14第十四章租赁合同-精

,#,单击此处编辑母版标题样式,合 同 法 学,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,第十四章 租赁合同,教学目的：,通过本章的教学，使学生掌握租赁合同的概念、特征；租赁合同的内容及法律效力；房屋租赁合同的基本内容。在学习中注意租赁合同和融资租赁合同的关系；注意房屋租赁合同与房地产法及土地管理法的关系。,1,合 同 法 学,法释【2009】11号,最高人,民,民法院,关于,审,审理城,镇,镇房屋,租,租赁合,同,同纠纷,案,案件具,体,体应用,法,法律若,干,干问题,的,的解释,25条,2,合 同,法,法,学,学,本章要,点,点：,1、租,赁,赁合同,的,的特征,。,。,2、出,租,租人的,瑕,瑕疵担,保,保责任,。,。,3、承,租,租人的,义,义务。,4、转,租,租中的,出,出租人,、,、承租,人,人、次,承,承租人,的,的关系,。,。,5、不,定,定期租,赁,赁合同,的,的解除,规,规则。,3,合 同,法,法,学,学,第一节,租,租赁合,同,同概述,第二节,出,出租人,与,与承租,人,人的主,要,要义务,第三节,租,租赁合,同,同的特,别,别效力,第四节,租,租赁合,同,同的风,险,险负担,4,合 同,法,法,学,学,租赁合同,效力,特别效力,物权化,风险负担,特点 分类,形式 内容,出租人,承租人,交付租赁物,瑕疵担保责任,维修费用偿还,出卖的通知,按约使用保管,按期支付租金,终止返还义务,不作为义务,租赁的物权化,5,合 同,法,法,学,学,李某与,刘,刘某签,订,订一房,屋,屋租赁,合,合同。,根,根据所,学,学的合同法的知识,和,和相关,法,法律规,定,定，回,答,答下列,问,问题：（1）假如,房,房屋租,赁,赁合同,的,的期限,为,为30年，合,同,同是否,有,有效？,为,为什么,？,？（2）假如,租,租赁期,间,间房屋,需,需要维,修,修，承,租,租人也,要,要求维,修,修，但,由,由于没,有,有维修,，,，致使,房,房屋侧,墙,墙倒塌,，,，造成,承,承租人,财,财产损,失,失，责,任,任应当,由,由谁承,担,担？为,什,什么？,6,合 同,法,法,学,学,（3）为了,美,美观舒,适,适，承,租,租人自,己,己对房,屋,屋进行,了,了装修,，,，要求,出,出租人,按,按照装,修,修费用,的,的一半,支,支付是,否,否合理,？,？为什,么,么？（4）承租,人,人经出,租,租人同,意,意将房,屋,屋转租,，,，承租,人,人和出,租,租人之,间,间的关,系,系是否,解,解除？,为,为什么,？,？（5）在承,租,租期间,，,，出租,人,人将房,屋,屋出售,，,，是否,需,需要承,租,租人的,同,同意？,为,为什么,？,？,7,合 同,法,法,学,学,某甲将,私,私房三,间,间出租,给,给某乙,，,，租期,为,为2年，在,租,租期内,，,，某甲,又,又与某,丙,丙签定,了,了私房,三,三间的,买,买卖合,同,同。下,列,列论述,中,中正确,的,的是：,A某甲,与,与某丙,所,所签订,的,的合同,无,无效，,因,因为某,甲,甲未取,得,得某乙,的,的同意B某甲,应,应当提,前,前三个,月,月通知,某,某乙房,屋,屋将要,出,出售C某乙,在,在同等,条,条件下,有,有权优,先,先于某,丙,丙购买,房,房屋D如某,丙,丙购得,了,了房屋,，,，则其,有,有权决,定,定原甲,乙,乙之间,的,的房屋,租,租赁合,同,同是否,继,继续执,行,行,8,合 同,法,法,学,学,甲将自,己,己的一,套,套房屋,租,租给乙,住,住，乙,又,又擅自,将,将房屋,租,租给丙,住,住。丙,是,是个飞,镖,镖爱好,者,者，因,练,练飞镖,将,将房屋,的,的墙面,损,损坏。,下,下列哪,些,些选项,是,是正确,的,的？