七章房地产转让法律制度

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,第七章 城市房地产转让法律制度,本章主要内容：,第一节 房地产转让概述,第二节 房地产转让的条件,第三节 商品房销售管理,第四节 商品房买卖合同纠纷的处理,第一节,房,房,地,地产转,让,让概述,一、房,地,地产交,易,易,指一切,房,房地产,权,权属的,流,流通，,包,包括城,市,市房地,产,产的转,让,让、抵,押,押和租,赁,赁。,注意几,个,个问题,：,：,1.房地产,交,交易不,包,包括国,有,有土地,使,使用权,的,的出让,、,、划拨,和,和出租,（,（通称,一,一级市,场,场）,2.交易客,体,体的特,殊,殊性,（1）不包,括,括土地,所,所有权,和,和集体,土,土地使,用,用权（有突破,？,？）；,（2）房地,不,不分离,：,：房地,产,产转让,、,、抵押,时,时，房,屋,屋的所,有,有权和,该,该房屋,占,占用范,围,围内的,土,土地使,用,用权同,时,时转让,、,、抵押,。,。,3.房地产,交,交易与,权,权属登,记,记的关,系,系,（1）转让,：,：所有,权,权登记,转,转移；,（2）抵押,：,：抵押,权,权自登,记,记之日,设,设立；抵押合,同,同呢？,（3）租赁,：,：房管法第54条：出,租,租人与,承,承租人,签,签订书,面,面合同,，,，并向,房,房产管,理,理部门,登,登记备,案,案（实践中,并,并未执,行,行）。,二、房,地,地产转,让,让,权利人,通,通过买,卖,卖、赠,与,与或其,他,他合法,方,方式将,其,其房地,产,产转移,给,给他人,的,的行为,。,。,（一）,转,转让形,式,式,1.买卖,2.赠与,房地产,权,权属转,移,移前赠,与,与人可,以,以撤销,赠,赠与，,但,但具有,公,公益、,道,道德义,务,务性质,和,和经过,公,公证的,赠,赠与合,同,同不得,撤,撤销；,权属转,移,移后，,赠,赠与也,可,可撤销,。,。,3.其它合,法,法方式,：,：作价,入,入股，,合,合资合,作,作开发,经,经营房,地,地产，,企,企业被,收,收购、,兼,兼并或,合,合并，,抵,抵债等,。,。,（二）,转,转让原,则,则,1.房产与,地,地产一,体,体处分,原,原则,“房随,地,地走”,和,和“地,随,随房走,”,”,2.价格申,报,报（纳,税,税）,3.公示原,则,则：房,地,地产权,属,属登记,发,发证制,度,度,第二节,房,房,地,地产转,让,让的条,件,件,一、禁,止,止条件,房管法第37条和城市房,地,地产转,让,让管理,规,规定第6条，下,列,列房地,产,产不得,转,转让：,1、以出,让,让方式,取,取得土,地,地使用,权,权的，,不,不符合房管法第38条规定,条,条件的,；,；,2、司法,机,机关和,行,行政机,关,关依法,裁,裁定、,决,决定查,封,封或者,以,以其他,形,形式限,制,制房地,产,产权利,的,的；,3、依法,收,收回土,地,地使用,权,权的；,4、共有,房,房地产,，,，未经,其,其他共,有,有人书,面,面同意,的,的；,5、权属,有,有争议,的,的；,6、未依,法,法登记,领,领取权,属,属证书,的,的；,7、法律,、,、法规,规,规定禁,止,止转让,的,的其他,情,情形。,二、必,备,备条件,（一）,以,以出让,方,方式取,得,得土地,使,使用权,的,的房地,产,产：房管法第39条,1、已支,付,付全部,土,土地使,用,用权出,让,让金，,取,取得土,地,地使用,权,权证书,；,；,2、按合,同,同约定,进,进行投,资,资开发,达,达到法,定,定程度,（,（房屋,建,建设的,：,：完成,投,投资总,额,额25以上,，,，成片,开,开发土,地,地的：,形,形成工,业,业用地,或,或其他,建,建设用,地,地条件,）,）；,3、转让,房,房地产,时,时房屋,已,已建成,的,的，持,有,有房屋,所,所有权,证,证书。,其中1和2为建设,用,用地使,用,用权转,让,让的必,备,备条件,。,。,（二）,以,以划拨,方,方式取,得,得建设,用,用地使,用,用权的,房,房地产,：,：,房管法第40条：以,划,划拨方,式,式取得,土,土地使,用,用权的,，,，转让,房,房地产,时,时，应,当,当按照,国,国务院,规,规定，,报,报有批,准,准权的,人,人民政,府,府审批,。,。,1、领有,建,建设用,地,地使用,证,证；,2、具有,地,地上建,筑,筑物、,附,附着物,合,合法的,产,产权证,明,明；,3、签订,建,建设用,地,地使用,权,权出让,合,合同，,补,补交出,让,让金或,将,将转让,所,所得抵,交,交出让,金,金；,4、按照,国,国务院,规,规定，,报,报有批,准,准权的,人,人民政,府,府审批,。,。,三、转,让,让程序,1、签订,书,书面转,让,让合同,；,；,2、合同,签,签订后90日内持,相,相关文,件,件向房,管,管部门,提,提出申,请,请，申,报,报成交,价,价格；,3、房管,部,部门审,查,查，在7日内作,出,出是否,受,受理申,请,请的书,面,面答复,；,；,4、房管,部,部门核,实,实申报,的,的成交,价,价格；,5、当事,人,人按规,定,定缴纳,有,有关税,费,费；,营业税,，,，土地,增,增值税,费用：,登,登记费,（,（住宅80/套，非,住,住宅550,/,/件，印,花,花税5元/本），,交,交易手,续,续费由,卖,卖方缴,纳,纳。