房地产法律法规

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,#,世 聯 地 産,世联版权所有,世联销售代表上岗专业培训系列课程,房地产销售阶段的法律风险防范,文中标明,备注,的内容仅作为参考资料,世联版,权,权所有,世 聯,地,地,産,産,2,问题,关于房,地,地产销,售,售阶段,的,的法律,风,风险,你认识,多,多少？,假设：,如,如果你,作,作为一,名,名打算购房,的,的消费,者,者，,你觉得,在,在整个,购,购房活,动,动中可,能,能会面,临,临哪些,风,风,险？,世联版,权,权所有,世 聯,地,地,産,産,3,问题,作为消,费,费者，,如,如果你,的,的权益,受,受到了,损,损,害，请,问,问你会,选,选择什,么,么样的,方,方式来,维,维,权？,世联版,权,权所有,世 聯,地,地,産,産,4,问题,开发商,和,和消费,者,者发生,了,了纠纷,和,和争议,作为代,理,理商，,将,将面临,哪,哪些风,险,险？,世联版,权,权所有,世 聯,地,地,産,産,5,前提,必,必须先,了,了解,开发商,消费者,代理商,三者之,间,间的民,事,事法律,关,关系,世联版,权,权所有,世 聯,地,地,産,産,6,开发商,和,购房客,户,户,买方和,卖,卖方,之,之间的买卖合,同,同关系,开发商,和,代理公,司,司,代理人,和,和被代,理,理人,之,之间的代理合,同,同关系,购房客,户,户 和,代理公,司,司,被代理,人,人和第,三,三人,之,之间的,关,关系,无直接,法,法律关,系,系,世联版,权,权所有,世 聯,地,地,産,産,7,在开发,商,商和购,房,房客户,发,发生“,激,激烈”,纠,纠纷,矛盾不可调和,的,的时候,什么情,况,况下会,殃,殃及代,理,理人？,导致代,理,理公司承担责,任,任？,世联版,权,权所有,世 聯,地,地,産,産,8,民法通,则,则意见第,条,条,代理人,和,和被代,理,理人对,已,已实施,的,的民事,行,行为负,连,连带责,任,任的，,在,在民事,诉,诉讼中,，,，,可以列,为,为共同,诉,诉讼人,。,。,民法通,则,则第六十,三,三条代理人,在,在代理,权,权限内,，,，以被,代,代理人,的,的名义,实,实施,民事法,律,律行为,。,。被代理,人,人对代,理,理人的,代,代理行,为,为，承,担,担民事,责,责任。,第六十,六,六条代理人,不,不履行,职,职责而,给,给被代,理,理人造,成,成损害,的,的，应,当,当承担民事,责任。,第六十,七,七条代理人,知,知道被,委,委托代,理,理的事,项,项违法,仍,仍然进,行,行代理,活,活动的,，,，或,者被代,理,理人知,道,道代理,人,人的代,理,理行为,违,违法不,表,表示反,对,对的，由被代,理,理人和,代,代,理人负,连,连带责,任,任。,世联版,权,权所有,世 聯,地,地,産,産,9,举例：,委托代,理,理合同中通常,约,约定:”乙方不,得,得以低,于,于甲方,认,认可,的价格销售本,项,项目，,不,不得擅自给客,户,户任何,形,形式的,折,折扣，不,得向客户收取,未,未经甲方同意,的,的任何,费,费用。,乙,乙方须根据甲方,提供的,文,文件进行如实的,宣,宣传和,销,销售。售楼过程,中,中如有因乙,方对客,户,户的误导、,欺,欺骗等,行,行为引,起,起的法,律,律诉讼或,索,索赔要,求,求,时，由,乙,乙方承,担,担赔偿责任，,并,并负责,处,处理有,关,关的纠,纷,纷或诉,讼。”,代理人,承,承担责,任,任的情,况,况，通,常,常有两,种,种：,一、代,理,理人有,过,过错。,（,（故意,、,、过失,）,）,案例,Hy项目挞,定,定Lj项目物,管,管费,二、代,理,理行为,违,违法。