商业地产规划策略和技术XXXX816

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,商业地产,规,规划策略,和,和技术,姜新国,中国商业,地,地产理论,主,主要奠基,人,人之一、,全,全国著名,商,商业地产,专,专家，中,国,国第一部,商,商业地产,专,专著作者,，,，在清华,、,、北大、,浙,浙大、交,大,大、人大,、,、复旦、,厦,厦大等名,校,校讲授商,业,业地产，,业,业界有商,业,业地产,“,教父,”,之称。,上,上海知,名,名商业,地,地产服,务,务机构,上海在,行,行置业,投,投资咨,询,询有限,公,公司首,席,席策划,师,师，商,务,务部属,下,下的中,国,国城市,商,商业网,点,点开发,管,管理联,合,合会常,务,务理事,、,、专家,委,委员、,学,学术委,员,员会副,主,主任。,从,从,事,事房地,产,产近,20,年，曾,担,担任大,型,型开发,企,企业的,总,总助、,副,副总经,理,理，谙,熟,熟商业,地,地产的,策,策划和,规,规划、,开,开发、,营,营销、,招,招商全,程,程技术,，,，著有,商铺投,资,资,、,商铺韬,略,略,、,商业地,产,产开发,、,、经营,和,和管理,（清华,大,大学房,地,地产总,裁,裁班重,点,点教材,）,），主,持,持或参,与,与了,“,世博轴,”,、,“,南站地,下,下商业,空,空间,”,、,“,中医药,国,国际服,务,务贸易,总,总部基,地,地,”,、,“,万科,”,项目等上百,个,个项目的策,划,划、规划、,招,招商和开发,运,运营工作，,是,是国内外公,认,认的实战型,专,专家。,一、规,划 基 础,1,、规划对象,（,1,）功能特征,社会性、服,务,务性、商业,性,性。,（,2,）物业特征,不可移动、,不,不可复制。,（,3,）产品特征,投资和商业,经,经营、中间,产,产品。,（,4,）资产特征,双重经营：,商业和物业,同,同时考核。,（,5,）经营特征,收益性物业,。,。,2,、常见的商,业,业地产类型,（,1,）购物中心,（,2,）百货商场,（,3,）商业街,(,区,),(,包括休闲、,餐,餐饮、特色,街,街区）,（,4,）市场和卖,场,场（大型超,市,市）,（,5,）奥特莱斯,（,6,）地铁商业,3,、规划须知,道,道的一些商,业,业地产规律,（,1,）开发类型,和,和模式,产品性和持,有,有物业,（,2）,三种基本开,发,发模式,1,、房地产开,发,发形式,（,（以,万,万达为代表,）,）,2,、金融资本,的,的投资形式,（,（以深国投,为,为代表）,3,、店铺经营,的,的形式,（,（以,百,百联为代表,）,）,（,3）,国内各种模,式,式,企业名称,企业类型,主业,商业代表作,开发类型,特点归纳,优劣评价,瑞安,港资,房地产,新天地,综合,地标拉动,周期长,恒隆,港资,商业地产,恒隆广场,商办,高端品牌,持有经营,新世界,港资,房地产,新世界百货,综合、商业单品牌,市场运作不力,影响局限,华侨城,央企,房地产,欢乐谷,旅、住复合，商业配套,旅游的景观、商业为住宅配套,旅游形成地标，改善居住环境，商业做好配套,万科,上市公司,房地产,设有（上海都市花园的配套）,居住物业,没有旅游，其他和华桥城一样,深国投,地方金融机构及个人集资,商业地产,嘉信茂,资金投入、土地运作,追求资本收益率,与万达同步发展，只追求收益，忽略自主开发，自有品牌（汉奸模式）,世贸,上市公司,住宅,淌没有,（,世贸百货）,住宅开发，商业持有,争取商业地产上市,扩大融资，其他不详。,SOHO中国,上市公司,房地产,SOHO前门大街,个性住宅及配套商业,品牌优势,商业地产行业的毛头小伙，拆零为主，商业地产技术能力不强。,证大地产,上市公司,金融,房,地产,大姆指广场,住宅出售，商业持有,模式化不足,社区商业市场很大，价值稳定，方向性不强。