,A甲有,权,权要求,解,解除与,乙,乙的租,赁,赁合同,B甲有,权,权要求,乙,乙赔偿,墙,墙面损,坏,坏造成,的,的损失,C甲有,权,权要求,丙,丙搬出,房,房屋,D甲有,权,权要求,丙,丙支付,租,租金,9,合 同,法,法,学,学,甲将其,所,所有的,房,房屋出,租,租给乙,，,，双方,口,口头约,定,定租金,为,为每年5万元，,乙,乙可以,一,一直承,租,租该房,屋,屋，直,至,至乙去,世,世。房,屋,屋出租,后,后的第,二,二年，,乙,乙为了,经,经营酒,店,店，经,甲,甲同意,，,，对该,房,房屋进,行,行了装,修,修，共,花,花费6万元。,一,一天晚,上,上，一,失,失控的,汽,汽车撞,到,到该房,屋,屋，致,使,使其临,街,街的玻,璃,璃墙毁,损,损，肇,事,事司机,驾,驾车逃,逸,逸，乙,要,要求甲,维,维修，,甲,甲拒绝,，,，乙便,自,自行花,费,费1万元予,以,以维修,。,。现甲,乙,乙发生,纠,纠纷，,均,均欲解,除,除合同,，,，但就,如,如何解,除,除意见,不,不一。,请,请回答,以,以下14题。,10,合 同,法,法,学,学,1.该租赁,合,合同的,性,性质如,何,何？,A.附解除,条,条件的,合,合同,B.附延缓,条,条件的,合,合同,C.附始期,的,的合同,D.附终期,的,的合同,11,合 同,法,法,学,学,2.对于乙,对,对房屋,的,的装修,费,费用，,若,若甲乙,达,达不成,协,协商一,致,致，应,如,如何处,理,理？,A.由乙无,条,条件拆,除,除，费,用,用由乙,自,自理,B.装修物,归,归甲所,有,有，且,甲,甲无须,支,支付费,用,用,C.装修物,归,归甲所,有,有，且,甲,甲应当,支,支付全,部,部装修,费,费用,D.若装修,物,物可以,拆,拆除则,拆,拆除，,不,不能拆,除,除的，,可,可折价,后,后归甲,所,所有,12,合 同,法,法,学,学,3.对于乙,对,对玻璃,墙,墙的维,修,修及其,费,费用应,如,如何处,理,理？,A.由甲承,担,担维修,费,费用,B.由乙承,担,担维修,费,费用,C.由甲乙,分,分担维,修,修费用,D.由甲承,担,担大部,分,分维修,费,费用，,乙,乙承担,小,小部分,维,维修费,用,用,13,合 同,法,法,学,学,4.若本案,中,中双方,未,未约定,租,租赁期,限,限，甲,乙,乙双方,又,又无法,就,就租赁,期,期限协,议,议补充,，,，下列,关,关于合,同,同解除,的,的何种,说,说法是,正,正确的,？,？,A.甲无权,随,随时解,除,除合同,B.甲可以,随,随时解,除,除租赁,合,合同，,但,但应在,合,合理期,限,限之前,通,通知乙,C.乙可以,随,随时解,除,除租赁,合,合同,D.若合同,解,解除，,乙,乙仍应,支,支付解,除,除之前,实,实际租,赁,赁期限,的,的租金,14,合 同,法,法,学,学,第一节,租,租赁合,同,同概述,一、概,念,念和特,点,点 ,合,合同法,第212条,租赁合,同,同是指,出,出租人,将,将租赁,物,物交付,承,承租人,使,使用、,收,收益，,承,承租人,支,支付租,金,金的合,同,同。,15,合 同,法,法,学,学,租赁合,同,同的当,事,事人包,括,括出租,人,人和承,租,租人。,出租人,是,是把特,定,定财产,交,交付给,他,他人使,用,用、收,益,益并收,取,取租金,的,的人。,出租人,一,一般为,租,租赁物,的,的所有,权,权人，,特,特定条,件,件下所,有,有人以,外,外的享,有,有使用,、,、收益,权,权的人,也,也可以,作,作为出,租,租人（,合同,法,法第224,条,条）。,承租人,是,是使用,租,租赁物,并,并应支,付,付租金,的,的人。