商业地产

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,商业地,产,产基础,知,知识培,训,训,蔡志伟,一、什,么,么叫商,业,业房地,产,产 ？,指按照,用,用途划,分,分的用,作,作商业,用,用途的,房,房地产,包括,酒,酒店,超,超市,临,临街商,铺,铺,大,型,型住宅,项,项目的,商,商业配,套,套,购,物,物中心,特色,商,商业街,区,区,商,业,业广场,专业,批,批发市,场,场,SHOPPINGMALL等,用,用途的,房,房地产.,二、商,业,业房地,产,产的类,别,别划分,1、按,照,照开发,形,形式进,行,行分类,2、按,座,座落位,置,置分,3、按,规,规模分,4、按,照,照投资,价,价值分,类,类,5、按,照,照商铺,的,的位置,形,形式分,类,类,1、按,照,照开发,形,形式进,行,行分类,（1）.商业,街,街商铺;,（2）.市场,类,类商铺;,（3）.社区,商,商铺;,（4）.住宅,底,底层商,铺,铺;,（5）.百货,商,商场、,购,购物中,心,心商铺;,（6）.商务,楼,楼、写,字,字楼商,铺,铺;,（7）.交通,设,设施商,铺,铺,2、按,座,座落位,置,置分,（1）.市中,心,心区商,业,业;,（2）.居住,区,区附近,及,及其他,市,市区商,业,业;,（3）.交通,枢,枢纽附,近,近商业;,（4）.市郊,商,商业,3、按,规,规模分,（1）.大型,建筑,面,面积过,万,万平米,；,；,（2）.中型-,分,分布广,泛,泛大型,商,商业区,的,的补充,；,；,（3）.小型-,填,填补大,中,中型商,业,业区的,空,空白,为,为人们,生,生活提,供,供方便,。,。,4、按,照,照投资,价,价值分,类,类,（1）.“都,市,市型”,商,商铺-绩优,股,股；,（2）.“社,区,区型”,商,商铺-潜力,股,股；,（3）. “,便,便利型,”,”商铺-冷,门,门小盘,股,股；,（4）.专业,街,街市商,铺,铺-,高,高科技,股,股；,（5）.其他,商,商铺-“一,般,般股票,”,”。,5、按,照,照商铺,的,的位置,形,形式分,类,类,铺面房,和,和铺位,三、什,么,么叫购,物,物中心shoppingcenter(SC),是多种,零,零售店,铺,铺、服,务,务设施,集,集中在,由,由企业,有,有计划,地,地开发,、,、拥有,、,、管理,运,运营的,各,各类零,售,售业态,、,、服务,设,设施的,集,集合体,。,。,四、什,么,么叫MALL,目前世,界,界大型,商,商业地,产,产的顶,级,级形态-,可,可以定,位,位为规,模,模在10万,以,以上,由,由管理,商,商者统,一,一经营,管,管理,主,主要采,取,取出租,方,方式运,营,营的集,零,零售,娱,娱乐,餐,餐饮,休,休闲等,一,一体的,复,复合商,业,业业态.,五、什,么,么叫超,市,市、分,类,类怎样,开架售,货,货，集,中,中收款,，,，采取,自,自选销,售,售方式,以销,售,售生鲜,商,商品,食,食品和,向,向顾客,提,提供日,常,常必须,品,品为主,要,要目的,的,的零售,业,业态.,根,根据,商,商品结,构,构的不,同,同，可,以,以分为,食,食品超,市,市和综,合,合超市,。,。大,型,型超市,实际,营,营业面,积,积6000,以,以上,满,满足顾,客,客一次,性,性购齐,的,的零售,业,业态.,根,根据商,品,品结构,可以,分,分为以,经,经营食,品,品为主,的,的大型,超,超市和,以,以经营,日,日用品,为,为主的,大,大型超,市,市.,仓,仓储会,员,员店-以,会,会员制,为,为基础,实行,储,储销一,体,体,批,零,零兼营,以提,供,供有限,服,服务和,低,低价商,品,品为主,要,要特征,的,的零售,业,业态.,六、步,行,行街的,起,起源,最初出,现,现步行,街,街，是,因,因为城,市,市膨胀,，,，尤其,是,是汽车,的,的飞速,发,发展使,人,人们在,郊,郊区居,住,住成为,可,可能，,由,由于城,市,市中心,的,的拥挤,不,不堪和,生,生态环,境,境的恶,化,化，人,们,们搬到,郊,郊区去,居,居住。