,合生创展,商业公司,民营,零售、办公、酒店、别墅,没有五角场（合生国际广场,持有为任,模式不清晰,方向：房地产,+资产经营,金融街,上市,零售办公商业地产,金融街,资产开发,成京城地标,无形资产扩张力不够，停留在实物资产，全国高端物业市场、空间未占领,企业名称,企业类型,主业,商业代表作,开发类型,特点归纳,优劣评价,首创,上市,房地产,芭蕾雨,奥特莱斯,房地产开发,战略不清晰,没有强大的品牌资源,第一大道,上市,商业地产,哈尔滨第一大道,租售并举,另群续经,区域性限制、发 展前景不明郎，有一定的政治风险。,弘基,民营,商业地产餐饮休闲,弘基休闲广场,租赁经营，出售都有,扩张力度不够，特色不明显,没有全国战略，上市很难。,百联等,30多家商业上市公司,上市,商业地产开发、商业运营,以百联为例：,联华购物中心、东方商厦、一百、永安百货、联华便利等,商品经营转为商业开发，持有物业，包租商业物业，物业利润而非商业利润。,商业经营转为商业物业经营，商业运营品牌优势，品牌召集优势。,寄生型的商业企业，增加了商业成本，可能受到市场淘汰，直营为主。,小商品城、皮革城等,上市,自营专业商业地产,小商品城、皮革城,自营的商业地产开发和经营,专业特征强，品牌认知度高。,由于商业资源关系（产地或销），可复制性小，发展前景一般。,红星美凯龙,民营,商业地产,红星,美凯龙,开发和运营,行业龙头,品牌不可延伸,深赛格,上市公司,商业地产,赛格电子广场,商业物业运营,行业龙头,品牌不可延伸,太平洋、颐高、华强北,商业地产,赛格电子广场,商业物业运营,行业龙头,品牌不可延伸,（,4）,六个差比,一是路段差,二,二是位置,差,差,三是物业差,三,三是楼层,差,差四是面,积,积差五是,业,业态差,先定位，后,拿,拿地,先策划，后,规,规划,先文化，后,设,设计,先招商,，,后建筑,先融资，后,投,投资,先经营，后,销,销售,先管理，后,开,开张,先品牌，后,赢,赢利,（,5）,操作规律,（,6）,规,划原则,按照人口设,制,制规模,按照消费能,力,力决定商业,档,档次,按照城市发,展,展规划预留,空,空间,按照区域文,化,化决定商业,形,形象,商业主题,产品包装,文化内涵,项,目,策,划,初,步,方,案,论,证,调,整,方,案,推广,开始,方案,设计,项目,报批,招商,方案,施工单位,开,工,市,场,调,查,提,出,开,发,方,向,商,业,方,案,建,筑,方,案,开,发,方,案,商,业,论,证,市,场,论,证,资,金,落,实,主,力,商,家,承,诺,初,步,销,售,方,案,建,筑,规,划,论,证,销,售,商,投,资,客,实,际,使,用,者,商,业,诉,求,确,认,项,目,方,案,初,步,协,议,价,格,定,位,对,象,推,盘,策,略,商,业,需,求,产,品,定,位,业,态,定,位,收益预测,周 期,成 本,项目决策,区,域,推,广,方,案,返,租,方,案,风险评估,用,地,研,究,商,业,征,询,产品开发流,程,程追求市,场,场价值最大,化,化,（,7,）开发过程,中,中的规划作,用,用,落 实,SP,活动,开,工,开,盘,筹,备,(,推广,),软文,参 展,招商 商管筹备,销 售 筹 备,按 揭 银 行,施 工,开,盘,活,动,销,售,阶,段,商,场,开,张,调,整,商,管,成,立,统,一,办,证,银,行,按,揭,返,租,签,约,异,地,销,售,展,开,委,托,管,理,主,力,进,场,推 广,商,企,入,驻,持有物业开,发,发流程,追求持续增,值,值,项目条件判析,业态定位,商业规划,商业文化策划,经济测算,消费对象,数,量,能,力,倾,向,规,划,消,防,商,家,消,费,审,美,时,尚,流,行,经,营,方,式,经,营,策,略,交,通,条,件,环,境,条,件,规,划,条,件,物,业,条,件,商,业,资,源,回,报,要,求,商,圈,范,围,竞,争,策,略,业,态,类,型,业,态,构,成,品,种,类,型,服,务,方,式,商,业,文,特,色,建,筑,条,件,配,套,条,件,交,通,组,织,业,态,布,置,商,业,主,题,橱,窗,CI,系,统,色,彩,灯,光,初,步,租,价,成,本,测,算,收,益,预,测,客,流,频,率,消,费,群,盈,利,状,态,消费资源,租金成本能力,外,部,动,线,内,部,动,线,到达路径,引 