产品质量提升的思考及举措概述18031

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,#,深中投管理提升系列：,产品质量提升的思考及举措,深中投质量管理历程,深中投质量管理分析,深中投产品质量提升的思考,二,四,三,一,深中投未来大“质”观,目 录,2,深中投产品质量提升的举措,五,一、,深中投质量管理历程,3.,苏州蓝岸国际,1.,中旅国际公馆,高档社区样板,物业服务人性化样板,成功因素,：,质量目标聚焦,决策效率高,本地项目一级管控,产品定位清晰、规划起点高,1.,中旅国际公馆,2.,港中旅大厦,CBD,地标建筑,出租率,100%,成功因素：,质量目标聚焦,本地项目一级管控,重视技术把控核心质量（深基坑、核心筒、幕墙节能、顶部大空间）,3.,苏州蓝岸国际,园区的高尚住宅区,市场化运作的第一个异地项目,成功因素：,政府监管透明,建筑市场规范,管理链条顺畅,规划融入本土文化,2.,港中旅大厦,1,、回首过去，深中投质量管理成功案例：,市优质结构工程奖,安全文明标化工地奖,建设部,3A,认证,园林式花园小区奖,安全文明标兵小区奖,国家银质奖,全国高科技建材应用示范楼盘,3,一、,深中投质量管理历程,2,、随着旅游地产异地化开发推进，深中投项目开发暴露出一些质量问题,防水,通病,地下室、外墙、屋面不同程度的出现渗漏,感观,质量,工程细部质量粗糙（室内平整度、垂直度、外立面感观差等）,客户,感受,入伙配套、保障设施滞后（道路、景观、园林绿化）,后期服务,弱,（舒适性、人性化、耐久性、服务质量）,4,渗漏,洋房地暖管外露,暴露工程管理中存在短板,一、,深中投质量管理历程,3,、深中投项目质量管理“得”与“失”,质量管控中，“人”是核心,：专业能力、责任心、执行力；,生产链上质量目标传递与聚焦极其重要,：要加强各阶段质量过程管控，保证实施过程中质量目标的层层传递；,选择诚实、守信、能力强的总包,，是保证工程质量的重要因素。,5,深刻体会,得,管控链条短，决策迅速，质量目标清晰,建筑市场规范，政府监管严格，施工从业人员素质高是影响质量的重要因素,项目团队熟悉项目所在地规范条例，项目可操作性强,项目开发体量适中、节奏合理,失,异地施工，管控难度加大，组织管控体系应对不足,对项目所在地区域文化了解不够（节气、工期、合作单位诚信、建筑市场规范度等）,成本管控、进度管控与质量管控脱节，项目管理难以均衡发展,大体量开发、缺乏合理的标准工期，资源难以匹配，质量让路于进度等目标,二、,深中投质量管理分析,6,1,、质量环境因素分析,3.,产品结构：从单一住宅向多元发展,品质由普通扩展为中高端,产品具有可游可居的特性,2.,产业布局：走出“本土,”,迈向“全国”,二、深中投质量管理分析,质,量,4.,发展现状：质量与成本、进度、安全之 间协同发展认识不足,1.,建筑市场：管理、劳务人员整体,素质下滑,5.,人才配置：扩张中人才被“稀释、,摊薄”,招投标难以保证质量目标,未考虑地域文化、施工工艺水平差异,对产品多元化下的项目开发复杂度程度认识不够，技术应对措施不足,力保进度、成本后门不倒,质量管控处于次要地位,人员专业技术水平参差不齐,质量意识淡薄，责任心不强,建立合作单位的动态评估与信息库；建立总包战略合作关系,“新形势”“新挑战”,原有的思维方式,管控能力与投资布局同步发展,标杆企业,人才储备与培养机制,知识积累与学习,产品标准化,+,差异化设计,形成技术成熟的产品线,以质量、安全为底线，成本、进度协调发展,7,问题,传递,问题,叠加传递,规划设计阶段,质量目标策划不清晰；,缺乏产品设计的经验总结和专项质量提升研究；,设计管理流程中，质量细节把关不严，设计成果完整性不足。