,政,政府为,了,了复活,城,城市中,心,心的活,力,力和魅,力,力以及,商,商业物,态,态，因,此,此建了,步,步行街,，,，使得,人,人们在,城,城市中,心,心生活,也,也一样,拥,拥有安,静,静、繁,荣,荣而方,便,便购物,、,、娱乐,的,的场地,。,。步行,街,街始终,是,是城市,本,本身魅,力,力的反,映,映。,七、专,卖,卖店、,便,便利店,、,、连锁,店,店、百,货,货店,专卖店( exclusiveshop):,专,专门,经,经营或,授,授权经,营,营制造,商,商品牌,和,和中间,商,商品牌,的,的零售,业,业态。,便利店(方便,店,店)conveniencestore(CvS):,满,满足,顾,顾客便,利,利性需,求,求为主,要,要目的,的,的零售,业,业态,百货店 departmentstore(Dept,)：在,一,一个大建筑,物,物内，根据,不,不同商品部,门,门设销售区,，,，开展各自,的,的进货、管,理,理、运营的,零,零售业态.,连锁经营：,一种商业连,锁,锁,即经营,内,内容相同、,使,使用统一店,名,名的若干个,门,门店组成一,个,个联合体,在,在同一个总,部,部的管理和,规,规划下进行,专,专业化分工,使复杂的,商,商业活动简,单,单化, 是,一,一种实现规,模,模效益的经,营,营组织形式,。,。,八、什么叫,街,街铺,沿街两侧的,铺,铺面及商业,楼,楼里面的铺,位,位都属于商,业,业街商铺。,业态？,以什么,方,方式卖,九、业态、,业,业种,业种？卖什么,十、历史上,的,的八次零售,业,业态创新,次数,名称,业态开始时间,高潮期,特征,1,百货商店,1852年,18601940,扩大品种,2,一价商店,1878年,18801930,同一价格,3,连锁商店,1859年,19201930,组织创新,4,超级市场,1930年,19351965,自选购物,5,购物中心,1930年,19501965,商店聚集,6,自动售货机,第二次世界大战后,19501985,自动售货,7,步行商业街,1967年,1967？,漫步购物,8,多媒体销售,1980年,1980？,电视、网上购物,十、零售业,态,态手风琴定,律,律,综合化,专业化,杂货店,1860年,前,前,专业店,1860年,后,后,百货店,1930年,后,后,便利店,1950年,商业街,20世纪60年代,时间,城市化背景,下,下的商业地,产,产,城市与商业,地,地产“,城,城”与“市,”,”,商业地产一,般,般都分布在,城,城市最重要,的,的地段，最,显,显要的位置,，,，代表着城,市,市的形象，,注,注重商业地,产,产项目与整,个,个城市的协,调,调统一，将,能,能够为城市,增,增光添彩。,“城市”要,有,有个观念的,更,更新，不然,，,，“城”建,得,得“美仑美,奂,奂”，“市,”,”却冷背呆,滞,滞了。,没有“市”,的,的“城”，,怎,怎么还叫“,城,城市”？,十一、解读,“,“城”与“,市,市”（一）,从“城”与,“,“市”的关,系,系看商业发,展,展,一是要特别,重,重视城市发,展,展的趋向，,去,去抓住商业,发,发展的机遇,；,；,一是应以商,业,业发展的前,瞻,瞻性、拉动,性,性，影响、,促,促进城市建,设,设的规模转,型,型。对于大,型,型商业地产,项,项目这种有,大,大影响力和,拉,拉动力的商,业,业巨市，更,当,当如此。,十一、解读,“,“城”与“,市,市”（二）,城市化背景,下,下的商业地,产,产,城市化背景,下,下的商业地,产,产,未来的商业,地,地产人才，,是既懂城市运营又懂商业规律和房地产运作的复合人才,要站在,城,城市、地产,与,与商业之间,，,，为商业地,产,产项目开展,包,包括商业前,期,期定位、营,销,销方案、出,售,售出租的完,善,善的服务流,程,程，明白应,该,该建多大的,商,商业，商业,业,业态是如何,搭,搭配的，实,现,现商业与城,市,市、与房地,产,产最有价值,的,的对接，充,分,分实现城市,与,与商业、商,业,业与房地产,的,的市场联动,。,。,十二、商业,地,地产对人才,的,的要求,城市化背景,下,下的商业地,产,产,研究商业业,态,态的规律,业态的变化,研究城市、,商,商业与房地,产,产的结合，,是,是目前摆在,商,商业地产开,发,发商面前最,棘,棘手的问题,。,。