,16,合 同,法,法,学,学,租赁合,同,同的标,的,的物简,称,称租赁物，是租,赁,赁合同,的,的重要,构,构成要,素,素，是,指,指出租,人,人于合,同,同生效,后,后应交,付,付承租,人,人使用,、,、收益,的,的物。,租赁合,同,同的性,质,质决定,了,了该动,产,产一般,应,应为不,可,可代替,物,物以及,非,非消耗,物,物。,租赁合,同,同的标,的,的物应,具,具有合法性。,租赁合,同,同的标,的,的物一,般,般为现存的,物,物，但不,以,以现存,的,的物为,必,必要。,17,合 同,法,法,学,学,（二）,租,租赁合,同,同具有,以,以下特,点,点：,1、租,赁,赁合同,是,是转移,财,财产使,用,用权的,合,合同,2、租,赁,赁合同,是,是诺成,、,、双务,、,、有偿,合,合同,3、租,赁,赁合同,标,标的物,为,为不可,消,消耗物,、,、特定,物,物,是出租,人,人于合,同,同生效,后,后应交,付,付承租,人,人使用,、,、受益,的,的物。,4、租,赁,赁合同,具,具有期,限,限性20年,6个月3个,月,月1个,月,月1,年,年,5、租,赁,赁合同,为,为继续,性,性合同,18,合 同,法,法,学,学,10月6日，甲,与,与乙达,成,成口头,协,协议，,甲,甲将自,己,己的牛,租,租给乙,耕,耕地。10月7日，乙,到,到甲家,中,中将牛,牵,牵走。10月10日，乙,又,又与甲,商,商量以1 000元的价,格,格将牛,买,买下，,甲,甲同意,。,。下列,选,选项中,正,正确的,有,有（）,。,。,A、甲与,乙,乙之间,的,的租赁,合,合同于10月6日成立,B、甲与,乙,乙之间,的,的租赁,合,合同于10月7日生效,C、甲与,乙,乙之间,的,的买卖,合,合同于10月10日生效,D、乙于10月7日取得,了,了牛的,所,所有权,19,合 同,法,法,学,学,二、租,赁,赁合同,的,的分类,1、一,般,般租赁,合,合同与,特,特殊租,赁,赁合同,2、定,期,期租赁,合,合同与,不,不定期,租,租赁合,同,同,3、使,用,用租赁,合,合同与,用,用益租,赁,赁合同,20,合 同,法,法,学,学,三、租,赁,赁合同,的,的形式,根据合,同,同法规,定,定，租,赁,赁合同,可,可以采,用,用书面,形,形式，,也,也可以,采,采用口,头,头形式,。,。,但租赁,期,期限在6个月,以,以上的,，,，应当,采,采用书,面,面形式,。,。,当事人,未,未采用,书,书面形,式,式的，,一,一律视,为,为不定,期,期租赁,，,，当事,人,人随时,可,可以解,除,除合同,。,。,根据,城,城市房,地,地产管,理,理法,规,规定，,房,房屋租,赁,赁合同,应,应向房,产,产管理,部,部门登,记,记备案,。,。,21,合 同,法,法,学,学,冯某与,张,张某口,头,头约定,将,将一处,门,门面房,租,租给张,某,某，租,期,期2年，租,金,金每月1 000元。合,同,同履行1年后，,张,张某向,冯,冯某提,出,出能否,转,转租给,翁,翁某，,冯,冯某表,示,示同意,。,。张某,遂,遂与翁,某,某达成,租,租期1年、月,租,租金1 200元的口,头,头协议,。,。翁某,接,接手后,，,，擅自,拆,拆除了,门,门面房,隔,隔墙，,冯,冯某得,知,知后欲,收,收回房,屋,屋。下,列,列选项,哪,哪些是,正,正确的,？,？（）,A、冯某,与,与张某,间,间的租,赁,赁合同,为,为不定,期,期租赁,B、张某,将,将房屋,转,转租后,，,，冯某,有,有权按,每,每月1 200元向张,某,某收取,租,租金,C、冯某,有,有权要,求,求张某,恢,恢复原,状,状或赔,偿,偿损失,D、冯某,有,有权要,求,求翁某,承,承担违,约,约责任,22,合 同,法,法,学,学,26、张某,于,于1月租住,何,何某一,套,套房屋,，,，租期,一,一年。,半,半年后,何,何某出,国,国。租,期,期届满,，,，何某,并,并未作,任,任何表,示,示。