2013年城市房地产市场年报

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2014-1-15,#,2013,年重庆城市,房地产市场年报,重庆公司,2014,-1,Part 1.,宏观环境分析,城市经济、行业政策,Part 2.,城市市场分析,土地市场、各物业类型市场、趋势判断,Part 3.,典型案例分析,年度成交额前十企业、项目解读,Part 4.,对远洋的启示,土地储备、产品策略、开发节奏、营销策略,报告目录,GDP,、,CPI,、人口、,人均收入和支出、,重大产业、规划信息等。,限,5,页,城市经济,1,货币政策、,房地产行业政策、,地方性政策、,其他影响因素,限,3,页,行业政策,2,Part 1.,宏观环境分析,2008,年,-2013,年重庆和全国,CPI,走势,GDP:,进入,2013,年，重庆,GDP,发展仍保持高速发展态势，增幅为全国第三（第一名为天津，增幅,12.6%,，贵州第二,12.5%,），全国经济环境较为稳定,；,CPI:,自,2012,年,6,月以来一直保持在,3,左右，维持温和的通胀压力，利于经济发展,；,2.,重庆宏观经济,1,、,2013,年前三季度重庆经济运行总体态势良好，经济指标稳中有进、稳中向好，物价平稳。,2008-2013,年,PMI,走势,2008-2013,年,M2,供应走势,PMI,（中国制造业采购经济指数）,:PMI,为宏观经济指向标，自,2012,年,10,月回归荣枯线,50,点以上之后至今都在荣枯线附近徘徊，显示宏观经济趋稳；,M2,：,1-11,月货币信贷投放趋于宽松，在,2013,年,3,月已经突破,100,万亿大关，截至,11,月末全国,M2,（货币供应量）同比增长,14.23%,，明显高于此前全年增长,13%,的目标，市场资金量大，流动性充足；,2.,重庆宏观经济,2,、,宏观经济环境趋稳，货币供给量保持稳步提升，资金量大，市场流动性充足，为房地产市场提供利好心理暗示，购房者合理需求得到保障 。,2008-2013,年新增贷款走势,新增贷款：,2013,年新增贷款量自上半年高位顺走之后，下半年趋稳，四季度周期性收紧， 整体新增贷款量将接近,9,万亿，较,2012,年小幅提升。,2.,重庆宏观经济,3,、,政府着力维持宏观经济稳定，,2013,年维持稳健的货币政策，并加快金融市场化进程，新增贷款量在预期中扩大规模，利好楼市发展。,7,1,、轨道线的快速建设,未来,5,年内，重庆轨道形成网状布局。,2013,年，重庆轨道环线、,4,、,5,号线新开工,，,2014,年还,将,启动,10,号,线的建设。两年内，新线的建设里程将达到,140,公里，预计,2013,年完成准备可开工部分节点工程,。,轨道,6,号线延长线通车。,2.,重庆宏观规划,8,重庆宏观规划,2,、城市卫星城迅速崛起,主城一小时经济圈内县城迎来重大发展机遇,璧,山,县,沙坪坝区又一个商业中心。,璧,山奥特莱斯年,底迎客、天安,20,万方商业年底显雏形、鸥鹏,15,万方商业中心将动工,。璧,山新城的商业体量预计超过,70,万方，理论上是辐射,100,万人口,。,永,川,打造,商贸物流产业聚集,区。,永,川区在东南环线高速大安立交附近,5,平方公里的城东片区，建设了商品贸易集散中心；并规划了港桥,5,平方公里南部片区，将其建设为集生产服务、国际贸易服务于一体的综合性物流园区。,铜梁,“都市快轨”即将将其与主城连为一体。,8,月市,轨道集团表示我市首,条 “都市快轨”,试验段将连通璧山至铜梁：起点为轨道,1,号线的璧山站，最后到达铜梁站，全长为,32.1,公里。届时，从铜梁到主城只需要,30,分钟。,主城铁路枢纽环线将主城一小时经济圈内卫星城串联。,我,市将新建主城铁路枢纽环线约,130,公里,其中,东环线走向为北碚,-,渝北,-,两江新区,-,南岸茶园,-,巴南,-,江津,最后在綦江与渝黔铁路接轨,形成一条由北向南的城市客货铁路线,。,9,重庆宏观规划,3,、大批量核心商圈的形成,重庆将在,2017,年前建成,50,个核心商圈,。,13,年重庆市政府批准包括大坪商圈、龙洲湾商圈和嘉州商圈为重庆主城区新的核心商圈,。重庆市政府,发布的,重庆市人民政府关于加快建设长江上游地区商贸物流中心的意见,中明确,指出，到,2017,年建成城市核心商圈集群，即全市将建成,50,个城市核心商圈,。,重庆主城区内未来,5,年发展的核心商圈,10,1.,货币政策,稳健为主,时间,政策名称,主要内容,1,月,1,日,央行：继续稳健的货币政策 保持适度流动性,中国人民银行货币政策委员会,2013,年第四季度例会日前在北京召开，密切关注国际国内经济金融最新动向和国际资本流动的变化，坚持稳中求进、改革创新，继续实施稳健的货币政策，保持适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长，改善和优化融资结构和信贷结构。,2,月,7,日,出台,中国人民银行办公厅关于做好,2013,年信贷政策工作的意见,要求人民银行各分支机构和各银行业金融机构重点加强对“三农”、中小企业、城镇化建设、经济结构调整和产业升级、保障性安居工程、就业等民生工程和地方政府融资平台清理规范等方面的金融服务工作。,3,月,13,日,中国人民银行印发,关于合格境外机构投资者投资银行间债券市场有关事项的通知,允许符合条件的合格境外机构投资者（,QFII,）向中国人民银行申请投资银行间债券市场。