,城市化背景,下,下商业与地,产,产的对接,商业地产诱,惑,惑,天河城广场,样,样板效应,天河城广场,总,总投资12,亿,亿元，建筑,面,面积16万,平,平方米，营,业,业面积10,万,万平方米的,天,天河城广场,成,成为广州少,有,有的大型高,档,档购物中心,，,，每天的客,流,流平均达到30万人次,，,，2002,年,年整个购物,中,中心的营业,额,额达到36,亿,亿元，租金,收,收入3亿多,，,，已成为广,州,州最繁华的,商,商业中心之,一,一。,十三、商业,地,地产的发展,态,态势（一）,商业地产研,究,究,商业房地产,的,的三重利诱,惑,惑：,一重利，商,业,业赢利和物,业,业升值；,二重利，提,升,升开发企业,知,知名度，增,加,加股票在资,本,本市场上的,吸,吸引力；,三重利，以,物,物业增值和,现,现金流吸引,银,银行，增加,授,授信额度。,商业房地产,魅,魅力如斯，,各,各路玩家纷,纷,纷下水，按,需,需各自设计,不,不同模式。,只,只是地产一,旦,旦冠以“商,业,业”的名头,，,，就不再是,单,单纯的地产,项,项目，房地,产,产业迅速回,收,收资金和物,业,业经营升值,成,成为商业地,产,产商的万有,定,定律。,十三、商业,地,地产的发展,态,态势（二）,中外商业发,展,展规模对比,分,分析,GDP中商业所占比例,美国零售商业50强,（亿美元）,中国零售商业50强,(人民币亿元),英法德日,美国,中国,零售总额,占零售总额,零售总额,占零售总额,15左右,1617,10左右,4910,21.4,542.07,1.74%,同发达国家,相,相比，中国,商,商业总体规,模,模过小，大,型,型商业所占,市,市场份额很,小,小。,十三、商业,地,地产的发展,态,态势（三）,中外连锁商,店,店比较,创新阶段,发展阶段,成熟阶段,衰落阶段,美国,18591900（40年）,19011970（70年）,1970后,？,法国,18661900（35年）,19011960（60年）,1960后,日本,19261960（35）,19611971（10）,1972年后,中国,19902010（20年）,20112020（10年）,2020年后,中国与西方国家的差别,距美、法100年，距日40年,距美、法、日50年,同发展阶段,同发达国家,连,连锁商店的,阶,阶段比较，,可,可成为商业,地,地产决策时,的,的重要参考,十三、商业,地,地产的发展,态,态势（四）,中外百货商,店,店比较,创新阶段,发展阶段,成熟阶段,衰落阶段,美国,18501899（50年）,19001929（30年）,19301979（40年）,1980年后,法国,18521880（28年）,18801914（34年）,19141950（36年）,1950年后,日本,19041922（18）,19231937（14）,19381973（35）,1974年后,中国,18941949（55年）,19501995（45年）,19952025（30年）,2025年后,中国与西方国家的差别,距美、法50年，距日本30年,距美、法、日60年,距美、日60年，距法30年,距美、日50年，距法75年,同发达国家,百,百货商店的,阶,阶段比较，,可,可成为商业,地,地产决策时,的,的重要参考,十三、商业,地,地产的发展,态,态势（五）,中外超级市,场,场比较,国家,创新阶段,发展阶段,成熟阶段,衰落阶段,美国,18301935（5年）,19361965（30年）,1966200（35年）,2001年,法国,19591962（3年）,19631968（5年）,1969,日本,19531959（7年）,19601989（30年）,1990,香港,19601971（11年）,19721982（10年）,1982,中国,19812000（20年）,20012020（20年）,2020年,中国与西方国家的差别,距美、50年，距法日港3040年,大体相距3040年,大体相距3040年,同发达国家,超,超级市场的,阶,阶段比较，,可,可成为商业,地,地产决策时,的,的重要参考,十三、商业,地,地产的发展,态,态势（五）,日本,各,各类,型,型购,物,物中,心,心比,较,较参,考,考,邻里型,社区型,区域型,超区域型,商圈半径（公里）,12,35,1020,3040,时间距离（分）,35,58,1015,2030,商圈人口（万人）,12,510,50100,200以上,停车