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,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,本报告是严格保密的。,2007-11-15,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,案例一 ：,上海新天地,成功的旧改项目,世联研究案例,案例一 ：世联研究案例,2,案例之上海新天地,选择标准,旧城改造,商业区定位,城市中的经济地理位置相似（城市中心区域）,借鉴成功因素,功能定位与项目发展战略,业态比例与商业形态,改造模式与改造顺序,2案例之上海新天地选择标准,3,上海新天地区位,南京路商圈,地铁口,地铁口,新天地,淮海中路商务圈,旧改启动项目,新天地为上海太平桥改造的启动项目,城市中心的中心,新天地距淮海中路高档消费商业区,600,米左右,占地面积,52,万,m2,太平桥改造的范围,紧邻淮海中路商务圈,北至太仓路,西至马当路,南至自忠路,东至西藏南路,原自然街坊,23,个,原居住人口,7,万人,3上海新天地区位南京路商圈地铁口地铁口新天地淮海中路商务圈旧,4,新天地的改造只是太平桥改造规划中的一部分,太平桥改造规划,A,太平桥人工湖绿地，占地,4.4,万，水面面积,1.2,万，地下为车库，已成为市中心景观,B,新天地，占地,3,万，建面,6,万，分南、北里。,C,翠湖天地高级住宅小区，总建,68,万,D,企业天地甲级写字楼区，总建面,50,万，兴建办公楼、酒店、商场等,E,瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑,4新天地的改造只是太平桥改造规划中的一部分太平桥改造规划,5,新天地改造历程,1997,年 规划构想,1998,年 拿地,1999,年 新天地北里动工,中心绿地及人工湖动工,2001,年 新天地北里开业（商业只租不售）,中心绿地及人工湖开放,新天地南里动工,住宅一期动工,写字楼一期动工,2002,年 新天地南里开业（商业、公寓只租不售）,2003,年 住宅一期完工，销售率,100,写字楼一期完工，销售率,90,以上,.,商圈,地铁口,商圈,地铁口,商圈,地铁口,2001,年进度,新天地北里（商业）,绿地、人工湖,2002,年进度,新天地南里（商业、公寓）,2003,年进度,住宅、写字楼一期,太平桥改造秩序,5新天地改造历程1997年 规划构想商圈地铁口商圈地铁,6,改造前的上海新天地,破旧、拥挤、恶劣居住条件的集中表现。,富有特色的石门建筑元素，体现上海,20,年代建筑特色，是建筑修缮的基础,6改造前的上海新天地破旧、拥挤、恶劣居住条件的集中表现。,7,上海新天地项目定位：国际化休闲、文化、娱乐中心,功能定位：,集餐饮、购物、娱乐等功能于一身,客户定位：,上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客,功能构成,客户定位,具有,shoppingmall,功能,提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费的场所,定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化,将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起,上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点,希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地,一个国际交流和聚会的地点,里会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会,7上海新天地项目定位：国际化休闲、文化、娱乐中心功能定位：集,8,改造后的上海新天地,新天地规划布局,北里以保留石库门旧建筑为主 ，结合现代化的建筑、装潢和设备，变为多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。,南里以反映时代特征的新建筑为主，包括总建面达,2.5,平米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。