,6、房管,部,部门办,理,理房屋,权,权属登,记,记手续,，,，核发,权,权属证,书,书。,第三节,商,商,品,品房销,售,售管理,一、商,品,品房销,售,售的概,念,念,指房地,产,产开发,企,企业将,竣,竣工验,收,收合格,的,的商品,房,房或建,设,设中的,商,商品房,出,出售给,买,买受人,，,，并由,买,买受人,支,支付房,价,价款或,定,定金的,行,行为。,商品房,销,销售包,括,括商品,房,房现售,（,（现房,）,）和商,品,品房预,售,售（期,房,房）两,种,种方式,。,。,二、近,年,年来房,产,产政策,动,动向,（一）2005年（严,格,格调控,，,，抑制,房,房价）,1、3月：财,政,政部拟,开,开征房,产,产税，,以,以遏制,房,房价。,房产税,以,以房屋,为,为征税,对,对象，,按,按房屋,计,计税余,值,值或租,金,金收入,为,为计税,依,依据，,向,向所有,人,人征收,的,的财产,税,税。,国务院,发,发展研,究,究中心,阐,阐释：,开,开征房,产,产税是,必,必然，,但,但需要,一,一个长,期,期过程,。,。,2、3月27日：央,行,行上调,个,个人住,房,房抵押,贷,贷款利,率,率，其,中,中五年,以,以上为6.12（最低,利,利率为5.51）。,3、3月30日，国,务,务院出,台,台关于切,实,实稳定,住,住房价,格,格的通,知,知，将房,价,价问题,提,提至政,治,治高度,（,（即“,国,国八条,”,”）,4、4月：社,科,科院2005年房地,产,产蓝皮,书,书告诫消,费,费者05年不是,最,最佳买,房,房时机,。,。,5、5月：国,家,家七部,委,委发布关于做,好,好稳定,住,住房价,格,格工作,的,的意见。禁止期,房,房转让。,6、8月15日：央,行,行发布2004年中国,房,房地产,金,金融报,告,告，建议,取,取消房,屋,屋预售,制,制度，,改,改为现,房,房销售,，,，直言房,地,地产市,场,场存在,市,市场、,财,财务、,道,道德、,操,操作、,信,信用、,法,法律六,大,大风险,，,，遭到房,地,地产商,的,的集体,不,不满。,7、8月24日建设,部,部发表,声,声明：,国,国家近,期,期不会,取,取消商,品,品房预,售,售制度,。,。,8、10月：中,消,消协建,议,议逐步,取,取消商,品,品房预,售,售制度,，,，建立,由,由开发,商,商、银,行,行和消,费,费者三,方,方承担,的,的风险,共,共担机,制,制。,（二）2006年（继,续,续严控,，,，稳定,房,房价）,1、4月28日，央,行,行将5年期以,上,上住房,抵,抵押贷,款,款利率,上,上调至6.39（最低,利,利率上,调,调至5.75%）。,2、8月19日央行,将,将5年期以,上,上贷款,利,利率上,调,调至6.84。,3、5月24日国务,院,院办公,厅,厅37号文件,转,转发建,设,设部、,发,发改委,、,、监察,部,部、财,政,政部、,国,国土资,源,源部、,人,人民银,行,行、税,务,务总局,、,、统计,局,局、银,监,监会关于调,整,整住房,供,供应结,构,构稳定,住,住房价,格,格的意,见,见（即“,国,国六条,”,”）：,（三）2007年（继续,严,严控）,1、3月18日起，,央,央行上,调,调存贷,款,款基准,利,利率，,五,五年以,上,上住房,抵,抵押贷,款,款利率,上,上调至7.11。,同时建,设,设部公,布,布，住,房,房公积,金,金贷款,从,从18日起，,五,五年期,以,以下(含五年)从4.14调整为4.32，五年,期,期以上,从,从4.59调整为4.77。,2、从5月19日起，,央,央行上,调,调存贷,款,款基准,利,利率，,五,五年期,以,以上住,房,房抵押,贷,贷款利,率,率上调,至,至7.20。公积,金,金贷款,利,利率上,调,调0.09。,3、8月1日国务,院,院24号文件国务院,关,关于解,决,决城市,低,低收入,家,家庭住,房,房困难,的,的若干,意,意见：购买,经,经济适,用,用房的,，,，若购,买,买商品,房,房，则,应,应将经,济,济适用,房,房原价,退,退回。,4、9月27日,央行、,银,银监会,联,联合颁,布,布关于加,强,强商业,性,性房地,产,产信贷,管,管理的,通,通知：对于,贷,贷款购,买,买第二,套,套房，,首,首付款,比,比例提,高,高到40，贷,款,款利率,上,上调10。,5、12月21日，五,年,年以上,住,住房抵,押,押贷款,利,利率上,调,调至7.83。,住房公,积,积金贷,款,款五年,以,以下4.77，五年,以,以上5.22。,（四）2008年（两,个,个阶段,）,）,第一阶,段,段：严,控,控,1、1月7号，国,务,务院出,台,台关于促,进,进节约,集,集约用,地,地的通,知,知(3号文件)。强调,：,：为了,切,切实保,护,护耕地,，,，就得,大,大力促,进,进节约,集,集约用,地,地，走,出,出一条,建,建设占,地,地少、,土,土地利,用,用效率,高,高的符,合,合中国,国,国情的,土,土地利,用,用新路,子,子。土,地,地闲置,满,满两年,、,、依法,应,应当无,偿,偿收回,的,的，坚,决,决无偿,收,收回，,重,重新安,排,排使用,；,；土地,闲,闲置满,一,一年不,满,满两年,的,的，按,出,出让或,划,划拨土,地,地价款,的,的20%征收土,地,地闲置,费,费（目,前,前基本,不,不执行,）,）。