场容量（辆）,50100,300500,20005000,500010000,商,店,组,成,超级市场,综合超市1家,百货店2家,百货店26家,专业商店,专业商店,综合超市2家,综合超市23家,综合店,饮食服务,服装店,服装店,药店,其它,饮食服务,饮食服务,洗衣店,杂货店,杂货店,其它,其它,其它,1020家,2040家,100200家,180250家,十三,、,、商,业,业地,产,产的,发,发展,态,态势,（,（六,）,）,商业,低,低进,入,入壁,垒,垒的,后,后果,在中,国,国，,进,进入,市,市场,的,的壁,垒,垒过,低,低使,行,行业,中,中的,企,企业,规,规模,向,向两,极,极发,展,展，,大,大企,业,业盲,目,目扩,张,张和,小,小企,业,业无,节,节制,发,发展,，,，导,致,致“,低,低市,场,场集,中,中度,和,和过,度,度竞,争,争”,进入市场壁垒低,产品差别程度低,企业小型化,大企业盲目扩张,市场过度竞争,市场集中度低,十三,、,、商,业,业地,产,产的,发,发展,态,态势,（,（七,）,）,商业,地,地产,研,研究,总结,目,目前,商,商业,物,物业,市,市场,的,的现,状,状不,难,难看,出,出：,开,开发,商,商和,投,投资,者,者对,于,于商,业,业物,业,业的,开,开发,和,和投,资,资均,表,表现,出,出极,大,大的,热,热情,。,。许,多,多开,发,发商,在,在项,目,目前,期,期就,聘,聘请,专,专业,公,公司,从,从建,筑,筑结,构,构、,主,主题,定,定位,、,、消,费,费人,群,群定,位,位、,行,行业,组,组合,、,、店,铺,铺划,分,分等,方,方面,进,进行,详,详细,策,策划,。,。面,对,对越,发,发挑,剔,剔的,投,投资,者,者，,专,专业,化,化分,工,工必,然,然引,入,入商,业,业地,产,产竞,争,争之,中,中。,商业,地,地产,的,的发,展,展与,成,成熟,，,，意,味,味着消费,型,型地,产,产正,向,向生,产,产型,地,地产,裂,裂变。,商业,地,地产,是,是“三,高,高产,品,品”：,高风,险,险、,高,高回,报,报、,高,高技,术,术含,量,量。,十四,、,、商,业,业地,产,产市,场,场发,展,展条,件,件（,一,一）,商业,地,地产,研,研究,国外,参,参考,：,：,主要,判,判断,元,元素,：,：人,均,均GDP,、,、城,市,市家,庭,庭汽,车,车拥,有,有量,、,、公,共,共交,通,通条,件,件,人均GDP30004000,美,美元,时,时，,家,家庭,汽,汽车,拥,拥有,率,率1520,，,大,大型,商,商业,地,地产,发,发展,（,（ShoppingMall,）,）,开,开始,发,发展,人均GDP10000,美,美元,，,，家,庭,庭汽,车,车拥,有,有率60,，,大,大型,商,商业,地,地产,发,发展,（,（ShoppingMall,）,）,成,成熟,发,发展,十四,、,、,ShoppingMall,发展,条,条件,（,（二,）,）,商业,地,地产,研,研究,亚洲,及,及国,内,内（,含,含香,港,港、,新,新加,坡,坡等,）,）：,主要,判,判断,元,元素,：,：人,均,均GDP,、,、城,市,市家,庭,庭汽,车,车拥,有,有量,、,、公,共,共交,通,通条,件,件、,人,人口,密,密度,、,、消,费,费总,量,量,都市,型,型大型,商,商业,地,地产,发,发展,条,条件,城市,人,人均GDP水,平,平达,到,到2500美,元,元,郊,区,区,型,型大,型,型,商,商,业,业,地,地,产,产,发,发,展,展,条,条,件,件,城,市,市,人,人,均,均GDP,水,水,平,平,达,达,到,到4000,美,美,元,元,、,、,公,公,路,路,发,发,展,展,极,极,为,为,充,充,分,分,、,、,城,城,市,市,家,家,庭,庭,汽,汽,车,车,拥,拥,有,有,率,率,达,达15,20,十,四,四,、,、,ShoppingMall,发,展,展,条,条,件,件,（,（,三,三,）,）,商,业,业,地,地,产,产,研,研,究,究,国,内,内,之,之,所,所,以,以,与,与,欧,欧,美,美,发,发,展,展,大,大,型,型,商,商,业,业,地,地,产,产,发,发,展,展,的,的GDP,水,水,平,平有,明,明,显,显,的,的,差,差,距,距,，,，,但,但,仍,仍,然,然,具,具,备,备,发,发,展,展,大,大,型,型,商,商,业,业,地,地,产,产,项,项,目,目,，,，,主,主,要,要,因,因,素,素,在,在,于,于,其,其人,口,口,密,密,度,度远,远,远,大,大,于,于,欧,欧,美,美,城,城,市,市,的,的,人,人,口,口,密,密,度,度,，,，消,费,费,总,总,量,量决,定,定,大,大,型,型,商,商,业,业,地,地,产,产,发,发,展,展,的,的,市,市,场,场,潜,潜,力,力,。