,案例,未,未取得,预,预售许,可,可证一房二,卖,卖,世 聯,地,地,産,産,世联版,权,权所有,如何确保我们的销售,行,行为更,合,合法?,世联版,权,权所有,世 聯,地,地,産,産,11,1、向买,受,受人出,示,示商品,房,房销售,合,合法的,有,有 关,审,审批文件,和委托,销,销售代,理,理证,明,明；,2、如实,介,介绍所,代,代理,销,销售,楼,楼盘,的,的有,关,关情况,，,，不,得,得 超,出授权,范,范围作,出,出虚,假,假 承,诺,诺。,3、不,能,能为了,销,销售,业,业绩,，,，对,客,客户作,一,一些,不,不符合,实,实 际,情况,的,的承,诺,诺,对项目,目,目 前,不,不明朗,的,的信,息,息，,不,不 要,随,随意,发挥,，,，应实,事,事 求,是,是地暂,时,时 不,予,予公,示,示。,口,口头,承,承诺的,潜在作,用,用值,得,得重视,，,，直,接,接影响,公,公司,品,品牌形,象,象 和,项,项,目口碑,。,。,世联版,权,权所有,世 聯,地,地,産,産,12,关于认,购,购书,的,的问题,1.认购书,属,属于,合,合同,吗,吗？具,有,有法,律,律 效,力,力,吗？,2.认购书,一,一定,必,必须,签,签署吗,？,？,3.认购书,与,与 买,卖,卖合同,不,不一,致,致，,以,以 哪,个,个,为 准,？,？,世联版,权,权所有,世 聯,地,地,産,産,13,关于,定,定金的,问,问题,1.没收客,户,户 定,金,金（,俗,俗称,挞,挞定,）,）是否,合,合法,？,？,2.,3.,定 金,能,能口头,约,约 定,吗,吗？,定 金,能,能随意,约,约 定,数,数额吗,？,？,4.签订,认,认购书,并,并约,定,定了定,金,金，但,定,定金未,交,交,付。一,方,方违,约,约的,情,情况,下,下，还,能,能适用,定,定金,罚则,吗,吗？,世联版,权,权所有,世 聯,地,地,産,産,14,法律,规,规定,合同法,第115,116条 也,有,有类,似,似规,定,定,中华人,民,民共和,国,国担保,法,法,第八十,九,九条,当,当事人,可,可以约,定,定一方,向,向对方,给,给付定,金,金作为,债,债权的,担,担保。,债,债,务人履,行,行债务,后,后，定,金,金应当,抵,抵作价,款,款或者,收,收回。,给,给付定,金,金的一,方,方不履,行约定,的,的债务,的,的，无,权,权要求,返,返还定,金,金；收,受,受 定,金,金的一,方,方不履,行,行约定,的,的,债务的,，,，应当,双,双倍返,还,还定金,。,。,第九十,条,条 定,金,金应当,以,以书面,形,形式约,定,定。当,事,事人,在,在 定,金,金 合,同,同 中,应,应当约,定,定交,付定金,的,的 期,限,限，定,金,金合同,从,从实际,交,交付定,金,金之日,起,起生效,。,。,第九十,一,一条,定,定金的,数,数额由,当,当事人,约,约定，,但,但不,得,得超过,主,主合同,标,标的额,的,的,百,百,分之二,十,十。,世联版,权,权所有,世 聯,地,地,産,産,15,广告,与,与承,诺,诺,发 出,的,的 广,告,告都,具,具有法,律,律 效,力,力吗？,对 广,告,告 发,布,布者,而,而 言,广,广告就,代,代表,承,承 诺,吗,吗？必,须 按,照,照广告,内,内容,来,来 履,行,行 吗,？,？,广告,法,法当中,的,的一,些,些 禁,止,止性规,定,定你,了,了 解,多,多,少？,案例,：,：广告,中,中仅,标,标 示,最,最低价,世联版,权,权所有,世 聯,地,地,産,産,16,必 须,先,先,要,要 区,分,分,所,所发,布,布 的,广,广告,是,是,构,构 成“要约”,性质还,是,是属,于,于“要约,邀,邀请”性质,？,？,解释,什,什么,是,是“要约”？,什么,是,是“要约,邀,邀请”？,要约,和,和要约,邀,邀请,如,如何进行,区,区分,？,？,世联版,权,权所有,世 聯,地,地,産,産,17,参考,文,文件(了解即,可,可),商品房,销,销售,管,管理办,法,法15条：“房地,产,产开发,企,企业、,房,房地产,中,中介服,务,务机构,发布的商品房,销,销售广,告,告 和,宣,宣传资,料,料所明,示,示的事,项,项，当,事,事人应,当,当在商,品,品房买,卖合同,中,中约定”。