资源描述
单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,丰富金地的客户线；,为金地品牌转型做贡献；,打造项目的全国影响力，树立标杆形象；,金地及世联资源的全国联动。,对长远目标的解读,住宅结转,10,万,m,2,，实现销售价格最大化，均价,5500-6000,元左右。,商业下半年销售,4000m,2,。,销售目标,目 标,本报告解决的问题,市场及二线拓展区市场分析,1,1,2,3,6,5,价格以较大幅度继续提升：,05,年上半年片区价格上涨幅度在,20%,以上，这与关内供应稀缺及产品品质本身相关,市场主力户型为,2,、,3,房；,05,年的,1,房供应比例有明显的上升趋势,;,面积区间主要集中在,70-80,平米,/90-110,平米,交通将成为龙华市场的主要驱动力：片区地产格局将形成新的五大片区，将带来户型供应走大、产品多元化,龙华在售项目仍以大盘为主（包括大盘的后续开发）；尚无突破传统的开发模式出现；销售走势基本稳定，但政策影响也存在,供需持续稳步增长：未来,1-3,年内项目供应量预计在,500,万平米以上,7,未来客户及客户需求出现,“,多元化,”,趋势：关内高端客户、关内投资客户比例增长,4,物业类型出现多元化，多层不再为绝对主力；随着品牌开发商的进驻，物业品质及档次升级周期变短,龙华市场现状及发展趋势,区外竞争,布吉,宝安新中心区,龙岗中心城,西丽,梅林,龙华,1,、布吉未来,1-2,年内供应较少且不集中；,2,、布吉后续供应容积率走高，关口堵塞问题影响未来房地产市场发展，且无交通利好；,3,、布吉缺乏品牌开发商的带动；,4,、虽然与龙华存在客户抢夺，但龙华占据竞争优势,1,、龙华作为中部服务组团直接为福田中心区提供配套支持，占有福田中心区的成熟优势，有大量人口支持；,2,、宝安新中心区处于启动期，主要吸引南山白领置业，也分流部分福田白领和关内投资客；,3,、二者的竞争主要表现为市场热点间的资源竞争；,4,、宝安作为未来土地出让主战场具有持续发展的后续优势,1,、龙岗中心城基本上为区域内发展，对外辐射力目前还非常有限，未来,1-2,年内其主要是通过中信、鸿荣源的大型低密度项目吸引区内部分高端客户；,2,、未来,1-2,年龙岗中心城在产品供应上主要以低密度产品为主，与龙华之间的竞争很少；,3,、龙岗作为未来土地出让的主要场所之一，具有持续发展的后发优势,1,、与龙华,/,宝安同处于发展中的低价片区相比，具有片区相对成熟,/,环境治安好,/,位置好等心理优势；,2,、但不是未来,1-2,年内的热点，明年推出项目仅有两个,1,、梅林土地储备少，开发空间小，目前在售项目基本上是前期项目后续部分；,2,、梅林没有大的项目，均在,5,万平米以内，辐射力有限；,在区域外的竞争中主要潜在竞争者为布吉、宝安新中心区、西丽、梅林，关内的福田、南山由于土地出让有限与龙华之间的区域竞争相对较弱；,龙华在区域竞争中总体来说处于相对竞争优势地位；,龙华将主要面临与 布吉等片区抢夺关内客户，但二线拓展区由规划、交通带来的巨大升值空间使之处于相对竞争优势地位,龙华与周边其他区域存在抢夺关内白领的竞争，但在区域竞争中处于相对竞争优势地位,市场未来竞争格局研究,初步统计未来供应量在,400,万平米以上（详见竞争分析部分）,在区域内的竞争中主要是与二线拓展区抢夺关内白领客户；,与关口资源板块在客户重合度上较低，尽管关口未来推出的项目在规模上都达到了,20-30,万平米，但先期的客户争夺激烈程度不会太激烈；,民治大道沿线未来推出的榕江项目以及万科板块的春华四季园可能会分流一部分中心板块客户；,相对来说，二线拓展区在未来,1-2,年内取胜的卖点是升值空间,区内竞争,二线拓展区,中心板块,关口资源板块,民治大道沿线,万科板块,二线拓展区,规划起点高；,新区，空间大；,市政配套优势；,交通中心的实质受益者；,关内白领的首要承接地；,巨大升值空间,高起点；,交通优势；,后续规模大；,交通中心的实质受益者；,巨大升值空间,规划起点高；,居住服务配套，环境纯粹；,交通中心的实质受益者,规划起点高；,后续规模；,市政配套优势；,巨大升值空间,中心板块,成熟配套；,政治文化中心,成熟；,中心,成熟；,中心,成熟；,中心,关口资源板块,稀缺资源景观；,低密度产品线,稀缺景观；,更广的客户线；升级产品线,稀缺景观,稀缺景观,民治大道沿线,梅龙路开通后基本无优势,低价策略,无优势,分流中低端客户,万科板块,万科区域部署升级；,客户线、产品线成熟；,区域成熟,万科品牌；,低密度产品线；,全市范围客户资源,基本无优势,占优势地位,二线拓展区在竞争中主要占据规划、交通优势，巨大的升值空间将成为其主要优势,市场未来竞争格局研究,从项目供应来看：竞争主要反映在资源板块各项目之间对关内高端客户的争夺；二线拓展区内部项目之间以及二线拓展区与其他板块的大盘项目对关内白领的争夺,二,线,拓,展,区,城投项目