,。,商,业,业,房,房,地,地,产,产,项,项,目,目,开,开,发,发,的,的,基,基,础,础,条,条,件,件,，,，,是,是,项,项,目,目,所,所,面,面,对,对,核,核,心,心,商,商,圈,圈,的,的,消,消,费,费,总,总,量,量,，,，,因,因,为,为,它,它,体,体,现,现,了,了,核,核,心,心,商,商,务,务,圈,圈,的,的,人,人,口,口,基,基,数,数,，,，,也,也,体,体,现,现,了,了,核,核,心,心,商,商,圈,圈,的,的,能,能,力,力,，,，,也,也,包,包,括,括,了,了GDP,的,的,水,水,准,准,。,。,十,四,四,、,、,ShoppingMall,发,展,展,条,条,件,件,（,（,四,四,）,）,商,业,业,地,地,产,产,研,研,究,究,十,五,五,、,、,商,商,业,业,地,地,产,产,开,开,发,发,定,定,位,位尺,度,度（,一,一,）,）,人 均 G D P,业 态 发 展 情 况,1000美元,百货商店兴起,2000至3000美元,超级市场兴起,6000美元,便利店兴起,8000美元,仓储式商店兴起,12000美元,购物中心大发展的时代,尺,度,度,一,一,：,：,经,经,济,济,水,水,平,平,在,世,世,界,界,视,视,野,野,里,里,，,，,各,各,种,种,零,零,售,售,业,业,态,态,的,的,出,出,现,现,具,具,有,有,一,一,定,定,的,的,规,规,律,律,性,性,。,。,商业地,产,产研究,尺度二,：,：交通,状,状况,国外大,型,型商业,地,地产（ShoppingMall）的,发,发展经,验,验告诉,我,我们，,当,当一个,社,社会进,入,入到汽,车,车时代,，,，才为ShoppingMall的出,现,现提供,了,了可能,。,。从交,通,通形式,上,上来说,，,，所谓ShoppingMall，尤,其,其是郊,区,区的Shopping Mall,，,，必须,依,依托于,高,高速公,路,路和城,市,市的环,路,路，这,意,意味着,消,消费者,比,比较依,赖,赖汽车,。,。只有,当,当一个,城,城市进入了汽车社,会,会，或,者,者说开始进,入,入汽车社,会,会，那,么,么ShoppingMall在,一,一个城,市,市的建,设,设才能,真,真正的,发,发展起,来,来，否,则,则只能,是,是城市,型,型的购,物,物中心,。,。,十五、,商,商业地,产,产开发,定,定位尺度（二）,商业地,产,产研究,尺度三,：,：,依据城,市,市化进,程,程的国,际,际规律,来,来为大,型,型商业,地,地产项,目,目做出,定,定位,世界城,市,市化过,程,程中，,城,城市商,业,业中心,的,的变迁,有,有其规,律,律性。,我们把,城,城市的,发,发展分,为,为三个,阶,阶段，,1、城,市,市化初,级,级阶段,：,：城市,化,化率30%以,下,下；,2、城,市,市化初,级,级阶段,：,：城市,化,化率70%以,下,下；,3、城,市,市化高,级,级阶段,：,：城市,化,化率70%以,上,上。,十五、,商,商业地,产,产开发,定,定位尺度（三）,商业地,产,产研究,城市商,业,业中心,将,将根据,城,城市化,的,的进程,而,而发生,变,变化。,从,从这个,规,规律性,来,来看，,依,依据城,市,市化发,展,展水平,来,来发展,大,大型商,业,业地产,是,是很好,的,的选择,。,。