,最高人民法,院,院关于审理商,品,品房买,卖,卖合同,纠,纠纷案,件,件适用,法,法,律,律若干,问,问题的,解,解,释第三条,明,明 确,规,规定“商品房,的,的销售,广,广告,和,和 宣,传,传资料为要,约,约邀请,，,，但,是,是出,卖人就,商,商品房,开,开发规,划,划范围,内,内的,房,房屋及,相,相关设,施,施所作,的,的 说,明,明和,允,允诺具,体,体 确,定，并,对,对 商,品,品房买,卖,卖合同,的,的 订,立,立以及,房,房屋价,格,格的,确,确 定,有,有 重,大,大影响,的,的，,应,应当,视为要,约,约。该,说,说 明,和,和允诺,即,即使未,载,载入,商,商品房,买,买卖合,同,同，,亦,亦 应,当,当视,为,为合同,内,内,容，当,事,事人违,反,反 的,，,，应当,承,承 担,违,违约责,任,任。”,深圳的房地产,买,买卖合,同,同：“除买卖,双,双方另,有,有约,定,定，,卖,卖方所,作,作的售楼 广,告、售,楼,楼 书,、,、样板,房,房视,为,为本,合,合同的,组,组成部,分,分，,卖,卖方应,承,承 担,相,相应,的,的 义,务,务”。,世联版,权,权所有,世 聯,地,地,産,産,18,无论,是,是要约,性,性质,还,还 是,要,要约,邀,邀请性,质,质都,必,必须符,合,合广,告,告法的,规,规定,案例一,：,：英达,利,利科技,园,园虚假,广,广告案,英达利,售,售楼,广,广告：“科技,地,地产投,资,资风暴,强,强势登,陆,陆！英,达,达,利科技,园,园全新,现,现 楼,，,，每平,方,方米3000余元,，,，高升,值,值带,租,租约,回报8%。政,府,府挂,牌,牌园区,，,，皇,岗,岗 口,岸,岸物,业,业，投,资,资自,用,用 皆,宜。”“政府基,地,地,，,，零贬,值,值风险”、“六大优,势,势,、,、成,就,就 巅,峰,峰,创富”、“高达8%以上的年投资,回,回报”,思考：,请大家,共,共同,分,分析,一,一下其,中,中违法,的,的 地,方,方有哪,些,些？,世联版,权,权所有,世 聯,地,地,産,産,19,法律分析,一是使用“,政,政府基,地,地”,等,等 广,告,告 用,语,语，,二是使,用,用“零,贬,贬值风,险,险”,、,、“,成,成就巅,峰,峰创富,”,”等绝,对,对化,用,用语，,三是有,“,“高达8%以上的,年,年 投,资,资回报,”,”等,投,投资,回,回报,内,内容，,涉嫌,违,违反了房地产,广,广告,发,发布,暂,暂行规,定,定第十六,条,条“房,地,地产广,告,告 中,不得出,现,现融,资,资或者,变,变相,融,融 资,的,的内,容,容，不,得,得 含,有,有升值,或,或者,投,投资回,报,报 的,承诺。,”,”,广告,不,不得有,下,下列,情,情形,：,：,(二)使用,国,国家机,关,关和,国,国家机,关,关,工,工作人,员,员的,名,名义,；,；,(三)使用,国,国家级,、,、最,高,高 级,、,、最,佳,佳等,用,用 语,；,；,世联版,权,权所有,世 聯,地,地,産,産,20,参考,文,文件,：,：房,地,地产广,告,告 发,布,布暂行,规,规定,第四条,凡,凡下,列,列情况,的,的房地,产,产，,不,不得发,布,布广告,：,：,(四)预售房,地,地产,，,，但未,取,取得,该,该项目,预,预 售,许,许可,证,证的；,第九条,房,房地,产,产广告,中,中对价,格,格 有,表,表示的,，,，应当,清,清楚,表,表 示,为,为,实,实际的,销,销售价,格，明,示,示 价,格,格的有,效,效期限,。,。,第十条,房,房地,产,产中表,现,现项,目,目位置,，,，应以,从,从该,项,项 目,达,达到某,一,一,具,具体,参,参照物,的,的现,