某地块项目提案报告61689

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/2/8,#,XXX,项目提案报告,项目本体认知,Part 1,项目区位分析,本案,本案,工业园区,中心城区,姑苏区,相城区,工业园区,高新区,相城主城区,位于苏州城北，相城主城区内，中环内，紧邻中心城区,项目地段分析？,位于城市发展中轴上，相城主城中心商贸区核心地段,人民路,相城中心商贸区,活力岛,平江新城,古城中心,本案,本案,核心区,广济北路,发展价值分析,主城北拓，中心城市概念凸显，发展潜力巨大,中心商贸区,本案,中心商贸城,高铁新城,活力岛规模：,板块西起金光路，东至元和塘，南到阳澄湖路，北至春申湖路，总用地面积,8,平方公里。板块规划：商贸,区、,商贸核心区、商住混合区、水景居住区,、中央公园区。,地块片区未来发展：,地块所处片区已规划为活力岛北,，将成为未来相城区的商业、生活中心，,片区价值有上升潜力。,项目交通分析,轻轨交通,紧邻轻轨,4,号线,春申湖路站,（,16,年通车）,轻轨,2,号线,春申湖中路站,2KM(,年底通车,),公交交通,玉成村站（北侧）：,80,、,851,路,水韵花都家园站（西,/,南侧）：,80,、,814,路,道路交通,东：织锦路（连接人民路）,西：广济北路（直通市区）,南：华元路（直通相城老城中心）,北：,春申湖路（连接苏虞张、,227,、,中环,）,轻轨上盖，城市主干道环绕，通达中心城区及周边乡镇,苏州站,京沪高速,人民路,轻轨,2#,轻轨,4#,阳澄湖路,阳澄湖中路站,春申湖中路站,本案,广济北路,阳澄湖路站,春申湖路站,随着轻轨及中环的,通车，区域交通将大副提升，快速带动片区发展。,项目配套分析,教育配套,1,相城实验中学,距本案,0.7KM,2,御窑小学,/,幼儿园,距本案,0.7KM,3,陆慕中心幼儿园,距本案,1.4KM,4,相城实验小学,距本案,2.1KM,医疗配套,1,相城人民医院,距本案,1.8KM,2,元和街道卫生院,距本案,2.5KM,生活配套,1,恒基百万方商业（待建）,项目东侧,2,万达商圈,距本案,2.8KM,3,环球奥斯卡,距本案,2.2KM,4,老城中心商圈,（家乐福，大润发）,距本案,3.2KM,5,亿象新天地（运营）,华润万家（在建）,距本案,0.6KM,6,万家邻里（在建）,距本案,0.9KM,7,繁花中心、合景商业,距本案,1KM,3KM,范围内享受成熟城市配套,1,2,3,4,1,2,2,1,3,4,5,6,7,活力岛,三角嘴湿地,轻轨站点,项目品牌价值,国企品牌，品质保证，本土开发，认知度高,房地产开发,城市公共建设,物业,管理,工程,建设,投资,经营,产品分析,面积段,房型,面积,套数,套数占比,1,房,1,卫,1,70,62,26%,2+1,房,1,卫,B1,89,6,3%,2,房,1,卫,B3,89,4,2%,3+1,房,2,卫,2,139,21,9%,3+2,房,2,卫,1,142-143,78,27%,3+2,房,2,卫,3,148,13,5%,4+1,房,3,卫,D1,207,63,26%,4+1,房,3,卫,D2,204,4,2%,汇总,238,100%,26%,36%,28%,本案一期剩余房源面积偏大，去化存在一定压力,区域内,75-90,平房源热销，,144,平以上大户滞销,产品分析,户型,70,平,1,房,1,卫,143,平,3+2,房,2,卫,142,平,3+2,房,2,卫,139,平,3+1,房,2,卫,148,平,3+2,房,2,卫,207,平 复式,4+1,房,3,卫,204-205,大平层,4+1,房,3,卫,89,平,2+1,房,1,卫,89,平,2,房,1,卫,N+1/N+2,设置，超高附加值，空中别墅，产品力较强,产品分析,房源位置,22,23,24,25,26,27,28,29,30,31,33,32,34,35,37,36,38,40,39,广济北路,春申湖路,楼幢,面积段楼幢分布（截止,8.23,日网签数据）,总计,70,89,121,133,138-143,147-148,203-207,22#,2,1,10,13,23#,27,5,4,36,24#,2,1,4,7,25#,25,14,39,26#,2,2,27#,24,4,28,28#,3,3,29#,14,2,16,30#,7,7,31#,2,2,32#,1,33,14,48,34#,1,13,14,35#,1,1,0,2,36#,1,14,15,38#,2,12,14,40#,1,3,4,总计,65,11,1,2,91,13,67,250,小户位置尚佳，大户多集中于西侧，变电站为主要抗性,小户集中分布,变电站,22#,23#,24#,25#,27#,26#,28#,29#,32#,30#,31#,35#,34#,36#,38#,40#,剩余房源,2/3,位于低楼层及高楼层,产品分析,房源位置,项目优势：,地段优势：城市中轴、相城中心商贸区核心地段；,交通优势：轻轨上盖便捷交通；,配套优势：成熟城市配套；,品牌优势：国企品牌、品质保证；,产品优势：现房销售，,N+1/2,户型高附加值。,项目劣势：,西侧变电站抗性；,一期剩余房源面积偏大，区域改善房源去化较慢；,广告推广力度不够，市场认知度下滑。