绿色建筑的运营管理教材cfrv

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会,绿色建筑的运营管理,同济大学,程大章,一、绿 色 建 筑 的 实 践,二、现代物业设施管理概述,三、绿色建筑运营管理特点,四、绿色住宅运营管理评估,五、绿色公建运营管理评估,六、小 结 与 考 核 要 点,主要内容,一、绿色建筑的实践,进入廿一世纪，全球城市化进程加快、经济快速增长，但是人口急骤增加、资源萎缩、环境恶化，人类生存面临着严峻挑战。,人类的建设行为及其成果,建筑物在生命周期内：消耗了全球资源的,40%,、全球能源总量的,40%,，建筑垃圾也占全球垃圾总量的,40%,。,绿色建筑强调人与自然的和谐，避免建筑物对生态环境和历史文化环境的破坏，资源循环利用，室内环境舒适，符合中国可持续发展的基本国策，因而受到了各级政府、工程界与房地产业的高度重视。,绿色建筑是人类的建筑物,第四阶段,，其主要特征：大量利用可再生能源和未利用能源，强调能源节约和建筑材料资源的循环使用，尽量减少建筑过程中对自然生态环境的损害。,第一阶段 遮风避雨建筑,第二阶段 舒适建筑（,1700,年,-1970,年）,第三阶段 健康建筑（,1970,年,-,至今 ）,第四阶段 绿色建筑：建设不仅是为了自身的需要，更要为人类的后代留下生存的环境与资源、历史文化遗产。,绿色建筑在建筑的生命期内，最大限度地保护环境、节约资源（节能、节水、节地、节材）和减少污染，为人们提供健康、适用和高效地使用的空间。,绿色建筑将环保技术、节能技术、信息技术、控制技术渗透入人们的生活与工作，用最新的理念，最先进的技术去解决生态节能与居住舒适度问题。使建筑物与自然环境共同构成和谐的有机系统。,我国采用限制性政策与鼓励性政策并举的方式推动绿色建筑发展。对达不到节能设计标准的建筑采取禁止投入使用等强制性措施；对节能达标或应用可再生能源的建筑，采取减免税收费用、贴息贷款、财政补贴进行鼓励。,经济政策实施的重点领域是新建绿色建筑、既有建筑的建筑节能改造、可再生能源的规模化应用等。,综上所述，中国近年来在绿色建筑领域所做的这些工作，反映了政府、工程界和房产业的建设行为正,从生态意识走向生态尽责，这是中国可持续发展的重大转折点。,在绿色建筑的工程建设过程中每一专业都是绿色建筑建设链的一部分，任何阶段都在绿色建筑的生命周期之中。,为能有效实施，绿色建筑的生命期必须具有一个协同支撑的模式。,绿色建筑工程实践中的问题,绿色建筑因符合中国政府可持续发展的国策与世界节能环保主流，得到了快速发展，无论是工程界还是房地产业都已经把绿色建筑的建设作为主要的工作内容。但是作为新技术集成的产物，绿色建筑在中国还是处于初级阶段，就如,20,年前的智能建筑，人们在以高涨的热情、前卫的理念去构造心中的理想物时，往往缺失了科学严谨。,缺乏生命期成本评价,现代社会的人工设施必须进行生命期成本评价。,建设投资+生命期内维持功能的费用,=生命期的成本,绿色建筑所设节能环保设备及可再生能源设施的建设成本是很大的，大多设备的寿命远低于建筑物的寿命，而且运行维护的费用不菲。,然而这些投入之后，是否获得了预期的收益？设施节能,/,产能的成本究竟是多少？设施运行的环境代价,?,重形式与理念，轻实效与长效,一些绿色建筑的实验性项目，强化了绿色理念，把各种绿色建材、绿色设计方法、节能技术、节能设备等组合在一幢孤立的建筑物中， 虽然获得各类绿色建筑示范工程的称号，但却没有完整的测试数据与运行数据，不能提供建设与运行的成本资料。示范工程或零能耗建筑，多以设计的理想值表示效能，而太阳能光伏发电系统提供的能量、太阳能制冷系统的出力，地源热泵的供能热量；建筑物内的舒适度等等，或为数据不全，或是羞于启齿。,绿色建筑工程为了保障其建设目标在运行中的实现，必须建立监控系统，通过实时运行的数据来分析建筑物的节能与环境保护的效能及缺陷。这一监测不是对绿色建材与节能设施的性能测试，而是从工程整体验证绿色建筑的实际效益。,运营管理是绿色建筑评价的关键，必须用真实的数据说话,!,二、现代物业设施管理概述,物业设施管理,FM,（,Facility Management,）,建筑物的使用寿命在,60-70,年左右，而设施设备的寿命则在,6-25,年不等。建筑物一经投入使用，就需要良好的经营管理和维护管理。