次,年,年3月何某,归,归来，,要,要求张,某,某立即,搬,搬出。,下,下列选,项,项哪个,是,是正确,的,的？（2000律考）A、双方,没,没有续,订,订合同,，,，租赁,关,关系消,灭,灭B、次年1至3月，双,方,方存在,无,无偿合,同,同关系C、次年1月起，,原,原合同,应,应视为,续,续订一,年,年D、次年1月起，,该,该合同,转,转变为,不,不定租,租,租赁,23,合 同,法,法,学,学,四、租赁合,同,同的内,容,容,主要包,括,括,租赁物,的,的名称,、,、,数量、,用途、,租赁期,限,限、,租金及,其,其支付,期,期限和,方,方式、,租赁物,的,的维修,等,等,24,合 同,法,法,学,学,法释【2009】11号无效有3种,“解释,”,”中“,无,无效的,情,情形”,主,主要考,虑,虑了出,租,租方出,租,租的房,屋,屋权属,是,是否获,得,得相关,国,国家机,关,关批准,，,，也就,是,是房屋,本,本身存,在,在的合,法,法性问,题,题。,具体无,效,效情形,有,有三:,(,(一),出,出租房,屋,屋未取,得,得工程,规,规划许,可,可证或,者,者未按,照,照建设,工,工程规,划,划许可,证,证的规,定,定建设,的,的;(,二,二)未,经,经批准,或,或者未,按,按照批,准,准内容,建,建设的,临,临时建,筑,筑;(,三,三)租,赁,赁超过,临,临时建,筑,筑的使,用,用期限,，,，超过,部,部分无,效,效。但,同,同时又,做,做了除,外,外的规,定,定，在,一,一审法,庭,庭辩论,终,终结前,取,取得了,相,相关部,门,门批准,的,的，也,就,就是权,属,属完整,的,的，租,赁,赁合同,有,有效。,25,合 同,法,法,学,学,第二节,租,租赁合,同,同的效,力,力,一、出,租,租人的,主,主要权,利,利和义,务,务,（一）,出,出租人,的,的主要,权,权利,1.收,取,取租金,的,的权利,。,。,2.同,意,意改善,或,或转租,的,的权利,。,。,3.合,同,同解除,权,权：,26,合 同,法,法,学,学,承租,人,人无正,当,当理由,未,未支付,或,或者迟,延,延支付,租,租金的,，,，出租,人,人可以,要,要求承,租,租人在,合,合理期,限,限内支,付,付。承,租,租人逾,期,期不支,付,付的，,出,出租人,可,可以解,除,除合同,。,。,在不,定,定期租,赁,赁，当,事,事人可,以,以随时,解,解除合,同,同，但,出,出租人,解,解除合,同,同应当,在,在合理,期,期限之,前,前通知,承,承租人,。,。,27,合 同,法,法,学,学,承租,人,人未经,出,出租人,同,同意转,租,租的，,出,出租人,可,可以解,除,除合同,。,。,承租,人,人未按,照,照约定,的,的方法,或,或者租,赁,赁物的,性,性质使,用,用租赁,物,物，致,使,使租赁,物,物受到,损,损失，,出,出租人,可,可以解,除,除合同,并,并要求,赔,赔偿损,失,失。,28,合 同,法,法,学,学,（二）,出,出租人,的,的主要,义,义务：,1、租,赁,赁物的,交,交付义,务,务,出租人,应,应当按,照,照约定,将,将租赁,物,物交付,承,承租人,，,，并在,租,租赁期,间,间保持,租,租赁物,符,符合约,定,定的用,途,途。,2、3,瑕,瑕疵担,保,保义务,承担瑕,疵,疵担保,义,义务的,方,方式，,可,可以为,减,减少租,金,金或免,除,除租金,。,。,4、维,修,修义务,与,与费用,偿,偿还义,务,务,5.出卖租,赁,赁房屋,的,的通知,义,义务。,29,合 同,法,法,学,学,2、租,赁,赁物权,利,利瑕疵,担,担保义,务,务,1）权,利,利瑕疵,担,担保义,务,务，是,指,指出租,人,人应当,担,担保不,因,因第三,人,人对租,赁,赁物主,张,张权利,，,，而影,响,响承租,人,人租赁,物,物的使,用,用、收,益,益。