,2、央行,于,于1月、3月、4月、5月、6月先后6次上调,存,存款准,备,备金率,，,，执行17.5，抑制货,币,币信贷,过,过快增,长,长。,第二阶,段,段：促,进,进政策,3、央行,于,于9月、10月、12月先后3次下调,存,存款准,备,备金率,，,，执行15和14；,4、从9月16日开始,，,，央行,先,先后5次降低,贷,贷款基,准,准利率,，,，12月23日起五,年,年以上,为,为5.94，公,积,积金贷,款,款为3.87。,5、10月22日，财,政,政部和,税,税务总,局,局出台关于调,整,整房地,产,产交易,环,环节税,收,收政策,的,的通知（11月1日实施,）,）：对,个,个人首,次,次购买90平方米,及,及以下,普,普通住,房,房的，,契,契税税,率,率暂统,一,一下调,到,到1%；对个,人,人销售,或,或购买,住,住房暂,免,免征收,印,印花税,；,；对个,人,人销售,住,住房暂,免,免征收,土,土地增,值,值税。,6、12月底，,财,财政部,下,下发关于个,人,人住房,转,转让营,业,业税政,策,策的通,知,知，规定,：,：自09年1月1日至12月31日，个,人,人将购,买,买不足2年的非,普,普通住,房,房对外,销,销售的,，,，全额,征,征收营,业,业税；,个,个人将,购,购买超,过,过2年(含2年)的非普,通,通住房,或,或者不,足,足2年的普,通,通住房,对,对外销,售,售的，,按,按销售,收,收入减,去,去购买,房,房屋的,价,价款后,的,的差额,征,征收营,业,业税；,个,个人将,购,购买超,过,过2年(含2年)的普通,住,住房对,外,外销售,，,，免征,营,营业税,（,（5）。,7、杭州,市,市政府,：,：关于促,进,进杭州,房,房地产,市,市场健,康,康稳定,发,发展的,若,若干意,见,见24条。,（五）2009年：房,地,地产宏,观,观调控,政,政策主,要,要是年,初,初的营,业,业税减,免,免政策,、,、放开,外,外资购,房,房的政,策,策，放,松,松银行,货,货币政,策,策。（促进,政,政策）,1、1月3日,四大国,有,有银行,宣,宣布,只要2008年10月27日前执,行,行基准,利,利率0.85倍优惠,、,、无不,良,良信用,记,记录的,优,优质客,户,户,原则上,都,都可以,申,申请七,折,折优惠,利,利率。,2、12月9日，中,国,国国务,院,院常务,会,会议决,定,定，自2010年1月1日起个,人,人住房,转,转让营,业,业税征,免,免时限,由,由两年,恢,恢复到,五,五年。,3、12月14日，国,务,务院颁,布,布“国,四,四条”,，,，明确,提,提出加,强,强房地,产,产市场,调,调控，,抑,抑制投,资,资投机,性,性住房,。,。,4、12月17日，中,国,国五部,委,委联合,发,发文称,，,，收紧,土,土地受,让,让政策,，,，开发,商,商须首,付,付一半,且,且一年,内,内缴全,款,款。,5、12月23日，中,国,国财政,部,部调整,住,住房转,让,让营业,税,税政策,，,，不足,五,五年按,全,全额征,收,收营业,税,税。,基准利,率,率没有,调,调整。,（六）2010年：主,要,要是二,套,套房政,策,策（严,控,控）,1、1月10日，国,务,务院出,台,台“国,十,十一条,”,”，严,格,格二套,房,房贷款,管,管理，,首,首付不,得,得低于40%，加大,房,房地产,贷,贷款窗,口,口指导,。,。,2、3月23日，国,资,资委要,求,求78户不以,房,房地产,为,为主业,的,的中央,企,企业，,要,要加快,进,进行调,整,整重组,，,，在完,成,成企业,自,自有土,地,地开发,和,和已实,施,施项目,等,等阶段,性,性工作,后,后要退,出,出房地,产,产业务,，,，并在15个工作,日,日内制,订,订有序,退,退出的,方,方案。,3、4月15日，国,务,务院出,台,台具体,措,措施，,要,要求对,贷,贷款购,买,买第二,套,套住房,的,的家庭,，,，贷款,首,首付款,不,不得低,于,于50%，贷款,利,利率不,得,得低于,基,基准利,率,率的1.1倍。对,购,购买首,套,套住房,且,且套型,建,建筑面,积,积在90平方米,以,以上的,家,家庭，,贷,贷款首,付,付款比,例,例不得,低,低于30%。,4、两次,上,上调人,民,民币贷,款,款利率,。,。,5、杭州,：,：10月11日起，,每,每户只,能,能新购,一,一套住,房,房。,（七）2011年：进,一,一步调,控,控房地,产,产市场,1、1月26日，国,务,务院办,公,公厅出,台,台关于进,一,一步做,好,好房地,产,产市场,调,调控工,作,作有关,问,问题的,通,通知，提出,地,地方政,府,府控制,房,房价的,目,目标责,任,任制，,强,强化差,别,别化住,房,房信贷,政,政策，,从,从严制,定,定和执,行,行住房,限,限购措,施,施等。,3月1日，杭,州,州“限,购,购令”,出,出台：,杭,杭州市,已,已有1套住房,的,的本市,户,户籍居,民,民家庭,，,，限购1套；二,套,套首付,至,至少6成，利,率,率1.1倍，停,购,购第三,套,套。拥,有,有一套,及,及以上,住,住房的,非,非本市,户,户籍居,民,民家庭,，,，暂停,购,购买。,2、1月27日，国,务,务院同,意,意个别,城,城市开展房,产,产税试,点,点，重庆,和,和上海,成,成为第,一,一批试,点,点，北,京,京、深,圳,圳和杭,州,州等可,能,能为第,二,二批。