,国际物业设施管理协会,IFMA (International Facility Management Association,）,FM,定义：,“,以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管理的工作,”,。,FM,目标三大要素,质量目标,财务目标,供给目标,绿色建筑物采用现代的通信技术、计算机技术及控制技术，提高建筑物的自动化与信息化水平，能为用户提供大量的生活服务与信息服务，提供更好的服务质量与服务效率，并且为物业设施管理提供了先进的技术手段去实现,FM,的工作目标。,T,1,试运行期,T,2,偶发故障期,T,3,摩耗故障期,不同维护水平的可靠性曲线,三、绿色建筑运营管理特点,如何体现绿色建筑的建设目标得到实现,?,如何保证绿色建筑的技术措施运行正常,?,如何使绿色建筑的环境效益、经济效益与社会效益得到长期的实现？,必须有良好的运营管理！,这也是,绿色建筑评价标准,设立“运营管理”章的意义。,普通建筑物的运营管理是指建筑使用期的物业服务，常规为给排水、燃气、电力、电讯、保安、绿化、保洁、停车、消防与电梯等的管理以及公用设施设备的日常维护等。,绿色建筑运营管理则在传统物业服务的基础上进行提升，要求坚持,“,以人为本,”,和可持续发展的理念，从建筑全寿命期出发，通过有效应用适宜的高新技术，实现节地、节能、节水、节材与保护环境的目标。,为实现绿色建筑的建设目标，工程实施与运行管理涉及大量的技术与政策问题。,建筑设备、资源利用、管理信息、生态等领域，有大量需要解决的智能控制与信息管理的课题。如果不能有效地实现各类设备系统的智能控制，不能完备地进行建筑物建设、运行与更新过程的信息管理，绿色建筑的主要目标是不可能达到。,类,别,内 容,区域规划,城镇体系规划、城市总体规划、近期建设规划、控制性详规,建筑设计,自然采光、自然通风、室内设计、结构设计,建筑材料,墙体保温材料、门窗、墙面、涂料、结构、隔墙材料、遮阳百叶窗,建筑设备,照明节能控制、空调节能控制、节水型给水设备，变频调速应用，热能回收,能源系统,太阳能,/,风能,/,地热利用、热电联产、区城供冷热、吸收式制冷、冰蓄冷、燃料电池,资源利用,雨污水再生回收、生活垃圾再生利用（沼气等）、建筑垃圾再生利用,管理信息,环境监测、生态监测、能源与资源综合管理信息、社区信息共享、建筑智能化系统、社区通信网络系统,生态,绿化设计、生态系统设计、环境设计,技术标准,建筑节能标准、绿色建材技术标准、绿色建筑评估标准、节能与环保设备技术标准,政策法规,建筑节能标准的执行条例，供电、供水、供热、污水处理等市政公用事业体制改革，新能源与可再生能源推广应用奖励制度,信息,绿色建筑工程需要广泛采集环境（大气、水体、气象等）、生态（植物、动物等）、建筑物（结构、地基、建材等）、设备（能源、空调、水处理、供电、固体废弃物处理等）、社会（安全、资讯、服务、管理、行政等）等领域的信息，为人类社会活动与生活提供准确可靠的信息，为绿色建筑的控制、管理与决策创造良好的环境。,控制,绿色能源,从太阳能，风能，地热应用到区域热电冷三联供系统等的控制；,利用峰谷电价差的冰蓄冷系统的控制；,采用最优控制技术充分利用自然能量来采光、通风（照明控制与室内环境）控制，实现低能耗建筑，辅以可再生能源则成为零能耗建筑；,随环境温湿度、照度而自动调节的智能呼吸墙；,应用变频调速技术对泵类设备的最佳能量控制；,自动收集雨水、处理污废水，提供循环使用的水处理设备控制系统；,管理,绿色建筑的管理涉及环境、生态、能源、资源、经济、建筑物、设备、社会、安全、通信网络等。,由于各子项相互关联，有些子项的目标甚至相互矛盾，因此管理不能仅着眼于单一子项，而要信息共享充分协调相互关系，于是绿色建筑的集成信息管理系统应运而生，在一个统一的平台上，实现绿色目标的综合管理。,决策,绿色建筑的生命周期中，其建设、运行管理与更新改造有大量的事物需要决策，并付诸执行。,多学科交叉，多技术结合,绿色建筑的监控管理对象分属土木工程、环境工程、生态工程、能源工程、信息工程、化学工程、设备工程。在一个子系统中，往往需要采用多种技术手段来实现目标。如模仿,“,人体表皮组织呼吸系统神经系统,”,应激性能的气候调节设备（呼吸墙），就要综合运用新型墙体材料、过滤器、气候调节设备、空气参数检测设备、智能控制装置，以室内外空气品质、建筑能耗及居住人的舒适度为综合目标进行自动调节。