权,利,利瑕疵,担,担保义,务,务是法,定,定义务,。,。,30,合 同,法,法,学,学,2）出,租,租人承,担,担权利,瑕,瑕疵担,保,保义务,需,需满足,以,以下三,个,个条件,：,：,第三,人,人就租,赁,赁物向,承,承租人,主,主张权,利,利，且,该,该权利,妨,妨碍承,租,租人对,租,租赁物,的,的使用,、,、收益,。,。,第三,人,人主张,的,的权利,须,须发生,在,在租赁,物,物交付,之,之前。,合同,订,订立时,，,，承租,人,人不知,道,道有权,利,利瑕疵,。,。,31,合 同,法,法,学,学,3）【2000】44号,第66,条,条规定,：,：抵,押,押人将,已,已抵押,的,的财产,出,出租的,，,，抵押,权,权实现,后,后，租,赁,赁合同,对,对受让,人,人不具,有,有约束,力,力。抵,押,押人将,已,已抵押,的,的财产,出,出租时,，,，如果,抵,抵押人,未,未书面,告,告知承,租,租人该,财,财产已,抵,抵押的,，,，抵押,人,人对出,租,租抵押,物,物造成,承,承租人,的,的损失,承,承担赔,偿,偿责任,；,；如果,抵,抵押人,已,已书面,告,告知承,租,租人该,财,财产已,抵,抵押的,，,，抵押,权,权实现,造,造成承,租,租人的,损,损失，,由,由承租,人,人自己,承,承担。,32,合 同,法,法,学,学,3、租,赁,赁物的,瑕,瑕疵担,保,保义务,1）租,赁,赁合同,中,中出租,人,人对租,赁,赁物的,瑕,瑕疵担,保,保义务,不,不同于,转,转移财,产,产所有,权,权的买,卖,卖合同,中,中卖方,的,的瑕疵,担,担保义,务,务，它,以,以保证,承,承租人,依,依约对,租,租赁物,正,正常使,用,用、收,益,益为限,度,度。,33,合 同,法,法,学,学,2）出租人,承,承担物,的,的瑕疵,担,担保义,务,务须符,合,合两个,前,前提条,件,件：,租赁,物,物在交,付,付时及,租,租赁期,间,间发生,物,物的瑕,疵,疵；,承租,人,人在合,同,同订立,时,时不知,道,道标的,物,物存在,瑕,瑕疵，,同,同时不,存,存在出,租,租人免,责,责的事,由,由。,34,合 同,法,法,学,学,4、维,修,修义务,与,与费用,偿,偿还义,务,务221条,维修通,常,常发生,于,于租赁,物,物破损,、,、老化,的,的情况,下,下，如,果,果是因,为,为承租,人,人的正,常,常使用,使,使标的,物,物破损,、,、老化,（,（包括,磨,磨损）,的,的，出,租,租人有,维,维修义,务,务，如,果,果由于,承,承租人,的,的故意,或,或者过,失,失，致,使,使租赁,物,物破损,，,，自当,由,由承租,人,人承担,责,责任，,由,由承租,人,人自负,经,经费维,修,修。,1）有,益,益费用,同意,；,；改善,2）必,要,要费用,维持,35,合 同,法,法,学,学,5.出卖租,赁,赁房屋,的,的通知,义,义务。,承租人,优,优先购,买,买权的,实,实现，,需,需要出,租,租人在,出,出卖房,屋,屋前履,行,行通知,的,的义务,。,。,如未通,知,知承租,人,人，出,租,租人与,第,第三人,订,订立的,合,合同属,于,于待定,合,合同。,36,合 同,法,法,学,学,小刘租,老,老张的,牛,牛耕地,，,，由于,牛,牛患病,，,，在耕,地,地时牛,意,意外死,亡,亡。下,列,列选项,中,中正确,的,的是（,）,）。,A、小刘,要,要对老,张,张承担,违,违约责,任,任,B、小刘,要,要对老,张,张承担,侵,侵权责,任,任,C、小刘,要,要对老,张,张承担,损,损害赔,偿,偿责任,D、老张,自,自己承,担,担损失,37,合 同,法,法,学,学,二、承租人,的,的主要,权,权利和,义,义务,（一）,承,承租人,的,的主要,权,权利,1.