,8.6,万,金地梅陇镇项目,43,万,世纪春城四期,13,万,龙盈泰项目,8.2,万,龙,1,号,8.2,万,资源板块,书香门第二期,15,万,潜龙山庄,60,万,滢水湾,13,万,圣莫丽斯,33,万,星河丹堤,36,万,万科,板块,春华四季园,43,万,合生创展项目,5,万,第五园后期,30,万,榕江项目（民治大道沿线）,25,万,未来龙华项目供应统计（不完全统计）：,未来将推项目,已推项目,注：相当项目的具体推售时间未定，此统计中针对推售意向预计其是未来将推项目还是已推项目；,圣莫丽斯具体推售时间难以确定，但相关营销已经启动，在此统计中将其作为已推项目；,由于无法统计出境内所有地块情况，本统计为不完全统计,已知旧改项目（初步统计）,约,170,万,龙华未来项目总计约：,510,万平米,龙华商业中心改造项目,101.5,万平米,市场未来竞争格局研究,2,1,4,3,5,7,8,9,13,10,12,11,世纪春城,日出印象,书香门第,2,金地梅陇镇,城投龙华,泰华项目,圣莫利斯,龙,1,号,绿景项目,已明确开发期限项目,后续开发项目,二线拓展区未来,1-3,年内的区域内竞争项目总量在,300,万平米以上；大量未开发项目将形成集中竞争,二线扩展区内居住用地和综合功能用地共,430.39,万平米,；,目前已明确权属的土地有,353.2,万平米,（共,13,块，分别被,8,家企业控制 ）,.,已开发项目只有日出印象，总量,不超过,10,万平米,；,06,年上半年预计开发项目有,6,个，总量在,60,万平米左右,：代表项目有金地梅陇镇、世纪春城,4,期，二者总推出量在,35,万平米,左右,龙盈泰项目,市场未来竞争格局研究,1,2,3,6,5,4,二线拓展区在竞争中主要占据规划、交通优势，巨大的升值空间将成为其主要优势,从项目供应来看：竞争主要反映在资源板块各项目对关内高端客户的争夺；二线拓展区内部项目之间以及二线拓展区与其他板块的大盘项目对关内白领的争夺,二线拓展区项目的项目集中竞争出现在,06,年年中之后，且同质性竞争严重（规模相似、容积率相近、资源相当）,二线拓展区未来,1-3,年内的区域内竞争项目总量在,300,万平米以上，大量未开发项目将形成集中竞争,龙华与周边其他区域存在抢夺关内白领的竞争，但在区域竞争中处于相对竞争优势地位,竞争的时间区间：明年年中（,7,、,8,月份）出现竞争相对缓和期，之后供应迅速放大,市场未来竞争格局研究,本报告解决的问题,客户研究,2,2005,年政策出台时间轴,3,月,住房按揭利率上调,稳定房价“,旧八条,”,11,月,深圳开征,土地增值税,10,月,关于对房地产开发经营企业,实行明码标价,、禁止价格欺诈的通知,4,月,国务院副总理曾培炎“,关于抑制房价过快上涨势头,”的四点要求,“,新八条,”,打击炒房、炒地,6,月,个人购房不足,2,年即转手交易，交,全额营业税,开始实施,5,月,七部委,关于,稳定住房价格,工作的意见,深圳规定,普通住房标准,地产开发企业与购房者签订的,“,认购书,”,应使用全市统一的示范文本，并通过,“,深圳市一手房网上 销售系统,”,下载,，,“,认购书,”,签订之后，不得随意变更或解除；,商品房取得预售许可证后，必须全部,即时上网公开销售,，,“,深圳市国土局和房地产管理局房源公示系统,”,中待售房源，房地产开发企业,不得无故拒售,；,房地产开发企业,不得采取,“,提前登记、集中开盘、分期销售,”,的售房模式,；,严禁,“,炒房楼花,”,行为,，房地产经纪机构不得代理销售尚未办理,房地产证,的二手房。,11,月,11,日发布的,关于进一步规范我市商品房销售行为的通告,中海月朗苑客户情况,开盘当天到场客户以项目周边、四季花城及龙华本地客户为主，其中有部分客户是第五园的未成交客户。自住为主，也有一定的投资客，具体数据不祥。,上门客户基本为家庭为主，或孩子年龄较小、或二人家庭，为龙华市场的主流客户。,通过与客户沟通及观察，中海的上门客户对价格比较敏感，有一定的维权意识，但会妥协。为了能买到房，学校,/,配套等不足暂时可以忽略。,龙华传统大盘开发模式：,驱动力：利用,价格梯度,对关内首次置业者实行,被动牵引,；,产品：采用,经济型的中低端产品,满足市区低收入阶层的基本,生理需求,；,结果：讨好,单一阶层,聚集形成,大盘聚居效应,，但相应的,配套不足,，形成,“,卧城式,”,的,“,通勤社区,”,客户置业龙华驱动因素一以世纪春城、锦绣江南为代表的低密度大盘,世纪春城,4,期,14,万平米,/r=3.18/,高层,价格：预计在,5500,左右,产品：,2-3,房为主（主流面积区间）,户型,面积区间,套数,套数比,2,房,2,厅,1,卫,68.93-75.48,562,42.6,2,房,2,厅,2,卫,（,mini,别苑）,83.12-85.94,202,15.3,3,房,2,厅,2,卫,（小,3,房）,96.82-111.89,264,20,3,房,2,