2014辽宁省营口市鲅鱼圈房地产市场投资分析

辽宁省鲅鱼圈项目投资分析报告,目录,城市投资分析,1,区域市场研究,2,城市投资分析,1,城市概况,区位,地理区位：,营口市位于辽东半岛西北部。,南,临,大连，直线距离约,200,公里；北距沈阳直线距离,160,公里。,城市人口,：,营口,市常住人口,249,万，市辖区人口,120.6,万。（,截止,2012,年,）,行政区划：,营口市辖四区、两县级市,：鲅鱼圈区、站前区、西市区、老边区、大石桥市、盖州市。,鲅鱼圈区：,为营口经济技术开发区，为国家级经济技术开发区，,常住人口,43.1,万人（截止,2012,年,）。,城市概况,辽宁沿海经济带,辽宁沿海经济带发展规划,于,2009,年,7,月,1,日获得国务院批准。至此，辽宁沿海作为整体开发区域被,纳入国家战略,。确立,辽宁沿海经济带,2020,年前的发展方向,。,发展地区,：,大连,、营口、锦州、丹东、盘锦、葫芦岛,等沿海城市在内的辽宁沿海经济,带。,强化核心、主轴、两翼之间的有机联系，形成“一核、一轴、两翼”的总体布局框架,。强化,大连,营口,盘锦主轴,，壮大渤海翼,(,盘锦,锦州,葫芦岛渤海沿岸,),和黄海翼,(,大连,丹东黄海沿岸及主要岛屿,),。,“,五点一线”辽宁沿海经济发展带,营口为辽宁沿海经济带中“五点一线经济带”的五个城市之一,沿海产业基地,辽河特大桥,城市概况,交通,交通方式,路线,公路,沈大高速公路、哈大公路,(202,国道,),、庄林公路,(305,国道,),、营大公路、盖岫公路,铁路,长大铁路、哈大高铁、大营铁路,港口,营口港、大连港,航空,沈阳桃仙国际机场、大连周水子国际机场、营口机场（规划）,公路,：营口,陆路运输四通八达，东北铁路、电气化高速铁路，公路、高速公路交通网络纵贯营口全境,。,铁路：,2012,年底哈大高铁运营，客运专线,南起辽宁省大连市，经营口、鞍山、辽阳、沈阳、铁岭、四平、长春、松原，终到黑龙江省,哈尔滨市。,航空运输：,近期,规划营口机场位于盖州西海,，按民航机场,4C,级,适航标准,建设。,营口市位于辽宁省中部，,3,小时左右车程可以覆盖辽宁大部分地级市。哈大高铁途径营口、鲅鱼圈，,3,小时左右可达长春、哈尔滨等东北重要城市。目前营口机场正在建设中。,城市概况,发展格局,南进：,老城区的“南进”，是 将营口盐场营盖公路以西至滨海大道之间的部分用地作为制造业新区；新城区的“南进”，是将熊岳河以南的部分用地作为仙人岛能源化工区；,东拓：,从营口高新技术产业开发区，经北部城区至大石桥城区，连接海花工业区、冶金工业区和大石桥镁质材料基地，沿东西向营大铁路、营大公路和营柳公路发展的横向经济带。,一带五区：,即发展沿海经济带、冶金工业区、营口高新技术产业开发区、制造业新区、营口经济技术开发区、仙人岛能源化工区。,营口市发展规划：城市发展战略规划：实施“南进”、“东拓”、近期重点发展“一带五区”（以工业经济发展为主）。,“,五区”：即主城区、新城区、熊岳区域、芦屯红旗区域、望海新区五大片区,。,“,三带”：,是指城市的三条旅游发展带，即西部海滨旅游带、中部城市旅游带、东部特色旅游带,。,鲅鱼圈,发展规划,鲅鱼圈是,1992,年,10,月经国务院批准成立的国家级开发区。未来发展将以五区、三带为主。,营口开发区（鲅鱼圈）是,1992,年,10,月经国务院批准成立的国家级开发区。,哈大公路,/,沈大公路,长大铁路,/,哈大高铁,营口城市轻轨,营口机场,鲅 鱼 圈 城 市 产 业 发 展 格 局,鞍钢,营口港,沿海产业基地,华能,发展策略：,港口、工业、旅游,三大产业区,：北部为临港工业区，东部滨海,工业区,，西南部,仙人岛能源化,工区（隶属盖州市）。,鲅鱼圈,产业发展,城市经济,中国十大港口,营口港位于环渤海经济圈与东北经济区的交界点，是东北地区及内蒙古东部地区最近的出海港。港口辖营口、,鲅鱼圈,、仙人岛、盘锦、海洋红、绥中石河、葫芦岛柳条沟七个港区。