,绿色城市是绿色建筑的必然趋势,一幢建筑物中装备了所有种类的节能环保设备，以追求零能耗与零排放目标的亮点工程，除了作为科普教育与科学实验用外，很难有实际应用与工程推广的价值，因为缺乏生命周期成本的分析，缺乏多种节能环保设施运行维护的保障体制，无法进行合理的投入产出分析。,热电冷三联供、太阳能发电、太阳能热泵、风力发电、水源热泵、地源热泵、雨污水综合利用、中水回用、生物质发电、垃圾无害化处理与能量回收等技术的合理有效应用，在建设、管理与运行成本上均非独立建筑物可以承受的。,节能环保关键技术价值的实现需要专业化与集约化，可再生能源利用的技术需要规模化才能取得经济可行性。,实践证明孤立的绿色建筑受到技术、管理与经济的制约，要实现可持续发展，需要从绿色城区的角度来审视建设行为。,可再生能源的集约化利用、废弃物质的综合利用、道路交通的规划管理、能源综合监测管理、综合通信等，都是节能、环保与减排的重要组成部分，这些设施只能是城市的基础设施。,我们可以明确地指出,走向绿色城市是绿色建筑的必然趋势。,通信与网络技术支撑语音、邮件与远程视频会议等应用，在增强人际交往同时减少出行能耗。,为有效利用能源与资源，城市能源综合管理系统对电、燃气、水等的供应与使用进行全面的监测、控制及管理。,可再生能源系统（风力,/,太阳能,/,生物质发电等）的运行控制与管理采用优化控制、并网控制及谐波控制等。,中水与污水的处理回用需要自动控制，在恶劣的工作条件下，保证资源的有效利用，同时使人类活动对水资源的污染降低到最小。,建筑物的运营管理往往与规划设计与建设脱节，工程竣工后才启动运营管理工作。,绿色建筑则应在规划设计阶段确定运营管理策略与目标，在运营实施时不断地进行改进。处理好使用者、建筑和自然三者之间的关系，实现绿色建筑各项设计指标。,运营管理是对建筑运营过程的计划、组织、实施和控制，通过物业的运营过程和运营系统来提高绿色建筑的质量、降低运营成本和管理成本、节省建筑运行中的各项消耗（包括能源和人力消耗）。,建筑智能化技术是绿色建筑的技术保障，能提高其建筑性能，智能化系统影响着绿色建筑运营的整体功效。,绿色与低碳的实现是一个循环周期，通过从测量数据、数据可视化、效果评估、数据分析、设计改善方案到实施改善方案各个环节，然后再回到测量数据，开始第二个循环。 在建筑物的运行期中，这是一个无休止的工作循环。因为建筑物的功能会有调整，负荷是一个随机过程，设备系统有一个渐进的老化过程，在每一次循环中总会发现各类情况与问题，需要进行优化改善，都能提升建筑物与设备系统的性能。,日本品川东口南地区的区域能源中心装备有2台2000,kw,燃气透平机组、2台2500,kVA,发电机组、3台2000,RT,吸收式冷冻机组、1台1000,RT,吸收式冷冻机组、1台800,RT,吸收式冷冻机组等，为12,ha,区域的建筑群提供冷水、热水与蒸汽 。,2005年完善了,BA,系统，实行能源数据监测与分析，改进运行组织和方案，加强大规模建筑设施的维护管理；权衡室内环境、服务性能与节能效果，听取客户意见和积累各方面信息；,在节能节省资源方面，进行能源需求方的节能节省资源与能源供给方的节能节省资源；节能成果,“,可视化,”,，对能源消耗单位进行统计分析与,CASBEE,评价。使整个区域能源中心的能效比从0.80提升到0.86。,GB/T 23331,2009,能源管理体系要求,和能源管理体系认证,GB/T 23331,规定对能源管理体系的要求，组织确定有效的能源管理体系要素和过程，强调对能源管理的过程控制，为兑现管理承诺和实现能源方针进行策划实施检查与纠正持续改进等过程。,绿色建筑的建设理念跨越了建筑物本体而追求人类生存目标的优化，是一个大系统多目标优化的典型案例。,绿色建筑采用大量的智能系统来保证建设目标的实现，这一过程需要信息、控制、管理与决策，智能化、信息化是不可缺少的技术手段。,建设部仇保兴副部长提出：,“,以智能化推进绿色建筑，节约能源，降低资源消耗和浪费，减少污染，是建筑智能化发展的方向和目的，也是绿色建筑发展的必由之路。,”,运营管理部分的评价主要涉及物业管理（节能、节水与节材管理）、绿化管理、垃圾管理、智能化系统管理等方面。