,初级阶,段,段,城市化,率,率30%以下,商业向,城,城市的,几何中,心,心聚集,零售行,业,业的特,征,征：,向心聚,集,集,中级阶,段,段,城市化,率,率70%以下,零售行,业,业的特,征,征：,离心分,散,散,商业向,城,城市的,几何中,心,心发展,高级阶,段,段,城市化,率,率70%以上,零售行,业,业的特,征,征：,离心聚,集,集,商业离,开,开城市,的,的几何,中,中心，,向,向郊区聚,集,集,十五、,商,商业地,产,产开发,定,定位尺度（三）,商业地,产,产研究,这是一,种,种主体,性,性购物,中,中心，,它,它是以,某,某一大,型,型商业,业,业态为,主,主体再,辅,辅以其,他,他的一,些,些商业,业,业态和,服,服务业,态,态。主,体,体性购,物,物中心,又,又分两,种,种，一,是,是以大,型,型超市,为,为主体,，,，它的,竞,竞争优,势,势是，,能,能够进,入,入居民,社,社区，,能,能够弥,补,补大型,超,超市在,商,商品线,上,上的不,足,足，并,可,可通过,出,出租场,地,地增加,附,附属的,一,一些商,业,业业态,和,和服务,业,业态，,既,既可降,低,低经营,成,成本又,可,可增强,对,对社区,的,的服务,功,功能；,二,二是以,大,大型百,货,货商店,为,为主体,的,的购物,中,中心，,往,往往成,为,为中心,城,城区的,商,商业中,心,心，但,一,一般很,难,难在社,区,区里生,存,存。,十六,、,、购,物,物中,心,心的,分,分类,ShoppingCenter,商业,地,地产,研,研究,这种,模,模式,购,购物,中,中心,是,是综,合,合性,和,和超,大,大型,的,的，,与,与主,体,体性,购,购物,中,中心,不,不同,的,的是,，,，这,种,种购,物,物中,心,心里,的,的商,业,业形,态,态是,以,以三,种,种商,业,业业,态,态为,鼎,鼎足,之,之势,，,，即,百,百货,店,店、,超,超市,和,和许,多,多专,业,业专,卖,卖店,，,，再,辅,辅以,餐,餐饮,娱,娱乐,业,业的,店,店铺,，,，它,可,可以,涵,涵盖,所,所有,零,零售,业,业和,服,服务,业,业的,内,内容,。,。购,物,物中,心,心已,经,经不,是,是一,种,种商,业,业业,态,态，,而,而是,一,一种,商,商业,的,的组,织,织模,式,式，,甚,甚至,于,于已,经,经作,为,为城,市,市整,体,体规,划,划中,的,的一,种,种基,本,本构,成,成，,与,与机,场,场、,公,公园,、,、体,育,育中,心,心等,城,城市,设,设施,类,类似,。,。,十六,、,、购,物,物中,心,心的,分,分类,ShoppingMall,商业,地,地产,研,研究,即城,市,市广,场,场，,与,与ShoppingMall不,同,同的,是,是，Citymall,并,并不,限,限于,购,购物,以,以及,配,配套,的,的餐,饮,饮、,休,休闲,、,、娱,乐,乐等,，,，还,将,将旅,游,游、,餐,餐饮,、,、休,闲,闲、,娱,娱乐,理,理念,组,组建,成,成动,静,静相,宜,宜、,具,具备,基,基本,城,城市,功,功能,的,的联,合,合体,。,。与ShoppingMall,相,相比,，,，更,加,加全,面,面的Citymall,更,更适,合,合城,市,市人,多,多方,面,面的,需,需求,十六,、,、购,物,物中,心,心的,分,分类,Citymall,商业,空,空间,步,步行,化,化,购物,中,中心,是,是商,店,店群,的,的组,合,合，,为,为了,协,协调,商,商店,与,与商,店,店、,商,商店,与,与购,物,物者,之,之间,的,的联,系,系，,往,往往,通,通过,一,一条,线,线性,街,街道,来,来串,联,联商,店,店和,组,组织,人,人流,，,，基,于,于安,全,全考,虑,虑，,街,街道,完,完全,排,排除,车,车辆,，,，实,现,现步,行,行化,。,。,商业,空,空间,室,室内,化,化,室内,化,化是,利,利用,屋,屋顶,的,的覆,盖,盖功,能,能，,将,将步,行,行商,业,业活,动,动引,入,入室,内,内，,并,并通,过,过人,工,工环,境,境控,制,制，,减,减少,恶,恶劣,的,的自,然,然条,件,件对,步,步行,活,活动,的,的影,响,响，,创,创造,舒,舒适,的,的环,境,境，,这,这正,是,是购,物,物中,心,心建,筑,筑追,求,求的,目,目标,。,。,公共,空,空间,社,社会,化,化,与百,货,货商,店,店和,超,超级,市,市场,不,不同,的,的是,，,，购,物,物中,心,心把,纯,纯粹,的,的零,售,售商,业,业活,动,动场,所,所开,辟,辟成,商,商业,活,活动,和,和社,会,会活,动,动相,结,结合,的,的场,所,所。