,2013,年我国沿海和内河港口中，货物吞吐量排名前十位的港口依次是宁波,-,舟山港、上海港、天津港、广州港、苏州港、青岛港、唐山港、大连港、营口港、日照港。,2014,年日照港将向营口港发起争夺第九名的挑战，但日照港增速高出营口港约,3.7,个百分点，且日照港后劲十足。,营口港是东北地区及内蒙古东部地区最近的出海港口，,2013,年吞吐量排名全国第九位。,营口市近年来经济总量持续上升发展迅速，增长率逐渐趋于稳定。,营口人均可支配收入增长较迅速，五年来平均增长率达到,13%,。,城市经济,GDP,、人均可支配收入,2013,年营口,GDP,为,1513.1,亿元,，增长率为,9.6%,。从历年,GDP,总量来看营口经济近五年发展较为迅速，增长情况较逐渐趋于稳定。,2013,年营口人均可支配收入为,26600,元,，增长率为,10.9%,。营口历年人均可支配收入增长较为迅速，增长幅度均为,10%,以上，五年来平均增长率达到,13.16%,。,数据来源于统计年鉴,城市经济,全省经济总量排名,2013,年辽宁省,GDP,排名中营口位于,第四位,，仅次于大连、沈阳、鞍山。人均,GDP,排名,第七位,，位于大连、盘锦、沈阳、鞍山、本溪、抚顺之后。,营口市,GDP,在,2013,年位于全省第四位，人均,GDP,位于全省第七位。,数据来源于统计年鉴,城市经济,三产业发展,从营口市,2009,年、,2013,年三产业占比图中可以看到，,五年来营口第三产业占比增长,4%,，第二产业占比减少,3%,，第一产业占比减少,1%,。,从营口市历年三产业数量来看，第一产业增长幅度较慢，第二产业及地三产业增长幅度较大。,营口市近五年来第三产业占比逐步增加，截止,13,年第三产业占比达,40%,，较,09,年增加,4%,。,数据来源于统计年鉴,2012,年营口市常住人口为,249,万,，从,2000,年全国第五次人口普查数据,229.6,万来看，,12,年来常住人口增加,12,万人，增长率,8.45%,，年均增长率为,0.07%,。,营口,市人口在辽宁省十四个地级市中，排名第九位,。排在抚顺、盘锦、本溪、辽阳、阜新之前。,城市经济,人口,营口市常住人口为,249,万（,2012,）排名辽宁省第九位。常住人口从,2000,年至,2012,年增长近,20,万人，年均增长,0.07%,，对外人口吸纳能力有限。,数据来源于统计年鉴,2013,年营口社会消费品零售总额为,389.2,亿元,，增长率为,14%,。五年来营口市社会消费品零售总额增长迅速，年均达,17%,。,城市经济,消费,营口社会消费品零售总额增长迅速，五年来平均增长率达到,17%,。营口,2011,年居住类消费价格涨幅达,7.1%,，随后两年内趋于稳定。,营口历年居民消费价格涨幅来看，,2011,年涨幅最大达,7.1%,，,2012,、,2013,年均不足,1%,。,数据来源于统计年鉴,房地产市场,地产投资,从营口市房地产投资情况来看呈历年增长状态，而增长率呈历年下降趋势。,渤海周边城市房地产投资额及增长率来看，大连、葫芦岛、秦皇岛、东营增长率均达到,20%,以上，营口市为,15.4%,，烟台、威海均低于,10%,。,营口房地产投资最初为爆发式增长，随着投资额不断加大逐渐趋于稳定。,从整个渤海湾城市房地产投资及增长率来看，传统旅游度假市场呈现过度投资增长放缓现象。,数据来源于统计年鉴,单位：万平米,房地产市场,新开工、价格走势,从目前掌握的数据来看，营口市在,2012,年商品房新开工面积呈,-35%,的增长率。且三年内由,2010,年最高的,70%,逐年下降，降幅比例较大。,新开工面积从,12,年开始下降，增长率,11,年同比下降,47.1%,，,12,年同比下降,59.2%,营口商品房价格从今年,3,月份开始下降，截止,7,月份下跌,273,元，同,3,月份相比下降,6%,营口,市商品房价格从今年,3,月份开始下滑（与国内多数城市房价走势相同），,7,月份价格为,4656,元,/,平米，环比上月涨幅,0.021%,。