房地产产品定位的实用技巧

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2012-11-23,#,第五节 产品定位的实用技巧,一、项目总体规划的技巧,项目的总体构思首先必须以消费者为中心，追求以人为本，注意创造舒适、方便、亲和安乐的居住环境；其次，必须考虑周边环境，做到相互协调，要因地制宜，发挥周边环境的优势；最后，必须富有个性，特色突出，如以生态环保为主题，特色越突出，越能够吸引目标客户群体的注意力,五大方面,项目进行具体规划设计需要考虑的五个方面,物业类型的分布,楼座排布,交通组织,项目的区隔,建筑形式选择,一般而言，在商业价值较大的地区（如临街的地区）规划商业，在景观比较好的地区规划住宅,在进行建筑形式的选择时，一般需要考虑地块规划条件的限制，当地消费者的倾向以及目前市场上其他项目的形式销售情况等,区隔有两种形式，一种是采用自然边界，另一种是采用人工边界,交通道路应该合理分流，减少对居民住区的影响，同时要架构清楚、分级明确并与城市公交系统有机衔接,楼座排布应综合考虑，尽量让比较多的户数能够有比较好的景观条件,二、产品单体定位的技巧,1.,容积率配置技巧,产品定位的最终结果势必在每块土地上产生或高或低、或胖或瘦、或单栋或多栋的建筑物，而所谓的容积率利用，就是指如何将每块土地的总可建建筑面积,(,楼地面面积,),利用到极致。同样一块土地，因为目的不同，可能导致不同的容积率利用方式。一般而言，定位者要考虑的原则或目的大抵有下列数个角度：,(1),(1),空间价值与容积率利用的关系,(3),建筑工期与容积率利用方式的关系,(2),建筑成本与容积率利用方式的关系,(4),市场接受性与容积率利用方式的关系,(5),周围建筑物状况与容积率利用方式的关系,二、公共设施的定位技巧,就,发展商或产品定位者而言，要认清许多公共设施之所以难被购房者接受，是由于设施本身不实惠，或由于设施真正的价值没有通过适当的方法让购房者充分了解，所以除了法定必要设施，需要运用规划力求经济实惠以外，还需要明确辨别下列几种公共设施的功能及效益，才能针对个案性质作合理定位,公共设施的定位技巧,具有保值效果的公共设施,具有实用性质的公共设施,具有收益机会的公共设施,对环境有改观的公共设施,三、楼层用途的定位技巧,不同的人对各楼层空间的需求不同，也就是各个楼层事实上是不同的市场，具有个别的供需情况、用途特性、交易性质及空间价值等，而这些差异的存在，能给予从事产品定位的人发挥创意的机会。,一幢大楼的立体空间,顶楼市场,门面市场,地下室市场,中间层市场,在采光、通风、视野及私密性方面，都比其他楼层更具有得天独厚的条件,通常是指建筑物的一楼至二楼。这种产品的价值在于它与外界环境的临近性，或者有将外界环境内部化的机会,这种产品有时具备独立功能及用途，有时则可能成为其他楼层的连带产品,包括建筑物二楼以上直至顶楼一下的楼层，楼层间相对差异有限，所占空间最大,就产品定位者而言，除了要辨别不同楼层市场的异质性之外，还要注意下列事项，以充分发挥空间的附加值。,其他考虑事项,妥善运用规划，以平衡供需失调现象,明确区分不同楼层市场，以针对需求设计产品,合理利用容积率，以改变传统空间观念,例如在商业气息浓厚的黄金地段，借助一楼带二楼或地下室合并规划，以增加门面市场的供给量,例如门面市场重视临街性，在规划上须注意维持眼好动线及联外机会,例如门面市场重视临街性，在规划上须注意维持眼好动线及联外机会,四、房地产持有的定位技巧,（,1,）长期持有,究竟应如何作产品定位，即如何利用土地，才能赚取不动产长期持有的利益呢？,由于土地的性质特殊性，它既具有稀缺性、保值增值性，又具有区域异质性（包括自然环境及人文社会经济），困此对许多投资房地产的企业或个人而言，长期持有的投资策略，似乎比其他的财产更具有意义。,首先，要先辨别获得长期利益的几种途径：一是租赁；二是经营或使用收入，即经营者或使用者，自行利用空间赚取商业经营的利益；第三是保值或增值利益,长期持有土地，必须要能赚取合理的时间报酬才有意义，因此产品定位成败的关键也在于能否配合时间长度，规划阶段性的产品及经营与财务计划，以确保全过程利益最大,（,2,）短期获利,不动产包括了土地开发、投资兴建、房屋买卖、房屋出租、房屋经营等时间长度不同的获利途径。对于希望短期获利的不动产投资者而言，除了只图买进卖出、赚取时机价差的方式之外，如果想在有限时间内创造不动产附加值，以增加投资利益，则须借助有效的产品定位,因此，希望短期获利的不动产产品定位，要特别注意收益实现的可能性及投入资金的效率。下面几个方案，有助于提高不动产短期投资利益。,改装产品，创造附加价值,规划需求尚未饱和的时尚品在短期内创造高销售率,规划短工期的传统产品，以节省成本，提高投资报酬,尝试领先市场的创新产品，以吸收早期开创性的市场,五、经济环境变化时的产品定位,（,1,）通货膨胀压力大时的产品定位,不动产市场受通货膨胀的影响尤其明显，因为不动产除了自住用外，还具有保值、增值的特性，所以在通货膨胀时期，不动产往往成为投资人的首选,为避免这种收入固定而成本却持续上涨的不利局面，发展商在通货膨胀时期应慎选产品。选择产品时，应注意列事项：,1,） 产品的施工期限不宜过长；,2,） 产品要以能克服余屋销售压力的设计为主；,3,） 针对投资人的保值心理设计产品。,（,2,）市场不景气时的产品定位,不动产交易虽受许多政治、经济、法令规章等因素的影响，但对于从事投资兴建的发展商及拥有土地使用权的地产主而言，最为其所关注的还是市场交易的热络程度，也就是一般俗称的“回春”,一般而言，当买卖双方对景气的看法越分歧，则市场越活跃，因此面临不景气时，首先需找出何人有购买意愿，也就是发掘潜在的目标市场。一旦确定了目标市场，就可以进一步分析何种因素可以强化目标市场客户的购买意愿,有助于消极地避免不景气的冲击的产品定位四大原则,产品要有明确的竞争条件或特色，才能脱颖而出，也才能刺激客户的购买意愿,要结合销售、规划及财务等功能，以强化产品定位的竞争空间,不要受限于销售及短期获利的目的,产品应保留调整的弹性,3,4,2,1,六、财务压力大时的产品定位,除非是划拨土地，否则只要是出让土地，土地成本往往较高，积压在土地的资金大，即使有银行贷款，其每月的利息负担也很重，因此土地只要晚一天开发，对发展商而言，都是一笔沉重的资金负担,一般而言，销售成数在,5,成,7,成以下，建筑融资较难取得。至于资金来源，则大多仰赖预售时的销售收入，但因预售市场的一般付款条款为分期付款，不动产投资需要巨额资金，因此资金不充裕的发展商，在土地买进到峻工交房这一段期间，一直要承受资金压力,所以对于财务压力大的发展商而言，在进行产品定位时，应注意下列事项,产品规划以顺销产品为主,产品设计以简单楼房为主,产品定位要能克服景气低迷及余屋销售的压力,对于需长期开发的产品，要审慎评估，不宜贸然投资,