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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院,2024/10/2,房地产、建安业涉税相关法律,袁森庚,2020-02-09,引 言,众所周,知,知，房,地,地产、,建,建安业,的,的税务,处,处理是,十,十分复,杂,杂的业,务,务。房,地,地产、,建,建安业,开,开发产,品,品周期,长,长，涉,及,及资金,额,额大，,业,业务运,作,作复杂,，,，相应,的,的会计,、,、税务,处,处理也,因,因此错,综,综复杂,，,，而涉,及,及的相,关,关法律,也,也繁多,。,。但其,业,业务基,本,本是法,律,律框架,内,内运作,的,的，因,此,此，对,房,房地产,、,、建安,业,业开相,关,关法律,制,制度的,学,学习，,将,将有助,于,于对该,行,行业税,务,务业务,的,的理解,、,、把握,和,和研判。,2020-02-09,教学目,标,标,通过对,房,房地产,、,、建安,业,业开相,关,关法律,制,制度的,分,分析、,研,研讨与,交,交流，能够,了,了解该,行,行业的,业,业务流,程,程，从,相,相关法,律,律的角,度,度进一,步,步理解,、,、把握,和,和研判,该,该行业,税,税收政,策,策及其,会,会计处,理,理方法,，,，为该,行,行业的,税,税务处,理,理工作,提,提供法,律,律背景和支撑,。,。,土地使,用,用权的,会,会计处,理,理,企业会,计,计准则无形资,产,产：,第三条,无,无形,资,资产，,是,是指企,业,业拥有,或,或者控,制,制的没,有,有实物,形,形态的,可,可辨认,非,非货币,性,性资产,。,。,企业（,房,房地产,开,开发）,取,取得土,地,地用于,建,建造对,外,外出售,的,的房屋,建,建筑物,，,，相关,的,的土地,使,使用权,账,账面价,值,值应当,计,计入所,建,建造的房屋建,筑,筑物成,本,本。,2020-02-09,主要教,学,学内容,房地产,、,、建安,业,业基本,工,工作流,程,程,土地法,律,律制度,城市规,划,划法律,制,制度,建筑业,法,法律制,度,度,房产交,易,易法律,制,制度,合同法,律,律制度,2020-02-09,一、房,地,地产、,建,建安业,基,基本工,作,作流程,买地,施,施,工,工准备,建,建,筑,筑施工,产,产,品,品销售,售,售,后,后服务,2020-02-09,二、土,地,地法律,制,制度,1.我国土,地,地所有制：社会,主,主义公,有,有制,全民所,有,有制土,地,地（国有土,地,地）,房,房地产,开,开发,劳动群,众,众集体,所,所有制,土,土地,征,征,收,收,房,房地产,开,开发,2020-02-09,二、土,地,地法律,制,制度,2.土地登,记,记制度：,国家依,法,法实行,土,土地登,记,记发证,制,制度。,土地登,记,记簿应,当,当载明,下,下列内,容,容：,（一）,土,土地权,利,利人的,姓,姓名或,者,者名称,、,、地址,；,；,（二）,土,土地的,权,权属性,质,质、使,用,用权类,型,型、取,得,得时间,和,和使用,期,期限、,权,权利以,及,及内容,变,变化情,况,况；,（三）,土,土地的,坐,坐落、,界,界址、,面,面积、,宗,宗地号,、,、用途和取得价,格,格；,（四）,地,地上附,着,着物情,况,况。,2020-02-09,二、土,地,地法律,制,制度,3.土地查,询,询制度：,县级以,上,上人民,政,政府国,土,土资源,行,行政主,管,管部门,负,负责土,地,地登记,资,资料的,公,公开查,询,询工作,。,。,具体见土地登,记,记资料,公,公开查,询,询办法,4.土地用,途,途管制与土地,利,利用规,划,划制度,2020-02-09,二、土,地,地法律,制,制度,5.,国有土,地,地使用,权,权有偿出让制,度,度,国家依,法,法实行,国,国有土,地,地有偿,使,使用制,度,度（划,拨,拨除外,）,）。