厅,2,卫,（大,3,房）,120.91-125.59,292,22.1,合计,1320,100,龙华关口资源大盘开发模式：,驱动力：利用,景观资源,对关内多次置业者实行,主动牵引,；,产品：采用,舒适型的中高端产品,满足市区高收入阶层的,生活享受需求,；,结果：,自然景观的稀缺,吸引，但,周边环境,及,道路规划,影响较大,客户置业龙华驱动因素二以圣莫丽斯、星河丹堤为代表的关口资源大盘,星河丹堤,36,万平米,/r=1.8/,别墅群,价格：预计在,1.6,万,-2,万左右,产品：,TH270-290,、别墅,400,（一期产品）,户型,面积区间,套数,TH,270,290,200,别墅,400,7,客户置业龙华驱动因素三 金地梅隆镇将打破龙华大盘的传统形象，开辟白领社区升级模式,金地梅陇镇,建筑的新空间：,Cool,的城市外立面,新产品主义：建筑元素的极端表达,目标客户特征：,7080,一族,目标客户标签：精神贵族,物业：商业住宅互动，打造社区感,升级模式：,驱动力：利用,品质、社区感,对多元客户实行,主动牵引,；,产品：采用,多元化,/,多风格产品,满足客户对,品质居住需求,的追求；,结果：形成,社区效应,，城市、居住元素混合,开发主体,市内品牌开发商,+,龙华本土实力开发商,产品,传统经济型主力,2,、,3,房；,低密度产品：别墅、洋房、,TH,；,城市豪宅：高层大面积产品,新客户,高级管理人员和高薪的技术人员：,主要依托于龙华高科技企业的发展和带动,关内高端客户：,近关口的资源大盘及万科系列对他们较有吸引力,关内投资客户：,地铁沿线物业投资客、城市主干道沿线投资客、小户型物业投资客,更大范围内的关内白领阶层：,基本上涵盖了管内的罗湖、福田、南山,周边各镇白领阶层：,工作缘、亲缘,商务、商旅客户：,依托于龙华交通枢纽的形成和产业的发展，带来大批与龙华存在商务关系的客户群体，覆盖到全国，主要是珠三角和香港客户；对高级公寓、公寓式办公有较大需求,随着客户的多元化，未来,1-2,年内龙华市场开发模式也将趋于多样化,世联后续阶段的重点工作,致力于客户的深入研究和分析,依托于目前在龙华已有项目、对,现有龙华客户的了解和分析，研究,新政变化下客户购房心态、购房,需求、家庭结构的变化。,为金地整合“,金地系,”客户，扩大金地客户的客户圈层，从单纯的“高,级灰”扩展到“城市白领阶层”。,项目卖点整合,思路说明：,在深入分析项目所有的特色后，发现项目所能提供的一切生活与追求均来源于,规划和建筑的,“,超脱,”,：因此卖点整合的主线是,“,建筑，建造我们的生活,”,。,前言,一个地块的规模决定了规划的方式和建筑的可能性，很大程度上也决定了在这个地块上未来将出现的群体、将呈现的生活方式、将发生的故事。,丘吉尔曾说,“,We shape our building,；,thereafter they shape us,。,我们做建筑，建筑又重新造就我们,。,一、欲望都市里的长跑者,（居住在城市中）,规划及建筑,二、有故事的房子，有我的故事,（居住在风景的城市中）,园林,三、都市速溶史,（居住在街区中）,商业街,四、快速城市化的龙华,区域规划,五、创意的居住，更愉悦的生活,节能设计、创意会所,六、品牌塑造优质生活,发展商和物管,在梅陇镇，收入不是判定是不是梅陇镇人的标准，什么高级灰、中产、准中产,在梅陇镇，判定你是不是梅陇镇人的标准是是否,热爱生活,，是否热爱丰富多姿的,都市生活,，是否有太多的欲望要在都市中实现。,在参与和分享中感悟生活，并希望在参与中扩大自己的交往圈子；除了参与外还崇尚,DIY,，一切都掌握在自己的手中，,DIY,也可创造无限的可能；,年轻并,UP,着,，我们年轻、有活力、有激情、无成见，为了更好的生活和事业的发展，希望通过自身的努力达到更高的层面，也积极的愿意通过各种途径充电提高。对于未来竞争的预期，也希望自己的下一代能够,赢在起跑线,上。,在梅陇镇，邂逅你和我们的生活。生活中充满各种各样的变化，变化带来各色的偶然性。在普通的常态生活中，我们更向往,偶然性带来的随意和惊喜,。,对于日复一日的生活，,创意,是最好的让生活不那么闷的方式。年轻人有的是创意，并为此而自豪，通过创意，生活可以过的和别人不一样，可以表现自己、证明自己。,我们同样相信,探索是一种生产力,，作为非有产阶级的年轻人，探索玩玩能够开辟出一片新的天地，我们是勇于探索的一群，就算是在市井的生活中被压抑了心底的理想，但青春的激情促使我们有着与生俱来的探索精神。这是对未知的好奇和对美好结果的预期。,梅陇镇提供了探索的空间和可能,。,拥有比梦想更重要，生活中体验轻度放纵的快乐。未来是美好的，但追求美好未来的过程是漫长而艰辛的，因此在向往美好前景的时候，希望现在也过得不要那么匆忙，那么累，能及时享受一下生活的美好。去哪里不重要，在路上最重要，跳什么舞不重要，在跳中最重要。梅陇镇倡导一种,把握现在,的生活理念，,活在当下,，,活在进行中,。