,投资策划阶段,质量目标策划缺失,招标及成本管控阶段,招投标方法扭曲，只重程序，不重效果；,成本管控与市场信息脱节，难以调动总包的积极性；,对总包单位、供应商缺乏动态评估和履约评价；未建立合作方信息库，难以形成战略合作伙伴。,施工阶段,施工过程中图纸会审交底不充分、现场工程师责任心不强、现场管理能力薄弱；,问题叠加后，,项目公司对总包的,履约,管理及,现场,监管,不畅，质量目标难以实现,；,板块对项目公司日常质量管控力度不够，缺少巡检、互检、考核、奖罚等手段；,不同地区,、不同产品类型,下,的,合理,建造,工期,缺失；,后门不倒的前提下，项目公司弱化了项目开发的“大局观”。,公司缺乏整体质量策划目标，质量目标不传递、不聚焦；,各业务模块缺少严密的质量把控流程及指引，导致质量问题向后叠加传递；,各业务模块缺少明确的质量责任体系，质量问题难以追溯；,为了入伙而入伙、忽视了无形质量目标（客户的满意度）。,交付阶段问题集中爆发！,影响客户感受及项目后续销售,问题,叠加传递,2,、内部质量管控误区,二、深中投质量管理分析,8,问题,叠加传递,结果出现项目上，问题发生全过程,3,、 “质量、进度、成本,”,之间的驱动关系未统筹协调,二、深中投质量管理分析,质量,进度,成本,赶进度，质量难以保证；,成本控制僵化、赶进度，质量让路；,安 全 底 线,质量,进度,成本,安 全 底 线,僵成本、赶进度，质量让路,质量、成本、进度三者统筹协调,9,10,三、深中投,产品质量提升的思考,11,“我们都生活在质量堤坝后面,Life Behind the Quality Dikes,”,约瑟夫,莫西,朱兰（,Joseph M.Juran),美国著名质量管理专家,1,、 深中投产品质量提升框架,全生产链,质量管控体系,建制度,梳流程,定标准,出指引,全生产链,质量责任体系,权责分解,岗位责任制,绩效考核,全生产链,质量能力建设,专业能力,创新能力,知识积累传承,质量提升,质量聚焦,责任意识,能力提升,投策、设计、招标、施工、营销、运营服务,12,三、深中投产品质量提升的思考,总体,策划,总体,设计,方案,设计,招投标,/,采购,营销,扩初,施工图,入伙,/,客服,产品,策划,投资,拓展,施工,2,、建立全生产链质量管控体系,建“网”筑“坝”（,3,网,6,坝）,13,能力提升体系网,质量管控体系网,质量责任体系网,质量提升,策划质量大坝,施工质量大坝,验收质量大坝,招标质量大坝,设计质量大坝,运营维护质量大坝,三、深中投产品质量提升的思考,3,、基于深中投管理和开发现状，建“网”筑“坝”以,施工阶段,为切入点，向生产链,前后,延伸,14,施工质量管理,质量管控体系,质量责任体系,质量能力建设,（指引简化工作、权责明晰）,工程管理业务流程,（基本准则）,工程管理制度,（施工标准动作）,施工管理作业指引,（,建造标准）,施工技术标准,流程清晰 体系完整,（分解质量责任主体）,经营责任书,（奖惩制度）,绩效考核,（产品缺陷与预防手册、,质量交流会）,项目经验总结,创新能力,（专业培训、技术交流）,专业能力,（责任到人）,岗位责任制,施工质量建“网”,建体系、明责任、提能力,三、深中投产品质量提升的思考,过程 管控,工程项目管理策划书,施工计划,施工组织设计,劳动力,需求进场计划,材料设备需求进场计划,设计交底、图纸会审,质量手册、通病防治,策划书的交流培训,总包施工资源配置情况,招标质量,策划,施工准备、,质量交底会,建 