专业级《税务管理-土地增值税

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,教育部,“,财税专业技能等级考试,”,培训,税务管理,课程内容,第一章 增值税纳税操作与纳税筹划,1,第二章 消费税纳税操作与纳税筹划,2,第三章 营业税纳税操作与纳税筹划,3,第四章 土地增值税纳税操作与纳税筹划,4,第五章 企业所得税纳税操作与纳税筹划,5,第六章 个人所得税纳税操作与纳税筹划,6,第七章 其他税种纳税操作与纳税筹划,7,第四章,土地增值税纳税操作与纳税筹划,第四章土地增值税纳税操作与筹划,1,纳税义务人,征税范围,税率,税收优惠,2,应税收入的认定；扣除项目的确定；应纳税额的计算；销售旧房及建筑物土地增值税的计算,3,销售房地产与以房地产投资政策差异；高档住宅精装修销售的原因分析,土地增值税的基本规定,土地增值税的纳税操作,土地增值税的纳税筹划,本章基本结构框架,本章重难点分析,教学,重点,：,1.土地增值税的征税范围,2,.土地增值税应纳税额的计算,3,.土地增值税的账务处理,4,.销售不动产与以不动产投资入股的土地增值税税收政策与账务处理,教学,难点,：,1.土地增值税扣除项目金额的确定、超率累进税率的应用,2,.销售新房与销售旧房在扣除项目上的差异,第四章土地增值税纳税操作与筹划,第四章土地增值税纳税操作与筹划,土地增值税是对,有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权,，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。,一、征税范围,二、纳税义务人,具体情形,征税,不征税或免税,房地产继承、赠与,非公益性赠与,房地产的继承,赠与直系亲属或承担直接赡养义务人、公益性赠与,房地产出租,房地产出租,房地产抵押,以房地产抵债而发生房地产权属转让,抵押期间,房地产交换,单位之间进行房地产交换,个人之间互换自有居住用房地产,以房地产投,资、联营,投资方或被投资方从事房地产开发的；或投资、联营企业将上述房地产再转让的,投资方与被投资方,都未,从事房地产开发的,合作建房,建成后转让,建成后按比例分房自用，暂免征税。,其他,企业兼并转让房地产；代建房；房地产重新评估,级数,增值额占扣除项目金额比例,税率,速算扣除系数,1,50%以下（含50%）,30%,0,2,超过50%100%（含100%）,40%,5%,3,超过100%200%（含200%）,50%,15%,4,200%以上,60%,35%,三、土地增值税税率,第四章土地增值税纳税操作与筹划,（1）确定收入总额,（2）确定扣除项目重点,（3）计算增值额,（4）计算增值率=增值额/扣除项目金额,（5）按照增值率确定适用税率和速算扣除系数,注意税收优惠普通住房、20%,（6）计算应纳税额,应纳税额增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数,四、土地增值税的计算,第四章土地增值税纳税操作与筹划,销售新房及建筑物,销售旧房及建筑物,1.取得土地使用权所支付的金额,1.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用,（应提供凭据）,2.旧房及建筑物的评估价格=重置成本价成新度折扣率,3.在转让环节缴纳的税金：营业税、城建税、教育费附加、,印花税,2.房地产开发成本,3.房地产开 利息+（12）5%以内,发费用 （12）10%以内,4.与转让房地产有关的税金：营业税、城,建税、教育费附加,5.加计扣除：（1+2）20%,仅适用于从事房地产开发的纳税人,土地增值税扣除项目,第四章土地增值税纳税操作与筹划,不能取得评估价格，但,能提供购房发票,的，经当地税务部门确认，可,按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止,每年加计5%,计算扣除。,“每年”：按,购房发票所载日期起至售房发票开具之日,止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。,对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，,准予作,为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。,既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以核定征收。,销售旧房相关规定,第四章土地增值税纳税操作与筹划,例：2010年9月，兴盛钢铁公司出售一处闲置的仓库，售价1400万元，该仓库重置成本1600万元，成新度折扣率为50%，转让时发生的税费为100万元。针对上述情况，下列说法正确的有（）。,A.厂房的评估价格为800万元,B.兴盛钢铁公司应纳的土地增值税为155万元,C.兴盛钢铁公司应纳的土地增值税为115万元,D.兴盛钢铁公司缴纳的土地增值税应计入“固定资产清理”,答案：ABD,解析：扣除金额=1600*50%+100=900万元,增值额=1400-900=500万元。,第四章土地增值税纳税操作与筹划,1.土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除；,2.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入,房地产开发成本。,特别注意,第四章土地增值税纳税操作与筹划,纳税人建造普通标准住宅出售，增值额,未超过,扣除项目金额,20,%,的，免征土地增值税。如果超过,20%,的，应就其全部增值额按规定计税。,因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。,因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。,个人因工作调动或改善居住条件而转让原,自用,住房，经向税务机关申报核准：,居住满,5,年或,5,年以上的：免征,居住满,3,年未满,5,年的：减半征税,五、税收优惠,第四章土地增值税纳税操作与筹划,案例,某市幸福房地产开发公司与同市的红谷公司于,2012,年,12,月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入,15000,万元存入银行。幸福公司即按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率,5%,，城市维护建设税税率为,7%,，教育费附加征收率,3%,，印花税税率为,5,）。已知幸福公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为,3000,万元；投入房地产开发成本为,4000,万元；房地产开发费用中的利息支出不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明。另知该省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为,10%,。,要求：请计算幸福房地产公司转让此楼应纳的土地增值税税额并进行计提和缴纳的会计处理。,解析,（,1,）确定转让房地产的收为,15000,万元。,（,2,）确定转让房地产的扣除项目金额：,取得土地使用权所支付的金额为,3000,万元。,房地产开发成本为,4000,万元。,房地产开发费用为：,（,3000+4000,）,10%=700,（万元）,与转让房地产有关的税金：,15000,5%,（,1+7%+3%,）,=825,（万元）,从事房地产开发的加计扣除为：,（,3000+4000,）,20%=1400,（万元）,转让房地产的扣除项目金额为：,3000+4000+700+825+1400=9925,（万元）,（,3,）计算转让房地产的增值额：,15000,9925=5075,（万元）,（,4,）计算增值额与扣除项目金额的比率为：,5075/9925,100%=51%,（,5,）计算应纳土地增值税额：,应纳税额,=5075,40%,9925,5%=1533.75,（万元）,（,6,）会计处理：,计提土地增值税时：,借：营业税金及附加,15 337 500,贷：应交税费,应交土地增值税,15 337 500,上缴税金时：,借：应交税费,应交土地增值税,15 337 500,贷：银行存款,15 337 500,非房地产开发企业土地增值税纳税操作,账务处理,借：固定资产清理,贷：应交税费,应交土地增值税,