,我们要主动,选择生活,，,而不被生活选择,。能够有很多选择的生活是更为有品质的，能选择则意味着在很大程度上做生活的主人。梅陇镇提供丰富的可选择性，满足客户对选择的欲望，让他们能够主动把控更多的东西。,家是我的忘城。在梅陇镇，家不仅仅是睡觉的地方，而是一个避开外界干扰的安乐窝，家庭的归属感也很重要。具有,强烈归属感的社区,也会形成一种标签感，给客户带来强烈的生活状态和身份的认知，这也是客户所希望的。,爱生活从爱自己开始,。繁忙的工作，不规律的生活习惯使得城市人的健康大多存在一些小小的问题，年轻的拿青春堵明天的我们更是在生活的漩涡中有点儿身不由己。其实我们心中是自己为中心的，比谁都更关心自己，希望从各个方面对自己更好一点。,我是城市未来的代言人，我住梅陇镇；我们是城市力量阶层，我们住梅陇镇。,本报告解决的问题,概念整合,3,寻找价值信息（,FAB,分析）,F,（,Features/fact,）,:,项目本身的特性,/,属性,A,（,Advantages,）： 相对于竞争对手项目的优势,B,（,Benefit/value,）： 楼盘带给用户的利益,/,价值,我有什么,我好在哪儿,我能给你带来什么价值,A,B,找到项目的价值,消费者：他们买什么？,F,（,Features,）,A,（,Advantages,）,B,（,Benefit,）,现代都市,规划及产品,个性立面,大盘,商业风情,品牌开发商,二线拓展区,现代感,会所（创新功能）,大盘的第一期,商业风情,品牌开发商,知名物管,独特的社区文化精神,品质感,边界内的都市感（有边界的社区）,阶层感,创意,与众不同（出众）,特区,成就生活乐趣,找到项目的价值,开发商,/,营销人：我们做什么？,F,（,Features,）,A,（,Advantages,）,B,（,Benefit,）,分期开发,主流市场,项目操作空间大,市场参与人投入度高,成就市场乐趣,（,Market Visionaries,）,我们就此看到了交易双方的一致性：,Enjoy,C,营销：沟通的姿态,也许我们都习惯了说教，习惯了牵引，习惯了强势：,“,明天我们住在哪里？,”,，,“,到东部去,”,，,“,湾区物业,”,。,我们这一代总是惯性地为每一件事去找一个说法，或者赋予一些意义。,作为营销者，我们必须这么做，只是需要改变一下沟通姿态，二十几岁的年轻男女就是我们目前和未来的消费者，如果你忽略他们，我们的房子就会被,PK,掉。,接近消费者真实的生活状态，,与消费者建立平等，取悦甚至是迎合的沟通方式和沟通渠道。,我们就此提出金地梅陇镇的价值观,Enjoy Yourself,/,喜欢自己的理由,“,喜欢自己的理由,”,价值观可以不用说，但必须铭记在心，成为,Action,的驱动力,区别于北京人因,“,中心,”,而自大，上海人因,“,上海,”,而优越，深圳人只因,“,自我（实现）,”,而意气风发。,金地梅陇镇作为,“,特区的特区,”,，消费者和营销人都将因梅陇镇而找到喜欢自己的理由。,热爱生活,/,汽车,/,朋友就象热爱梅陇镇一样,Enjoy Yourself,梅陇镇来了，生活,/,城市,/,朋友还会远吗？,Right now,，,right here,。这里是梅陇镇。,概念体系和延展,本报告解决的问题,价格预测与,销售计划,4,不能导致销售速度太慢,大盘考虑二期能够顺畅销售,整个项目一直保持生势,作为片区启动者，入市价格应与市场情况持平，避免销售风险,本项目入市价格考虑的因素,世联希望在满足客户长期需求的情况下，深入研究客户行为，,让客户能够接受更高的价格。,导致二手房市场增值的因素将对项目新房销售具有较大的参考意义,良好的交通区位,交通区位的独特性，往往是楼盘价格保值升值的决定性因素。,典型案例,:,福田中心区楼盘,稀缺资源的占有,部分楼盘因为拥有独特的景观资源或教育及其他配套资源，对楼盘价格的支撑相当大。,稀缺景观资源：水榭花都； 稀缺教育资源：悠然天地,良好的社区氛围和物业管理,楼盘拥有良好的社区文化氛围、形成独有的精神内涵将对客户形成无形的吸引力。,安全可靠、为客户着想细致的物业管理也是保证楼盘升值的重要因素。,典型案例：万科系列楼盘,功能转换因素：,部分住宅楼盘由于其所处片区商务氛围逐渐成熟，开始出现部分小企业租用单位办公，,功能出现部分转化，对三级市场价格能起到很大的支撑作用。,好的,物业管理公司,不仅仅是维护小区的安全和秩序，更重要的是在住户生活中能够真正的解决实际问题，能够通过各种方式丰富社区住户的生活内容，增加住户之间的交流和沟通。,如物管公司提供训练有素的家政服务，解决业主找保姆的难题；,在各种节假日组织各种社区活动，让住户全情参与，增加生活乐趣；,保安与住户形成良好的邻里关系：帮老人提东西、提醒住户注意事项、迅速解 决住户的突发事件、见面微笑打招呼等细节中，最能够体现物管的人性化，也最能够培养住户的品牌忠诚度。,营销个性将为社区文化的形成铺垫坚实的基础。同时社区文化更大程度上是在业主入住后，通过物管的方方面面而成型的。