,4,月,20,日,中国央行,4,月货币政策料将继续持稳,中国央行在,4,月，乃至整个第二季度，都将会维持,3%,的一年期存款基准利率不变。,5,月,17,日,央行：货币政策适时适度进行预调微调,中国人民银行货币政策委员会,2013,年第二季度例会日前在北京召开，央行表示，将密切关注国际国内经济金融最新动向和国际资本流动的变化，继续实施稳健的货币政策，并着力增强政策的前瞻性、针对性和灵活性，适时适度进行预调微调。,13,年货币政策主要以稳健,为主，保持货币信贷及社会融资规模合理,增长。,在利率方面，,全面,放开金融机构贷款利率管制,，这将,加剧房地产行业优胜劣汰，房产行业强者恒强,、弱者,恒弱局面进一步凸,显。,表一、,13,年主要货币政策一览,11,2.,行业政策,围绕“新国五条”和“十八届三中全会”进行,时间,单位,全国性政策文件或措施,主要内容,2013.2.6,国务院,关于深化收入分配制度改革的若干意见,要求加快健全以税收、社会保障、转移支付为主要手段的再分配调节机制，加快建立综合与分类相结合的个人所得税制度，改革完善房地产税，并且研究在适当时期开征遗产税问题等。,2013.2.20,国务院常务会议,新国,五,条,1,完善稳定房价问责制度,;2,扩大房产税改革试点,;3,增加中小户型住房供应,;4,地级市把农民工纳入保障房建设,;5,严格执行明码标价。,2013.3.1,国务院,关于继续做好房地产市场调控工作通知,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应严格按转让所得的,20%,计征。,2013.5.13,国土资源部,关于严格管理防止违法违规征地的紧急通知,要求进一步加强征地管理，防止违法违规征地，杜绝暴力征地行为，保护农民的合法权益，维护社会和谐稳定,2013.5.30,国务院,深化流通体制改革加快流通产业发展重点工作部门分工方案,要求加大流通业用地支持力度，但禁止以物流中心、商品集散地等名义圈占土地，防止土地闲置浪费。,2013.11.9-11.2,国务院,十八届三中全会,审议通过了,中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定,，确定了中国房地产长效发展机制,2013.12.6,住建部、财政部、国家发改委,公租房廉租房明年并轨,从,2014,年起，各地公共租赁住房和廉租房并轨运行，并轨后统称公共租赁住房,表二、,2013,年全国性重要政策一览表,13,年房地产行业政策围绕“新国五条”和“十八届三中全会”进行。整体行业调控方向逐步从政府调控、行政干预转向地方差异化和市场调节。,3.,重庆地方政策,重庆,13,年地方政策以响应新国五条为主，且力度较大，但从后期执行上看均偏向宽松,时间,发布单位,政策名称,主要内容,1,月,26,日,重庆市政府,房产税起征点提高,重庆房产税起征点提高,627,元，,12779,元,/,平米开始征收,2,月,7,日,重庆市住房公积金管理中心,重庆市住房公积金管委会关于调整住房公积金使用有关问题的通知,1,、调整个人住房贷款存贷余额倍数（存贷倍数有,15,倍调至,25,倍）；,2,、调整贷款职工住房公积金的提取：个贷职工在未还清贷款前，个人公积金庄户资金只能用于偿还其公积金贷款的本息。,3,月,30,日,重庆市政府,重庆国五条细则,新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅；严格执行第二套住房信贷政策，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；严格执行二手房转让征收差额的,20%,交易个税，房价增幅目标及楼面地价不超过当期房价的,1/3,等。,8,月,2,日,重庆市国土局,土地竞拍保证金提高,土地竞拍保证金从原来,20%,提高到,50%,表四、,13,年重庆地方房地产政策,城市片区地图、,供求量价关系、,供求结构（住商办）、,典型成交案例,限,3,页,土地市场,1,整体房地产投融资、开竣工、供求等；,分别分析商品住宅、商业、办公市场,(,供求、结构、价格、客户,),，简要分析保障房、二手房市场。,限,15,页,各物业类型市场,2,对当地市场不同物业类型的市场做出判断、发现风险或机会。,限,2,页,趋势判断,3,Part 2.,城市市场分析,1.,土地市场,整体特征,2009-2013,年,重庆主城商品房用地,总体交易,一览表,2013,年,1-12,月重庆主城商品房用地,成交面积月度图,（万方）,2009,2010,2011,2012,2013,成交宗数（宗）,116,130,131,181,216,土地面积（万方）,802,1070,937,1562,1966,建筑规模（万方）,2391,2320,2281,3328,4461,容积率,2.98,2.17,2.43,2.13,2.54,土地价格（万元,/,亩）,346,315,430,306,478,增长率（,%,）,77.1,-8.7,36.5,-28.9,56.2,楼面地价（元,/,）,1739,2183,2652,2151,2563,增长率（,%,）,74,25.6,21.5,-18.9,19.2,2013,年重庆土地市场整体火热，成交土地面积环比涨幅,26%,，建筑规模环比上涨,34%,，土地价格环比上涨,56.2%,，楼面地价环比上涨,19.2%,。