,十六,、,、MALL,的,的建,筑,筑特,征,征,商业,地,地产,研,研究,经营,大,大型,商,商业,地,地产,要,要着,重,重考,虑,虑两,方,方面,的,的问,题,题，,一,一是,前,前期,的,的规,划,划，,二,二是,后,后期,的,的商,业,业运,营,营管,理,理。,建设,模,模式,投资,模,模式,设计,模,模式,管理,模,模式,十七,、,、商,业,业地,产,产的,发,发展,模,模式,商业,地,地产,是,是开,发,发商,、,、投,资,资者,和,和经,营,营者,三,三合,一,一的,有,有机,整,整体,，,，是,一,一个,不,不可,中,中断,的,的链,条,条。,商业,地,地产,研,研究,十八,、,、建,设,设模,式,式、,投,投资,模,模式,建设模式,改 建,新 建,如：明发商业广场、SM、世贸商城等,如：上海豫园商场、上海新天地、厦门富山诚达、闽南印象等,投资模式,银行贷款,外 资,上海迪美购物中心、中旅商场等,商业,地,地产,研,研究,十九,、,、设,计,计模,式,式、,管,管理,模,模式,设计,模,模式,管理模式,合作管理,（瑞景商业广场）,委托国外机构管理,（美国环球发展管理公司）,自行组建管理公司,（SM、名汇）,输入管理,（大摩世贸商城等）,商业,地,地产,研,研究,二十,、,、商,业,业地,产,产项,目,目开,发,发三,阶,阶段,开发,过,过程,三,三阶,段,段,第一,阶,阶段,整,整体,策,策划,布,布局,第二,阶,阶段,推,推广,和,和招,商,商,第三,阶,阶段,后,后期,经,经营,管,管理,。,。,商业,地,地产,研,研究,二一,、,、后,期,期经,营,营管,理,理,商业,地,地产,项,项目,重,重在,后,后期,经,经营,管,管理,。,。,商家,也,也会,选,选择,好,好的,开,开发,商,商，,有,有些,拥,拥有,很,很长,经,经营,历,历史,的,的商,家,家，,一,一旦,发,发现,适,适合,的,的商,业,业项,目,目就,会,会想,方,方设,法,法进,场,场。,找,找到,客,客户,不,不等,于,于就,能,能完,成,成招,商,商。,开,开发,商,商要,有,有一,个,个懂,得,得商,家,家需,求,求的,团,团队,，,，包,括,括客,户,户关,系,系管,理,理内,容,容。,怎么让这,个,个商场可,持,持续发展,？,？ 这是,在,在后期经,营,营中很重,要,要的内容,。,。当然物,业,业经营管,理,理是最基,本,本的，对,于,于物业经,营,营管理必,须,须要高标,准,准。危机,管,管理对商,场,场相对更,重,重要，这,种,种场所的,公,公众性非,常,常突出，,任,任何一个,意,意外可能,对,对这个商,场,场形成致,命,命的影响,。,。,商业地产,研,研究,商,商业街,二二、世,界,界一流商,业,业街的六,个,个关键影,响,响因素,1、丰富的历史,是一条古老而又传统的商业街，有着自己的历史和文化底蕴，能引起人们的历史回忆。,2、独特的建筑和商业格局,有着百年以上历史的建筑，却汇集着传统和现代的各种零售业态。,3、多元化的商业功能,具有零售、餐饮、住宿、娱乐和文化的综合功能,4、知名的骨干商户,具有不断更新的知名骨干店铺或曰核心店铺，是吸引客流的基石,5、便捷的公共设施和愉悦的环境,配备有便利的交通和足够的停车位，有绿地、休闲椅和花园广场等,6、牢固的政企合作关系,有自己的店铺组织，有相关的管理机构，并与政府保持着密切的联系,商业地产,研,研究,商,商业街,世界一流,的,的商业街,具,具有三大,特,特征：全,球,球声誉、,密,密集的客,流,流量和可,靠,靠的收入,。,。,二三、世,界,界一流商,业,业街的三,大,大特征,特 征,商业街,知名度,日客流量（万人）,年商业收入（亿美元）,巴黎香榭丽舍大街,享誉全球,5070,15,伦敦牛津街,享誉全球,50,32,东京银座,享誉全球,25,40,芝加哥密歇根大道,世界知名,1221,27,上海南京路,中国知名,80,14,商业地产,研,研究,商,商业街,步行街的长度,商业街的,一,一般长度,为,为500,700,米,米，最高,限,限为10001500米（王,府,府井步行,街,街810,米,米、重庆,解,解放碑步,行,行街400米、沈,阳,阳中街步,行,行街950米、上,海,海南京东,路,路1400米哈尔,滨,滨中央大,街,街商业街860米,、,、日本银,座,座1100米、香,榭,榭丽舍大,街,街1880米）,步行街的宽度,商业街适,宜,宜宽度为2030米，小,型,型步行街,宽,宽度以20米左右,为,为宜（王,府,府井步行,街,街38米,、,、上海南,京,京路30,米,米） 每,人,人要有不,低,低于4平,方,方米的面,积,积。