,对老业主的关系维护和实时奖励,如万科利用积分吸引客户参加各种活动，或购房，年底兑换奖励用现金和奖励旅游的形式，让客户得到真正的实惠，从而形成客户维系的良性循环。,金地家天下需要重新整合资源真正让客户从中获利，才能有效的利用老客户资源。,解决客户对,“,子女教育,”,的需求，提升项目知名度和附加值，有效促成,成交（与锦绣江南学校洽谈学位事宜）。,看楼专车作为解决客户出行的后顾之忧，在现场开放后开通；入伙后一年内，,在周边交通未完善前，看楼专车改成,住户专车,，解决客户与特区内的交通。,项目商业配套的及时引进，解决住户生活的实际问题。并形成商业的良性发展。,提供,装修套餐,服务，解决客户的装修烦恼。真正为客户提供有效的解决方案。,请名家设计多种风格的装修套餐（包括风格介绍,/,搭配家具,/,饰品等，给客户提,供丰富的选择。,与百安居、顺电等结成品牌联盟，或者现场直接引进百安居，给客户提供全,套的装修服务。,在解决客户真正生活问题的基础上，加上营销个性的溢价，能够突,破片区价格的限制，并能够形成持续的客户关注和利润增值。,项目一期推售策略,根据政策，分批取得预售证、分批发售的原则。,第一批房号能够保证销售速度，有一定的价格正向标杆，既有高性价比的房号，,也有提高项目形象的房号。,第二批房号推出时，在一期良好的销售业绩基础上提高售价，逐步实现利润最大,化。,具体的价格和推售策略，将有一定客户基础后提供详细的方案和计划。,本报告解决的问题,营销铺排,5,D,大盘第一期的调性,金地,造就可预期的生活乐趣和市场乐趣（梦想）,品牌：亲和力,视觉：娱乐化,活动：参与体验,语言：通俗的号召,销售：诚信、服务、利诱,D,各个阶段的主要工作,时段,媒体,主题,活动,现场包装,05.12,06.01,户外、网站、软文、,now,杂志,代言城市未来,腾讯活动、跨年倒数,工地围墙,06.02,06.03,户外、网站、手机短信、电视广告、大片前的广告插播、,now,杂志、,Right now,，,RighT here,这就是梅陇镇,产品发布会、麦当劳进驻签约仪式、地铁专列、深圳城市双年展、,工地围墙、现场包装,/,导示、售楼处,/,样板房包装,06.04,06.05,户外、网站、报纸、直邮、手机短信、电视广告、,now,杂志、电影广告插播,热爱系列,梅陇镇舞台、玩具展、会所体验、创意生活展览、美食节、,现场全面展示,/,开放、商业街包装,详细的推广计划将在,06,年根据市场情况和项目进展、客户情况等提供可行性的方案。,E,各推广渠道计划,项目网站：,建议春节期间开放,“,生活态度,”,和,“,生活享乐,”,、游戏类相关的栏目；,3,月初开始上项目形象宣传，链接网站。此时，开放网站除户型外的所有栏目，让更多的人进一步了解项目。,户外广告牌：,现在,06,年,1,月底：代言城市未来,06,年,2,月,3,月：,“,梅陇镇来了,”,系列，每周更换主题，画面保持；,06,年,4,月,5,月：,“,right now,，,right here,，这里是梅陇镇,”,。利用开盘节点吸引客户到现场。,06,年,5,月开始：,“,热爱,”,系列，表达强烈的感情诉求。每周更换主题。,报纸广告：,从,2,月开始发放软新闻类渗透。,4,月开始集中投放形象广告，采用渠道集中、时段集中的原则，短时间内达到最大的宣传效果。,在报纸版面上，设计属于梅陇镇的特殊版面，如竖,1/3,版，增加广告突破性和记忆性。,报纸上推出,“,梅陇镇特约,”,栏目，凡在报纸上公布的关于龙华规划、市场等信息均以,“,梅陇镇特约,”,的方式发布，形成梅陇镇为龙华片区代言人的印象。,手机短信：,建议在宣传期内大量使用手机短信。,从元旦开始，陆续投放，节假日,/,生日祝福、项目工程进度、龙华市场信息、信规划、活动信息等内容。,针对的客户：金地家天下客户、世联内部员工,/,客户平台、龙华片区的上门客户、银行信用卡客户等。,E,各推广渠道计划,特殊投放渠道：,电影广告插播,机场後机楼广告,设计梅陇镇专属的明信片，在万象城等时尚场所免费索取。如,adidas,专卖店,设置明信片架子,梅陇镇,now,杂志,在各大场所派发,夹报系列：城市画报、新周刊、三联生活周刊、时尚的系列杂志等。,E,各推广渠道计划,F,龙华镇推广渠道,目前龙华市场的购房客户中，仍以市区客户和龙华本地客户为主。从目前各在售楼盘的成交客户看，市区客户比例相对较大，其次为龙华本地客户。,从两种客户的承受能力看。龙华本地客户的价格承受能力相对市区客户较强，需求的户型面积也相对较大，对于本项目高价、大面积的产品有一定承受能力。,尤其是本项目距离龙华镇相对距离较近，有一定的距离优势，因此在项目的推广中不可忽视龙华本地客户（包括华为等大公司）的宣传。,宣传渠道：,在龙华镇中心位置设置户外广告牌，吸引客户注意力。,鉴于南方都市报在龙华的占有率较大，建议采用南都夹报或者南都套袋，在袋子上做广告的形式，在龙华镇人流较旺的超市、酒楼（早茶期间）内派发。