,15,1.,土地市场,区域分布,2013,年,重庆主城商品房用地,成交区域,分布,表,2009-2013,年,重庆主城成交商品房用地,区域,比重,占比,变动,图,土地宗数,土地面积,(,万方,),建筑面积（万方）,单亩地价（万元,/,亩）,楼面地价（元,/,）,面积比重,溢价率,巴南区,28,334,728,306,2176,16.98%,8.35%,北碚区,18,164,290,258,2031,8.34%,7.24%,渝北区,66,654,1245,344,2380,33.25%,13.43%,大渡口区,23,166,443,563,2749,8.44%,41.87%,江北区,6,65,240,956,3881,3.30%,65.85%,九龙坡区,35,166,444,488,2390,8.44%,10.09%,南岸区,20,212,551,700,3544,10.78%,22.80%,沙坪坝区,15,186,439,334,2071,9.46%,9.14%,渝中区,5,20,82,2510,5363,1.02%,0.00%,2013,年重庆商品房用地成交渝北区以,66,宗遥遥领先，其次是九龙坡区、巴南区、大渡口区、南岸区，渝中区最少，成交仅,5,宗。,2013,年重庆商品房用地区域比重北部较前两年有所减少，但仍然以,45%,比例占主力，南部较前几年商品房,用,地成交增加，占比,28%,，中西部占比,27%,。,1.,土地市场,版块格局,北区重点板块：北区重点组团中龙兴组团商品房用地成交最大，成交,3540,亩，其次为两路组团成交,1487,亩，再次为北碚、悦来组团，成交,1100,亩左右，这三个组团将成为北区未来房地产市场热点。,2013,年,北区成交土地组团分布图,（亩、万元,/,亩）,1.,土地市场,版块格局,南,区重点板块：李家沱,-,鱼洞组团成交面积最大，,2940,亩，弹子石组团成交价格最贵，达到了,1160,万元,/,亩。,2013,年,南区成交土地组团,分布图（亩、万元,/,亩）,1.,土地市场,版块格局,中、西区重点板块：大渡口组团成交面积最大，达到,3000,亩，渝中成交价格最贵，达到了,3112,元,/,亩。,2013,年,中、,西,区成交土地组团,分布图（亩、万元,/,亩）,19,2004-2013,年,重庆主城批准供应,走势（,万方）,2010-2013,年重庆主城批准供应月度,走势（,万方）,2.,商品房市场,供应,商品房供应连续,5,年上涨，,13,年供应,2316,万方，增幅,6.2%,，,3,月、,4,月、,9,月旺季期间市场月度供应达到,250,万方以上。,20,2011-2013,年,重庆主城各区域批准供应面积对比（万方）,2012,、,2013,年重庆主城各区域批准供应面积占比图,2.,商品房市场,供应,渝北区市场供应量最大，达,565,万方，市场占比,25%,；,沙坪坝区跃居为第二供应大区，,13,年供应,373,万方，市场份额由,12,年的,15%,上升为,17%,；,江北,区、渝中区等城市中心区由于土地的稀缺供应份额缩小明显；,21,2010-2013,年,重庆主城商品房市场成交量月度走势图（万方）,2.,商品房市场,成交,商品房成交继续高位，,13,年突破,2500,万方，涨幅达,11.6%,；市场已经无明显淡旺季之分。,2004-2013,年,重庆主城商品房交易面积年度,走势图,（万方）,22,2011-2013,年,重庆主城各区域成交面积对比（万方）,2012-2013,年,重庆主城各区域商品房成交量占比图,2.,商品房市场,成交,渝北区成交突破,600,万方，远超第二梯队的的沙坪坝区、南岸区、江北区。,北碚,区、沙坪坝区、九龙坡区市场份额都有一定上涨，主要是新区市场发展导致；江北区、渝中区成交份额逐步缩小。,23,2004-2013,年,重庆主城商品房交易均价走,势图,（元,/,）,2.,商品房市场,价格,2010-2013,年,重庆主城商品房交易均价月度走,势图,（元,/,）,13,年重庆商品房建面均价,7289,元,/,平米，涨幅,7.59%,。,13,年重庆房地产市场保持稳步上涨势态，年底价格较年初已经上涨,1300,元,/,平米,24,2.,商品房市场,价格,13,年主城各区价格均有不同程度上涨，其中渝中区、江北区、渝北区、北碚区涨幅绝对值最大，在,1300-1500,元之间。,2011-2013,年,重庆,主城,各区,商品房,交易,均价,对比,图,（元,/,）,25,年份,套数,建筑,面积,建面,均价,2012,160713,1871,6186,2013,163923,1887,6785,增长幅度,2%,0.86%,9.68%,2012,与,2013,年普通住宅物业对比表（万方、元,/,）,2013,年主城各区成套住宅成交体量同比,2012,年除江北、九龙坡区、渝中区、巴南区外，均有不同程度增加，渝北区成交量最大,；,渝,北区、沙坪坝区和北碚区成交建面均价同比下降，其余区域同比上涨，北部新区成交建面均价最高。,3.,分类产品,普通住宅,2013,年成套,住宅成交量,和,成交均价,同比均上涨,，其中价格涨幅达到了,9.68%,，整体市场上升趋势明显；,26,3.,分类产品,普通住宅,成交结构,主要,集中在套内面积,60-110,、套内单价,7000-9000,元,/,、总价,40-70,万元。