商业招商专题_社区商业招商与销售djsn

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013-9-27,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013-9-27,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013-9-27,#,2024/10/4,1,社区商业招商与销售管理,社区商业租售定位,社区商业租售比例,社区商业租赁管理,社区商业销售管理,2024/10/4,2,社区商业租售定位,租售定位原则：,市场租售态势对项目的影响（租售市场压力的大小）；,发展商的意图：,若希望短期回笼资金，则建议尽可能的销售；,若有条件长期经营并希望作为自有的品牌来打造，则建议以租为主；,若希望短期回笼资金，同时兼顾品牌的打造，则通常建议只售价值较高的街铺，而主力店及内铺只租。,项目的租售前景预判。,2024/10/4,3,社区商业租售定位,来自外部资料,2024/10/4,4,租金定位：通常是运用市场比较法进行定价，通过项目周边主要项目（相近或相类似的商业项目）的市场调研，进行综合比较，主要比较的要素有：,a,、整体区位,b,、商业氛围,c,、人流量,d,、主力店,e,、交通条件,f,、发展商实力,g,、规模主题,h,、升值前景,社区商业租售定位,租价定位,2024/10/4,5,主要有两种方法对售价进行定位，即市场比较法和收益还原法。市场比较法同租金定位类似，综合比较上述几种因素进行分析，如中海坂田项目（参考项目综合系数评估表）：,比较因素,权重,%,可类比项目,本项目,春华四季园,左庭右院,万科城毕加索大道商业,世纪华厦,整体区位,20,18,15,18,19,13,商业氛围,20,17,16,17,19,13,人流量,20,18,14,18,19,12,主力店,15,13,8,12,14,8,交通条件,10,8,6,8,9,6,发展商实力,5,4,3,4,3,4,规模主题,5,4,2,4,3,2,升值前景,5,3,2,3,3,2,合计,100%,85%,66%,84%,89%,60%,社区商业租售定位,售价定位,来自外部资料,2024/10/4,6,根据可比项目销售价格，通过市场比较法，得出项目市场参考价格，如下表：,指 标,可类比项目,本项目,春华,四季园,左庭,右院,万科城,毕加索大道商业,世纪华厦,合计权重值,85%,66%,84%,89%,60%,一层街铺销售均价,19000,17500,15000,20000,权重值比例,0.7059,0.9091,0.7143,0.6742,所占权重,20%,30%,30%,20%,一层街铺权重均价,2682,5250,3214,2697,13843,根据市场比较法推导出本项目的,销售均价,，约：,13800,元,/,。,社区商业租售定位,售价定位,来自外部资料,2024/10/4,7,售价定位的另一方法为收益还原法，即通过租金的调研来推算售价。还以中海坂田项目为例：,主要选取区位相同或类似参考性强的项目：雅园路、四季花城、万科城、惠鑫公寓、四季春城等，进行横向比较。,商业项目,雅园路,四季花城,万科城毕加,索大道,华美丽苑,惠鑫公寓,四季春城,租金水平,（元,/,）,45,75-80,70,60,60-65,50-60,根据目前市场租金水平判断，由于本项目商业处于成长期，平均租金约,50,60,元,/,。,社区商业租售定位,售价定位,来自外部资料,2024/10/4,8,收益还原法根据商业租金与投资回报率来确定售价，按照目前深圳市场租金与价格比的参考标准，商业前期实际租金回报率一般为,6,：,均价租金,/,投资回报率；,由于项目周边商业尚处于市场培养期，租金价位较低，投资回报率相应较低,均价：,60,元,/6%12,月,=12000,元,/,50,元,/6%12,月,=10000,元,/,根据收益还原法，项目售价在,10000,15000,元,/,之间。