,住宅建筑运营管理指标共有,12,项，其中控制项,4,项（第,4.6.1,4.6.4,条），一般项,7,项（第,4.6.5,4.6.11,条），优选项,1,项（第,4.6.12,条）。,公共建筑的运营管理指标共有,11,项，其中控制项,3,项（第,5.6.1,5.6.3,条），一般项,7,项（第,5.6.4,5.6.10,条），优选项,1,项（第,5.6.11,条）。,住宅建筑和公共建筑中运营管理部分的所有条目在运行阶段均需参评。,在设计阶段，对于住宅建筑仅有第,4.6.2,条、第,4.6.6,条和第,4.6.11,条参评；对于公共建筑，仅有第,5.6.6,条、第,5.6.8,条和第,5.6.9,条参评。,当某些条文不适用建筑所在地区、气候、建筑功能与建筑类型等时，该条文可作为不参评项。,申报绿色建筑评价标识的运营管理项目控制项均必须满足并达到控制项的全部要求。由于设计阶段参评的条款较少，只要按要求提供了充实的申报材料，均比较容易达到绿色建筑评价标识要求。,设计阶段评审时要,提醒为达到运行阶段评价的目标，需在实施中注意的工作程序与技术要求。,申报材料应注意的问题,1.,申报文件应包括智能化系统设置、系统实施情况、系统检测报告、系统创新等方面的材料；,2.,设计、施工和运行过程中，应保留纸质版和电子版的工程资料（包括文字、图片、影像等），提供的图纸资料应尽量全面完整；,3.,应以相关规范和标准为依据，判断运营过程中是否提供了安全、高效、便捷、节能、环保、健康、舒适的绿色建筑环境；,4.,提供的检测报告、运行报告等材料，应注意其完整、合法、客观和科学。,申报绿色建筑运行标识的项目，由于建设方、设计方、施工方和物业管理方的工作上脱节，在设计阶段较少考虑运营管理的细节，物业管理企业通常在建设后期或建成后接手。,有的项目工程竣工后资料不完整；部分物业管理企业服务的观念不强，人员缺少专业培训与应具备的技能；工作要求低，导致空调过冷过热、电梯时开时停、管道滴漏现象普遍等问题，使达标困难。因此，需要建设、设计、施工、管理等各方面相互配合，协同工作，才能建造出满足运营要求的绿色建筑。,四、绿色住宅运营管理评估,第,4.6.1,条 制定并实施节能、节水、节材与绿化管理制度。（控制项） 评价要点：,1.,仅运行阶段评价，应同时满足以下要求：,（,1,） 物业管理制度中关于节能管理模式、收费模式等节能管理制度的合理性、可行性和落实性；物业日常运营管理记录完整性和及时性。,（,2,） 物业管理制度中关于梯级用水和节水方案等规定的合理性和落实性；物业管理制度中关于建筑、设备、系统的维护制度和耗材管理制度的规定和实施情况；,（,3,）核算并确认绿化用水的使用及计量是否满足绿色建筑要求；,（,4,）检查各种杀虫剂、除草剂、化肥、农药等化学药品的在绿化管理制度中的使用规范和实施情况；,2.,评价方法为：检查物业管理公司提交的节能、节水、节材、绿化等相应管理制度以及日常管理记录，并对照国家及当地政府限制、禁止使用的化学药品的目录。,关注点,1.,通过物业管理措施来实现降低建筑能源消耗、节约资源的目标；,2.,水资源的综合利用率，统筹管理各种水资源，减少建筑用水量和污水废水排放量；,3.,在低碳消费条件下运行和开展建筑运营，绿色建筑运营应符合节能减排，推进绿色生活方式；,4.,建筑运营是否采用科学的管理方法，在满足一定舒适度的前提下，推广管理节能。,第,4.6.2,条 住宅水、电、燃气分户、分类计量与收费。（控制项）,评价要点,设计阶段评价时关注申报项目水、电、燃气分户、分类计量的情况；运行阶段评价时，需现场核实上述情况；,2.,申报项目需满足下列要求：,住宅中以户为单位安装水表、电表、和燃气表计量耗用量，并按用量收费。采暖分户计量在本条评价时可根据当地情况执行。,3.,评价方法：设计阶段检查住宅水、电、燃气分户、分类计量装置的设计图纸和施工文件，运行阶段复核设计内容并抽查住宅内安装的计量表具，检查计量表具的计量认证。,*对于远传表（后付费）的方式，存在各类计量表具的质量及采集系统的可靠性等问题。,*对于卡表（先付费）的方式，存在,24,小时付费服务及卡密码被盗等问题。,*北方集中供暖地区，住宅供暖分户计量是今后的发展方向。,第,4.6.3,条 制定垃圾管理制度，对垃圾物流进行有效控制，对废品进行分类收集，防止垃圾无序倾倒和二次污染。