,成交,建面均价沙坪坝区和北碚区同比下降，其余区域建面均价同比上涨，北部新区同比涨幅最大，达到,27%,，,2013,年北部新区洋房成交建面均价,最高。,2013,年主城各区域洋房大渡口区成交量同比涨幅最大，,2013,年渝北区洋房成交体量最大,；,27,3.,分类产品,洋房,年份,套数,建筑,面积,建面,均价,2012,21452,298,6896,2013,22700,311,7506,增长幅度,5.82%,4.36%,8.85%,2012,与,2013,年洋房成交对比表（万方、元,/,）,2013,年,洋房整体市场状况较好,；成交量价同比,均上涨,，江北,区成交体量最大，北部新区的成交建面单价最高。,2013,年别墅,成交量持续下滑，但成交均价上涨,2000,元,/,平米,28,3.,分类产品,别墅,2013,年主城各区域别墅南岸区成交量最大，除北碚区和北部新区外，其余各区域成交量同比,2012,年均上涨；成交建面均价沙坪坝区、渝北区和巴南区同比下降，其余区域同比上涨，,2013,年江北区别墅成交建面均价最高。,年份,套数,建筑,面积,建面,均价,2012,5261,161,9986,2013,4677,114,12120,增长幅度,-11.10%,-29.19%,21.37%,2012,与,2013,年别墅成交对比表（万方、元,/,）,2013,年办公物业成交体量同比下降,13,万，降幅为,12%,；成交单价上升,579,元,/,，涨幅为,5%,，,2013,年办公物业去化情况较差。,29,2013,年各区域办公物业总成交体量同比,2012,年下降，其中渝北区降幅最大,2013,年北部新区成交体量最大；各区域成交建面均价整体同比,2012,年相差不大，江北区涨幅较为明显，,2013,年江北区办公物业建面均价最高。,3.,分类产品,办公,年份,套数,建筑,面积,建面,均价,2012,7948,108,10550,2013,7723,95,11129,增长幅度,-2.83%,-12.04%,5.49%,2012,与,2013,年办公成交对比表（万方、元,/,）,30,TOP10,企业列表概述。,TOP3,企业发展情况、项目情况、拿地情况、销售情况、发展战略。,限,8,页,企业,TOP10,1,TOP10,项目列表概述。,TOP3,项目概况、产品结构、推盘节奏、营销亮点,.,限,8,页,项目,TOP10,2,Part 3.,典型案例分析,企业,TOP10,32,排名,企业,成交金额,（亿元）,1,龙湖,109.8,2,融,创,80.1,3,保利,54.2,4,中,海,50,5,万科,48.3,6,金科,46.3,7,东原,44.9,8,协,信,40.3,9,融汇,28.1,10,中渝,27.2,13,年企业成交金额,TOP10,排名,企业,成交金额,（亿元）,1,龙湖,111.03,2,万科,53.22,3,融创,51.56,4,保利,50.41,5,金科,46.20,6,东原,43.56,7,中海,36.42,8,协信,34.19,9,中渝,29.34,10,恒大,26.24,12,年企业成交金额,TOP10,前,10,门槛较去年有所上升，幅度不大；融创发力，以,80.1,亿稳居第二。,融汇地产刚需产品深受市场欢迎，成交金额上升，挤进前十；恒大未进入榜单，出乎意外。,融创、保利发力，排名均上升一位；中海连升三级，挤进前四；万科、金科、东原、中渝排名均下降。,企业,TOP10,33,排名,企业,成交,面积,（,万方,）,1,龙湖,120.97,2,融,创,76.87,3,保利,69.81,4,金科,59.1,5,万科,54.57,6,中,海,50.27,7,协,信,49.33,8,东原,49.25,9,融汇,43.21,10,晋愉,35.16,13,年企业成交面积,TOP10,排名,企业,成交面积,（万）,1,龙湖,136.20,2,金科,74.10,3,保利,71.75,4,万科,59.89,5,融创,58.32,6,东原,51.89,7,协信,48.23,8,恒大,43.82,9,中海,40.56,10,融汇,40.06,12,年企业成交面积,TOP10,由于房价攀升进入前十销售面积门槛降低，,晋愉顶替恒大进入榜单，,融创、中海成交面积环比大幅上升；金科主城项目减少导致销售面积下降明显,龙湖,连续,3,年签约跨百亿，重庆楼市蝉联,10,连冠,34,典型企业,龙湖,从,2011,年起，,2013,年已是龙湖在重庆连续,3,年销售跨百亿元,。,而,从,2004,年龙湖首次登上重庆楼市销售冠军的宝座算起，龙湖今年已是连续,10,年以绝对优势领跑重庆楼市，从而成就了楼市“,10,年冠”的神话。,35,典型企业,龙湖,龙湖,13,年发展模式,主要占领城市西北区，新盘为企业业绩增长注入血液,龙湖目前所有项目都布局在重庆城市西北区。,13,年重庆礼,嘉和西永，这两大区域的布局为重庆龙湖的百亿销售提供了珍贵的新鲜血液,，两江,新宸入市不到半年，已贡献了超过,17,亿的签约销售金额。龙湖拉特芳斯拿地,191,天，就实现开盘。