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,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,第三节,建筑物折旧的估算,教学内容,:,建筑物折旧的概念及原因,建筑物折旧的估算方法,第三节,建筑物折旧的估算,教学目的,:,1.,熟悉建筑物折旧的原因,2.,掌握建筑物折旧的耐用年限法的计算,3.,掌握耐用年限的确定原则,4.,熟悉分解法物质折旧的计算,第三节,建筑物折旧的估算,一、建筑物折旧的概念及原因,（一）建筑物折旧的概念,成本法估价中的,建筑物折旧,，是各种原因造成的建筑物价值的损失，包括物质折旧、功能折旧、外部折旧。,建筑物折旧,=,建筑物重新购建价格,建筑物市场价值,第三节,建筑物折旧的估算,（二）建筑物折旧的种类及原因,1.,物质折旧,物质上的折旧是建筑物,在物质实体方面的磨损,所造成的建筑物价值的损失。,主要由,四个方面因素,造成建筑物物质上的折旧：自然经过的老化,正常使用的磨损,意外的破坏损毁,延迟维修的损坏,第三节,建筑物折旧的估算,（二）建筑物折旧的种类及原因,2.,功能折旧,功能折旧是建筑物因,功能缺乏、落后或过剩,所造成的建筑物价值的损失。,造成功能折旧的主要原因：,（,1,）过去的建筑标准过低,（,2,）消费观念变更,（,3,）设计更新以及技术进步等,第三节,建筑物折旧的估算,（二）建筑物折旧的种类及原因,3.,外部折旧（经济折旧）,外部折旧是,建筑物以外的各种不利因素所造成,的建筑物价值的损失。,造成外部折旧的原因：,(1),供给过量、需求不足,;,(2),自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变,;,(3),政府政策变化等。,第三节,建筑物折旧的估算,二、建筑物折旧的估算方法,常用的估算建筑物折旧的方法主要有：,（一）年限法,1.,年限法和有关年限的含义,（,1,）年限法,将建筑物的重新购建价格按一定的方法分摊到其,预期经济寿命,，从而计算每一年折旧额和累计折旧额。,（,2,）,建筑物的自然寿命,是指建筑物从竣工验收合格之日起至其主要结构构件和设备自然老化或损坏而不能保证建筑物安全使用之日止的时间。,第三节,建筑物折旧的估算,（一）年限法,1.,年限法和有关年限的含义,（,3,）建筑物的经济寿命,是指建筑物从竣工验收合格之日起预期产生的收入大于运营费用的持续期。,建筑物经济耐用年限通常短于自然耐用年限。,（,4,）房地产估价采用的建筑物寿命,建筑物预期经济寿命,是至价值时点起至建筑物经济寿命结束的时间。,第三节,建筑物折旧的估算,（一）年限法,2.,直线法（定额法）,直线法又称,定额法，是假定在建筑物经济寿命期间各年的折旧额相等。,直线法年折旧额的计算公式为：,D=C-S,N,或,D=C,（,1-R,）,N,有效年龄,为,t,年的建筑物折旧总额计算公式：,E,t,=D,t,式中,E,t,第,t,年末的建筑物累计折旧额,第三节,建筑物折旧的估算,（一）年限法,2.,直线法（定额法）,建筑物的年龄分为实际年龄和有效年龄。,实际年龄是建筑物从竣工验收合格之日起到价值时点的日历年数。,有效年龄是建筑物在价值时点按其状况与效用所显示的年数,。,评估中所指的建筑物年龄是指有效年龄。,有效年龄可以在实际年龄的基础上做适当调整而得到。,第三节,建筑物折旧的估算,（一）年限法,2.,直线法（定额法）,定额法下的建筑物现值为：,V=C-E,t,教材,P100,例题,6-1,在直线法的应用过程中，由于土地是有限期的土地使用权，建筑物的经济寿命与土地使用权年限可能不一致，所以在求取建筑物折旧时应,注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响。,第三节,建筑物折旧的估算,土地使用期限对建筑物经济寿命的影响：,1.,建筑物的建设期不计入经济耐用年限,，即建筑物的经济耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计。,2.,住宅,不论其经济寿命是早于还是晚于土地使用期限而结束的，均,应按照其经济寿命计算折旧,。,3.,非住宅建筑物经济寿命早于土地使用期限而结束的，应当按照建筑物经济寿命计算折旧。