（控制项）,评价要点,1.,本条仅在运行阶段评价，应同时满足以下要求：,（,1,）物业管理制度中应制定垃圾处理规定；,（,2,）如有专门垃圾处理设施，应提交相应图纸及说明、设备样本、设备实际运营记录。,2.,运行阶段评价方法：重点检查物业管理制度中对于垃圾处理的规定、设计和施工单位提供的垃圾处理系统设计竣工图纸及详细说明，并通过现场核实和用户抽样调查垃圾处理措施落实情况。,关注点,1.,应将住宅小区生活垃圾的减量化、回收和处理放在重要位置。建立完善的废品分类收集及垃圾运输体系。,2.,应对垃圾物流进行有效控制以及避免二次污染情况，并保障垃圾处理设施投入正常运营。,3.,应加强对住宅小区公民垃圾分类处理和收集意识的宣传力度。,4.6.4,设置密闭的垃圾容器，并有严格的保洁清洗措施，生活垃圾袋装化存放。（控制项）,评价要点,1.,本条仅在运行阶段评价，重点评价物业管理中关于垃圾收集的内容。若建筑内设置密闭的垃圾容器，物业管理有严格的保洁清洗措施，小区实现生活垃圾袋装化存放，即可判定本条达标。,2.,重点检查物业管理制度中对于垃圾收集的规定，并通过现场核实和用户抽样调查检查垃圾收集措施落实情况。,关注点,1.,必须采用分类收集垃圾的容器，容器分为：可再生用垃圾、不可再生用垃圾、餐厨垃圾*。,2.,垃圾容器存放地点既要有利于住户丢弃垃圾时方便，又要做到垃圾容器周围不洁不存在卫生死角。,3.,垃圾容器要做好保洁清洗，要有相应制度和措施、有专人负责，并要定期检查。,4.,居民的生活垃圾应采用袋装化存放，宣传和培养住户实行袋装分类垃圾的习惯。,第,4.6.5,条 垃圾站设冲洗和排水设施。存放垃圾及时清运，不污染环境，不散发臭味。（一般项）,评价要点,1.,本条仅在运行阶段评价，重点评价物业管理中关于垃圾设施使用和管理的情况。若建筑内配置的垃圾站设置冲洗和排水设施，小区内存放的垃圾能及时清运，产生的垃圾不污染小区环境，垃圾站及小区环境无臭味，即可判定本条达标；,2.,评价方法为：检查物业管理制度中对于垃圾站管理的规定、设计和施工单位提供的垃圾站设计竣工图纸及详细说明，并通过现场核实，检查垃圾站的运行情况。,第,4.6.6,条 智能化系统定位正确，采用的技术先进、实用、可靠，达到安全防范子系统、管理与设备监控子系统与信息网络子系统的基本配置要求。（一般项）,评价要点,1.,设计阶段评价时关注申报项目的住宅小区智能化系统设计和配备情况；运行阶段评价时，需现场核实上述情况；,2.,项目需同时满足下列要求，方可判定本条达标：,（,1,）住宅小区必须配备的智能化子系统：安全防范子系统、小区管理与设备监控子系统、信息网络子系统；,（,2,）智能化系统设计依据符合相关标准规范：,居住区智能化系统配置与技术要求,、,智能建筑设计标准,、,智能建筑工程质量验收规范,、,智能建筑工程施工规范,3.,设计阶段评价方法：检查设计单位提供的智能化系统方案设计功能的详细说明及设计图纸；,运行阶段评价方法：,检查施工单位,/,监理单位提供的智能化系统竣工图、设计变更文件、施工过程控制文件、评价报告（相关管理部门）、检测报告（第三方检测机构）、竣工验收资料、物业管理公司提供的智能化系统运行数据的记录及分析，并进行现场检查和住宅抽样检查。,*,评价的总体要求：智能化系统建设以住户安全、舒适、方便、经济为目的，考虑绿色环保和可持续发展,。,*,住宅智能化系统建设应合理采用信息技术、网络技术与控制技术等以满足住户与物业管理的需求。,*,智能化建设应考虑住宅建筑节能、生态和环保及与建筑结构相关的管线、机房、设备与电子产品安装等；满足今后发展的要求。,*,智能化系统建设应注意,:,功能,(,技术先进、扩充性强、有前瞻性,),、质量（可靠、实用、安装规范、质量合格）；供电电源、防雷接地、设备机房等符合要求；设置多媒体箱，方便布线与改造（光纤入户已成为发展方向）；,*,智能化系统深化设计、招投标、施工、监理、试运行、检测、验收、培训、资料移交、质保期等各个阶段要严格按设计、规范、标准和合同完成。,第,4.6.7,条 采用无公害病虫害防治技术，规范杀虫剂、除草剂、化肥和农药等化学药品的使用，有效避免对土壤和地下水环境的损害。（一般项）,评价要点,1.,本条应满足以下要求：,审核物业管理公司提交的相关管理条例；,检查物业的化学药品进货清单与使用记录；,检查物业的化学药品管理制度；,检查小区内和周边环境中化学药品实际使用效果；,现场核实和用户抽样调查。