,鹞子丘项目,紫云台,两江新宸,U,城,东桥郡,拉特芳斯,时代天街,江与城,13,年面市新项目,老项目,14,年面市项目,36,典型企业,龙湖,13,年龙湖单项目贡献度（单项目成交金额占比）,各物业类型成交金额占比,成交面积段分布,成交房型分布,“时代天街”、“龙湖源著”、“龙湖,U,城”三项目对企业贡献度最大,高层、洋房、别墅、商办四种产品平分天下，且商办对企业贡献度越来越大，“天街共赢模式”和“金苹果计划”两大主力创新造就龙湖,13,年商业神话,产品面积主要集中在建面,70-100,平米、建面,150,平米以上，更专注三房产品,37,典型企业,龙湖,14,年龙湖各项目货源情况：,龙湖地产,2014,年主要在售项目为,8,个，龙湖新推鹞子丘地块商住项目,1,个（预计面市时间在年中左右），根据龙湖地产以往的推盘节奏和开发水平，预计推出总货量约,105,万方，总货值约,140,亿元，预计成交额在,120,亿元左右。,序号,项目名称,未开发体量,（万方）,14,年预计新增推量,（万方）,新推产品物业类型,存量项目,1,龙湖拉特芳斯,90,25,小高层、洋房、商业,2,龙湖紫云台,12,10,高层、洋房、别墅,3,龙湖源著,3,3,公寓、商业,4,龙湖两江新宸,280,20,洋房、高层、公寓、别墅,5,龙湖时代天街,30,15,高层、公寓、商业,6,龙湖江与城,3,3,洋房、公寓,7,龙湖花千树,2,2,洋房、别墅,8,龙湖,U,城,50,16,洋房、别墅,新增项目,9,鹞子丘地块商住项目,105,11,高层、商业、公寓,合计,575,105,从产品看，龙湖重庆,14,年仍然全物业形态布局；拉特芳斯、两江新宸将是龙湖,14,年重点项目。,14,年龙湖仍然扎根西北,+,抢先,布局,+,专注,品质，以保障其市场领头地位。,典型企业,融创,融创,13,年重庆楼市亚军，,14,年融创欲与龙湖争夺重庆霸主地位,38,2013,年融创重庆除了一步跨入百亿阵营外，还一举囊括重庆楼市多项,第一,:,重庆总价,300,万元以上的高层成交中，融创排行第一；,重庆总价,500,万元以上别墅成交中，融创排行第一；,重庆总价,500,万元以上高端市场占有率,40%,，融创排名第一；,融创,奥林匹克花园连续四年蝉联重庆单盘销售第一；,融创,伊顿,庄园、融,创,嘉德,庄园分别获茶园、空港区域,单盘成交第一；,融,创,凡尔赛花园获重庆双拼别墅单价排名第一；,融创,玖玺台取得重庆高层产品销售单价第一；,在企业成交总价和面积排行中，融创别墅和写字楼排名均为第一。,重庆排名,NO.10,NO.8,NO.9,NO.3,NO.2,融创近,5,年备案签约金额（单位：亿元）,融创,13,年发展模式,多盘齐发、南北并进,入渝十年，融创立足于城市高度，从单盘运作到多盘齐发，其在重庆的战略布局呈现出南北并进之势，以一个区域开拓者的姿态成为排名仅次于龙湖的房企巨头,。,2013,年，融创重庆五盘联动，随着产品、品牌和布局全面升级，融创在重庆的规模和市场占有率还将再攀新高，持续扩大领跑优势。,典型企业,融创,40,13,年融创单项目贡献度（单项目成交金额占比）,各物业类型成交金额占比,成交面积段分布,成交房型分布,从产品看，融创重庆主要为高层和别墅产品发力，面积段集中在,50-80,平米的刚需高层及,150,平米以上改善型高层、别墅,“高端精品”,的产品策略，以及“深耕区域”的发展战略，是融创销售业绩全线飘红、取得市场高度认可的重要保证,。,典型企业,融创,41,序号,项目名称,目前存量,（万方）,14,年预计新增推量（万方）,新推产品物业类型,存量项目,1,融创嘉德庄园,23,（一期）,20,高层、联排别墅,2,融创奥林匹克花园,15,（存量及御锦二期）,15,高层,3,融创凡尔赛庄园,100,18,别墅、高层,4,融创玖熙台,5,5,高层豪宅,5,融创玖熙国际,1,1,商务公寓,6,融创伊顿庄园,15,20,高层、联排别墅,新增项目,7,北碚城南新城地块,14.7,8,别墅,8,渝中组团凯旋路地块,30.3,0,商业、写字楼、高层豪宅,9,巴南鹿角组团,M,分区,47.4,/,（将与伊顿庄园连成一片）,别墅,10,巴南界石组团,M,分区,17.7,3,别墅,合计,90,融创位于北碚的项目将被打造成首席高端低密度纯别墅区，项目最快将在,2014,年,2,月入市，融创重庆力争将此项目打造成北碚的文化名片,。,融,创位于鹿角的项目将和现在的伊顿庄园连成一片，将打造一个,3800,亩世界级的欧洲花园城市，这是继融创,奥林匹克花园之后，融创在南重庆打造的一个千亩大盘,。,融,创最后拿下的位于解放碑凯旋路的地块，将定位为最代表重庆历史文化，集旅游、商业居住为一体的城市综合体，这个解放碑的新地标预计将在,2014,年下半年入市。,2014,年融创地产主要在售项目,6,个，预计新增项目,3,个，主要分布在茶园、北部新区，产品主要以刚需高层、高层豪宅、精品别墅为主，预计全年推出产品约,90,万方，总计货值约,90,亿元。如融创地产在,2014,年加快单盘供货量，极有机会实现销售额突破,100,亿元大关,典型企业,融创,14,年融创各项目货源情况：,42,典型企业,金科,金科,13,年大重庆销售破,百亿，但主城遇发展瓶颈,近,5,年金科重庆销售金额都在,30-50,亿范围内，主城业绩增长压力大。,13,年重庆金科半数以上业绩由区县贡献，,2013,年重庆,金科新开盘,项目,8,个，其中,6,个布局区县（,大足中央公园城、中华养生城、开县财富中心、江津世界,城、,天籁城、江津中央公园,城）,重庆排名,NO.2,NO.4,NO.2,NO.4,NO.6,43,典型企业,金科,13,年金科单项目贡献度（单项目成交金额占比）,各物业类型成交金额占比,成交面积段分布,成交房型分布,13,年整体布局仍然以销售刚需住宅为主，其中金科廊桥水乡单盘为企业主城贡献,40%,以上业绩。