,小结分析,竞争市场分析,Part 2,竞争格局分析,阵地竞争为主，并积极分流平江新城板块改善客户,乡镇,（黄埭）,主城区,乡镇,（漕湖、太平、渭塘）,主城边缘,高铁新城,本案,9000-11000,元,/,平,8000-9000,元,/,平,7000-7500,元,/,平,乡镇,（北桥）,5300-6000,元,/,平,三级竞争,一级竞争,二级竞争,平江新城,竞争,项目名称,均价元,/,（高层）,级别,板块,项目,售价（元,/,平）,一级,竞争,主城,核心,板块,檀郡,12000-13000,橡树湾,9500-12000,融侨城,9000-11000,合景峰汇,9600-10500,恒基水漾华城,9500-9700,二级,竞争,主城,边缘,首开班芙春天,8900-9200,康桥溪岸,8200-8600,花好月圆,8900-9200,中惠晨曦怡庭,8700-8900,万宇御湖郡,预期,9000,平江新城,平江怡景,14000-16000,三级,竞争,高铁新城,鑫苑鑫城,预期,8000-8500,量价汇总分析,竞争,项目名称,均价（高层）,板块均价,产品形态,销售周期,销售套数,月均去化套数,级别,板块,整体月均,90,平以下,130-144,144,平以上,一级,主城,核心板块,檀郡,12000-13000,9000-11000,高层、多层,13.1-13.7,242,35,18,3,/,橡树湾,9500-12000,高层、小高、多层,13.1-13.7,364,52,40,6,4,融侨城,9200-11000,高层,13.1-13.7,432,62,/,11,7,合景峰汇,9600-10500,小高层,13.1-13.7,709,101,38,12,1,水漾华城,9500-9700,高层,13.1-13.7,762,109,53,15,9,二级,主城,边缘板块,班芙春天,8900-9200,8500-9000,高层,13.1-13.7,380,54,1,4,11,花好月圆,8900-9200,高层、小高层,13.1-13.7,98,14,1,3,1,康桥溪岸,8200-8600,高层,13.1-13.7,186,27,10,/,0,平江,新城,平江怡景,14000-16000,14000-16000,高层,13.1-13.7,210,30,15,/,2,阵地板块跑量价,9000-11000,，,90,平以下小户月均,40-50,套，,130-144,平改善房源月均,10-15,套，,144,平以上大户滞销严重，月均,5-10,套。,供应产品分析,竞争,项目名称,一房,两房,小三房,三房,四房,五房,级别,板块,1,房,1,卫,2,房,1,卫,3,房,1,卫,2+1,房,1,卫,2+1,房,2,卫,3,房,2,卫,3,房,3/4,卫,2+2,房,2,卫,3+1,房,2,卫,4,房,2,卫,4,房,3,卫,3+2,房,2,卫,5,房,3/4,卫,本案,70,89,/,89,/,/,/,139,142-148,204-207,平层,/,复式,一级,主城核心,檀郡,/,/,86-88,/,/,/,121-129,/,/,142-183,/,板块,橡树湾,46,/,/,/,/,130,140-145220,/,/,/,176-180,平层,/,融侨城,/,/,/,93-99,116-119,/,/,132-154,/,/,/,/,合景峰汇,/,/,/,88-90,105-108,/,/,130,/,/,/,/,水漾华城,/,78-90,/,/,/,121-146,/,/,/,/,/,/,166-195,平层,二级,主城边缘,板块,班芙春天,/,94-96,/,100-115,/,/,/,/,130-170,/,/,/,/,花好月圆,/,80-108,111-114,/,/,117-145,/,/,150-160,/,/,/,/,晨曦怡庭,/,96,93,/,117,/,/,/,140,/,/,/,平江新城,平江怡景,/,85-90,/,/,/,120-150,/,/,/,/,/,/,/,三级,高铁新城,鑫苑鑫城,/,75-80,/,85-90,/,/,/,115-120,/,/,/,/,+1/+2,户型设置，超高附加值，面积控制合理，与竞品相比具备绝对优势,70,平米：通过压缩客厅面积可改造成,2,房，增强产品竞争力；,89,平米：舒适,2,房及小,3,房设置，市场主流热销面积；,139-148,平米：改善户型，,+1/+2,设置，超高赠送，产品力强，其中,+2,户型市场稀缺；,207,平米：复式空中别墅，创新产品；,面积需求分析,竞争,项目名称,2013.1-2013.7,公寓面积段需求表现（成交套数）,级别,板块,75,以下,75,90,90-100,100,110,110,120,120,144,144-160,160-180,180-200,200,以上,一级,主城核心,本案,23,44,0,0,1,53,0,0,0,0,檀郡,0,129,18,0,52,43,0,0,0,0,橡树湾,37,243,0,0,0,50,8,11,5,10,融侨城,0,0,218,6,72,84,52,0,0,0,合景峰汇,0,268,161,187,0,84,0,2,3,4,水漾华城,0,368,75,0,0,255,3,23,38,0,二级,主城边缘,板块,班芙春天,0,3,197,32,11,31,54,52,0,0,花好月圆,0,9,5,8,34,30,10,2,0,0,康桥溪岸,0,70,6,0,1,109,0,0,0,0,平江新城,平江怡景,0,100,7,1,4,87,11,0,0,0,汇总,60,1234,687,234,175,826,138,90,46,14,成交占比,2%,35%,20%,7%,5%,24%,4%,3%,1%,0%,100,平以下小户畅销，,120-144,平改善房源同样需求旺盛，,144,平以上大户去化压力较大。,存量结构分析,竞争,项目名称,存量房源,目前存量（万方）,面积段存量结构（套数，截止,8,月,25,日存量）,级别,板块,70,以下,70-80,80-90,90-100,100-120,120-130,130-144,144-160,160-180,180,以上,一级,主城核心板块,檀郡,全案,6.75,/,/,174,17,97,40,148,/,68,10,橡树湾,1-2,期,26,116,1,/,/,/,10,40,12,13,133,融侨城,全案,9.8,/,/,/,193,45,6,102,126,/,/