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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,大体分为三个部分,房地产项目开发的流程,第一部分,房地产开发公司的准备工作,在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。,第二部分,行政审批部分,根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：,1,）选址定点；,2,）规划总图审查及确定规划设计条件；,3,）初步设计及施工图审查；,4,）规划报建图审查；,5,）施工报建；,6,）建设工程竣工综合验收备案。,（一）选址定点阶段,此阶段一般办理以下事项：,1,、缴纳土地出让金及契税办理土地使用证。,2,、发改委审查可行性研究报告和进行项目立项。,3,、建委办理投资开发项目建设条件意见书。,4,、环保局办理环境影响评估报告书。,5,、规划部门办理项目选址意见书。,（二）规划总图审查及确定规划设计条件阶段,此阶段办理以下一般事项：,1,、人防办进行人防工程建设布局审查。,2,、公安消防支队、水利局、城管局、环保局、园林局等部门对建设工程相关专业内容和范围进行审查。,3,、规划部门对规划总图进行评审，核发,建设用地规划许可证,。,4,、规划部门确定建设工程规划设计条件。,（三）规划报建图审查阶段,此阶段办理以下一般事项：,1,、公安消防支队进行消防设计审查。,2,、人防办进行人防设施审查。,3,、建委、市政部门、园林局、环保局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。,4,、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发,建设工程规划审批表,。,（四）初步设计和施工图设计审查,此阶段办理以下一般事项：,1,、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。,2,、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。,3,、人防办对初步设计的人防设计进行审查。,4,、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。,5,、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。,6,、地震局做地震安全评价意见书。,7,、建委根据施工图设计文件审查机构发出的,建设工程施工图设计文件审查报告,，发放,建设工程施工图设计文件审查批准书,。,此阶段办理以下一般事项：,1,、建设单位办理施工报建登记。,2,、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。,3,、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发,建筑工程施工许可证,。,（五）施工报建阶段,（六）商品房预售许可阶段,此阶段办理以下一般事项：,由房地产管理部门办理预售登记，核发,商品房预售许可证,。在此之前由房管局测绘院对开发公司提交的图纸进行面积的预测绘，建立商品房楼盘表，取得预售许可证之后进行网上签约。,开发企业申请办理,商品房预售许可证,应当提交下列证件（复印件）及资料：,1,、以下证明材料：,（,1,）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。,（,2,）持有建设工程规划许可证和施工许可证；,（,3,）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的,25,以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期等等。,2,、开发企业的,营业执照,和资质等级证书；,3,、工程施工合同；,4,、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。,（七）建设工程竣工综合验收备案阶段,此阶段办理以下一般事项：,1,、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。,2,、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。,3,、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门。,按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发,建设工程规划许可证,（正本）。,4,、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。,第三部分,房地产项目权属初始登记阶段,1,、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。,2,、开发商应提交材料：,（,1,）申请书；,（,2,）企业营业执照；,（,3,）用地证明文件或者土地使用权证；,（,4,）建设用地规划许可证；,（,5,）建设工程规划许可证；,（,6,）施工许可证；,（,7,）房屋竣工验收资料,（,8,）现房测绘成果；,（,9,）根据有关规定应当提交的其他文件。,以上几个阶段，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于,15,天，一般在,7,天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表。,谢谢,观赏,
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