,产品面积段分布均匀除,40-50,、,90-100,类型产品较少外，其余比例都相差无几,14,年企业仍然围绕刚需和经济型洋房、别墅进行,44,典型企业,金科,序号,项目名称,目前存量,（万方）,14,年预计新增推量（万方）,新推产品物业类型,存量项目,1,金科廊桥水乡,50,18,高层、别墅,2,金科世界城,3,3,高层、洋房,3,金科中央御院,30,12,高层,4,金科城,96,18,别墅,5,金科时代中心,36,18,高层、商业、别墅,6,金科太阳海岸,1,1,洋房、别墅,7,金科公园王府,0.5,0.5,高层、洋房,新增项目,8,金科西永项目,75,6,高层、别墅,合计,291.5,76.5,14,年金科各项目货源情况：,金科地产,2014,年主要在售项目为,6,个（太阳海岸和公园王府为尾房项目），,13,年新拿地块西永项目预计,14,年中面市，企业整体项目推量预计,76.5,万方，预计成交在,62,万方左右,，,成交金额约,50,亿。,金科廊桥水乡、金科城、金科时代中心将是明年金科主城重点项目,整体产品仍然以刚需高层和经济型洋房、别墅为主,刚需产品为主力，通过低总价、多功能高层产品提升竞争力，上半年高层成交,6.75,亿，均价,5219,元,/,；,商业持续推出，提升项目配套及整体利润空间，上半年商业成交,3.42,亿，均价,16824,元,/,；,下半年创新经济型联排别墅面市，以低总价，大赠送引领区域别墅市场；,注重渠道开发及活动推广，通过密集的暖场活动和线上推广，提高项目人气及关注度。,2013,年成交表现,业态,成交体量,（万方）,成交金额,（亿）,成交均价,（元,/,）,月均去化,（套,/,月）,高层,21.47,11.29,5260,211,洋房,2.34,1.17,5009,13,别墅,1.66,2.05,12362,8,商业,2.89,4.6,15917,35,车库,0.59,0.16,2682,14,合计,28.96,19.29,6660,280,主城热销项目,金科廊桥水乡：,全产品线走量，刚需高层为主，商业带动，持续热销；,典型企业,金科,金科廊桥水乡（背靠背联排别墅）,产权面积：,128-136,主力总价段：,130-180,万,产权面积,约,130,实得面积,约,344,天台赠送,45,庭院赠送,36,露台赠送,39,花园赠送,22,地下室赠送,48,车库赠送,24,合计,214,赠送率,165%,2013,年去化情况,供应套数,成交套数,成交均价,月均去化,124,套,81,套,11116,元,/,27,套,金科创新产品,：经济型联排，面积小，赠送大，总价低；,典型企业,金科,项目名称,类型,套内面积（）,实得面积,（）,供应套数,成交套数,成交均价（元,/,）,套均总价（万元）,月均去化,金科时代中心,叠上,113-115,210-250,88,84,19000,210,42,叠下,120-122,280-300,88,51,20000,240,26,金科城,叠上,112-123,260-280,114,77,9000,120,77,叠下,120-127,200-240,116,84,10500,140,84,金科创新产品,特征：,有利于提高项目容积率；,大开间、短进深设计，优化不同户数的采光面；,在市场上同类型产品复地花屿城基础上，拔高楼层至,5/6,层（原,4,层），实现露台功能的扩大后，形成可搭建空间；,金科创新产品,：,背靠背组合，面积小，控制总价，通过业态差抢占市场空间；,典型企业,金科,Top10,榜单,项目类型变化,：纯住宅项目中香港置地约克郡为全业态销售，国际社区和融侨城均是老牌之名项目，地段优势大，大盘模式营销效果较佳；寰宇天下为高端住宅项目，单价高，品质强，品牌响，抓住重庆大部分高端大平层需求客户；奥林匹克花园、龙湖时代天街、龙湖源著、金科廊桥水乡、东原,D7,区商业贡献大；,Top10,榜单销售,金额,门槛：,2013,年入围项目销售金额均突破,17,亿与,2012,年相当（,2012,年全年成交,top10,项目门槛,17,亿）。,项目,TOP10,标杆,项目市场地位稳固，品牌房企品质大盘多业态跑量是普遍特征，地段优势增值项目影响力，商业产品贡献大影响整体排名。,排名,项目名称,成交金额（亿元）,成交面积（万）,1,奥林匹克,花园,23.3,21.02,2,中海国际社区,22,29.15,3,金辉融侨城,20.9,28.62,4,香港置地约克郡,19.9,18.11,5,东原,D7,区,19.3,19.47,6,金科廊桥水乡,19.2,28.77,7,龙湖时代天街,18.7,8.96,8,中海寰宇天下,18.7,9.83,9,华润二十四城,18.2,13.25,10,龙湖源著,17.7,17.7,13,年企业成交金额,TOP10,排名,项目名称,成交金额（亿元）,成交面积（万）,1,奥林匹克花园,34.42,37.65,2,瑞安天地,24.71,22.16,3,龙湖源著,21.91,26.62,4,万科锦程,19.43,21.80,5,同景国际城,19.38,26.47,6,龙湖江与城,17.74,21.64,7,保利香雪,17.30,26.18,8,东原,D7,区,17.11,21.81,9,富力城,16.85,32.54,10,国际社区,16.62,24.46,12,年企业成交金额,TOP10,项目,TOP10,排名,项目名称,成交面积（万）,成交金额（亿元）,1,中海国际社区,29.15,