,集中对龙华公务员或社区邮寄直邮资料，进行直效宣传。,05.Dec 06.Feb,Mar May,第一阶段主题,“,一个人和一座城市”（,QQ,）,影像城市,设计城市,理想城市,举行盛大的媒体发布仪式，并在,QQ,上提前半个月进行宣传。,项目网站和腾讯网站即时报道，,链接参选作品，并可由网友上网,投票和自由评论。,开设专门的评论专区，提供网友,和作者交流沟通的途径。,梅陇镇与城市文化的嫁接,05.Dec 06.Feb,Mar May,合作意向基本达成，将于,12,月开始，持续到开盘前，并在开盘月举办颁奖仪式。,第一阶段活动,本阶段,平面载体,以户外广告牌、网络为主。,配合四篇主题的报纸软文，主要以发展商实力、梅陇镇,规划理念、客户、区域规划等为主。,05.Dec 06.Feb,Mar May,第一阶段媒体渠道,05.Dec 06.Feb,Mar May,梅陇镇来了，城市还会远吗？,梅陇镇来了，朋友还会少吗？,梅陇镇来了，惊喜还会少吗？,梅陇镇来了，生活还枯燥吗？,梅陇镇来了，,吗？,第二阶段主题,金地梅陇镇玩具展,在项目现场举办玩具展，展示国际最新的玩具。,玩具是任何年龄的人都不会抗拒的，玩具世界充满了乐趣，让人真正的放松享受。,玩具展场一角,05.Dec 06.Feb,Mar May,第二阶段活动,1,“,分享这一刻”（,QQ,后续） ：,被改变的城市生活,在,新周刊,/,周末画报,刊登。,城市创意海报展。,本色、朗路、酋长酒吧；万象城、中信,城市广场星光广场酒吧；星巴克、哈根,达斯、仙踪林、完美美容店；巴蜀风、,毛家饭店；美术馆、知名茶馆；,3,月份，与,QQ,的活动总结颁奖,与,新,周刊,合作出关于游戏和创意的专刊。同时结合本次与腾讯的活动介绍。,05.Dec 06.Feb,Mar May,第二阶段活动,2,“,驶向梅陇镇,”,专列,在这里，地铁与载人无关，而是,“,Enjoy,文化,”,的体验场所。,被 形象淹没的车箱；,CD,免费试听机：享受音乐与地点无关，甚至可以,“,想唱就唱,”,；,杂志、书刊阵列架：,被改变的城市生活,、项目期刊,车载电视播放广告：,QQ,、嘉年华浓情开业、深圳城市建筑双年展、,城市创意海报展；,背景音乐：时尚动感的，一听就让人想起梅陇镇；,相关活动赠券免费索取。,第二阶段活动,3,05.Dec 06.Feb,Mar May,12,月始，在深圳,OCT,当代艺术中心举,办,深圳城市建筑双年展,，为期将达,3,4,个月，主题为：,“,城市，开门！,”,展会通过游戏的方式导展，设置垂直,城市、线性城市、超大都会、城市郊,区化、剩余城市、物体城市、微观城,市等若干项。,梅陇镇与新文化的嫁接：,“,未中标方案的模型或照片展,”,，,脱离一个,“,卖场,”,的意义，而更趋近一片开放的艺术展示空间。,第二阶段活动,4,05.Dec 06.Feb,Mar May,充分满足大众的好奇心，取悦观众：,工地现场电视墙,可以在工地外观看工地施工现状。,第二阶段现场包装,05.Dec 06.Feb,Mar May,大尺度的形象墙,第二阶段现场包装,05.Dec 06.Feb,Mar May,现场开放后，提供给客户娱乐的小品,售楼处灯光工程夜景展示,小区平面图,社区内导示,看楼车候车亭,看楼路线醒目的标识系统,通过直效营销渠道，逐步渗透金地梅陇镇生活态度与社区文化。,第二阶段推广渠道,05.Dec 06.Feb,Mar May,户外、网络,NOW,杂志,在各大时尚、娱乐场所的投放：本色、朗路、蛇口酒,吧街等特色酒吧；万象城、中信城市广场星光广场酒吧、星巴克各,连锁店、各大银行、哈根达斯、仙踪林、屈臣氏、中航健身会、完美,美容店、玛莎纤体、各大知名食肆等。,大量使用,手机短信,定期给客户发送节日祝福、时尚信息、龙华规划新,政等。,现在就是,梅陇镇,。,05.Dec 06.Feb,Mar May,Right here,Right now,，,第三阶段主题,象喜欢汽车一样,热爱金地,梅陇镇,热爱系列，可随意替换的事务，引起客户的兴趣。,05.Dec 06.Feb,Mar May,第三阶段系列主题,“,梅陇镇大舞台,”,与根据地酒吧合作，提供场地举办摇滚音乐节；,与本色或朗路酒吧合作，邀请国际,DJ,大师举行,RAVE PARTY,；,与星空卫视合作，在本场地举办热舞俱乐部的深圳海选,场所提示：,为保证现场活动的场地，建议将项目三期工地清理铺平，搭建舞台。,定期举办各种活动，将该舞台打造成为目标客户最为关注和场所。,05.Dec 06.Feb,Mar May,第三阶段活动,1,难以抗拒的,“,美食诱惑,”,，在金地梅陇镇,现场一次性,被满足；,风情商业街,“,开街,”,这里除了美食，还有美食文化,。,必胜客：现场活动，,PIZZA,聚众饕餮之夜。,可颂坊：西式甜点文化的挖掘及其背后的生活主张。优雅、质感、当下。,本色酒吧：城市酒吧夜文化，以年轻人之夜生活题材为话题互动传播。