华远_长沙金外滩综合项目经济测算方案44453

第,22,页,长沙金外滩项目,长沙金外滩综合项目经济测算报告,物业体量定位-容积率筛选,占地面积：,105354平米,容积率小于6.0（约建筑面积60万平方米）的建筑方案可获政府通过；根据市政府批文，可以在9.0以内进行调整。,R=,8.3,R=1.0,R=,6.8,选择两种容积率，从成本，利润等方面，并综合考虑市场的情况下进行测算，寻找最佳的物业体量组合方式。,物业体量定位-经济测算方案设定,方案一,方案二,容积率,6.8,8.3,总建筑面积,680000,840000,住宅,4万,24万,公寓,6万,6万,商业,30万,15万,写字楼,8万,8万,SOHO,12万,17万,酒店（包括酒店式服务公寓）,8万,8万,要说明的是，我们进行的测算是为了定性地比较判断哪一种更适合于本项目，并不是完全精确。寻找合适的方案对本项目进行一个最终的收益预测,物业体量定位-测算前提和假设依据,财务成本一律按8%计算,持有物业的价值评估从物业30年租金收入的折算进行，不考虑进驻业态,不考虑资金的时间价值、滚动开发等影响因素测算项目整体的税后回现利润率和项目利润率。,项目税后回现利润率是指不考虑持有型物业资产价值的基础上，就销售型物业的销售收入计算的项目税后利润率。,项目利润率是指同时考虑销售型物业的销售收入和持有型物业,资产价值的所计算的项目税后利润率。,物业体量定位-方案一-测算前提和假设依据（R=6.8）,类型,体量,建安成本,销售价格,住宅,40000平米,3000元/平米,10200元/平米,公寓,60000平米,13000元/平米,商业,300000平米,15000元/平米,写字楼,80000平米,12000元/平米,SOHO,120000平米,10800元/平米,酒店,80000平米,-,物业体量定位-方案一-测算前提和假设依据,销售与自持比例,普通住宅,公寓,写字楼,SOHO,酒店,商业,全部销售,全部销售,写字楼自持50%平，销售50%,全部销售,全部持有,商业自持50% ，销售50%,物业体量定位-方案一-开发节奏模拟,项目,总面积,2009年,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,下半年,上半年,下半年,上半年,下半年,上半年,下半年,上半年,下半年,上半年,下半年,地上建筑面积,680000,100000,70000,60000,60000,40000,45000,130000,90000,40000,28000,17000,公寓,60000,40000,20000,写字楼,80000,30000,30000,20000,SOHO,120000,30000,50000,40000,住宅,40000,10000,20000,10000,酒店,80000,50000,30000,商业,300000,20000,20000,20000,20000,20000,15000,100000,60000,10000,8000,7000,物业体量定位-方案一-销售额模拟,项目,销售额,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,上半年,下半年,上半年,下半年,上半年,下半年,上半年,下半年,上半年,下半年,上半年,销售额,5,964,00,474,00,690,00,582,00,670,00,410,00,225,00,1,290,00,720,00,372,00,324,00,207,00,公寓,520,00,260,00,写字楼,240,00,120,00,120,00,SOHO,324,00,540,00,432,00,住宅,102,00,204,000,102,00,商业,150,00,150,00,150,00,150,00,150,00,225,00,1,050,00,600,00,150,00,120,00,105,00,说明：酒店自持，商业自持150000平米，销售1500000平米，写字楼自持40000平，销售40000平米,物业体量定位-方案一-总投资成本,序号,项目,数量,单价,金额,1,土地成本,105,354,6,000,632,12,2,建安,2,040,00,2,公寓,60,000,3,000,180,00,2,写字楼,80,000,3,000,240,00,2,SOHO,120,000,3,000,360,00,3,住宅,40,000,3,000,120,00,3,酒店,80,000,3,000,240,00,3,商业,300,000,3,000,900,00,3,基础设施费,68,000,200,13,60,4,管理费和不可预见费,2,053,600,000,0,102,68,6,成本合计,4,828,40,物业体量定位-物业体量定位-方案一-现金流量表,项目,2009年,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,下半年,上半年,下半年,上半年,下半年,上半年,下半年,上半年,下半年,上半年,下半年,上半年,现金流入,474,00,690,00,582,00,670,00,410,00,225,00,1,290,00,720,00,372,00,324,00,207,00,公寓销售收入,520,00,260,00,写字楼销售收入,240,00,120,00,120,00,SOHO销售收入,324,00,540,00,432,00,住宅销售收入,102,00,204,00,102,00,商业销售收入,150,00,150,00,150,00,150,00,150,00,225,00,1,050,00,600,00,150,00,120,000,105,00,现金支出,710,00,539,66,488,10,478,38