,步行街的高度,商业街宽,度,度和高度,的,的比例最,好,好为1：1，最高,不,不要超过1：2（,上,上海南京,东,东路步行,商,商业街、,哈,哈尔滨专,业,业大街步,行,行街、沈,阳,阳中街步,行,行街都为1：1的,比,比例）,从,一,一,般,般,的,的,情,情,况,况,看,看,，,，,步,步,行,行,街,街,两,两,旁,旁,的,的,店,店,铺,铺,建,建,筑,筑,为,为,二,二,至,至,三,三,层,层,为,为,宜,宜,，,，,最,最,高,高,不,不,要,要,超,超,过,过,四,四,层,层,，,，,地,地,下,下,延,延,伸,伸,则,则,最,最,多,多,不,不,要,要,超,超,过,过,两,两,层,层,。,。,二,四,四,、,、,商,商,业,业,步,步,行,行,街,街,的,的,三,三,个,个,空,空,间,间,维,维,度,度,长,、,、,宽,、,、,高,高,商,业,业,地,地,产,产,研,研,究,究,二,五,五,、,、,“,“,豪,豪,布,布,斯,斯,卡,卡,”,”(HOPSCA),“,豪,豪,布,布,斯,斯,卡,卡,”,”(HOPSCA),是,是6,个,个,英,英,语,语,单,单,词,词,的,的,第,第,一,一,个,个,字,字,母,母,组,组,合,合,的,的,译,译,音,音,。,。,H,Hotel(,酒,酒,店,店),O,Office(,办,办,公,公,楼,楼),P,Parking(,停,停,车,车,场,场),S,Shopping(,购,购,物,物),C,Convention(,集,集,会,会),A,Apartment(,公,公,寓,寓),把,商,业,业,街,街,变,变,成,成,生,生,活,活,街,街,，,即,即,变,变,传,传,统,统,的,的,“,“,购,购,物,物,街,街,”,”,为,为,“,“,生,生,活,活,街,街,”,”,，,，,将,将,商,商,业,业,街,街,建,建,成,成,一,一,个,个,集,集,购,购,物,物,、,、,娱,娱,乐,乐,、,、,餐,餐,饮,饮,、,、,休,休,闲,闲,、,、,居,居,住,住,为,为,一,一,体,体,的,的,生,生,活,活,空,空,间,间,。,。,细,分,分,功,功,能,能,区,区,划,划,的,的,“,“,豪,豪,布,布,斯,斯,卡,卡,”,”,规,规,则,则,，,，,“,“,中,中,央,央,商,商,务,务,区,区,产,产,业,业,“,“,三,三,三,三,二,二,二,二,”,”,配,配,比,比,，,，,即,即30%,办,办,公,公,区,区,，,，30%,零,零,售,售,，,，20%,服,服,务,务,，,，20%,高,高,档,档,公,公,寓,寓,5.1,十,项,项,原,原,则,则,第,五,五,部,部,分,分,1、要维护,购,购物中心零,售,售、餐饮、,娱,娱乐52：18：30,的,的产业经营,黄,黄金比例。,2、要维护,购,购物中心的,统,统一主题形,象,象和统一品,牌,牌形象。,3、购物中,心,心的招商目,标,标要能够在,功,功能和形式,上,上同业差异,、,、异业互补,。,。,4、核心主,力,力零售店尽,量,量自营；而,非,非主力零售,商,商尽量以联,营,营为主、租,赁,赁为辅。,5、核心主,力,力店先行，,辅,辅助店随后,；,；零售购物,项,项目优先，,辅,辅助项目配,套,套。,6、核心主,力,力店适合放,在,在经营轴线,（,（线性步行,街,街）的端点,，,，不宜集中,放,放置在中间,。,。,7、对特殊,商,商户（指具,有,有较高文化,、,、艺术、科,技,技含量的经,营,营单位）给,予,予优惠政策,，,，能增强购,物,物中心整体,文,文化氛围，,提,提升品位。,8、放水养,鱼,鱼，即采用,合,合理租金与,优,优质服务做,法,法，先做市,，,，后赚钱。,9、统一管,理,理、统一服,务,务。,10、完善,信,信息系统。,二六、统一,招,招商管理的,十,十项基本原,则,则,