,即通过市场比较法与收益还原法得出项目的均价为：,12000,元,/,左右。,社区商业租售定位,售价定位,来自外部资料,2024/10/4,9,无固定比例,开发商战略是根本依据,底商一般是销售,大中商业（,1000,平米）原则上先租后售）,内部商铺原则不售,社区商业租售比例,2024/10/4,10,总体思路：,以品牌商家或大商家增强巩固小商家及投资者信心。,主力店及次主力店的主要代表：,生活超市,中西连锁快餐,中餐特色酒楼,美容,SPA,、休闲足浴品牌商家,品牌,24,小时便利店等,社区商业租赁管理,租赁策略,2024/10/4,11,优惠形式,细分,内容,扣率形式,扣率即从营业额中提取一部份作为商场的回报,(,含税,),，发展商跟商户共同承担市场风险，共同分享利润,其它形式,年期,一般行业,2,年固定合约,2,年约或,3,年固定合约,3,年生约，餐饮业一般,5,10,年固定合约，可商议,免租期,给予一定期限的免租期可作为协商合作的洽谈条件之一。由于项目所在区域，该区域目前商业还未形成规模，周边商业气氛不浓厚，要将本项目形成强烈的商业氛围需要一定的时间，所以租户生存角度考虑，有时需要给予足够的免租期,管理费,按实际营运管理的支出预算平均分摊。此费用已包括中央空调费、清洁、保安、设备维护、公共水电、公共保险、人员工资、办公费用、管理者酬金和宣传推广费用等。此条款也可作为协商合作的一些酌情条件,装修,除公共地方装修外，可考虑为个别优质商家分担部份装修费用，藉以吸引其进驻商场，为本项目带来口碑,以客带客,进场的主力旗舰店介绍一定量客户入驻商场，给予增加一定期限的免租期或一定折扣,特定时间签约优惠,客户在招商会或其他特定时间中，如果是前几位签约客户将给予一定优惠，如租金折扣，管理费优惠等,宣传推广费用,商场要持续浓厚的商业气氛，宣传推广是必不可少的，此费用有可能包括在租金中，也有可能在管理费中，为了更好的引进商家，宣传推广费的高低及如何计算可作为招商优惠的另一斟酌条件,社区商业租赁管理,常用招商优惠形式,2024/10/4,12,社区商业租金模式,纯租金,保底,+,扣点租金,“,保底,+,扣率租金,”,两者取高,纯扣率租金,2024/10/4,13,社区商业租金模式,2024/10/4,14,租金收取模式及计算依据,影响租户应负多少租金因素：,经营的商品业种,店铺面积大小,店的面宽,店的位置,承租户在整体策略重点角色,市场可参考类比租金,2024/10/4,15,租金收取模式及计算依据,新开业,正常期,成熟期,台湾：部分新开购物中心为减少租户进驻疑虑，有的采取前三年租金逐步回归正常租金策略或租金与抽成合并运用方式。,2024/10/4,16,社区购物中心费用收取类型,管理费（空调费有的含在内）；,宣传推广费（推广基金，若包含于管理费中，则此项费用不收取）；,收银系统使用费（用于社区或邻里购物中心,有提成形式时）,履约保证金；,租金押金；,水费、电费、燃气费、通讯费的接驳费及押金；,施工管理费；,保险金；,刷卡手续费,(,用于社区或邻里购物中心,有提成形式时）；,合同相关律师费、税费；,店铺海报制作费,(,用于社区或邻里购物中心,有提成形式时）；,设备使用费（大型机电设备等）。,2024/10/4,17,某项目租金预测,来自外部资料,2024/10/4,18,某项目前五年运营收入及费用预期,不包含前期投入费用,1,912,万元,来自外部资料,2024/10/4,19,生活百货类,超市类,餐饮类,便利店类,服务配套及服饰精品类,美容美发类,生活家居类,休闲娱乐类,社区商业租赁管理,各类型商家物业条件,2024/10/4,20,业态,商家,百货,生活百货,JUSCO,、伊藤洋华堂、北京华联、物美、步步高,超市,大型综合超市（大卖场）,沃尔玛、家乐福、大润发、世纪联华、物美,社区标超,华润万佳、苏果、各区域性超市,餐饮,大型餐饮,湘江老厨、毛家饭店、天天渔港、醉翁亭,西餐咖啡,雨花西餐、上岛咖啡、米萝西餐,中西式快餐,麦当劳、肯德基、真功夫、吉野家、永和大王,便利店,7-11,、快客、好邻居,服务配套及服饰精品,服务配套,一致药店、海王药业、柯达冲