,2.,必须认真做好保护住宅小区和周边环境，尤其是对住在小区的土壤和地下水环境的保护。,第,4.6.8,条 栽种和移植的树木成活率大于,90%,，植物生长状态良好。（一般项）,评价要点,1.,此条重点评价住宅小区运营中绿化的管理和养护情况，当栽种和移植的树木成活率大于,90%,，（要求老树成活率达,98%,，新载树木成活率达,85%,以上）方可判定本条达标。,2.,评价方法为：审核物业管理公司提交的绿化管理制度和绿化养护记录，并进行现场核实。,第,4.6.9,条 物业管理部门通过,ISO14001,环境管理体系认证。（一般项）,评价要点,1.,住宅小区物业管理体系应具备,ISO14001,环境管理体系认证证书，管理具有系统性、规范性和完备性；,2.,评价方法：审核物业管理公司提交的,ISO14001,环境管理体系认证证书、物业管理公司资质证书和相关质量手册、程序文件。,3. ISO14000,与,ISO9000,标准体系有效协调。,“,预防为主,”,是贯穿,ISO14000,的主导思想，符合绿色建筑在运营落实污染预防的要求；,“,持续改进,”,是灵魂；物业管理部门通过实施标准，建立机制，在持续改进中达到绿色运营的目标。,4.,物业管理部门采用,ISO14000,系列标准，在服务过程中通过对环境因素的分析，针对重要环境因素制定环境目标和管理方案，对环境运行情况进行监控，使建筑物对环境影响降低到最低。,第,4.6.10,条 垃圾分类收集率（实行垃圾分类收集的住户占总住户数的比例）达,90%,以上。（一般项）,评价要点,1.,本条应满足以下要求：,（,1,）住宅小区的垃圾分类收集比例，垃圾分类收集率应达到,90%,以上；,（,2,）垃圾管理制度中关于分类收集的规定和相关宣传文档符合规定。,2 .,运行阶段评价方法：审核物业管理公司提交的垃圾管理制度和垃圾处理记录，并进行现场核实和住户垃圾分类收集抽样调查。,第,4.6.11,条 设备、管道的设置便于维修、改造和更换。（一般项）,评价要点,1.,设计阶段评价时关注申报项目的设施的维护性、设置合理性；运行阶段评价时需现场核实；,2.,申报项目的电气、暖通、给排水等相关图纸和施工文件完备，现场安装位置与设计相符。合理设置设备、管道，以及检修空间和维护通道；,3.,设计阶段评价方法：审核设计单位提供的各专业设计图纸及说明（电气、暖气、给排水等专业）。,4.,运行阶段评价方法：审核施工单位提供的各专业竣工图纸（电气、暖通、给排水等专业）、相应设备，管道设置的详细说明，并进行现场核实。,5.,建筑中设备、管道的使用寿命普遍低于建筑结构的寿命，因此设备、管道的布置应方便维修和更换。应符合以下几点：,（,1,）设备机房设计功能完善、规模适宜、布局合理；,（,2,）各管井（电气间、设备间）设置在公共部位且方便检修；公共设备管道不设在住户内。,（,3,）各种管道、桥架的布置合理，方便维护；,6.,竣工图上详细标注设备、管道的安装位置，以便检修和更新改造。,第,4.6.12,条 对可生物降解垃圾进行单独收集或设置可生物降解垃圾处理房。垃圾收集或垃圾处理房设有风道或排风、冲洗和排水设施，处理过程无二次污染。（优选项）,评价要点,1.,此条为优选项，重点评价住宅小区对有机厨余垃圾、可降解垃圾收集和处理能力的增强和改进，以达到高标准的绿色运营的要求。,2.,运行阶段评价方法为：审核提供的垃圾处理房的设计图纸竣工图纸及详细说明、检查垃圾处理设备的样本和使用记录、进行现场核实和处理垃圾抽样调查。,3 .,实行垃圾分类，对可生物降解垃圾进行单独收集，设置可生物降解垃圾处理房，垃圾收集房设有风道或排风，冲洗和排水设施，处理过程无二次污染，满足上述要求即判定该条达标。,4.,对可降解垃圾进行生物降解是多种微生物共同协同作用的结果，将筛选到的有效微生物菌群，接种到可生物降解垃圾中，通过好氧与厌氧联合处理工艺降解生活垃圾，是垃圾生物处理的发展趋势之一。,五、绿色公建运营管理评估,第,5.6.1,条 制定并实施节能、节水、节材与绿化管理制度。（控制项）,参见第,4.6.1,条。,第,5.6.2,条 建筑运行过程中无不达标废气、废水排放。（控制项）,评价要点,1.,本条仅在运行阶段参评，满足公共建筑运行中废气、废水排放情况达标并且不对周围环境造成污染的要求，方可判定本条达标：,2.,评价方法：审核具有资质第三方提供的环评报告书（表），排放和处理记录，并在现场考察和对建筑内用户和周围用户进行抽样调查。