,3、连续2次上调,人,人民币,贷,贷款基,准,准利率,。,。,4月6日起，5年以上6.80；5年以上4.7。,4、加强,保,保障性,住,住房建,设,设,未来5年建设3600万套保,障,障性住,房,房，“,十,十二五,”,”期末,，,，城镇,住,住房保,障,障覆盖,率,率达到20以上,。,。住建,部,部宣布2011年开工,建,建设1000万套保,障,障性住,房,房。,三、商,品,品房销,售,售条件,（一）,预,预售条,件,件,城市商,品,品房预,售,售管理,办,办法第5、6条：,1、已交,付,付全部,土,土地使,用,用权出,让,让金，,取,取得土,地,地使用,权,权证书,。,。,2、持有,建,建设工,程,程规划,许,许可证,和,和施工,许,许可证,。,。,3、按预,售,售商品,房,房计算,，,，投入,资,资金达,到,到工程,建,建设总,投,投资的25以上,，,，并已,确,确定施,工,工进度,和,和竣工,交,交付日,期,期。（多层：,已,已完成,主,主体结,构,构三分,之,之一以,上,上，即二层楼,顶,顶三层,楼,楼板（,不,不含架,空,空层）；高层,：,：已完,成,成地面,以,以下主,体,体工程,，,，即露出地,面,面）。,4、向县,级,级以上,房,房产管,理,理部门,办,办理预,售,售登记,，,，取得商品房,预,预售许,可,可证。,申请预,售,售许可,提,提交的,证,证件（,复,复印件,）,）及资,料,料（第7条）：,1、商品,房,房预售,许,许可申,请,请表；,2、开发,企,企业的营业执,照,照和资质证,书,书；,3、土地,使,使用权,证,证、建,设,设工程,规,规划许,可,可证、,施,施工许,可,可证；,4、投入,开,开发建,设,设的资,金,金占工,程,程建设,总,总投资,的,的比例,符,符合规,定,定条件,的,的证明,；,；,5、工程,施,施工合,同,同及关,于,于施工,进,进度的,说,说明；,6、商品,房,房预售,方,方案（,含,含预售,商,商品房,的,的位置,、,、面积,、,、竣工,交,交付日,期,期等内,容,容，并,附,附分层,平,平面图,）,）。,（二）,商,商品房,现,现售条,件,件,商品房,销,销售管,理,理办法第7条：,1、开发,企,企业具,有,有企业,法,法人营,业,业执照,和,和资质,证,证书；,2、取得,土,土地使,用,用权证,书,书或者,使,使用土,地,地的批,准,准文件,3、持有,建,建设工,程,程规划,许,许可证,和,和施工,许,许可证,；,；,4、已通,过,过竣工,验,验收（,取,取得综,合,合验收,备,备案表,）,）；,5、征收,安,安置已,经,经落实,；,；,6、供水,、,、供电,、,、供热,、,、燃气,、,、通讯,等,等配套,基,基础设,施,施具备,交,交付使,用,用条件,，,，其他,配,配套基,础,础设施,和,和公共,设,设施具,备,备交付,使,使用条,件,件或已,确,确定施,工,工进度,和,和交付,日,日期；,7、物业,管,管理方,案,案已经,落,落实。,第四节,房,房,屋,屋买卖,合,合同纠,纷,纷的处,理,理,一、合,同,同主要,条,条款（2008年版）,1、合同,双,双方当,事,事人,2、项目,建,建设依,据,据,3、买受,人,人所购,商,商品房,的,的基本,情,情况,4、建筑,区,区划内,相,相关物,业,业归属,的,的约定,5、计价,方,方式与,价,价款,6、面积,确,确认及,面,面积差,异,异处理,7、付款,方,方式及,期,期限,8、买受,人,人逾期,付,付款的,违,违约责,任,任,9、交付,期,期限及,条,条件,10、出卖,人,人逾期,交,交房的,违,违约责,任,任,11、规划,设,设计变,更,更的约,定,定,12、交接,13、抵押,与,与相关,债,债权债,务,务,14、出卖,人,人关于,装,装饰、,设,设备标,准,准承诺,的,的违约,责,责任,15、出卖,人,人关于,基,基础设,施,施、公,共,共配套,建,建筑正,常,常运行,的,的承诺,16、关于,产,产权登,记,记的约,定,定,17、消费者,权,权益保,护,护法实施办,法,法规定,的,的退房,情,情形,18、保修,责,责任,19、商品,房,房相关,事,事项约,定,定,20、房屋交,付,付使用,后,后相关,权,权利义,务,务约定,21、前期,物,物业服,务,务,22、纠纷,解,解决方,式,式,23、补充,协,协议条,款,款,24、附件,效,效力,25、合同,份,份数,26、生效,时,时间,27、合同,备,备案,28：八个,附,附件：,房,房屋平,面,面图，应分摊,的,的共有,建,建筑说,明,明，其他物,业,业买卖,、,、赠与,、,、租赁,协,协议书，装饰、,设,设备标,准,准，有,关,关购买,该,该商品,房,房预告,登,登记的,约,约定，,保,保修责,任,任主要,条,条款，业主临,时,时管理,规,规约、前期物,业,业服务,合,合同的主要,内,内容，,补,补充协,议,议内容。,2003年5月关于,审,审理商,品,品房买,卖,卖合同,纠,纠纷案,件,件适用,法,法律若,干,干问题,的,的解释,二、预,售,售合同,的,的效力,1、出卖,人,人未取,得,得预售,许,许可证,，,，与买,受,受人订,立,立买卖,合,合同的,效,效力？,（1）原则,上,上无效,，,，起诉,前,前取得,预,预售许,可,可证的,，,，可认,定,定合同,有,有效；,（2）起诉,时,时仍无,证,证的，,应,应认定,合,合同无,效,效；,但出卖,人,人具备,办,办证条,件,件而故,意,意不办,的,的，买,受,受人请,求,求确认,合,合同有,效,效的，,可,可否得,到,到支持,？