22,2,龙湖,U,城,28.91,17.3,3,金科廊桥水乡,28.77,19.2,4,金辉融侨城,28.62,20.9,5,晋愉盛世融城,26.04,16.4,6,融汇半岛,25.57,15.7,7,富力城,23.93,13.3,8,鲁能星城,21.74,16,9,融创伊顿庄园,21.3,16.7,10,融创奥林匹克花园,21.02,23.3,13,年项目成交面积,TOP10,排名,项目名称,成交面积（万）,成交金额（亿元）,1,奥林匹克花园,37.65,34.42,2,富力城,32.54,16.85,3,龙湖源著,26.62,21.91,4,同景国际城,26.47,19.38,5,保利香雪,26.18,17.30,6,金科廊桥水乡,25.03,12.51,7,国际社区,24.46,16.62,8,融侨城,22.94,16.02,9,融汇半岛,22.38,12.11,10,鲁能星城,22.19,15.78,12,年项目成交面积,TOP10,入围单盘成交面积,TOP10,项目中，,7,项目以销售纯刚需自住产品为主，仅龙湖,U,城、融创伊顿庄园、奥林匹克花园为复合大盘多种产品线同时销售,入围项目单盘销售面积较,12,年下降,刚需项目跑量速度最快，入围前十销售面积门槛下降。,品牌、形象：品牌房企打造品质综合居住大盘，始终致力于树立了高端形象；,大盘、配套：,191,万方城市综合体项目，大体量商业、商务配套，轨道交通配套；,产品：高端别墅产品，传统舒适性洋房，,73-109,均带院馆高层，四梯七户配置；专做高端，专做改善；,资源：充分利用重光水库湖景资源大力度示范区打造；,教育：带人民小学教育指标销售,2013,年成交表现,业态,成交体量,（万方）,成交金额,（亿）,成交均价,（元,/,）,月均去化,（套,/,月）,高层,5.31,4.51,8480,62,洋房,9.6,9.79,10199,60,别墅,3.83,6.35,16580,10,合计,18.75,20.65,11015,101,南郡,北郡,香港置地约克郡：,别墅、洋房、高层三条产品线共同推货，大盘效应、品牌、形象、资源、配套、教育指标等综合优势明显，高调推广获持续,热销。,典型项目,约克郡,集中商业,+,写字楼,住宅,+,社区底商,商务公寓,+,社区底商,底商,+,公共停车场,商务公寓,+,社区底商,商务公寓,+,社区底商,住宅,+,社区底商,住宅,+,社区底商,项目规模：总占地面积,300,亩，计容建筑面积,80,万方，项目整体容积率,4.0,；,项目定位：巴南龙洲湾核心首个大型城市综合体项目，,由,10,万方集中商业、,10,万方街区商铺，,7,万方甲级写字楼、,29,万方,SOHO,公寓、,24,万方精品住宅 组成。,规划布局方式：项目整体,成行列式布局,，根据道路动线内部分组团布局，以最大化利用景观资源及商业商务的召示价值。,巴南万达广场：,以企业成熟的商业运营模式，打造区域首个大型城市综合体，填补区域商务市场空白，引领区域商业市场；,典型项目,巴南万达广场,典型项目,蓝光,COCO,时代,蓝,光地产于,2012,年末拍卖所得该地块,，为,12,年弹子石单价地王。项目位于中海国际社区正对面，临近,南滨路观江沿线和洋人街，连接朝天门大桥，共享江北嘴,CBD,资源。项目集,住宅、集中商业、,LOFT,、教育、休闲于一体的时尚综合社区，产品以高层为主,。,项目基本,概况,项目介绍,物业类型,普通住宅,最早开盘时间,2013-6-29,建筑形态,高层,开发单位,重庆蓝实置业有限公司,占地,面积,128000,平方米,建筑面积,537000,平方米,容积率,3.3,总户数,4932,户,户型面积,40-,84,（不含地下）,装修情况,毛坯,车位配比,3320,物业公司,重庆嘉宝顾问管理有限公司,建筑设计,景观,设计,COCO,系列是蓝光集团的一个成熟产品,体系,，强调小,户型在功能上得到满足的同时,，同时提升一定的舒适度，因此,COCO,系列产品面积较小，各功能空间较小，强调“一空间多用“,，主张“,小产品，大享受,” 生活,理念,。,蓝,光,COCO,时代为蓝光入渝第三个项目，,COCO,系列产品首发入渝代表，在,13,年楼市引起一阵轰动。,项目总体规划特色：,项目,占地,：,约,12.8,万,总建筑规模：,约,53,万方,A,区,（在售区域）,B,区,C,区,21,栋,27,栋,22,栋,23,栋,24,栋,25,栋,26,栋,1,栋,2,栋,6,栋,3,栋,4,栋,5,栋,7,栋,8,栋,9,栋,18,栋,19,栋,10,栋,11,栋,12,栋,13,栋,14,栋,15,栋,16,栋,17,栋,幼儿园,未售住宅,办公用房,独栋商业,将推,住宅,38,中新校区,A,、,B,、,C,区之间有一个建面约,2,万以爱情为主题的广场，与市政合建，特色民国风独栋商业布局在这里。,广场前临主干道方向有一个加油站，距离最近一栋住宅楼大于,60m,。,项目规划：,典型项目,蓝光,COCO,时代,2013,年,6,月开始销售，当前销售周期,为,7,个,月，,开盘,3,次,；,总,推出,13.81,万方,，,成交,1698,套，销售面积,11.55,万方，,去化率,约,83.6%,。