造,施工计划,15,施工质量筑“坝”,推进质量策划与质量过程控制，保证质量目标传递、聚焦,质量目标、工作流程,施工技术及验收标准,目标传递,质量聚焦,目标传递,质量聚焦,公司,管控,验收制度,履约单位,管理,检查制度,样板制度,巡检制度,审批制度,考核制度,设计变更,签证制度,责任制度,材料样板,施工样板,材料进场验收单,材料、工序检查责任到人,质量控制点、关键工序验收,总包验收,主要管理人员不得随意更换,施工资源（材料、人工）动态监控及调整,合作方履约评价，建立合作方动态信息库,监理验收,板块,项目公司,成品保护,成品验收交接单,成品保护标准,生产链,三、深中投产品质量提升的思考,总包单位自检,政府验收,项目公司验收,物业验收,公司抽检,入伙,总结,合格,通过,通过,通过,合格,新增：,二次淋水试验,入伙样板房制度,分楼栋责任到人,整体感观验收,以入伙样板房标准验收,以入伙样板房标准交付小业主,考核产品有形质量,优化产品不足之处,学习继承产品成功经验,物业交接,验收,验 收,工程项目管理策划书,质量整改期,16,竣工入伙验收管控,各施工单位建立质量整改小组,快速反应机制,质量验收筑“坝”,重视质量整改期，增加多个质量控制节点，建立快速反应机制,质量控制向生产链,后,端延伸,三、深中投产品质量提升的思考,销售,投诉处理,售后,/,物业,无形质量靠态度,以热情耐心的服务态度提升产品质量，用品质获得社会及深中投“双赢”局面。,微笑 主动,热情 耐心,各施工单位专业维修组由物业统一管理,定期客服回访,第三方满意度客服调查,建立投诉迅速反应机制,设备运营维护,小业主沟通联谊,工程项目管理策划书,目标传递,质量聚焦,销售,物业,质量目标,生产链,目标传递,质量聚焦,销售物业,质量策划书,17,提高服务质量 提升产品无形质量,运营维护建“网”筑“坝”,提升服务品质，客户需求快速反应,质量控制向生产链,后,端延伸,招标质量,策划,交楼标准的准确表述,三、深中投产品质量提升的思考,18,了解报名单位信息,单位筛选,确定考察单位,了解单位信息，分重点考察,确定邀标单位,细化评审标准、评审要求,细化评审中技术权重,评标,重视项目公司意见,优选动态考核优良合作方,重点考察履约能力，信誉度,拟派本工程项目管理人员素质、项目经理综合资源,加大项目公司话语权,制度落实到具体操作,适合不同质量标准的招标,招标质量建“网”筑“坝”,重形更重实，严格合同执行,质量控制向生产链,前,端延伸,工程项目管理策划书,招标质量,策划,目标传递,质量聚焦,招投标,合同策划,质量目标,生产链,设计质量,策划,目标传递,质量聚焦,生产链,细化评标办法 提高评审质量,合同谈判,质量目标、惩奖制度,施工资源配置,成品保护标准,施工技术及验收标准,后评价,招投标效果评价、责任追溯,三、深中投产品质量提升的思考,19,施工现场服务,总结、后评价,设计单位选择,设计过程管理,图纸审核,注重相关业绩,服务态度、业界口碑,推行项目负责人制,专项质量研究技术措施,建立管理流程与相应的责权体系,审图要点标准化,设计的可实现性,图纸会审与专业协调,图纸交底,及时反馈机制,专业工程师巡查、驻场,考核产品有形质量,优化产品不足之处,学习继承产品成功经验,招标质量,策划,规划设计,质量目标,（清晰）,设计质量,策划,目标传递,质量聚焦,投策质量,策划,目标传递,质量聚焦,生产链,重在过程管控 