导,纵向,横向,经,济,收,益,评,价,品,牌,策,略,开 业,调 整,达到目标收益率,资产经营,商,业,运,营,招商实施,商业运营,初,步,收,益,目,标,优,惠,条,件,策,略,价,格,推,广,商,洽,签,约,对,象,开,业,推,广,形,象,包,装,运,营,模,式,组,织,场,地,建,立,制,度,取,费,标,准,建,档,财,务,人,员,培,训,管,理,目,标,内,部,制,度,商,场,制,度,装,修,控,制,开,业,计,划,庆,典,S,P,活,动,开,业,时,间,开,业,率,商,品,调,整,商,店调,整,租,金,调,整,融,资,方,案,转,让,方,案,持,有,方,案,内,部,增,值,资,产,包,装,委,托,经,营,自,营,方,案,拆,零,整,体,产,权,收,益,权,再,投,资,抵,押,节,奏,幅,度,二、商业地,产,产规划的前,期,期研究,1,、研究的方,向,向和内容,融,资,能,力,城 市,商,业,地,块,开,发,技,术,宏,观,因,素,微,观,因,素,商 圈,消 费,交 通,市 场,环 境,位 置,规 模,形 态,可 视,可 达,相邻关系,2,、外部条件,研,研究,六方面：,城 市,商 圈,消 费,交 通,市 场,环 境,3,、地块条件,研,研究,六方面：,位置,规模,形态,可视,可达,相邻关系,产品,（,1）,开发类型,持有,（2）,周,期,期,（,3）,多少资金,4,、开发商的,发,发展战略研,究,究,三、规划策略,1,、规划任务,和,和设计类型,（,1,）任务：,取地方案,建设方案,改造方案,（,2,）类型：,综合项目,商业项目,配套项目,2,、规划的关,注,注点,（,1,）综合项目,：,：,相互影响性,、,、综合效益,案例,：,武汉东西湖,（,2,）商业项目,：,：,业态规划和,空,空间规划的,互,互融,案例,：,芜湖项目,（,3,）配套项目,：,：,对主要功能,的,的贡献和自,身,身价值体现,案例,：,上海金色里,程,程万科,3,、策略制订,（,1,）重点确认,综,合,合,体,体,项,项,目,目,：,：,多,多,重,重,点,点,的,的,和,和,谐,谐,，,，,如,如,云,云,南,南,“,“,南,南,亚,亚,第,第,一,一,城,城,”,”,商,业,业,项,项,目,目,注,注,意,意,五,五,大,大,效,效,应,应,的,的,利,利,用,用,：,：,大,店,店,、,、,次,次,主,主,力,力,店,店,效,效,应,应,品,牌,牌,店,店,效,效,应,应,特,色,色,店,店,效,效,应,应,配,套,套,业,业,态,态,效,效,应,应,名,企,企,效,效,应,应,提,示,示,：,：,效,效,益,益,均,均,衡,衡,性,性,。,。,如,如,70-120,现,象,象,配,套,套,项,项,目,目,：,：,品,品,质,质,互,互,映,映,案,例,例,：,：,七,彩,彩,阳,阳,光,光,映,映,花,花,城,业种名称,数量,楼层分布,面积范围（）,建筑配套特殊要求,生活供应功能,绿色,（建面约：,2220,）,加强型超市（以食品为主）,1,1,2000,较高配电，较大荷载,面包西点,12,100,较高配电、排烟,18/24H药房便利,1,120,较高配电,餐饮功能,紫色,（建面约：,14501500,）,连锁快餐,12,200,燃气、排污、排烟、卫生,主题餐饮,1,1,1000,燃气、排污、排烟、卫生,特色餐饮（粥店）,2,、,200,燃气、排污、排烟、卫生,休闲餐饮（甜品、冰淇淋）,12,1,50100,燃气、排污、排烟、卫生,儿童服务功能,橙色,（建面约：,380450,）