,？,注意：,出,出卖人,故,故意隐,瞒,瞒未取,得,得许可,证,证的事,实,实或提,供,供虚假,许,许可证,，,，导致,合,合同无,效,效的，,买,买受人,享,享有何,种,种权利,？,？,2、当事,人,人以预,售,售合同,未,未依法,办,办理登,记,记手续,为,为由，,请,请求确,认,认合同,无,无效，,如,如何处,理,理？,（1）一般,不,不予支,持,持；,（2）若约,定,定以登,记,记为生,效,效要件,的,的，则,合,合同无,效,效；但,已,已实际,履,履行的,，,，则合,同,同有效,。,。,3、办理,预,预告登,记,记手续,的,的预售,合,合同可,以,以产生,对,对抗第,三,三人的,效,效力（,物,物权法,第,第20条）,三、因,销,销售广,告,告引起,的,的纠纷,案例：01年4月18日，湖,北,北宜昌,市,市四季,花,花园的,四,四位业,主,主将开,发,发商宜,昌,昌润海,公,公司告,上,上法庭,。,。原因,是,是，98年1月至99年6月间，,润,润海公,司,司利用,报,报纸广,告,告、宣,传,传册等,方,方式销,售,售其开,发,发的四,季,季花园,商,商品房,，,，声称,四,四季花,园,园拥有,大,大面积,绿,绿地及,网,网球场,等,等多功,能,能配套,服,服务设,施,施，原,告,告根据,广,广告签,订,订了购,房,房合同,，,，但入,住,住后发,现,现，根,本,本没有,广,广告上,承,承诺的,配,配套设,施,施。,原告请,求,求：依,法,法判令,被,被告赔,偿,偿因利,用,用虚假,广,广告欺,诈,诈原告,所,所造成,的,的经济,损,损失共,计,计人民,币,币745450元（双,倍,倍返还,差,差价）,。,。,被告润,海,海公司,认,认为：,公,公司卖,房,房时已,是,是现房,销,销售，,不,不存在,广,广告欺,诈,诈，原,告,告的购,房,房行为,是,是知假,买,买假。,法院认定，依据,广,广告法,润海,公,公司在,商,商品房,销,销售广,告,告中发,布,布虚假,信,信息，,误,误导了,消,消费者,，,，应承,担,担相应,的,的民事,责,责任；由于目前无,法,法确定,地,地鉴定,出,出小区,配,配套设,施,施的价,格,格，考,虑,虑当地,经,经济发,展,展水平,，,，酌定,润,润海公,司,司按原,告,告购房,款,款的7予以,赔,赔偿。,广告,法,法第38条规定,，,，发布,虚,虚假广,告,告，欺,骗,骗和误,导,导消费,者,者，使,购,购买商,品,品或者,接,接受服,务,务的消,费,费者的,合,合法权,益,益受到,损,损害的,，,，由广,告,告主依,法,法承担,民,民事责,任,任。,1、销售,广,广告性,质,质,（1）通常,情,情况，,销,销售广,告,告为要,约,约邀请,；,；,（2）构成,合,合同条,款,款的情,形,形：,A.当事人,在,在购房,合,合同中,对,对广告,内,内容的,约,约束力,进,进行认,可,可的；,B.将销售,广,广告作,为,为购房,合,合同附,件,件的（,但,但正式,合,合同对,广,广告内,容,容有实,质,质性变,更,更的，,以,以正式,合,合同为,准,准）；,C.出卖人,就,就商品,房,房开发规划范,围,围内的房屋,及,及相关,设,设施所,作,作的说,明,明和允,诺,诺具体确,定,定，并对,商,商品房,买,买卖合,同,同的订,立,立及房,屋,屋价格,的,的确定,有,有重大影,响,响的，应,视,视为要,约,约。（,该,该说明,和,和允诺,即,即使未,载,载入合,同,同，亦,视,视为合,同,同条款,）,）。,2、开发,商,商违反,作,作为合,同,同条款,的,的广告,许,许诺应,承,承担的,民,民事责,任,任。,（1）开发,商,商应承,担,担违约,责,责任，,赔,赔偿买,受,受人的,损,损失；,（2）买受,人,人要求,解,解除合,同,同的，,是,是否支,持,持？,A.开发商,行,行为构,成,成一般,违,违约的,，,，应继,续,续履行,；,；,B.违约事,项,项没有,继,继续履,行,行可能,，,，但不,影,影响购,房,房基本,目,目的的,，,，不应,解,解除合,同,同；,C.违约事,项,项严重,影,影响了,当,当事人,合,合同目,的,的的实,现,现，可,以,以解除,合,合同。,四、认,购,购书纠,纷,纷,解释第四条,（一）,认,认购书,的,的性质,：,：,预约合,同,同；,区分认,购,购书和,房,房屋买,卖,卖合同,：,：定金,、,、购房,款,款,（二）,处,处理：,1、因当,事,事人一,方,方原因,未,未能订,立,立商品,房,房买卖,合,合同，,应,应按定,金,金规则,处,处理。,2、因不,可,可归责,于,于当事,人,人双方,的,的事由,，,，导致,商,商品房,买,买卖合,同,同未能,订,订立，,出,出卖人,应,应返还,定,定金。,五、房,屋,屋权利,瑕,瑕疵纠,纷,纷,（一）,出,出卖他,人,人房屋,纠,纠纷,案例,：,81岁的华,老,老太有,套,套位于,杭,杭州市,下,下城区,的,的30多平米,的,的房子,，,，02年10月，以650元每月,的,的价格,租,租给了,傅,傅女士,。,。03年2月，傅,女,女士以,单,单位发,租,租房补,贴,贴，需,拿,拿房东,的,的三证,审,审核为,由,由，骗,取,取了三,证,证。不,久,久，华,老,老太生,病,病住进,医,医院，,三,三证一,直,直没拿,回,回来。