,建筑运营过程中会产生大量的废水和废气，应通过合理技术措施和排放管理手段，杜绝建筑物运行产生的废水和废气不达标排放。,第,5.6.3,条 分类收集和处理废弃物，且收集和处理过程中无二次污染（控制项）（在第,4.6.3,条的基础上增加了实施途径）,评价要点,参见第,4.6.3,条。在第,4.6.3,条的基础上，增加内容：对建筑运行过程中产生的垃圾（建筑装修、维护过程中出现的渣土、砂浆、混凝土、砖石和混凝土碎块，以及金属、竹木材、装饰装修产生的废料、各种包装材料、废旧纸张等，对于宾馆类建筑还包括厨余垃圾等），根据垃圾的来源、可否回用性质、处理难易度等进行分类，将其中可再利用的材料进行有效回收处理与使用，以免对绿色建筑环境和周围环境造成影响。,第,5.6.4,条 建筑施工兼顾土方平衡和施工道路等设施在运营过程中的使用。（一般项）,评价要点,1.,本条在设计阶段评价时不参评；运行阶段评价时，应同时满足以下要求：,运营中对土壤环境无不良影响，无土方流失并采取回填措施，施工道路能实现延续利用。,2.,评价方法：审核施工单位提交的施工组织设计资料、施工报告等，并进行现场考核。,实施途径,对施工场地所在地区的土壤环境现状进行调查，提出场地规划使用对策，防止土壤侵蚀和退化；施工所需占用的场地，应首先考虑利用荒地、劣地和废地；,施工中挖出的弃土堆置时应避免流失，并应回填利用，做到土方量挖填平衡；有条件时可考虑与邻近施工场地间的土方资源调配。对于施工场地内良好的表面耕植土，应进行收集和利用；,规划中考虑施工道路和建成后运营道路系统的延续性，考虑临时设施在建筑运营中的应用，避免重复建设。,第,5.6.5,条 物业管理部门通过,ISO14001,环境管理体系认证。（一般项）,参见第,4.6.9,条,第,5.6.6,条 设备、管道的设置便于维修、改造和更换。（优选项）,参见第,4.6.11,条。,第,5.6.7,条 对空调通风系统按照国家标准,空调通风系统清洗规范,GB19210,规定进行定期检查和清洗。（一般项）评价要点,1.,本条仅在运行阶段参评，应满足以下要求：,（,1,）公共建筑空调通风系统长期运行后无对室内环境造成污染的情况,（,2,）空调运营中能做到定期清洗、消毒，长期未开的空调设备开启前能做好清洁工作。,2.,评价方法为：审查物业管理公司提交的空调通风系统管理措施和维护记录，并进行现场考察和进行用户抽样调查。,实施途径,空调系统启用前，应对系统的过滤器、表冷器、加热器、加湿器、冷凝水盘进行全面检查、清洗或更换，保证空调送风风质符合,室内空气中细菌总数卫生标准,GB17093,的要求。空调系统清洗的具体方法和要求符合,空调通风系统清洗规范,GB19210,。空调系统中的冷却塔应具备杀灭军团菌的能力，并应定期进行检验。在通风空调系统的运行过程中，应具有空调定期检查和清洗的完善规定，并存留记录。对于分体空调同样要进行定期检查和清洗；,清洗过程中要注意管道的保温及系统的节能，并在清洗后恢复系统的原运行状态和运行效率。,第,5.6.8,条 建筑智能化系统定位合理，信息网络系统功能完善。（一般项）评价要点,1.,设计阶段评价时关注申报项目的智能化系统设计和配备情况；运行阶段评价时，需现场核实；,2.,申报项目需满足下列要求：,（,1,）符合,智能建筑设计标准,GB50314,的要求，满足,“,节能、环保,”,方面的要求。,（,2,）智能化系统工程符合,智能建筑工程质量验收规范, BG50339,、,智能建筑工程施工规范,3.,设计阶段的评价方法：检查智能化系统方案设计的详细说明及设计图纸；,4. 运行阶段的评价方法：检查施工单位,/,监理单位提供的智能化系统竣工图、设计变更文件、施工过程控制文件、评价报告、检测报告（第三方检测机构）、竣工验收资料、物业管理公司提供的建筑智能化系统运行数据的记录及分析，并进行现场检查和楼层抽样检查。关注点同,4.6.6,。,第,5.6.9,条 建筑通风、空调、照明等设备自动监控系统技术合理，系统高效运营。（一般项）,评价要点,1.,设计阶段评价时关注公共建筑智能化系统设计和配备情况；运行阶段评价时，需现场核实上述情况；,2.,申报项目需同时满足下列要求：,（,1,）建筑设备监控系统的功能、定位和应用满足建筑要求，具有对建筑通风、空调、照明等设备自动监控功能；,（,2,）通过对建筑设备的合理监控能降低建筑的能耗，保障绿色建筑的节能、环保、绿色运营的目标。