提高设计质量,设计质量建“网”筑“坝”,设计把关，严防死守,质量控制向生产链,前,端延伸,产品标准化,+,差异化设计,形成成熟的产品线,三、深中投产品质量提升的思考,20,投资策划,设计质量,策划,投策质量,策划,目标传递,质量聚焦,生产链,策划质量建“网”筑“坝”,精准定位、质量聚焦,质量控制向生产链,前,端延伸,可研报告,策划报告,产品定位,项目策划建议书,品质定位,建造标准,注重实际调研,数据真实可靠,深入现场调研,项目准确定位,项目开发策略,提供充分设计依据,根据市场客户定位制定建造标准,提高投策质量 清晰产品定位,三、深中投产品质量提升的思考,21,四、深中投,产品质量提升的举措,1,、产品质量提升的举措,组织保障,22,组 长：总经理,副 组 长：质量分管领导,成 员：总经理室成员,运营管理部,投资策划中心,规划设计中心,成本控制中心,市场营销部,领导小组,物业公司,项目公司,四、深中投产品质量提升的举措,质量管理,领导小组,质量管理,执行小组,统筹协调,统筹协调,23,2,、产品质量提升的举措,目前,深中投质量管理提升已推动的重点工作,思考与举措并行，成熟一点推一点，循环提高,四、深中投产品质量提升的举措,一、在建项目,质量管控举措,项目公司,存在问题,采取措施,效果,沈阳项目二期,房屋渗漏,加快收尾工程；,成立质量整改小组 ，引进专业维修单位,别墅屋面,露台（,1,）将有组织排水改为无组织排水，,取消,原女儿墙，增加排水坡度,（,2,）,增加卷材泛水高度,漏点明显减少,洋房区：（,1,）,阳台增加地漏,，,风帽基座增设不锈钢或,铝板整体覆盖打胶封闭,（,2,）,外墙装饰线和外空调机位处：用水泥基,防水材料封堵,阳台及屋面渗漏治理效果好；,外墙漏点减少，,冻融季后继续跟踪整改效果,青岛项目,房屋渗漏,对渗漏的屋面系统,集中,返工，加强工程监控，全程旁站,漏点减少,室内地坪外墙涂料等感观质量差,地坪,采取局部凿除,+,水泥胶浆抹平,消除了质量问题,外墙涂料由深中投专业装修工程师驻场把关效果，针对性采取底层打磨,+,面层均匀涂刷,观感质量明显提高,园林绿化施工阶段，规划设计中心园林工程师驻场把控质量,芒果网大厦,劳务队伍不稳定，人员欠缺；施工单位质量管控能力簿弱,梳理总包内部组织管理关系，调整劳务队伍，建立健全质量管控体系，充实现场专业技术力量,劳务队伍人员稳定；,质量管控体系明晰；,标准层,5.5,天,/,层,24,2,、产品质量提升的举措,目前,深中投质量管理提升已推动的重点工作,四、深中投产品质量提升的举措,二、前期项目,质量管控举措,项目,深中投质量控制措施,项目公司,质量,控制,措施,投策中心,设计中心,运营部,成本中心,宁波,鞍山,选择有实力策划公司，宁波（华星房产）鞍山（克而瑞），保证策划报告质量,方案设计选择深圳有实力公司,，宁波,（柏涛）鞍山（筑博），板块公司全程跟踪，控制质量,审核项目公司质量管控组织、项目管理策划书，,提供质量巡检,报告供项目公司,学习借鉴,招标注重实际效果，选择有实力的设计,、总包，,控制质量,建立质量控制组织，,编制工程项目,管理策划,书，建立岗位责任制,深中投各部门到宁波、鞍山认真调研，充实策划报告依据,施工图设计选择宁波有实力公司，宁波（宁大）鞍山（辽宁省院），板块公司设计人员驻场配合，把控质量,以质量为根本，以效益为目标，科学合理编制开发计划,编制与项目公司高端定位相配合的成本目标,选择宁波,11,家有实力的总包单位，组织板块公司和项目公司共同考察，了解公司实力，与拟派项目经理座谈,编制宁波、鞍山项目建造标准,设计中心指定专人担任项目设计负责人,，把,控质量,参与招标过程，对总包的实力和项目经理水平评估,编制当地质量通病防治手册，掌握当地施工工艺