印、博恩凯音像、中国银行、千百度花艺、三春晖书店、久美书店、一品轩、小白兔、雪莉阿姨、正章,服饰精品,以纯、爱特爱、尤可、芬怡内衣、贝蒂童装、品质生活（天工坊）、圣骏水晶、风之谷精品,美容及美发,美容,NB,自然美、玛莎、思妍丽、明之堡女子美容桑拿会所,美发,纯剪一派、出发点,生活家居,瑞信家具、侬侬家私、绿源沙发、雅兰,休闲,避风塘茶楼、清风茶艺馆、新港鸿沐浴保健中心,各类型商家列表示意,来自外部资料,2024/10/4,21,生活百货物业条件,技术指标,具体要求,需求面积（）,25,000-30,000,单层面积（）,6,000,8,000,，长宽比一般大于,10,：,7,经营楼层选择（层）,1-4,结构层高要求（,m,）,5,进深,50,楼板承重（,Kg/,）,超市区,500,，其它楼层,350,给排水,提供市政管道供水，日供水量,100,吨；排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等,供配电,来自两不同,100/10KV,级变电站的两路,10KV,专用线路，另需配备柴油发电机以备急用,中央空调,提供与否需与发展商沟通,店内垂直交通,每层设置自动扶梯，客梯和货梯各两部,电话线,提供配口,燃气管道,提供城市燃气管道配口,排污,预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位,卸货,/,理货区（）,500-1,000,停车位（个）,500-800,物业交付装修标准,毛坯,/,或按照装修要求提供,来自外部资料,2024/10/4,22,技术指标,具体要求,需求面积（）,10,000-25,000,单层面积（）,5,000,10,000,经营楼层选择（层）,1-3,结构层高要求（,m,）,4.8,进深,50,楼板承重（,Kg/,）,700-1000,给排水,提供市政管道供水，日供水量,100,吨；排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等,供配电,提供符合国家标准的市电和变压器，电量要求约为,100kw,150kw/1000,，同时提供后备发电机,中央空调,提供与否需与发展商沟通，国际品牌一般要求与消防到位,店内垂直交通,每层设置自动扶梯，货梯两部*,3T,电话线,提供配口,燃气管道,提供城市燃气管道配口,排污,预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位,卸货,/,理货区（）,500-1,000,停车位（个）,200-500,物业交付装修标准,毛坯,大型综合超市物业条件,来自外部资料,2024/10/4,23,技术指标,具体要求,需求面积（）,1,000-3,000,单层面积（）,1,000-3,000,经营楼层选择（层）,1,2,结构层高要求（,m,）,4.5,楼板承重（,Kg/,）,500,给排水,接驳到位，日供水量,100,吨；,供配电,提供商场正常用电的高低压配电设备电量要求约为,100kw,150kw/1000,，并设置备用电源,中央空调,提供与否需与发展商沟通,电话线,提供配口,燃气管道,配备管道煤气或瓶装煤气站,排污,设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施,停车位（个）,50-150,物业交付装修标准,毛坯,标准超市物业条件,来自外部资料,2024/10/4,24,技术指标,具体要求,需求面积（）,100-500,单层面积（）,100-500,经营楼层选择（层）,1,结构层高要求（,m,）,4.5,楼板承重（,Kg/,）,500,给排水,接驳到位,供配电,提供商场正常用电的高低压配店设备并设置备用电源,电话线,提供配口,物业交付装修标准,毛坯,便利超市物业条件,来自外部资料,2024/10/4,25,技术指标,具体要求,需求面积（）,1,000-3,000,单层面积（）,500,1,000,经营楼层选择（层）,1,3,结构层高要求（,m,）,4.5,楼板承重（,K