,土地使,用,用权出,让,让年限,限,限制制,度,度。,出让方,式,式：招,标,标拍卖,挂,挂牌、协议。,成交确,认,认书应,当,当包括,出,出让人,和,和中标,人,人、竞,得,得人的,名,名称、,地,地址，,出,出让标,的,的，成,交,交时间,、,、地点,、,、价款,，,，以及,签,签订国有土,地,地使用,权,权出让合,同,同的时间,、,、地点,等,等内容,。,。,6.土地闲,置,置处置,制,制度,2020-02-09,二、土,地,地法律,制,制度,7.,拆迁补,偿,偿、安置,制,制度,拆迁补,偿,偿协议,的,的内容,：,：补偿,方,方式和,补,补偿金,额,额、安,置,置用房,面,面积和,安,安置地,点,点、搬,迁,迁期限,、,、搬迁,过,过渡方,式,式和过,渡,渡期限,等,等事项,。,。,拆迁补,偿,偿的方,式,式可以,实,实行货,币,币补偿,，,，也可,以,以实行,房,房屋产,权,权调，,也,也 可,以,以二者,组,组合。,注意的问题,2020-02-09,注意的,问,问题,1.实行房,屋,屋产权,调,调换的，可能,被,被拆迁,人,人要付给房,产,产公司,差,差价。,2.拆迁费,用,用包括,：,：被拆,迁,迁的房,屋,屋补偿,、,、搬迁,补,补助费、临时安,置,置补助,费,费、停,业,业、停,产,产损失,，,，拆迁,管,管理费,、,、被拆,迁,迁房屋,室,室内自,行,行装修,装,装饰的,补,补偿金,等,等。,2020-02-09,三、城,市,市规划,法,法律制,度,度,1.施工前,，,，开发,企,企业需,要,要办理建设用,地,地规划,许,许可证和建设工,程,程规划,许,许可证。,2.规划的,具,具体内,容,容：建,筑,筑高度,、,、建筑,密,密度、,容,容积率,、,、绿地,率,率等控,制,制指标,；,；确定,公,公共设,施,施配套,要,要求、,交,交通出,入,入口方,位,位、停,车,车泊位,、,、建筑,后,后退红,线,线距离,等,等要求。（具,体,体见城市规,划,划编制,办,办法）,3.注意查,询,询建筑物,分,分户实,测,测成果表。,2020-02-09,四、建,筑,筑业法,律,律制度,1.建筑工,程,程依法,实,实行招,标,标发包,制,制度。,开标由,招,招标人,主,主持，,邀,邀请所,有,有投标,人,人参加,招标人,和,和中标,人,人应当,自,自中标,通,通知书,发,发出之,日,日起三,十,十日内,，,，按照,招,招标文,件,件和中,标,标人的,投,投标文,件,件订立,书,书面合,同,同。,2.建筑工,程,程竣工,验,验收和,竣,竣工验,收,收备案,管,管理制,度,度，尤,其,其注意,技,技术档,案,案和施,工,工管理,资,资料和按合同,约,约定支,付,付工程,款,款的情,况,况。,2020-02-09,四、建,筑,筑业法,律,律制度,3.建筑工,程,程依法,实,实行质,量,量保证,金,金制度,（,（5%）。,4.建设工,程,程价款,结,结算制,度,度,合同条,款,款中对,涉,涉及工,程,程价款,结,结算约,定,定事项,。,。,工程进,度,度款结,算,算与支,付,付 的,规,规定，,包,包括工,程,程进度,款,款结算,方,方式,、,、工程,量,量计算,、,、工,程,程进度,款,款支付,、,、工,程,程竣工,结,结算,等,等内容,。,。,2020-02-09,五、房,产,产交易,法,法律制,度,度,1.房产交,易,易实行,基,基准地,价,价、标,定,定地价,和,和各类,房,房屋的,重,重置价,格,格定期,确,确定与,公,公布制,度,度。,2.国家房,地,地产权,属,属登记,制,制度，,但,但对房,屋,屋的转,移,移占有,，,，视为,房,房屋的,交,交付使,用,用。注,意,意初始登,记,记的内,容,容：房屋,已,已竣工,的,的证明,与,与房屋,测,测绘报,告,告。而,且,且建筑,区,区划内,依,依法属,于,于全体,业,业主共,有,有的公,共,共场所,、,、公用,设,设施和,物,物业服,务,务用房,等,等房屋,一,一并申,请,请登记,。