,儿童体验乐园,1,300,儿童用品专卖,1,1,80150,休闲、体育功能,蓝色,（建面约：,450800,）,咖啡馆,12,1,120200,燃气、排烟,茶艺馆,1,80200,独立上下水,SPA美体,1,1,150300,独立淋浴卫生,户外活动体育服饰用品专卖,1,100,业种名称,数量,楼层分布,面积范围（）,建筑配套特殊要求,教育培训功能,褐色,（建面约：,100200,）,综合教育培训（琴行）,1,1、,100150,个人形象服务功能,品色,（建面约：,150200,）,美容护理,1,、,100,独立卫生,品牌服饰专卖（待商议）,2,50100,备注,:门店经营 以卖卡为主,综合服务功能,灰色,（建面约：,5201110,）,洗衣房,2,80,独立上下水,摄影彩扩,12,20,宠物护理,1,、,50200,独立卫生,汽车保养美容,1,100300,独立上下水、较高配电,银行,12,4080,独立专线网络,电信,12,100200,花店园艺,1,5080,独立上下水,房屋中介,1,50120,票务旅游,1,、,50,（,2,）,规,规,划,划,顺,顺,序,序,（,3,）,建,建,设,设,时,时,序,序,的,的,提,提,示,示,四,、,、,商,业,业,地,地,产,产,规,规,划,划,技,术,术,1,、,总,总,量,量,定,定,性,性,全,市,市,平,平,均,均,数,数,区,域,域,平,平,均,均,数,数,不,同,同,类,类,型,型,的,的,社,社,区,区,平,平,均,均,数,数,2,、,规,划,划,思,思,路,路,实现销售,提升房价,兑现商业价值,提升租金,提升回报,商场管理,管理技术,物业管理,业态设置,销售方式,业种组合,品 种,商品经营成本,商品成本,价 格,经营成本,促进关系,商业推广,招商能力,业态主题,实现销售,提升房价,兑现商业价值,提升租金,提升回报,商场管理,管理技术,物业管理,业态设置,销售方式,业种组合,品 种,商品经营成本,商品成本,价 格,经营成本,促进关系,商业推广,招商能力,业态主题,实现销售,提升房价,兑现商业价值,提升租金,提升回报,商场管理,管理技术,物业管理,业态设置,销售方式,业种组合,品 种,商品经营成本,商品成本,价 格,经营成本,促进关系,商业推广,招商能力,业态主题,实现销售,提升房价,兑现商业价值,提升租金,提升回报,商场管理,管理技术,物业管理,业态设置,销售方式,业种组合,品 种,商品经营成本,商品成本,价 格,经营成本,促进关系,商业推广,招商能力,业态主题,商业用地属性判析,体现土地价值,设立合适的业态,立店障碍排除,建筑形式选取,文化气氛营造,挖掘商业价值,提高使用价值,创造附加价值,3,、,介,绍,绍,一,一,些,些,规,规,划,划,理,念,念,类 型,规划理念,类 型,规划理念,商办、居住,SOHO,零售、旅游,Outlets(,奥特莱斯,),商务、居住,MOHO,郊外商业商务区,SBD,商业、居住,BLOCK,商办住旅停车,HOPSA,（豪布斯卡）,商业、办公,CBD,商业、工业、商务,Silicon valley,（硅谷）,商业、休闲,RBD,商业街区、居住,Lifestyle,（莱斯迪瑞）,商务、旅游,TBD,高端商业中心,CLD,4,、,商,业,业,规,规,划,划,效,效,果,果,（,1,）,剧,场,场,效,果,果,（,2,）,公,园,园,效,果,果,（,3,）,展,示,示,效,果,果,（,4,）,商,业,业,地,地,产,产,情,情,景,景,化,化,美,国,国,拉,拉,斯,斯,维,维,加,加,斯,斯,金,银,银,岛,岛,5,、,创,创,意,意,在,在,商,商,业,业,规,规,划,划,中,中,的,的,运,运,用,用,案,例,例,：,：中,医,医,药,药,服,服,务,务,贸,贸,易,易,基,基,地,地,项,目,目,6,、,产,产,品,品,设,设,计,计,要,要,则,则,三,元,元,合,合,一,一,三,点,点,归,归,一,一,7,、,商,商,业,业,地,地,产,产,规,规,划,划,技,技,术,术,要,要,则,则,功,能,能,设,设,计,计,为,为,先,先,，,指,标,标,关,关,系,系,权,权,衡,衡,。