04年初，,华,华老太,想,想起此,事,事，委,托,托邻居,向,向傅讨,还,还。邻,居,居回来,说,说，房,内,内居住,的,的是一,位,位姓龚,的,的女士,，,，03年4月，傅,以,以老太,太,太住院,急,急需用,钱,钱为由,，,，持三,证,证以11万元的,价,价格，,把,把房子,转,转卖给,了,了龚女,士,士。华,老,老太向,公,公安机,关,关报案,，,，傅被,抓,抓获后,，,，因诈,骗,骗罪被,判,判有期,徒,徒刑11年，但,傅,傅骗来,的,的11万元早,被,被挥霍,一,一空。,7月16日，华,老,老太把,傅,傅和购,房,房的龚,女,女士告,到,到了下,城,城法院,，,，要求,退,退还房,子,子。龚,女,女士说,，,，买方,时,时，傅,曾,曾出示,一,一份授,权,权委托,书,书（经,查,查证，,是,是傅伪,造,造的）,和,和房屋,三,三证。,担,担心有,诈,诈，自,己,己还专,门,门打了,电,电话去,医,医院，,证,证实华,老,老太真,的,的在住,院,院，并,去,去房地,产,产交易,中,中心核,实,实了三,证,证的真,实,实性，,已,已尽到,了,了应尽,的,的义务,。,。傅某,造,造假，,自,自己并,不,不知情,，,，房子,不,不能退,。,。,问题：1、如何,判,判断善,意,意？龚,女,女士是,否,否属于,善,善意？,2、本案,如,如何处,理,理？,二手房,交,交易中,买,买方应,注,注意的,问,问题：,（1）查验,房,房屋“,三,三证”,是,是否齐,全,全以及,“,“三证,”,”的真,伪,伪；实,地,地考察,房,房屋质,量,量状况,；,；,（2）查验,出,出售人,是,是否所,有,有人本,人,人；如,非,非本人,，,，应查,验,验出售,人,人是否,有,有所有,人,人经公,证,证的书,面,面授权,委,委托书,；,；,（3）查验,房,房屋是,否,否为共,有,有财产,，,，如是,共,共有财,产,产，应,由,由全体,共,共有人,签,签字出,售,售或有,其,其他共,有,有人经,公,公证的,书,书面授,权,权委托,书,书；,（4）应以,合,合理的,市,市场价,格,格购买,；,；,（5）查验,房,房屋上,是,是否有,他,他项权,利,利，如,抵,抵押权,、,、承租,权,权以及,是,是否被,国,国家机,关,关依法,查,查封等,。,。,卖方义,务,务：信,息,息披露,（二）,未,未经共,有,有人同,意,意出卖,共,共有房,屋,屋纠纷,1、合同,订,订立后,但,但未过,户,户登记,的,的，按,无,无权处,分,分处理,。,。,2、合同,订,订立后,并,并办理,过,过户登,记,记，买,受,受人为,善,善意、,有,有偿取,得,得的，,合,合同有,效,效。买,受,受人取,得,得房屋,所,所有权,第十条房地产,登,登记簿,和,和权属,证,证书记,载,载的登,记,记权利,人,人未经,其,其他实,际,际共有,人,人同意,，,，擅自,处,处分共,有,有的房,地,地产，,买,买受人,符,符合善,意,意取得,条,条件而,取,取得物,权,权，因,此,此造成,实,实际共,有,有人损,失,失的，,应,应由登,记,记权利,人,人承担,赔,赔偿责,任,任。,案例：2004年元月15日，被,告,告赵女,士,士和原,告,告陈先,生,生签订,了,了私房转,让,让协议,书,书，约定,将,将位于拱宸桥,金,金华新,村,村1-2,-,-2室房屋以17万元的,价,价格转,让,让给原,告,告，原,告,告分两,次,次付清,款,款项。,因,因该房,屋,屋为拆,迁,迁房，,因,因此协,议,议还约,定,定，该,房,房屋拆,迁,迁置换,房,房归原,告,告所有,，,，超出,面,面积部,分,分价款,由,由原告,承,承担，,被,被告协,助,助原告,办,办理相,关,关手续,。,。后被,告,告拿到,拆,拆迁房,，,，但迟,迟,迟不肯,履,履行合,同,同。2010年1月，原,告,告将被,告,告诉至,拱,拱墅法,院,院，要,求,求法院,判,判令回,迁,迁房归,原,原告所,有,有。,本案应,如,如何处,理,理？,六、商,品,品房质,量,量纠纷,（一）,因,因房屋,质,质量问,题,题发生,的,的纠纷,1、一般,质,质量问,题,题，出,卖,卖人在,保,保修期,内,内承担,修,修复责,任,任；,2、房屋,质,质量问,题,题严重,影,影响正常居,住,住使用的，买,受,受人享,有,有合同,解,解除权,，,，并可,请,请求赔,偿,偿损失,。,。,建设部,关,关于印,发,发商品住,宅,宅实行,住,住宅质,量,量保证,书,书和住,宅,宅使用,说,说明书,制,制度的,规,规定的通知,（,（建房1998102号）第,五,五条,正常使,用,用情况,下,下各部,位,位、部,件,件保修,内,内容与,保,保修期,：,：屋面,防,防水3年；墙,面,面、厨,房,房和卫,生,生间地,面,面、地,下,下室、,管,管道渗,漏,漏1年；墙,面,面、顶,棚,棚抹灰,层,层脱落1年；地,面,面空鼓,开,开裂、,大,大面积,起,起砂1年；门,窗,窗翘裂,、,、五金,件,件损坏1年；管,道,道堵塞2个月；,供,供热、,供,供冷系,统,统和设,备,备1个采暖,期,期或供,冷,冷期；,卫,卫生洁,具,具1年；灯,具,具、电,器,器开关6个月；,其,其他部,位,位、部,件,件的保,修,修期限,，,，由房,地,地产开,发,发企业,与,与用户,自,自行约,定,定。