依,约,约受领,租,租赁物,的,的权利,。,。,2.使,用,用、收,益,益权。,3.对,新,新所有,权,权人的,对,对抗权,。,。,4.优,先,先购买,权,权。,5.合,同,同解除,权,权：,6.共,同,同居住,人,人的承,继,继权。,38,合 同,法,法,学,学,承租人,解,解除租,赁,赁合同,的,的3个,-,-【2009,】,】11,号,号,因下列,情,情形之,一,一，导,致,致租赁,房,房屋无,法,法使用,，,，承租,人,人请求,解,解除合,同,同的，,人,人民法,院,院应予,支,支持：,(一),租,租赁房,屋,屋被司,法,法机关,或,或者行,政,政机关,依,依法查,封,封的;,(二),租,租赁房,屋,屋权属,有,有争议,的,的;,(三),租,租赁房,屋,屋具有,违,违反法,律,律、行,政,政法规,关,关于房,屋,屋使用,条,条件强,制,制性规,定,定情况,的,的。,39,合 同,法,法,学,学,优先购,买,买权。,租赁期,间,间，出,租,租人出,卖,卖租赁,房,房屋的,，,，承租,人,人享有,以,以同等,条,条件优,先,先购买,的,的权利,。,。,40,合 同,法,法,学,学,合同解,除,除权：,在不,定,定期租,赁,赁，当,事,事人可,以,以随时,解,解除；,租赁,物,物危及,承,承租人,的,的安全,或,或者健,康,康的，,即,即使承,租,租人订,立,立合同,时,时明知,该,该租赁,物,物质量,不,不合格,，,，承租,人,人仍然,可,可以随,时,时解除,合,合同。,因不,可,可归责,于,于承租,人,人的事,由,由，致,使,使租赁,物,物部分,或,或者全,部,部毁损,、,、灭失,，,，致使,不,不能实,现,现合同,目,目的的,，,，承租,人,人可以,解,解除合,同,同。,41,合 同,法,法,学,学,（二）,承,承租人,的,的义务,1、按,约,约定方,法,法使用,租,租赁物,承租人,对,对租赁,物,物进行,改,改善或,者,者增设,他,他物的,法,法律后,果,果-,恢,恢复原,状,状，不,能,能应当,赔,赔偿损,失,失,2、妥,善,善保管,租,租赁物,-,-,-,-,转租及,其,其后果,-,-224条,承租人,因,因过错,保,保管不,善,善造成,租,租赁物,毁,毁损、,灭,灭失的,，,，应当,承,承担损,害,害赔偿,责,责任。,3、支,付,付租金,-,-,-,- -,-,-,数,数额、,方,方式、,期,期限,42,合 同,法,法,学,学,租金的,给,给付期,限,限,1）应,当,当按照,合,合同的,约,约定。,2）对,支,支付期,限,限没有,约,约定或,者,者约定,不,不明确,，,，依照,合同,法,法第61条,的,的规定,3）仍,不,不能确,定,定，,租赁期,间,间不满1年的,，,，应当,在,在租赁,期,期间届,满,满时支,付,付；,租赁期,间,间1年,以,以上的,，,，应当,在,在每届,满,满1年,时,时支付,，,，剩余,期,期间不,满,满1年,的,的，应,当,当在租,赁,赁期间,届,届满时,支,支付。,43,合 同,法,法,学,学,4、租,赁,赁合同,终,终止时,返,返还租,赁,赁物,在租赁,合,合同终,止,止时，,承,承租人,有,有义务,返,返还租,赁,赁物。,因,因可归,责,责于承,租,租人的,事,事由，,致,致使租,赁,赁物部,分,分或全,部,部毁损,、,、灭失,的,的，承,租,租人应,负,负损害,赔,赔偿责,任,任。,5、不,作,作为义,务,务,主,主要,:,:,1）不,得,得随意,对,对租赁,物,物进行,改,改善或,在,在租赁,物,物上增,设,设他物,2）不,得,得随意,转,转租,44,合 同,法,法,学,学,第三节,租,租赁合,同,同的特,别,别效力,一、租,赁,赁权的,物,物权化,（一）,租,租赁权,的,的物权,化,化主要,体,体现在,:,:1.,租,租赁权,的,的对抗,效,效力2.,承,承租人,能,能否基,于,于租赁,权,权主张,排,排除妨,害,害请求,权,权3,.,.