,。,3.房地产,转,转让的,方,方式：买卖,、,、赠与,、,、以房,地,地产作,价,价入股,、,、提,供,供土地,使,使用权,合,合作,、,、合资,、,、收购,、,、兼并,或,或合并,、,、以房地产,抵,抵债等形式,。,。,2020-02-09,五、房,产,产交易,法,法律制,度,度,4.房地产,转,转让合,同,同的主,要,要内容,5.国家实,行,行房地,产,产成交,价,价格申,报,报制度,。,。房地,产,产转让,应,应当以,申,申报的,房,房地产,成,成交价,格,格作为,缴,缴纳税,费,费的依,据,据。成,交,交价格,明,明显低,于,于正常,市,市场价,格,格的，,以,以评估,价,价格作,为,为缴纳,税,税费的,依,依据。,（,（城市房,地,地产转,让,让管理,规,规定T14）,6.城市地,下,下空间开发利,用,用管理,规,规定。,本,本着“,谁,谁投资,、,、谁所,有,有、谁,受,受益、,谁,谁维护,”,”的原,则,则，允,许,许建设,单,单位对,其,其投资,开,开发建,设,设的地,下,下工程,自,自营或,者,者依法,进,进行转,让,让、租,赁,赁。建,筑,筑区划,内,内，规,划,划用于,停,停放汽,车,车的车,位,位、车,库,库的归,属,属，由,当,当事人,通,通过出,售,售、附,赠,赠或者,出,出租等,方,方式约,定,定。（城市地,下,下空间,开,开发利,用,用管理,规,规定T25、物权法T74）,2020-02-09,五、房,产,产交易,法,法律制,度,度,7.,禁止采,取,取售后,包,包租或,者,者变相,售,售后包,租,租方式,销,销售未,竣,竣工商,品,品房,。（商品房,销,销售管,理,理办法T42）,8.房产交,易,易实行,商,商品房,预,预售许,可,可制度,。,。申请,预,预售许,可,可，还应提,供,供商品,房,房预售,方,方案。,预,预售方,案,案应当,说,说明预,售,售商品,房,房的位,置,置、面,积,积、竣,工,工交付,日,日期等,内,内容，,并,并应当,附,附预售,商,商品房,分,分层平,面,面图。,（,（城市商,品,品房预,售,售管理,办,办法T6、T7）,2020-02-09,五、房,产,产交易,法,法律制,度,度,9.已竣工,但,但尚未,出,出售或,者,者尚未,交,交给物,业,业买受,人,人的物,业,业，物,业,业服务,费,费用由,建,建设单,位,位交纳,。,。（物业管,理,理条例T42）,10.建筑区,划,划内的,道,道路、,绿,绿地,、,、公共,场,场所、,公,公用设,施,施和物,业,业服务,用,用房,，,，属于,业,业主共,有,有。,2020-02-09,六、合,同,同法律,制,制度,1.合同成立的,要,要件,双方当,事,事人经,过,过协商,，,，就合,同,同内容,意,意思表,示,示一致,，,，合同,就,就成立,。,。具体,要,要件为,：,：,（1）有两,个,个以上,的,的相互,独,独立的,订,订约当,事,事人。,（2）订约,各,各方意,思,思一致,。,。,2020-02-09,2.合同成,立,立的时,间,间,（1）书面,合,合同，,以,以最后,签,签字或,者,者盖章,的,的时间,为,为合同,成,成立时,间,间。,（2）当事,人,人要求,在,在合同,成,成立之,前,前签订,确,确认书,的,的，签,订,订确认,书,书的时,间,间为合,同,同成立,时,时间。,2020-02-09,3.合同成,立,立的地,点,点,（1）承诺,生,生效的,地,地点为,合,合同成,立,立的地,点,点。,（2）当事,人,人采用,合,合同书,形,形式订,立,立合同,的,的，双,方,方当事,人,人签字,或,或者盖,章,章的地,点,点为合,同,同成立,的,的地点,。,。双方,当,当事人,签,签字或,者,者盖章,的,的地点,不,不为同,一,一地的,，,，以最,后,后签字,或,或者
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