,北里,南里,人工湖,8改造后的上海新天地新天地规划布局北里以保留石库门旧建筑为主,9,上海新天地商业形态,新天地占地,3,万平米，建筑面积,6,万平米,街铺,北里街区,以保留石库门旧建筑为主，内部为现代化装修,南里以反映时代特征的新建筑为主,集中式商业少量商铺,2.5,平米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑,小结：,集中式商业与街铺的比例,42,集中式商业（,5,层）,58,街铺（,2,4,层）,近乎,40,：,60,的比例,9上海新天地商业形态新天地占地3万平米，建筑面积6万平米,10,新天地夜景：横纵的小街,10新天地夜景：横纵的小街,11,上海新天地业态,餐饮,零售,/,服务,艺术休闲娱乐,22,家，其中,11,家为欧美风味,24,家，主要为工艺品、饰品、家居用品,12,家，主要为酒吧、艺术工作室、迪士高等,35,40,35,40,20,25,1.2,1.4,万,1.2,1.4,万,0.7,0.88,万平米,北里业态主要为餐饮、零售,/,服务和艺术休闲娱乐，,3.5,万平,南里以一座总建面为,2.5,万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。,该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（,53,套单元）、麦当劳餐厅、哈根达司、甜品店等。,餐饮,零售,/,服务,艺术休闲娱乐,37,45,18,0.82,万平,1,万平,0.4,万平,估算的业态比例,零售：餐饮：休闲娱乐,38,：,42,：,20,11上海新天地业态餐饮零售/服务艺术休闲娱乐22家，其中11,12,上海新天地改造结果,指标,改造前,改造后,功能,单一居住功能,综合高尚人文社区,客户,原居民,商务人士、游客,环境,破旧、拥挤、恶劣,优美、舒适、现代化,价值,低价值、部分历史建筑,高价值、上海的标志区域,周边房价,8000,10000,元,/,平,17000,25000,元,/,平,小结：,成功实现了旧城改造,城市功能的升级,住区客户置换,区域形象的提升,整体房价的上涨,旧貌换新颜,12上海新天地改造结果指标改造前改造后功能单一居住功能综合高,13,上海新天地旧改成功因素,选址,差异化的定位,旧改开发顺序,旧改启动,位于城市中心区核心位置，距离城市高档商业、商务区附近,商业功能启动，旧建筑修缮，环境改善,与临近成熟商圈形成差异，功能综合,与城市旅游形成互动,将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等集于一体,住宅建设，实现部分收益,新建集中式商业，完善商业功能,后期住宅开发，实现超额利润,较大规模（启动，建筑修缮，投资巨大，提升形象）,功能转换（商业功能取代原有住宅，完善城市功能）,生态环境（建造人工湖，为后期住宅增值）,13上海新天地旧改成功因素选址位于城市中心区核心位置，距离城,14,上海新天地商业功能实现成功因素,选址,差异化的定位,商业业态比例,商业形态比例,商业盈利模式,商业竞争,核心位置、市级商圈附近,多功能,零售：餐饮：休闲娱乐及商服,42,：,38,：,20,42,集中式商业,58,商铺,商业经营，住宅销售的盈利模式,价值最大化,开发商资金实力、商业管理经验，只租不售的盈利模式,主要通过后期进行房地产开发，通过溢价实现超额汇报,高档住宅吸引高消费群体,进驻，商业的核心客户，使新天地保持一定的客流量，面对其他商业竞争市场,14上海新天地商业功能实现成功因素选址核心位置、市级商圈附近,15,案例二：,台湾淡水渔人码头,码头改造成功案例,15案例二：台湾淡水渔人码头码头改造成功案例,16,概况,台湾,淡水渔人码头,淡水第二渔港位于台北县淡水镇淡水第二渔港内；,位于淡水河右岸，面对观音山；,陆域面积,15,公顷；,水域面积,11,公顷,台湾地区渔港原是提供生产性渔船停泊作业使用，近年来，随着渔业整体环境变迁，加上人民对于海洋性游憩活动的需求与日俱增，促使渔港利用与发展方向亦随之调整。