,344,30,356,40,943,25,755,10,348,80,232,28,149,86,18,63,开发投资成本,710,00,497,00,426,00,426,00,284,00,319,50,923,00,639,00,284,00,198,80,120,70,销售费用,14,22,20,70,17,46,20,10,12,30,6,75,38,70,21,60,11,16,9,72,6,21,销售税金及附加(6%),销售收入*6%,28,44,41,40,34,92,40,20,24,60,13,50,77,40,43,20,22,32,19,44,12,42,净现金流量,-710,00,-65,66,201,90,103,62,325,70,53,60,-718,25,534,90,371,20,139,72,174,14,188,37,累计净现金流量,-710,00,-775,66,-573,76,-470,14,-144,440,-90,84,-809,09,-274,19,97,01,236,73,410,87,599,24,物业体量定位-方案一-,项目资金投入回收平衡表,项目,2009年,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,下半年,上半年,下半年,上半年,下半年,上半年,下半年,上半年,下半年,上半年,下半年,上半年,现金流入,0,3,390,00,5,550,00,4,470,00,670,00,41,00,225,00,1,290,00,720,00,1,290,00,2,160,00,1,125,00,累计现金流入,0,3,390,00,8,940,00,13,410,00,14,080,00,14,121,00,14,346,00,15,636,00,16,356,00,17,646,00,19,806,00,20,931,00,项目金流流出,-710,00,802,10,925,50,828,30,344,30,356,40,943,25,755,10,348,80,314,90,315,100,101,25,累计现金流出,-710,00,92,10,1,017,60,1,845,90,2,190,20,2,546,600,3,489,85,4,244,95,4,593,75,4,908,65,5,223,75,5,325,00,累计现金流量,-710,00,-775,66,241,94,2,087,84,4,278,04,6,824,64,10,314,49,14,559,44,19,153,19,24,061,84,29,285,59,34,610,590,物业体量定位-方案一-利润估算,项目,计算公式,总额,开发成本,4,828,40,财务费,按自有资金65%,193,30,销售税金,8%,477,12,销售费用,3%,178,92,成本合计,5,677,74,销售额,5,964,00,纯利润,286,25,利润率,5%,物业体量定位-方案二-测算前提和假设依据,类型,体量,建安成本,销售价格,住宅,240000,3000元/平米,10200元/平米,公寓,60000,13000元/平米,商业,150000,15000元/平米,写字楼,80000,12000元/平米,SOHO,170000,10800元/平米,酒店,80000,-,物业体量定位-方案二-测算前提和假设依据,销售与自持比例,普通住宅,公寓,写字楼,SOHO,酒店,商业,全部销售,全部销售,写字楼自持40000平，销售40000平米,全部销售,全部持有,商业自持60000平米，销售90000平米,说明：酒店自持，商业自持60000平米，销售90000平米，写字楼自持40000平，销售40000平米,物业体量定位-方案二-开发节奏模拟,项目,总面积,2009年,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,下半年,上半年,下半年,上半年,下半年,上半年,下半年,上半年,下半年,上半年,下半年,地上建筑面积,780000,95000,73000,63000,44000,25000,35000,110000,100000,75000,75000,75000,公寓,60000,40000,20000,写字楼,80000,30000,50000,SOHO,170000,40000,70000,60000,住宅,240000,20000,70000,70000,70000,酒店,80000,50000,30000,商业,150000,5000,3000,3000,4000,5000,5000,80000,30000,5000,5000,5000,物业体量定位-方案二-销售额模拟,项目,销售额,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,上半年,下半年,上半年,下半年,上半年,下半年,上半年,下半年,上半年,下半年,上半年,销售额,6,792,00,507,00,801,00,693,00,580,00,335,00,75,00,1,230,00,204,00,789,00,789,00,789,00,公寓,780,00,520,00,260,00,写字楼,480,00,480,00,SOHO,1,836,00,432,00,756,00,648,00,住宅,2,346,00,204,00,714,00,714,00,714,00,商业,1,350,00,75,00,45,00,45,00,60,00,75,00,75,00,750,00,75,00,75,00,75,00,说明：酒店自持，商业自持60000平米，销售90000平米，写字楼自持40000平，销售40000平米,物业体量定位-方案二