,入市推出号楼,开盘去化,525,套,销售均价,9940,元,/,面积区间：,38-68,二期加推,17,号楼,开盘去化,48,套,销售均价,10346,元,/,面积区间：,39-63,三期加推,1,号楼,开盘去化,100%,销售均价,9190,元,/,面积区间：,39-63,项目推售节奏：,单位：套,单位：元,/,平米,典型项目,蓝光,COCO,时代,项目周边市场对比,区域空白点，低总价、全功能，布局紧凑，深受市场追捧,。,总价段（万元）,30,40,50,60,70,80,90,100,蓝光,COCO,时代,国际社区海悦府,东原翡翠,明珠（尾房期）,城投天邻水岸,恒基翔龙江畔,宏声阳光,绿洲（尾房）,该总价段区域竞争压力小,典型项目,蓝光,COCO,时代,装修,示意图,阳台,半赠送,阳台,半,赠送,厨房,卫生间,储藏室,卧室,卧室,客厅,饭厅,项目,验收合格后，,开发商搭板全赠送,走廊,飘窗全赠送,3200,2800,3600,6800,1,800,1600,3000,600,3000,1400,1,800,2600,3700,5,00,大门,飘窗全赠送,户型,编号,A1,技术,参数,可使用面积,约,70,套内,面积,约,61m,2,主卧,3.2m3.7m,次卧,2.6m3.0m,2.8m3.0m,两厅,3.6m6.8m,赠送,面积,约,9m,2,产品,特点,1,、三室两厅单卫,2,、赠送率,14.8%,3,、优点：,所有房间均可采光，户型较方正，空间紧凑；,生活分区，互不干扰；,卫生间位置便于安装管线和各房间使用,4,、缺点：只有一个卫生间，早高峰会出现抢“卫生间”的现象,特色,产品,三,室两厅单卫,+,可变 套内面积：约,51,平方米,典型项目,蓝光,COCO,时代,此整体居住舒适度和实用性不佳，但功能空间完善，受到大量过渡兼投资客户追捧,套内,40,平,1+1,*,2,*,1,4450,260,赠送面积约,19,平，可使用面积约,59,平,阳光通过房间（阳台）进入客厅，客厅的采光通风不佳,+1,房与生活阳台相连，居住舒适度不高,主卧与公厕开门相近，影响居住舒适度,其他产品,一室,两厅单卫,+,可变 套内面积：,约,40,平方米,典型项目,蓝光,COCO,时代,套内,52,平,2+1,*,2,*,1,赠送面积约,10,平，可使用面积约,62,平,客厅带阳光书房，实用性较好。但由于空间压缩，餐厅位置尴尬，且使用方便性较差,次卧阳台为过道，透光性和通风性较差,其他产品,两室,两厅单卫,+,可变 套内面积：,约,52,平方米,此,户型,在,52,平米实现了完全独立两房，部分三房功能，面积控制好， 使用度高,典型项目,蓝光,COCO,时代,成功之处：,产品，,性价比高，可变性强，空间灵活,多变；,产品户型方正，干湿合理分区，功能布局清晰完善；,产品总价低，成就高的去化率,；,不足之处：,面积过小，造成空间感缺失；,所有户型只有,一个卫生间，早高峰会出现抢“卫生间”的,现象,部分户型主,卧、次卧、客厅、厨房采光面较小,户型评价,空间灵活多变，动静分开,典型项目,蓝光,COCO,时代,营销策略,以,有效的线下活动将楼盘信息传达到目标刚需客群处，,4,月份开始的蓄客带来了开盘的轰动场面,2013,年,4,月,13,日,蓝光,COCO,时代售楼部亮相当日到访量高达近千组，其中办理,VIP,卡的就有,800,多组,2013,年,6,月,9,日,蓝光,COCO,时代产品发布会于凯宾斯基大酒店宴会厅举行，主要面向准备购买项目的业主及相关媒体，出席约,200,多人,2013,年,6,月,29,日 首次开盘,蓝光,COCO,时代在南坪会展中心盛大开盘，推出三栋高层共计,785,套成交,507,套，成交率,64.6%,。当天的客户到场,620,组约,1000,余人,首次,开盘场景,首次开盘,优惠,1,、一次性付款，优惠,2%,；按揭付款，优惠,1%,2,、开盘前办理,VIP,卡，凭卡减,5000,（单房限消费一张）,2,、开盘前缴纳,3000,元报名晨报团购者，,3000,抵,10000,3,、开盘单天成功订购，减,20000,整个营销活动以功能完善的小户型产品为引导，运用线下活动的宣传方式，做针对刚需客户进行有效传播，营造了开盘的盛大场面,前期活动准备节奏,蓝光,COCO,时代,弹子石城市核心区、低总价、功能齐全三大因素促使项目热销，完成快速销售回笼资金,产品小结,总价在,44-66,万元,以,低总价，大赠送，功能齐全的变幻三房小户型,满足刚需人群的需求,开发水平一般，东南亚园林和民国商业的风格较为鲜明,客户小结,主要来自,弹子石周边的城郊区域,，有融入主城的,刚需和低总价,承受能力的特征,注重赠送面积和低总价,希望在总价一定的情况下，拥有更多的功能,销售小结,前期线下活动宣传，达到开盘盛大的场面,区域楼盘的价格普遍较高，套内单价趋于一万，,从目前土地出让价来看未来该区域楼盘单价将达到,1-2,万元,/m,2,蓝光,COCO,时代,62,典型案例分析,企业,TOP10,其中,6,月份当月增幅达到,10.7%,。实现,了目标,对,2013,年重点参与的前期策划定位工作回顾，并从市场营销角度对当地土储投资工作的建议。,限,2,页,土地储备,1,从现有项目销售情况、结合市场客户情况，对现有及未来项目如何实现适销对路在产品定位上的思考。,限,2,页,产品策略,2,从市场、营销角度，对现有项目开发节奏与营销推盘节奏匹配度的建议,限,2,页,开发节奏,3,提炼,2013,年推广亮点，对,2014,年营销思路做一简述。,限,2,页,营销策略,4,Part 4.,对远洋的启示,对远洋的启示,土地储备,其中,6,月份当月增幅达到,10.7%,。实现,了目标,THANKS!,