,巴蜀风：,“,辣哥辣妹辣生活,”,，以麻辣文化带动独立、分享、创意精神。,各种地方特色小吃、零食等。,与,FM97.1,合作，展示推介的美食及现场的报道等。,05.Dec 06.Feb,Mar May,第三阶段活动,2,在会所的击剑、攀岩、瑜珈等运动场所外，附加全新的居住服务体验。,可参与的会所：,插花班；,厨艺班；,宠物沙龙；,准妈妈训练班；,亲子操训练班；,右脑开发特训班；,可信赖的会所：,家庭理财培训；,医疗咨询；,心理咨询；,职业礼仪训练；,为妈妈们提供教,养观念，传授教,养技能；,DIY,空间：,美术馆；,图书馆；,艺塑馆；,影音馆；,形体馆；,益智趣味班；,05.Dec 06.Feb,Mar May,第三阶段活动,3,CLUB,美术馆,到场者可画作留念，象征收费,1,元，陈列展览。,图书馆,可承担部分销售处功能的隐性售卖空间。,茶艺馆,幽雅消磨时间的洽谈区。讲茶的哲理，在共鸣沟通中卖楼。,艺塑馆,买房者（看楼人）必须用泥巴捏个造型做纪念。,影音馆,可播放项目专题片、活动剪辑、多媒体演示；消费群的洗脑室。,形体馆,披着形体教练外衣的售楼员，接待互动，进行,DIY,健身。,属于梅陇镇的人，是一群充分具有,DIY,精神的人，包括,SALES,。,品牌发展商的专业化形象和对客户的诚信,真正的信息平等和主动选择,突破传统的沟通层面和客户关系,05.Dec 06.Feb,Mar May,第三阶段销售环节,“,购买风险,”,的提示,：,销售现场将项目周边的规划、现状限制、道路噪音等劣势明确的告,知客户。,在现场准备电脑，将各个单位的价格情况一一列明，客户可在电脑上,查询即时的单位认购情况，并真正实现,网络购房交易,。,选房前一天，客户可在梅陇镇的网站上查询意向房号的点击率及登记,认购情况，真正清楚购买单位的真实情况。,同期市场的其他楼盘简介及优劣势比较。,信息透明做法一：,房地产销售必须明码标价,2005,年,10,月,01,日,晶报,本月,8,日起将对全市地产商进行大检查，严处房地产价格欺诈。本月，市物价局将在全市地产商和在售楼盘中组织一次明码标价大检查，对房地产市场中发现的价格欺诈行为进行严肃处理。,市物价局价格检查所负责人在接受记者采访时说，根据国家发展改革委员会颁布的,关于商品和服务实行明码标价的规定,第,18,条规定，房地产开发企业预售商品房必须实行明码标价。各开发商必须在交易场所的显著位置张贴由市物价局制作的,商品房价目表,。,超市卖楼,看楼与销售紧密,结合，将平面图纸的售卖方,式转化为现楼实景的销售实,施全新的销售手法。已出售,单位标明“抱歉，已出售”,明码实价，现场销控，,开标价先锋，树诚信品牌。,信息透明做法二：,打破传统的,SALES,轮序接待制度，消费者通过现场悬挂的人员介绍名,单，,自主选择,SALES,，一切以客户为中心的沟通方式，谁不能提供超,值服务就有被,PK,掉的可能；,每个,SALES,服务后采用,即时评价系统,，客户对当次的服务情况能够马,上评价，并定期公布排名。,信息透明做法三：,邀请,“,金地系,”,的,意见领袖,参与项目，对建筑材料选择、各种设计方,案、物业管理等参与建议，合理即采纳，整个过程记录存档。,信息透明做法四：,专业化一：,销售期间，给客户进行电子算价、网上签订认购书、买卖合同,专业化二：,盛泽按揭的专业服务,销售现场由“世联盛泽按揭”,免费,提供的财务、签约、按揭一站式服务，实现电子算价及签约。“电子化服务”将形成全新的服务模式，充分体现豪宅形象，提升项目品质。,“盛泽按揭”设置于销售中心，工作人员提供服务时统一着装，体现专业形象。,电脑算价的软硬件配备：,软件使用世联明源操作系统；,硬件配备为电脑，根据上门算价人数的预估配置数量。,入口处，以亲切微笑的服务人员来造场,首先体现我们的一种沟通姿态，也许一开始就赢得消费者好感。,05.Dec 06.Feb,Mar May,第三阶段现场包装,在轻易间被,改,变,的视觉习惯,商业街包装,报告要点回顾,6,要点一：,在变化很快的市场情况下，如何清晰的掌握客户需求和动态，从而准确分析客户，为项目的价格和销售做有力的支撑，将成为开盘前工作的重点。,要点二：,世联希望通过梅陇镇项目，协助金地整合金地的客户体系，形成全国化的“金地系”，为金地后续乃至全国项目的发展提供有力的客户保障，真正做到金地客户的有效性和延续性。,要点三：,为保证项目能够在一期推出实现较高的价值，并客户也能接受，一定是在充分解决了客户基本生活需求的物质性上，增加个性营销的溢价，才有可能突破市场限制，实现价格的惊险一跳。,提案结束，,谢谢聆听！,9,、静夜四无邻，荒居旧业贫。,10月-24,10月-24,Thursday, October 3, 2024,10,、雨中黄叶树，灯下白头人。,02:41:47,02:41:47,02:41,10/3/2024 2:41:47 AM,11,、以我独沈久，愧君相见频。