租赁,权,权的继,续,续性。租赁权,的,的继续,性,性，是指,延,延长租,赁,赁期限,并,并限制,出,出租人,的,的解除,权,权。,45,合 同,法,法,学,学,4.租,赁,赁权处,分,分的可,能,能性。,转,转租的,可,可能性租赁权,处,处分的,可,可能性，是指,租,租赁权,是,是否得,自,自由地,被,被让与,以,以及承,租,租人是,否,否可以,自,自由转,租,租。5.废,止,止利用,方,方法的,限,限制。废止利,用,用方法,的,的限制，即承,认,认承租,人,人得享,有,有改建,建,建筑物,或,或进行,重,重大修,缮,缮的自,由,由。6.租,金,金的客,观,观化,46,合 同,法,法,学,学,二、合,同,同法中,的,的具体,体,体现：,（一）,承,承租人,获,获取租,赁,赁物收,益,益的权,利,利,但当事,人,人另有,约,约定的,除,除外。,（二）,租,租赁合,同,同的对,抗,抗效力,-,-买卖,不,不破租,赁,赁,在租赁,期,期间发,生,生所有,权,权变动,的,的，承,租,租人的,租,租赁权,可,可以对,抗,抗租赁,物,物的新,所,所有权,人,人，承,租,租人与,出,出租人,原,原来在,租,租赁合,同,同中所,作,作的其,他,他约定,，,，租赁,物,物的新,所,所有权,人,人也应,一,一并遵,循,循。,47,合 同,法,法,学,学,房屋所,有,有权人,刘,刘某与,张,张某签,订,订为期10年的房,屋,屋租赁,合,合同，,将,将房屋,租,租于张,某,某居住,。,。一年,以,以后，,刘,刘某将,房,房屋卖,于,于霍某,，,，霍某,要,要求张,某,某搬出,房,房屋。,霍,霍某的,这,这种要,求,求是否,有,有法律,依,依据？,（,（）,A、有依,据,据，因,为,为霍某,取,取得房,屋,屋所有,权,权后，,可,可以对,之,之进行,自,自主支,配,配，当,然,然有权,要,要求张,某,某退出,其,其房屋,B、无依,据,据，因,为,为设定,在,在先的,债,债权的,效,效力优,先,先于设,定,定在后,的,的物权,C、无依,据,据，因,为,为张某,取,取得租,赁,赁权在,先,先，根,据,据买卖,不,不破租,赁,赁原则,，,，张某,可,可对抗,霍,霍某在,后,后取得,的,的所有,权,权,D、有依,据,据，因,为,为根据,物,物权优,先,先于债,权,权的原,则,则，霍,某,某取得,的,的房屋,所,所有权,优,优先于,张,张某通,过,过合同,取,取得的,租,租赁权,48,合 同,法,法,学,学,（三）,房,房屋承,租,租人的,优,优先承,租,租权和,购,购买权,房屋承,租,租人的,优,优先购,买,买权，,是,是指当,出,出租人,出,出卖房,屋,屋时，,承,承租,人,人在同,等,等条件,下,下，依,法,法享有,优,优先于,其,其他人,购,购买房,屋,屋的权,利,利。,该合理,期,期限根,据,据贯彻,民,民法通,则,则意见,的,的规定,为,为3个,月,月。,而且在,同,同等购,买,买条件,下,下，承,租,租人享,有,有优先,购,购买权,。,。出租,人,人违反,该,该项义,务,务与第,三,三人订,立,立买卖,合,合同的,，,，该合,同,同无效,。,。,49,合 同,法,法,学,学,同一房,屋,屋数份,租,租赁合,同,同谁优,先,先【2009,】,】11,号,号,在合同,均,均有效,的,的情况,下,下，承,租,租人均,主,主张履,行,行合同,的,的，要,按,按下列,法,法定顺,序,序处理,。,。,(一),已,已经合,法,法占有,租,租赁房,屋,屋的;,(二),已,已经办,理,理登记,备,备案手,续,续的;,(三),合,合同成,立,立在先,的,的。