,第三节,建筑物折旧的估算,土地使用期限对建筑物经济寿命的影响：,4.,非住宅建筑物经济寿命晚于土地使用期限而结束的，分为两种情况：,出让合同约定建设用地使用权期限届满需要无偿收回建设用地使用权时，根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿。,在这种情况下应当按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。,出让合同约定建设用地使用权期限届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。,这种情况应当按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。,课堂习题,现有一建筑物，其建筑总面积为,1200,，耐用年限为,40,年，在价值时点时已使用,12,年。已知该建筑物的建造成本是每平方米,1000,元，价值时点的重置价格为每平方米,1600,元。经估价人员现场勘查认为该建筑物的剩余使用年限为,30,年，残值率为,5%,。,要求：用定额法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并估算其现值。,第三节,建筑物折旧的估算,（一）年限法,3,成新折扣法,建筑物现值,=,建筑物重新购建价格,建筑物的成新率,P307,例题,7-6,。,直线法求取建筑物折旧属于综合折旧法，即包含物质折旧、功能折旧及外部折旧。,第三节,建筑物折旧的估算,（二）分解法,分别测算建筑物的物质折旧、功能折旧和外部折旧，然后加总，求取建筑物折旧的方法。,分解法的思路见,P101,图,6-1,。,采用这种方法计算建筑物物质折旧时，估价人员首先将建筑物的物质折旧分为两类：可修复的项目和不可修复的项目。,“,修复,”,是指恢复到新的或相当于新的状况，有的是修理，有的是更换。,可修复是指修复所需的费用小于或等于修复所带来的房地产价值增加额。反之，为不可修复的。,第三节,建筑物折旧的估算,（二）分解法,对于,可修复项目，估算在价值时点采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况下所必要费用作为折旧额。,如门窗损坏，通过更换或修理就可使用，其更换或修理的费用就是其折旧额。,第三节,建筑物折旧的估算,（二）分解法,对于不可修复项目，将其分为短寿命项目和长寿命项目两类。,短寿命项目是指,剩余经济寿命短于整体建筑物剩余经济寿命的设备、设施等，它们在建筑物剩余经济寿命期间迟早需要更换，甚至需要更换多次，,如电梯、空调、卫生设备、装饰装修,。,长寿命项目是指,剩余经济寿命等于或长于整体建筑物剩余经济寿命的设备、设施等，它们在建筑物剩余经济寿命期间不需要更换，如,基础、墙体、管网,等。,第三节,建筑物折旧的估算,（二）分解法,短寿命项目的折旧额应分别根据各自的重新购建价格、寿命、年龄或剩余使用寿命，利用年限法计算折旧额。,长寿命项目应根据建筑物重新购建价格减去可修复项目的修复费用和各短寿命项目的重新购建价格后的余额，结合建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命，利用年限法计算折旧。,将上述可修复项目的修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加，即为分类折旧加总法的物质折旧额。,P102,例题,6-2,第四节 成本法应用举例,教学目的：,1.,掌握新开发土地价格各个构成部分的计算,2.,掌握已有房地价格各个构成部分的计算,教学重点,:,1.,新开发土地价格中投资利息和开发利润的计算,2.,建筑物折旧与,建筑物市场价值,的计算,第四节 成本法应用举例,案例一：,重点是投资利息、开发利润和土地价格的求取。,1.,估算投资利息时应注意计息基数和计息期限,2.,估算开发利润时应注意计算基数和利润率口径的一致,第四节 成本法应用举例,案例二,:,已有房地产估价,已有房地产价格,土地的重新取得价格建筑物的重新购建价格建筑物的折旧,案例三,:,房地产重新购建价格的确定,
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