-总投资成本,序号,项目,数量,单价,金额,1,土地成本,105,354,6,000,632,12,2,建安,2,340,00,2,公寓,60,000,3,000,180,00,2,写字楼,80,000,3,000,240,00,2,SOHO,170,000,3,000,510,00,3,住宅,240,000,3,000,720,00,3,酒店,80,000,3,000,240,00,3,商业,150,000,3,000,450,00,3,基础设施费,68,000,200,13,60,4,管理费和不可预见费,2,353,60,0.05,117,68,6,成本合计,5,443,40,物业体量定位-方案二-现金流量表,项目,2009年,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,下半年,上半年,下半年,上半年,下半年,上半年,下半年,上半年,下半年,上半年,下半年,上半年,现金流入,0,507,00,801,00,693,00,580,00,335,00,75,00,1,230,00,204,00,789,00,789,00,789,00,公寓销售收入,520,00,260,00,写字楼销售收入,480,00,SOHO销售收入,432,00,756,00,648,00,住宅销售收入,204,00,714,00,714,00,714,00,商业销售收入,75,00,45,00,45,00,60,00,75,00,75,00,750,00,75,00,75,00,75,00,现金支出,662,91,555,02,511,70,369,40,226,65,274,38,774,33,808,500,541,71,594,36,594,36,71,01,开发投资成本,662,91,509,39,439,61,307,03,174,45,244,23,767,58,697,80,523,35,523,35,523,35,销售费用,15,21,24,03,20,79,17,40,10,05,2,25,36,90,6,12,23,67,23,67,23,67,销售税金及附加(6%),30,42,48,06,41,58,34,80,20,10,4,50,73,80,12,24,47,34,47,34,47,34,净现金流量,-662,91,-48,02,289,29,323,59,353,35,60,62,-699,33,421,50,-337,71,194,64,194,64,717,99,累计净现金流量,-662,91,-710,93,-421,63,-98,04,255,31,315,93,-383,40,38,10,-299,61,-104,97,89,67,807,66,物业体量定位-方案二-,项目资金投入回收平衡表,项目,2009年,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,下半年,上半年,下半年,上半年,下半年,上半年,下半年,上半年,下半年,上半年,下半年,上半年,项目金流流入,0,507,00,801,00,693,00,580,00,335,00,75,00,1,230,00,204,00,789,00,789,00,789,00,累计先进流入,0,507,000,1,308,00,2,001,00,2,581,00,2,916,00,2,991,00,4,221,00,4,425,00,5,214,000,6,003,00,6,792,00,项目金流流出,-662,91,555,02,511,70,369,40,226,65,274,38,774,33,808,50,541,71,594,36,594,71,71,01,累计现金流出,-662,91,-107,88,403,81,773,22,999,87,1,274,25,2,048,58,2,857,08,3,398,79,3,993,15,4,587,86,4,658,87,累计现金流量,-662,91,-710,93,-421,63,-98,04,255,31,315,93,-383,40,38,10,-299,61,-104,97,89,67,807,66,物业体量定位-方案二-利润估算,项目,计算公式,总额,开发成本,5,443,40,财务费,3,538,212,600,38,03,销售税金,0.08,543,36,销售费用,0.03,203,76,成本合计,6,228,55,销售额,6,792,00,纯利润,563,44,利润率,10%,物业体量定位-经济测算方案对比,方案,物业体量配比,成本,销售额,特点,方案一,总建筑面积：680000,住宅：40000,公寓：60000,写字楼80000,SOHO：120000,商业：300000,酒店：80000,投资成本约4,828,40万，折合7100 元/平米,纯利润286,25,万，利润率5%,五一商圈,百货业基本都是以二，三线,品牌为主。,从长沙城市发展的角度分析，长沙的,商业市场没有吸引周边城市客群的产,品。,通过差异化的优势吸引周边省市,的商业客户群体。,方案二,总建筑面积：780000,住宅：240000,公寓：60000,写字楼：80000,SOHO：170000,商业：150000,酒店：80000,投资成本约544340万，折合6978 元/平米,纯利润563,44万，利润率10%,市场高端住宅客户量少，,需求空间有限,，,从市场风险，财务风险等角度分析，第一种方案更佳合适。,物业体量定位,类型,总建筑面积,住宅,公寓,写字楼,SOHO,商业,酒店,面积,680000,40000,60000,80000,120000,300000,80000,比例,100%,6%,9 %,12 %,17 %,44 %,12 %,END,谢谢聆听,