,国务院2000年1月建设工,程,程质量,管,管理条,例,例第六章,建,建设工,程,程质量,保,保修,第,第四,十,十条,在正常,使,使用条,件,件下，,建,建设工,程,程的最,低,低保修,期,期限为,：,：,（一）,基,基础设,施,施工程,、,、房屋,建,建筑的,地,地基基,础,础工程,和,和主体,结,结构工,程,程，为,设,设计文,件,件规定,的,的该工,程,程的合,理,理使用,年,年限；,（二）,屋,屋面防,水,水工程,、,、有防,水,水要求,的,的卫生,间,间、房,间,间和外,墙,墙面的,防,防渗漏,，,，为5年；,（三）,供,供热与,供,供冷系,统,统，为2个采暖,期,期、供,冷,冷期；,（四）,电,电气管,线,线、给,排,排水管,道,道、设,备,备安装,和,和装修,工,工程，,为,为2年。,其他项,目,目的保,修,修期限,由,由发包,方,方与承,包,包方约,定,定。建,设,设工程,的,的保修,期,期，自,竣,竣工验,收,收合格,之,之日起,计,计算。,建设部房屋建,筑,筑工程,质,质量保,修,修办法（2000年6月）第,七,七条,在正常,使,使用下,，,，房屋,建,建筑工,程,程的最,低,低保修,期,期限为:（一）地基基,础,础和主,体,体结构,工,工程，,为,为设计,文,文件规,定,定的该,工,工程的,合,合理使,用,用年限,；,；,（二）,屋,屋面防,水,水工程,、,、有防,水,水要求,的,的卫生,间,间、房,间,间和外,墙,墙面的,防,防渗漏,，,，为5年；,（三）,供,供热与,供,供冷系,统,统，为2个采暖,期,期、供,冷,冷期；,（四）,电,电气系,统,统、给,排,排水管,道,道、设,备,备安装,为,为2年；,（五）,装,装修工,程,程为2年。其,他,他项目,的,的保修,期,期限由,建,建设单,位,位和施,工,工单位,约,约定。,建设部2001年4月商品房,销,销售管,理,理办法第五章,交,交付,第三十,二,二条销售商,品,品住宅,时,时，房,地,地产开,发,发企业,应,应当根,据,据商品住,宅,宅实行,质,质量保,证,证书和,住,住宅使,用,用说明,书,书制度,的,的规定（以下,简,简称规定），向,买,买受人,提,提供住宅质,量,量保证,书,书、住宅使,用,用说明,书,书。,第三十,三,三条,房,房地产,开,开发企,业,业应当,对,对所售,商,商品房,承,承担质,量,量保修,责,责任。,当,当事人,应,应当在,合,合同中,就,就保修,范,范围、,保,保修期,限,限、保,修,修责任,等,等内容,做,做出约,定,定。保修期,从,从交付,之,之日起,计,计算。商品住,宅,宅的保,修,修期限,不,不得低,于,于建设,工,工程承,包,包单位,向,向建设,单,单位出,具,具的质,量,量保修,书,书约定,保,保修期,的,的存续,期,期；存,续,续期少,于,于规定中确定,的,的最低,保,保修期,限,限的，,保,保修期,不,不得低,于,于规定中确定,的,的最低,保,保修期,限,限。,（二）,房,房屋主,体,体结构,质,质量不,合,合格，,买,买受人,享,享有合,同,同解除,权,权，并,可,可请求,赔,赔偿损,失,失：,（三）,擅,擅自变,更,更房屋,设,设计导,致,致不能,实,实现合,同,同目的,，,，买受,人,人享有,合,合同解,除,除权，,并,并可请,求,求赔偿,损,损失。,经规划,部,部门批,准,准的规,划,划变更,、,、设计,单,单位同,意,意的设,计,计变更,导,导致影,响,响买受,人,人所有,商,商品房,质,质量或,使,使用功,能,能的，,出,出卖人,应,应当在,有,有关部,门,门批准,同,同意之,日,日起10日内，,书,书面通,知,知买受,人,人。买,受,受人有,权,权在通,知,知到达,之,之日起15日内作,出,出是否,退,退房的,书,书面答,复,复。买,受,受人在15日内未,书,书面答,复,复的，,视,视同接,受,受变更,。,。出卖,人,人未在,规,规定时,限,限内通,知,知买受,人,人的，,买,买受人,有,有权退,房,房。,七、房,屋,屋面积,纠,纠纷（,按,按建筑,面,面积计,价,价）,当事人,应,应当在,合,合同中,载,载明发,生,生误差,的,的处理,方,方式；,新示范,合,合同约,定,定的处,理,理方式,，,，为最,高,高院司,法,法解释,确,确定的,处,处理方,式,式：,1、面积,误,误差比,绝,绝对值,在,在3以内,（,（含3）的,，,，据实,结,结算房,价,价款，,买,买受人,不,不得要,求,求解除,合,合同；,2、面积,误,误差比,绝,绝对值,超,超出3时，,买,买受人,有,有权请,求,求解除,合,合同、,返,返还已,付,付购房,款,款及利,息,息。买受人,不,不退房,的,的具体,处,处理方,式,式？,案例：,02年底，,小,小张在,富,富阳买,了,了一套,花,花园别,墅,墅，建,筑,筑面积200多平方,米,米，每,平,平方米6000元，合,同,同签订,时,时，开,发,发商说,，,，房子,还,还在建,造,造，花,园,园面积,大,大约为600平方米,，,，建好,后,后“少,退,退多补,”,”如开发,商,商短缺,了,了面积,，,，退多,收,收的花,园,园价，,如,如多了,，,，小张,“,“埋单,”,”。2004年3月，房,子,子交付,，,，花园,面,面积是795平方米,，,，比签,合,合同时,多,多了近1/3。开发,商,商说，,按,按合同,规,规定，,少,少退多,补,补，小,张,张得多,付,付花园,款,款8万多元,。,。小张,不,不愿交,钱,钱，双,方,方发生,纠,纠纷。,问题：1、花园,等,等配套,设,设施的,面,面积是,否,否属于,建,建筑面,积,积？