淡水第二渔港逐步改造为功能多元利用的示范性港区,台北市,淡水渔人码头,16概况 台湾淡水渔人码头淡水第二渔港位于台北县淡水镇淡,17,拓建淡水第二渔港，继续发展传统渔业生产,政府顺应渔业生产要求修建淡水第一渔港,台湾行政院农委会渔业属推行渔港多元化发展，改善环境，进行第三次规划,继续增设木栈道二期、蓝色公路码头、北县渔市、及情人桥工程，硬件投资已经超过,5.5,亿元新台币,1953,年,1981-1987,年,1994,年,2000,年,千禧年跨世纪晚会在此举行，并正式命名为淡水渔人码头,发展历程,台湾,淡水渔人码头,1998,年,从环境美化码头改善入手，修建浮动码头、木栈道、公厕、凉亭等基本设施。,1999,年,成立渔业行政及训练中心，进行第二次港区规划,2000,年至今,17拓建淡水第二渔港，继续发展传统渔业生产政府顺应渔业生产要,18,淡水第二渔港功能多元化利用整体规划，对其发展定位为,“,由地方渔业生产基地发展成为兼具渔业、休闲观光、教育和文化的渔港,”,规划特色：,1.,尊重现有生产性渔业船需求，进而考量渔港多功能使用，彼此相辅相成；,2.,串接休闲渔业区生产渔业区，改变泊地水域阻隔特质，创造多样性与变化性的渔港景观与活动；,3.,整体考量陆域土地使用与水域活动的相互配合；,4.,强调人与河、海的共存。,18淡水第二渔港功能多元化利用整体规划，对其发展定位为“由地,19,通过淡水第二渔港业文化展示馆显示淡水码头文化特色，各式主题餐厅分布四周，特色滨水咖啡形成独特的开放公共空间,功能定位：,渔集业、休闲观光、教育和文化于一身。,客户定位：,台湾本土中高端阶层，以及在台湾的外籍人士及海外观光游客。,19通过淡水第二渔港业文化展示馆显示淡水码头文化特色，各式主,20,南防波堤增设高架步行栈道，提供游客散步赏景，沿线设有阶梯、休息座以及瞭望台等设施，利用木栈道下层作为餐饮服务，成为淡水河岸假日休闲旅游新据点,20南防波堤增设高架步行栈道，提供游客散步赏景，沿线设有阶梯,21,开通海上蓝色公路项目串起水上游线，通过捷运交通增强与台北地区的联系,21开通海上蓝色公路项目串起水上游线，通过捷运交通增强与台北,22,经济效益评估：保守估计每年的综合经济效益超过,2,亿元新台币,2003,年,2004,年,游客数量,3953133,4714535,项目,2003,年,2004,年,交通运输,66936440,86489520,北县渔市,50000000,50000000,娱乐渔船,25200000,25200000,就业人口,75000000,75000000,外围个体商业,720000,720000,合计,217856440,237409520,淡水码头游客统计,社会经济效益统计（新台币：元）,项目,2003,年,2004,年,一期木栈道,2424000,2424000,港区管理,6327496,4931588,渔市,6000000,6000000,二期木栈道,900000,3600000,农产推广中心,0,240000,合计,15651496,17195588,资料来源：淡水第二渔港管理所,经营项目租金收益（新台币：元）,物业出租方案（新台币：元）,项目,经营单位,时间,每月租金,经营内容,一期木栈道,郁有公司,2001-2006,202000,餐饮小吃便利店,港区管理,淡水鱼会,2002-2004,300000,每月超,200,万部分的,20%,车辆管理清洁维护,渔市,港都公司,2003-2009,500000,每年超,5000,万部分的,10%,主题餐厅生鲜鱼货,二期木栈道,国苗食品,2003-2006,300000,餐饮小吃,农产推广中心,淡水鱼会,2004-2006,300000,渔业产品,22经济效益评估：保守估计每年的综合经济效益超过2亿元新台币,23,成功因素分析,增加港区多元化使用空间，是指不仅能为渔业使用，更向着多功能方向发展；,维系传统渔业发展，弘扬文化特色，并,协助渔民产业转型,；,整体规划港区内外土地、交通及旅游资源，除达到渔港多元化使用的目标外，还符合台北县推动休闲发展的政策，具体,提升了政府施政的品质形象；,极大,提高了沿海地区的土地利用价值,，增加了沿海地区物业价格，拓宽了沿海活动空间；,通过蓝色公路，捷运交通等措施结合公路水路运输形成良好的休闲网络，提升旅游品质；,充分结合邻近地区的旅游资源，成为,台北地区居民新的游憩选择,。,以活动营销代替宣传，通过最少的经费取得成功；,充分沟通和项目有关的各个方面，化地方阻力为动力。