,10月-24,02:41:47,02:41,Oct-24,03-Oct-24,12,、故人江海别，几度隔山川。,02:41:47,02:41:47,02:41,Thursday, October 3, 2024,13,、乍见翻疑梦，相悲各问年。,10月-24,10月-24,02:41:47,02:41:47,October 3, 2024,14,、他乡生白发，旧国见青山。,03 十月 2024,2:41:47 上午,02:41:47,10月-24,15,、比不了得就不比，得不到的就不要。,。,十月 24,2:41 上午,10月-24,02:41,October 3, 2024,16,、行动出成果，工作出财富。,2024/10/3 2:41:47,02:41:47,03 October 2024,17,、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。,2:41:47 上午,2:41 上午,02:41:47,10月-24,9,、没有失败，只有暂时停止成功！。,10月-24,10月-24,Thursday, October 3, 2024,10,、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。,02:41:47,02:41:47,02:41,10/3/2024 2:41:47 AM,11,、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。,10月-24,02:41:47,02:41,Oct-24,03-Oct-24,12,、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。,02:41:47,02:41:47,02:41,Thursday, October 3, 2024,13,、不知香积寺，数里入云峰。,10月-24,10月-24,02:41:47,02:41:47,October 3, 2024,14,、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。,03 十月 2024,2:41:47 上午,02:41:47,10月-24,15,、楚塞三湘接，荆门九派通。,。,十月 24,2:41 上午,10月-24,02:41,October 3, 2024,16,、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。,2024/10/3 2:41:47,02:41:47,03 October 2024,17,、空山新雨后，天气晚来秋。,2:41:47 上午,2:41 上午,02:41:47,10月-24,9,、杨柳散和风，青山澹吾虑。,10月-24,10月-24,Thursday, October 3, 2024,10,、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。,02:41:47,02:41:47,02:41,10/3/2024 2:41:47 AM,11,、越是没有本领的就越加自命不凡。,10月-24,02:41:47,02:41,Oct-24,03-Oct-24,12,、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。,02:41:48,02:41:48,02:41,Thursday, October 3, 2024,13,、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。,10月-24,10月-24,02:41:48,02:41:48,October 3, 2024,14,、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。,03 十月 2024,2:41:48 上午,02:41:48,10月-24,15,、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。,十月 24,2:41 上午,10月-24,02:41,October 3, 2024,16,、业余生活要有意义，不要越轨。,2024/10/3 2:41:48,02:41:48,03 October 2024,17,、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。,2:41:48 上午,2:41 上午,02:41:48,10月-24,MOMODA POWERPOINT,Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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