,。,环,境,境,行,行,为,为,因,因,果,果,，,规,划,划,接,接,近,近,商,商,业,业,。,。,努,力,力,优,优,化,化,坪,坪,效,效,，,收,益,益,总,总,体,体,平,平,衡,衡,。,。,风,格,格,反,反,映,映,业,业,态,态,，,配,套,套,适,适,度,度,扩,扩,容,容,。,。,外,观,观,实,实,用,用,兼,兼,顾,顾,，,专,用,用,通,通,道,道,相,相,融,融,。,。,商,业,业,设,设,计,计,先,先,理,理,念,念,，,，,战,战,略,略,经,经,营,营,要,要,交,交,底,底,。,。,（,规,规,划,划,引,引,导,导,书,书,）,）,商,业,业,建,建,筑,筑,不,不,一,一,般,般,，,，,组,组,合,合,设,设,计,计,肯,肯,定,定,好,好,。,。,总,平,平,布,布,置,置,可,可,循,循,环,环,，,，,免,免,得,得,顾,顾,客,客,折,折,返,返,跑,跑,。,。,（,游,游,逛,逛,特,特,点,点,要,要,抓,抓,牢,牢,）,）,时,区,区,规,规,划,划,有,有,意,意,识,识,，,，,商,商,业,业,繁,繁,荣,荣,又,又,降,降,本,本,。,。,主次,入,入口,精,精选,位,位，,动,动线,分,分布,关,关全,局,局。,技术,要,要则,楼层,意,意识,全,全首,层,层，,铺,铺铺,皆,皆活,价,价值,高,高。,层高,变,变化,对,对面,积,积，,通,通道,宽,宽窄,看,看人,气,气。,（人,气,气、,品,品质,、,、宽,街,街无,闹,闹市,）,）,柱距,取,取舍,有,有模,数,数，,专,专门,通,通用,不,不操,心,心。,负荷,确,确定,看,看业,态,态，,适,适度,放,放宽,可,可转,行,行。,围栏,上,上升,一,一米,三,三，,阴,阴角,阳,阳角,尽,尽去,掉,掉。,台阶,过,过高,客,客流,少,少，,车,车位,克,克扣,档,档次,低,低。,立面,不,不要,太,太波,折,折，,入,入晚,灯,灯光,要,要亮,化,化。,小型,商,商铺,要,要通,透,透，,大,大型,商,商场,可,可封,窗,窗。,商业,广,广告,做,做规,划,划，,对,对视,角,角度,很,很清,晰,晰。,店招,通,通道,和,和橱,窗,窗，,三,三个,要,要素,要,要记,牢,牢。,种树,对,对着,中,中间,柱,柱，,剪,剪力,结,结构,要,要挖,出,出。,得益,面,面积,大,大,60%,，,水,水电,配,配套,够,够就,好,好。,电子,商,商务,已,已认,可,可，,虚,虚实,结,结合,肯,肯定,好,好。,商业,建,建筑,先,先消,防,防，,交,交通,规,规划,很,很重,要,要。,8,、商,场,场建,筑,筑设,计,计规,范,范评,述,述,五、,商业,地,地产,规,规划,评,评价,标,标准,1,、首,要,要标,准,准：,租,租金,2,、地,标,标效,果,果,3,、到,客,客率,4,、品,质,质提,升,升,5,、五,性,性评,价,价,可,视,视,性,性,可,达,达,性,性,游,逛,逛,性,性,趣,味,味,性,性,愉,悦,悦,性,性,6,、产,品,品性,评,评价,可售,比,比,六个,差,差比,的,的改,善,善,价格,高,高于,周,周边,项,项目,六、,介,介绍,一,一些,成,成功,案,案例,1、,昆明,：,顺城,国,国际,广,广场,（综,合,合项,目,目）,2,、世,博,博轴,：,：世,界,界性,规,规划,难,难点,3,、香,港,港朗,豪,坊：,竖,竖起,来,来的,步,步行,街,街,4,、美,国,国拉,斯,斯维,加,加斯,、,、威,尼,尼斯,人,人：,综,综合,开,开发,的,的积,极,极思,维,维,谢谢,！,！,Thankyou!,