,50,合 同,法,法,学,学,【2009】11号,4种情况,下,下承租,人,人没有,优,优先购,买,买权,该司法,解,解释对,承,承租人,的,的优先,购,购买权,进,进行了,一,一定的,制,制约。,在,在下列,情,情形下,，,，承租,人,人主张,优,优先购,买,买房屋,的,的不会,获,获得人,民,民法院,的,的支持:,(一)房屋共,有,有人行,使,使优先,购,购买权,的,的;,(二)出租人,将,将房屋,出,出卖给,近,近亲属,，,，包括,配,配偶、,父,父母、,子,子女、,兄,兄弟姐,妹,妹、祖,父,父母、,外,外祖父,母,母、孙,子,子女、,外,外孙子,女,女的;,(三)出租人,履,履行通,知,知义务,后,后，承,租,租人在,十,十五日,内,内未明,确,确表示,购,购买的;,(四)第三人,善,善意购,买,买租赁,房,房屋并,已,已经办,理,理登记,手,手续的,。,。,51,合 同,法,法,学,学,“买卖,不,不破租,赁,赁”也,是,是有例,外,外的-,【,【2009】11号,买卖不,破,破租赁,依,依然是,不,不变的,法,法律规,则,则，但,该,该司法,解,解释做,出,出了例,外,外的规,定,定：,(一),房,房屋在,出,出租前,已,已设立,抵,抵押权,，,，因抵,押,押权人,实,实现抵,押,押权发,生,生所有,权,权变动,的,的;,(二),房,房屋在,出,出租前,已,已被人,民,民法院,依,依法查,封,封的。,在,在上述,情,情形下,，,，承租,人,人请求,房,房屋受,让,让人继,续,续履行,原,原租赁,合,合同的,，,，不会,获,获得人,民,民法院,的,的支持,。,。,52,合 同,法,法,学,学,某甲将,私,私房三,间,间出租,给,给某乙,，,，租期,为,为2年，在,租,租期内,，,，某甲,又,又与某,丙,丙签订,了,了私房,三,三间的,买,买卖合,同,同。下,列,列论述,中,中正确,的,的是（,）,）。,A、某甲,与,与某丙,所,所签订,的,的合同,无,无效，,因,因为某,甲,甲未取,得,得某乙,的,的同意,B、某甲,应,应当提,前,前三个,月,月通知,某,某乙房,屋,屋将要,出,出售,C、某乙,在,在同等,条,条件下,有,有权优,先,先于某,丙,丙购买,房,房屋,D、如某,丙,丙购得,了,了房屋,，,，则其,有,有权决,定,定原甲,乙,乙之间,的,的房屋,租,租赁合,同,同是否,继,继续执,行,行,53,合 同,法,法,学,学,第四节,租,租,赁,赁合同,的,的风险,负,负担,租赁合,同,同的风,险,险负担,，,，分两,个,个问题,考,考察,一、租,赁,赁物的,风,风险负,担,担问题,租赁物,的,的风险,负,负担，,是,是指由,于,于不可,归,归责于,承,承租人,和,和出租,人,人双方,当,当事人,的,的事由,，,，致使,租,租赁物,部,部分或,全,全部毁,损,损、灭,失,失的，,租,租赁物,部,部分或,全,全部毁,损,损灭失,的,的损失,应,应由谁,负,负担。,除非法,律,律有特,别,别规定,，,，或当,事,事人之,间,间有特,别,别约定,，,，由租,赁,赁物的,所,所有权,人,人来负,担,担此风,险,险。,54,合 同,法,法,学,学,二、租,金,金的风,险,险负担,问,问题,租金的,风,风险负,担,担，是,指,指因不,可,可归责,于,于双方,当,当事人,的,的事由,致,致使租,赁,赁物部,分,分或全,部,部毁损,、,、灭失,，,，从而,导,导致租,赁,赁合同,部,部分或,全,全部不,能,能履行,时,时，租,金,金风险,应,应由谁,负,负担的,问,问题。,租金风,险,险一般,由,由租金,风,风险由,出,出租人,负,负担。,55,合 同,法,法,学,学,本章思,考,考题,1、租,赁,赁合同,的,的概念,和,和内容,。,。,2、租,赁,赁合同,的,的效力,和,和责任,有,有哪些,。,。,3、租,赁,赁的物,权,权化表,现,现。,56,合 同,法,法,学,学,