,2、该误,差,差是否,适,适用商,品,品房面,积,积误差,的,的规定,？,？,3、本案,如,如何处,理,理？,八、出,卖,卖人迟,延,延交付,房,房屋纠,纷,纷,1、迟延,交,交付的,认,认定,原则上,，,，是指,出,出卖人,不,不能在,约,约定时,间,间交付,房,房屋。,但如遇,到,到特殊,原,原因（,遭,遭遇不,可,可抗力,，,，且出,卖,卖人在,约,约定日,期,期内告,知,知买受,人,人的以,及,及双方,约,约定的,其,其他特,殊,殊原因,）,），除,双,双方协,商,商同意,解,解除合,同,同或变,更,更合同,外,外，出,卖,卖人可,据,据实予,以,以延期。,2、迟延,交,交付的,法,法律后,果,果（由,合,合同约,定,定）,（1）买受,人,人行使,合,合同解,除,除权；,（2）出卖,人,人支付,违,违约金,或,或者赔,偿,偿损失,（,（按合,同,同约定,的,的违约,金,金数额,或,或者损,害,害计算,方,方式支,付,付，没,有,有约定,的,的，按,租,租金标,准,准确定,）,）。,九、逾,期,期办理,房,房屋所,有,有权登,记,记,1、出卖,人,人应当,在,在商品,房,房交付,使,使用后,一,一定期,限,限内，,将,将办理,权,权属登,记,记需要,由,由出卖,人,人提供,的,的资料,报,报产权,登,登记机,关,关备案,。,。,2、房屋,所,所有权,转,转移义,务,务的履,行,行期限,和,和违约,责,责任,案例：01年3月，刘,某,某在杭,州,州凤起,路,路购买,一,一套100多方的,期,期房，,价,价值100万。合,同,同约定,：,：在交,付,付使用,之,之日起365日内，,因,因开发,商,商原因,不,不能拿,到,到三证,的,的，开,发,发商赔,偿,偿房款5的经,济,济损失,。,。房子,于,于02年3月交付,。,。半年,后,后，刘,某,某急于,出,出售所,购,购房屋,，,，却因,无,无三证,而,而无法,转,转让。,至,至03年8月三证,仍,仍在办,理,理中。,经,经查，,开,开发商,未,未交足,土,土地出,让,让金没,有,有取得,大,大土地,证,证。,十、一,房,房二卖,纠,纠纷,（一）,纠,纠纷处,理,理一般,原,原则,1、出卖,人,人就同,一,一房屋,先,先后与,两,两个不,同,同的买,受,受人订,立,立合同,，,，对其,中,中一个,买,买受人,履,履行了,合,合同义,务,务，办,理,理了房,产,产过户,登,登记手,续,续的情,形,形。,2、两次,买,买卖均,未,未完成,过,过户登,记,记的处,理,理。,3、后买,受,受人明,知,知出卖,人,人已与,前,前买受,人,人就特,定,定房屋,订,订立买,卖,卖合同,，,，仍与,出,出卖人,恶,恶意串,通,通就该,房,房屋订,立,立买卖,合,合同的,处,处理。,（二）,商,商品房,买,买卖中,的,的一房,二,二卖纠,纷,纷,1、被征,收,收人对,补,补偿安,置,置房屋,的,的优先,权,权；,2、商品,房,房买卖,合,合同订,立,立后，,出,出卖人,将,将该房,屋,屋出卖,给,给第三,人,人，导,致,致商品,房,房买卖,合,合同目,的,的不能,实,实现的,，,，无法,取,取得房,屋,屋的买,受,受人可,以,以请求,解,解除合,同,同、返,还,还已付,购,购房款,及,及利息,、,、赔偿,损,损失，,并,并可要,求,求出卖,人,人承担,不,不超过,已,已付购,房,房款一,倍,倍的赔,偿,偿责任,（,（案例）,3、买受,人,人以出,卖,卖人与,第,第三人,恶,恶意串,通,通，另,行,行订立,商,商品房,买,买卖合,同,同并将,房,房屋交,付,付使用,，,，导致,其,其无法,取,取得房,屋,屋为由,，,，请求,确,确认出,卖,卖人与,第,第三人,订,订立的,商,商品房,买,买卖合,同,同无效,的,的，应,予,予支持,。,。,00年3月，河,南,南省荥,阳,阳市房,地,地产开,发,发(集团)有限公,司,司(简称房,地,地产公,司,司)为改善,职,职工住,房,房条件,，,，打算,建,建职工,住,住宅楼,一,一幢，,多,多余部,分,分向社,会,会出售,。,。,00年9月25日，张,军,军与房,地,地产公,司,司协商,达,达成口,头,头协议:房地产,公,公司将,该,该住宅,楼,楼东门,洞,洞四楼,南,南户141平方米,的,的房屋,，,，以每,平,平方米800元，共,计,计11.28万元的,价,价格卖,给,给张军,。,。张军,于,于当日,交,交付2万元，,房,房地产,公,公司出,具,具收据,，,，写明,是,是付住,宅,宅楼房,款,款(东门洞,四,四楼南,户,户)，并加,盖,盖了财,务,务专用,章,章。拿,到,到收据,后,后，张,军,军开始,四,四处筹,款,款。01年3月7日、4月3日、4月28日，张,军,军又分,别,别付款2万元、3万元、2万元，,房,房地产,公,公司均,出,出具了,相,相关购,房,房付款,收,收据。,05年4月，住,宅,宅楼建,成,成后，,张,张军到,房,房地产,公,公司要,求,求交付,房,房屋钥,匙,匙时，,得,得知他,买,买的那,套,套房屋,又,又卖给,了,了刘平,，,，而且,在,在05年年初,已,已将钥,匙,匙交给,刘,刘平。,张,张军于05年4月26日将房,地,地产公,司,司告上,法,法庭，,要,要求解,除,除双方,的,的房屋,买,买卖合,同,同，由,房,房地产,公,公司返,还,还其已,付,付的购,房,房款9万元，,并,并赔偿9万元。,