,3.,设计阶段评价方法：检查建筑设备监控系统设计方案的详细说明及设计图纸。,4. 运行阶段评价方法：检查施工单位,/,监理单位提供的建筑设备监控系统竣工图、设计变更文件、施工过程控制文件、评价报告（相关管理部门）、检测报告（第三方检测机构）、竣工验收资料、物业管理公司提供的建筑设备监控系统运行数据的记录及分析，并进行现场检查和楼层抽样检查。,5. 实施：建筑设备监控系统对热力、制冷、空调、给排水、电力、照明和电梯等机电设备进行监测和控制功能，确保各类设备系统运行稳定、安全可靠，并达到节能和环保的管理要求。,对冷热源、水泵、空调等设备的主要运行数据进行实时采集并记录，按照工艺要求进行可靠的自动控制。在保证照明质量的前提下，减小照明功耗，采用有效方式实现节能运行。为建筑物的物业管理，实现数据共享，为节能及优化的各种相关信息分析和统计提供依据。,建筑设备管理系统建设目标为：节省能源、节省管理费用、延长设备使用寿命、提高管理可靠性、管理规范化、提供舒适宜人环境。,建筑中暖通空调设备（空调主机、冷冻冷却水泵、冷却塔、风机等）是为主要耗能设备，其能源消耗占总能源消耗的,50%,左右，因此建筑设备管理系统应具备暖通空调系统的联动调控模式以节约运行能源。,建筑设备管理系统的设计图纸和施工文件中应注意：（,1,）系统的监控点表图；（,2,）具有设备精细管理的思想；（,3,）系统的设置应高效、安全、合理。,关注点,第,5.6.10,条 办公、商场类建筑耗电、冷热量等实行计量收费。（一般项）,评价要点,1.,本条仅在运行阶段参评，应满足以下要求：,（,1,）办公、商场类建筑对电能和冷热量具有计量装置和收费措施；,（,2,）通过耗电和冷热量的分项计量，分析并采取相应的节能措施以符合绿色建筑节能运营的目标；,2.,评价方法为：审核物业管理公司提供的关于照明插座用电、空调用电、动力用电和特殊用电、冷热量分项计量情况的管理措施和数据记录、物业管理合同（合同中应有分项计量收费情况规定），并进行现场分项计量设备核查和单元抽样检查。,3.,在公共建筑中应实现耗电和冷热量的分项、分级记录与计量，并分析公共建筑各项能耗大小，提出节能措施。通过按能量计量收费，提高业主和用户的节能意识。本条应作为重点考查项目。,4.,按照,国家机关公共建筑和大型公共建筑能耗监测系统分项能耗数据采集技术导则,，建筑物照明插座用电、空调用电、动力用电和特殊用电应设置用能分项计量装置。,5.,空调系统的冷热源、水泵风机输配系统等设置用能分项计量装置并运行正常；建筑物内不同区域设置用能分项计量装置，且根据计量结果进行收费。,关注点,1.,在公共建筑物业管理制度和合同中应包含分项计量收费的内容和说明。,2.,按不同用途（照明插座用电、空调用电、动力用电和特殊用电）、不同能源资源类型（如电、燃气、燃油、水等），分别设置计测仪表实施分项计量。,3.,新建公共建筑应做到全面计量、分类管理、指标核定、全额收费。,第,5.6.11,条 具有并实施资源管理激励机制，管理业绩与节约资源、提高经济效益挂钩。（优选项）,评价要点,1.,此条作为优选项，重点评价公共建筑运营中实行资源管理激励机制的措施和效果。,2.,运行阶段评价方法：审核物业管理部门提交的业主和租用者以及管理企业之间具有资源节约管理的激励机制的合同，并审核物业提供的资源能源管理制度。,实施途径,1.,管理业绩应与节能、节约资源情况挂钩，因此物业应在保证建筑使用性能要求、且投诉率低于规定值的前提下，实现物业的经济效益与建筑能耗、水耗、办公用品等的使用情况直接挂钩。,2.,采用合同能源管理、绩效考核等方式，使物业的经济效益与建筑用能效率、耗水量等情况直接挂钩。,六、 小 结 与 考 核 要 点,绿色建筑评估不是目标，仅是推动节能减排、保护环境的手段,，,避免非理性的建设行为。,建立现代物业设施管理的概念，充分考虑建筑物生命期成本，以预见型的模式提升物业服务的水平与质量。,掌握绿色建筑运营管理特点，以数据反映绿色建筑的成效，建筑设备监控系统是有效的技术手段。,掌握申报绿色建筑（运营管理）在设计、实施、运行过程中的基础工作（基本资料）与审核重点。,谢 谢！,