及重点注意事项,25,2,、产品质量提升的举措,目前,深中投质量管理提升已推动的重点工作,四、深中投产品质量提升的举措,三、质量巡检工作管控要点,巡检要点,存在问题,采取措施,质量责任体系建设,项目公司内部责任不清晰,项目公司与总包、监理间的责任,体系,不,健全,建立岗位责任制,建立健全项目公司与参建,各方的责任,体系,工程管理资料检查,青岛项目：监理安全管理制度性文件不,全,沈阳项目：对发现的质量问题没有闭合检查记录,现场出整改单，限期,整改,实体质量检查,沈阳,、青岛项目房屋,渗漏,，,感,观,质量,整改工作仍在进行，尚未完成,建立质量整改小组，采取针对性的整改措施，彻底整改到位,安全文明施工检查,沈阳项目：路上井口无警示,现场教育，限时整改,26,2,、产品质量提升的举措,目前,深中投质量管理提升已推动的重点工作,四、各部司质量提升举措,部 司,质量提升举措,成本控制中心,优化招投标管理制度和成本控制制度，提高招投质量，加强成本动态管,控,规划设计中心,12,条提升措施,：,1,）采用项目负责,人制；,2,）,24H,设计变更反馈制,;3,）现场室内装修、景观施工配合建议采用打样,制；,4,）通过流程制定，规范景观现场服务,操作；,5,）完善成果标准、内部审图要点,;6,）编写不同区域的,施工图设计指导书,；,7,）方案阶段增加施工图设计单位的,参与；,8,）增加方案阶段和扩初阶段的中期,沟通；,9,）编写,设计变更操作指引（试行稿）,；,10,）建立不定期设计回访和总结,制度；,11,）加强定板定样工作的,参与；,12,）建立设计单位资料库和评价,体系,运营管理部,根据,深中投目前发展阶段，梳理不同区域不同物业类型的项目开发标准工期；整理编制,项目开发计划标准模板,，推行,工程质量管理程序,、,工程管理作业指导书,、,工程质量管理表格,、,质量通病防治措施,、,施工技术标准,等,24,个工程管理文件，并于,9,月试行，,11,月正式施行,。,8,月份,开展,了第一次,工程,巡检工作，,11,月初进行,了,第二次,工程,巡检,青岛公司,沈阳公司,总结项目,开发经验，编制,产品质量缺陷与预防手册,青岛,、,宁波,鞍山公司,编制,工程项目管理策划书,、,质量通病防治措施,四、深中投产品质量提升的举措,五、深中投未来大“质”观,27,五、深中投未来大“质”观,质量方针,科技先导、质量为本、重誉守约、用户至上、百年大计、质量第一,标,准,尺,政府监督,社会监理,企业自控,用户评价,产品质量,聚焦提升,把控质量底线,借助第三方,专业管控,加强企业内控,客户反馈改进,增加客户满意,价,值,创,造,四个抓手,强化质量管理,技术是基础,人是关键,28,对不同层次、不同角度的质量眼进行协同、聚焦,29,安全,成本,进度,质 量,质 量,进度,成本,安全,未来追求的方向,优化极致：同心重合,五、深中投未来大“质”观,对各工程管理目标的辩证统一,核心：质量；协同进度与成本,在剖析深中投质量管理瓶颈基础上，重点建设“全生产链质量管控体系”、“全生产链质量责任体系”和“全生产链质量能力建设体系”的,三张网,，,逐步筑建“策划质量”、“设计质量”、“招标质量”、“施工质量”、“验收质量”、“运营维护”,六个质量大坝，,全面提高地产板块开发的质量水平，增加旅游地产的产品价值。,同时通过对大质观的探讨，聚焦不同角度的四只质量眼（政府、社会、企业、用户），全面协调质量、进度、成本和安全之间的均衡关系，为地产板块的“质”“量”的协同发展奠定基础！,30,谢 谢！,Thank you !,演讲完毕，谢谢观看！,