,23成功因素分析增加港区多元化使用空间，是指不仅能为渔业使用,24,案例三：,南京,1912,街,总统府遗址改造案例,24案例三：南京1912街总统府遗址改造案例,25,发展历程：,南京,1912,街改造历程,民国时期的老楼 ，,1,号楼建成，是当时的参谋本部。总统府遗址共,17,幢楼，其中,5,幢为民国时期的老楼 ，其余,12,幢楼房模仿民国风格，又融入了一点欧洲元素 。,在原总统府旧址发掘出了六朝宫城的御道，奠定了此地快,独一无二的特色型，历史性，文化性,。,二期,7000,余平米启动，超过,60%,的商家进驻率,1935,年后,2005,年,2,月,亚洲最大的星巴克进入，开启了国际品牌进驻的序幕,2002,年,一期,13,栋建筑，约,2.3,平米的南京,1912,街开业，当天超过近千万的消费额，功能以中餐，酒吧，咖啡，服装为主,2004,年圣诞夜,2006,年至今,2003,年,南京东方企业（集团）斥资,3,亿多元赢得了此项目,10,年经营权，并征集命名为：,南京,1912,街,25发展历程：南京1912街改造历程民国时期的老楼 ，1号楼,26,南京,1912,街很多建筑材料都是使用民国时代的原砖原瓦，基本上是,“,以旧建旧,”,，这一点和上海的新天地有异曲同工之妙，,17,栋建筑演绎着不乏时尚的民国风韵,功能定位,南京市,“,城市客厅,”,，高尚休闲商业区，地标性建筑,消费人群定位,城市白领、小资、成功人士、外籍人士、商务客人、游客等,市场操作模式,南京,1912,的投资方是江苏省政协，总投资约,6,亿元，,17,幢民国府衙式建筑连成一片，规模近,3,万平米。该项目在全国招标后，南京东方企业（集团）斥资,3,亿多元赢得了,10,年经营权。目前,1912,的经营管理由东方企业与美力三采置业（上海）发展有限公司合资成立的南京东方三采投资顾问有限公司负责。而东方三采每年须向省政协上交,4000,万元的管理费，,10,年总计,4,个亿,。,26南京1912街很多建筑材料都是使用民国时代的原砖原瓦，基,27,南京,位于南京市长江路与太平北路交汇处，风格古朴精巧，错落有致地呈形环绕,总统府,，成为以民国文化为特征的南京长江路文化街的新亮点,27南京位于南京市长江路与太平北路交汇处，风格古,28,“,南京,1912,”,是目前南京唯一的集餐饮、娱乐、休闲、观光、聚会为一体，文化品位于一身的时尚休闲商业区及知名品牌的最佳展示地，,含四大广场，其功能定位明确， 特色鲜明,太平广场：,南京当下最火的酒吧汇聚地，这里还吸引媒体进行了明星见面会、车展、时尚活动等 。,博爱广场：,适合做一些大型露天,PARTY,、明星见面会、新 闻发布会、冷餐会等。,共和广场：,时尚生活区，很多小型的表演活动在也选择此进行。,A8,门前广场：,时尚酒吧区。,28“南京1912”是目前南京唯一的集餐饮、娱乐、休闲、观光,29,南京,1912,投资赢利规划：前两年不准备盈利，看重的是两年后的投资回报价值,现行运营策略：,-,“,只租不卖,”,的经营模式,-,南京,1912,目前约有,20,的房屋被预留，目的也就是对房价租,金的上涨有所期待,-,南京,1912,的租金基价现在是：地下室和阁楼,3,元,/,平方米,/,天，,二层为,5,元,/,平方米,/,天，一层为,7,元,/,平方米,/,天。如果在一层经,营三百平方米的面积，那么每年的租金就在,75,万左右,参考对象：,-,新天地最初也是亏本经营,-,上海,“,新天地,”,开业后仅一年，其租价就翻了一番,-,“,新天地,”,投资方看重的，则是与新天地相配套的住宅房地,产的开发和销售。由于,“,新天地,”,的品牌效应，周边房价已从,最初的每平米,8000,元，涨到现在的,7,万元。,29南京1912 投资赢利规划：前两年不准备盈利，看重的是两,30,案例四：,成都锦里,从建筑垃圾堆，到,“,全国文化产业示范基地,”,30案例四：成都锦里从建筑垃圾堆，到 “全国文化产业,31,发展历程：,成都锦里,武侯祠内东山的背后大约,10,多亩的土地一直处于荒废状态，成了,堆放建筑垃圾的地方,，到武侯祠游玩的客人从不涉足此地,成都市委、市政府对武侯祠提出,“,一年一个变化,”,的要求，并且,提出了要将三国文化打造成文化产业的思路,300,多万游客拥入锦里，,3000,多万元的销售收入让经营者和商家喜笑颜开,2002,年以前,2004,年,10,月,31,日,投资近两千万元的,锦里正式开市,2002,年,武侯祠博物馆与一家文化广告公司合资组建了,锦里旅游文化经营管理有限公司,2004,年,2005,年,11,月,2002,年,锦里开始动工建设，设计的时候就有,意想建成一条古街,31发展历程：成都锦里武侯祠内东山的背后大约10多亩的土地一,32,锦里：四川文化产业的窗口。