,来源：中国指数研究院,房地产市场,销售面积,单位：万平米,营口市商品房销售面积,2012,年为,641.8,平米,，从增长率来看，,2009,年、,2010,年分别达到,57%,和,49%,，随后在,2011,年增长率下降至,15%,，,2012,年增长率下降至,4.7%,。,商品房销售面积逐年递增,12,年达到,641.8,万平米，增长率从,11,年开始下滑，市场呈现饱和态势。,渤海湾主要游城市,2012,年房地产成交量下滑严重，其中青岛和大连主要受限购影响。,渤海湾主要旅游城市,2012,年房地产成交量来看，均下滑严重（跟全国大势有关），其中青岛、大连为限购城市，营口市在其中表现尚可。,数据来源于统计年鉴,从营口市房屋施工面积和竣工面积比例图中可以看到自,2010,年开始营口施工面积增幅及竣工面积增幅均下降，,截止,2012,年分别下降达到,60%,和,52.5%,。,五年来,总施工量为,8919,万平米，竣工,量为,2102,万平米,。竣工量只占到施工量的,23.5%,。,房地产市场,施工、竣工面积,营口房屋施工面积、竣工面积从,2010,年开始增幅均下降，营口五年来竣工量只占到施工量的,23.5%,。,8919,万平米的施工量，按照,2012,年销售,641.8,万平米计算去完全化需要,13.9,年时间。,数据来源于统计年鉴,单位：万平米,房地产市场,投资比例,从营口市近五年住宅投资额远大于商业经营用房，但商业经营用房投资比例已由,2008,年的,7%,上升至,2012,年的,16%,。,营口房地产投资以住宅为主占比达,80%,以上；商业经营用房比例历年来有所提高（占比,16%,）,数据来源于统计年鉴,企业名称,地块板块,项目名称,进入时间,占地（万方）,容积率,总建面（万方）,香港佳兆业,南湖公园,君汇尚品,2010,28,2.5,70,营东新城,龙湾,2010,47,1.5,89.22,广州恒大,南湖公园,恒大绿洲,2010,44.59,3.3,148.8,营东新城,恒大城,2010,36.4,2.68,97.55,高新区南区,恒大江湾,2011,35,2.86,100,广州保利,南湖公园,香槟花园,2010,33,3,120,香港嘉里,南湖公园,嘉里建设,2010,56.57,3,169.71,北京五矿,沿海产业,铂海湾,2010,39.63,1.31,59.22,沿海产业,铂海岸,2010,24.6,1.48,34.9,万科,鲅鱼圈,海港城,2011,54,2.3,120,中南建设,鲅鱼圈,世纪城,2011,42,2.0,112,嘉里建设,鲅鱼圈,海楹台,2012,15,2.56,41,合计,1162.4,房地产市场,一线房企,一线房企从,2010,年开始陆续进入营口市场，其中不乏万科、恒大、保利、佳兆业等企业，总供应量达,1162.4,万平。,房地产市场,营口政府出手救市,营口房地产政策：,营口房地产不限购，鲅鱼圈区域购房送户口、政府给予就业、医疗、教育等优先支持。,2012,年,2013,年,2014,年,商品房契税补贴政策：,2012,年,3,月,23,日，营口市春季房展会为购房者,提供契税全额返还政策。,契税补贴、团购优惠：,2012,年,7,月,26,日，营口市夏季房展会提供补贴政策、,5,人,团购,免,1,平米价格,5000,万补贴公务员购房：,2012,年底，营口,1000,余名公务员拿到,5,万元购房“红包”补贴。,契税全反、行政事业性收费减免：,2014,年春季房展会，购房者契税全反，办理房屋所有权费用减免。,政府牵头房企在多地搞房地产项目巡展、销售活动：,分别在齐齐哈尔、大庆、牡丹江、佳木斯、通辽、赤峰、北京等地,旅游市场,人数、收入,单位：亿元,营口市历年旅游人数逐年递增,2013,年达到,1709,万人,，但增长比例却呈逐年递减趋势，到,2013,年下降为,9%,。可见营口旅游数量已达到短期内高峰，预计未