,“在成都，有这么一条街，论历史，它非常短暂，但它现在无疑是这座城市人气最旺、知名度最高的街道之一。”,功能定位,三国文化民俗一条街，成都的又一个地标性建筑，武侯祠,的旅游消费服务性配套,消费人群定位,成都市大众消费阶层，外来游客，外籍人士等,市场操作模式,由,武侯祠博物馆为主导，地方文化广告公,司共同参与的运营模式，,“,锦里古街,”,的品牌、土地和所有店面的所有权属于博物馆，经营权属于管理公司。这种体制、机制上的创新，解决了武侯祠与,“,锦里古街,”,共享文化资源的问题，有助于古街的可持续发展，同时也让古街逐步形成了一整套市场化的运作模式。,32锦里：四川文化产业的窗口。 “在成都，有这么一条街，论历,33,“,锦里,”,是对文化、商业结合的互动式旅游景观模式的一种新探索,川茶、川菜、川酒、川戏和蜀锦等古蜀文化共同构筑了旅游文化休闲一条街,33“锦里” 是对文化、商业结合的互动式旅游景观模式的一种新,34,锦里作为文化商业街的一个成功范本，其商业业态的控制极好，实行,只租不卖,的策略，让锦里调整经营业态得心应手,招商准则：,管理公司坚持,“,品牌唯一准入制,”,，做到,“,一招一店,”,，点点风格不同，避免同质恶性竞争。,业态比例,：,购物，餐饮、休闲娱乐,锦里特色,：,以引入很多纯粹的四川风味的商品和服务为主，实现理想的业态配置及封闭式的管理。同时，锦里非常注重宣传，每年的“游喜神方”活动、大庙会、锦里民俗文化周等等活动，极大地提升了锦里的人气，也极大推广其品牌力。,34锦里作为文化商业街的一个成功范本，其商业业态的控制极好，,35,开发主题街道（公园）的模式,-,成都,.,锦里的运营模式,锦里：一条全长仅,350,米、宽约米的仿古老街,锦里与武侯祠主建筑主体风格连贯配合，并保留汉代与典型,明清时期风格特点，历史文化韵味兼容,景观规划,商业规划,以纯粹四川本地特色商品与服务为核心；在商业宣传策略,上，每年举办的,“,游喜神方,”,、大庙会与锦里民俗文化周,等活动,成功模式,锦里商业街的高知名度与大量人流，亦对武侯祠产生拉抬效用，如：,2004,年武侯祠全年门票收入为,2,000,多万元，,2006,年已突破,5,000,万元。,35开发主题街道（公园）的模式-成都.锦里的运营模式,36,锦里的成功可借鉴点（一）：,官方参与的,“,无政府主义,”,掌管锦里日常经营的成都武侯祠锦里旅游文化经营管理有限公司，其中武侯祠占有公司,40%,的股份，在年底结算时武侯祠方面除了享有股东应有的收益外，锦里管理公司每年还需向武侯祠缴纳定额的管理费用。,武侯祠的入股与智力投入 ，对管理公司的放权，市场化操作,前期策划避免玩概念,确定业态比例 ：民间小吃占,62%,、工艺品比例为,32%,，其他业态为,6%,。具体策划方案包括整体营业额的保平点、所有商家的营业额达到多少、精确预估整条街上每天需要多少游人、人均消费又是多少,坚定不移定向招商,强势定向招商策略：,锦里仪态万千，几乎没有经营相同项目的商家,36锦里的成功可借鉴点（一）：官方参与的“无政府主义” 掌,37,锦里的成功可借鉴点（二）：,错位经营抱团对外,“,错位经营,”,策略：,从商家的角度何商业美感双重角度考虑， 竞争理念：,“,要竞争，让我们锦里抱成团与外界竞争,”,对商家实行末位淘汰,管理公司每天都会派专人对,87,个商铺进行绩效考核，若考核不合格，商家面对两个选择，,要么自行出街，要么增加房租。,与面积无关的租金,锦里却采取了一套独创的租金测算法，与面积无关，而是,依据商家一般营业额的,15%,20%,的比例收取租金,。,从开街到目前，锦里内的租金已经全面提升，平均上涨了,40%,，这也从侧面反映了整条街的综合经营水平至少上升了,40%,。,37锦里的成功可借鉴点（二）：错位经营抱团对外 “错位经营,知识回顾,Knowledge Review,知识回顾Knowledge Review,
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