产业地产商业模式要点课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/7/13,#,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,产业地产商业模式要点,1,2021/7/13,产业地产是工业地产发展的高级形式，是一种区域开发模式,传统的工业地产开发模式的问题,投资大,回报周期长,操作难度大,典型的项目开发模式，难以形成综合开发效益,产业地产为工业地产发展的趋势,产业地产,是一种将产业运营和地产开发相结合的区域开发模式,从单一的工业地产项目开发向区域开发转型的开发模式,从传统产业园向产业新城转型的模式,本质是对土地资源的利用方式，区域内土地资源因区域性开发导致的超额升值,越来越多的开发商投身产业地产项目：联东,U,谷、裕廊集团、南京新城,2,2021/7/13,产业地产的组织与实现形式,产业地产实现形式,产业地产一般开发流程,征地拆迁,安置,土地一级开发,土地出让或二级开发,产业集群招商、地产营销,区域运营,产业集聚,地产开发,人口集聚,商务发展,区域发展,产业地产实现逻辑,更具吸引力的发展组织方式,良好的投资预期,引发产业地产开发各环节投资者兴趣,产业地产开发,投资者收益,新产业更合理的布局和产业集群效应,产业高效发展,居民将愿意为土地和房产的溢价买单,3,2021/7/13,案例：北京联东集团,欲打造成为中国产业地产的领头羊,选址,依托城市原有产业基础，多建设在原有产业园区附近，充分利用产业集聚带来的各种优势,产品,多功能通用厂房、商务花园独栋办公、个性化厂房定制以及各种生产、商务配套设施,招商,依托园区周边原有产业基础，通过打造优质园区环境吸引企业入驻,主营业务：,产业地产的开发、运营，是中国产业地产专业运营商,开发形式：,集生产制造、研发办公、综合服务为一体的城市产业综合体,经营策略：,绕着,“,产业微笑曲线,”,构建价值链一体化平台，通过二、三产业的匹配和互动形成业态聚合、功能聚合和资源聚合，从而迸发出规模和集聚效应，提升产业和区域价值,4,2021/7/13,产业地产商业模式及其要点,产业地产商业模式：,通过统筹组织区域内的经济活动（产业、地产）和生活方式，达到对土地更高利用效率的目的，并使相关利益者都从中获益；这个组织的过程和方式等各种因素的总和就是商业模式。,产业地产商,业模式要点,6.,风险控制,市场风险,协议风险,政策风险,1.,开发主体,主导方,利益相关方及其影响,2.,主题设计,战略定位,产业定位,3.,规划设计,用地配比,功能分区,产业招商,4.,一二级联动,一二级开发参与程度,参与方式,参与时机,5.,开发进程把控,开发次序,关键节点,借鉴先进产业园商业模式，结合世联经验，产业地产商业模式要点主要包括：,5,2021/7/13,【,主题设计,】,不同的主题设计其实质对区域价值的提升有不同价值溢价，同时其中的核心项目设置也有显著差异,主题设计原则：,导向性强,紧扣发展趋势,突出自身特色,资源有效嫁接,航空产业园主题设计探讨：,民用航空产业园,航空产业新城,航空产业研发社区,航空旅游小镇,其他主题,突出民用航空,产业带动的,“,新城,”,，具有城市意向,社区意向，突出航空产业的研发功能,利用航空及其他资源，强调旅游意向,利用何种资源，发展成为何种园区？,6,2021/7/13,产业新城发展规律,起步期,快速发展期,成熟期,房地产,完善的生活商业等配套设施,土地供应量日渐有限,具备一定生活服务商业,公建配套,产业新城发展,大量企业入驻,带来大量产业人口,引致园区的置业需求,工业区,+,居住区,为数不多的企业入园,工业区,集工业、地产、商业等业态为一体的综合功能的新城区,大量土地供应开发，房地产业进入快速发展阶段,生活商业设施建设与地产业建设相呼应，进一步变得完善,产业新城以产业园起步，最终演变为功能复合的产业新城,7,2021/7/13,而产业新城在不同发展阶段可能有不同的定义和诠释，其发展驱动力也不尽相同；对较大的园区来说，可能需要复合驱动力,案例：东莞松山湖科技产业园,前期,高科技产业园,发展期,生态新城,目前,科技园,+,高端房地产板块,XX,项目需要怎样的定位？以及怎样的驱动力？,产业概念,产业特色,产业园,产业城、生态公园,强化产业特色,产业和配套发展成熟并升级,植入其他资源,产业驱动,配套驱动,旅游驱动、教育驱动、复合驱动,8,2021/7/13,案例：苏州工业园是“产业新城”发展的典型代表,人口,产业,地产,00,年,02,年,03,年,04,年,01,年,06,年,08,年,09,年,07,年,05,年,99,年,98,年,97,年,自,98,年到,01,年为苏州园区的基础奠定期，成立领导机构，成立开发公司，招商的准备以及制定园区的规章制度和管理办法,金鸡湖东地区开始全面的开发建设，经过多年的发展，园区的产业体系已经基本成形,园区二次创业：即加快建设四个示范区的转型发展，实现优二进三；工作重点：制造业升级、科技跨越、服务业倍增、生态优化,项目：师惠乐章、湖滨公寓、瑞嘉商业广场等。区域：城市配套延伸区,项目特点：普通住宅商住楼，住宅档次不高，商住楼提供底端配套,项目：东方春晓、湖滨公寓、天翔花园等，区域：围绕金鸡湖发展,项目特点：产品以低密和湖景公寓为主，产品力较大提升,项目：星湖国际、半岛华庭等，区域：金鸡湖延伸发展,项目特点：随着知名开发商的进驻，产品多元化，复合化,项目：国际社区、尚玲珑、朗诗国际等，区域：沿,cbd,向东发展,项目特点：高端化、科技化,产业人口开始进驻；购房客户主要是当地居民、部分产业工人、城市被动外溢人口,产业人口大量进驻；购房客户市中心占到半数左右、出现上海为代表的长三角的资产客户,其余产业客户,长三角的资产客户,比重进一步加大,配套,借鉴新加坡经验的第一个邻里中心新城大厦，,97,年兴建，,98,年建成。,2001,年，贵都大厦邻里中心建成,苏州总体规划,2004-2020,提出市域,cbd,在园区的概念。截止到,08,年，园区,7,座邻里中心，总建面超过,12,万平，形成集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的居住商业中心。欧尚、沃尔玛家乐福等商场进驻；,左岸商业街、湖滨新天地、联丰广场等规模型特色商业街区,陆续出现,Cbd,商业办公功能的完善，,李公堤,商业街，圆通时代广场、东方之门的修建等,基本配套,+,住宅,商业中心,+,住宅,商务办公,+,住宅,9,2021/7/13,【,规划设计,】,1,2,3,4,经营性用地与产业用地用地的配比关系,经营性用地的合理开发方向,经营性用地的业态特征（哪些是基础配套功能、哪些是增值功能）,航空产业园区的最优的规划布局有哪些经验可以借鉴,规划设计或建议需要探讨的主要问题,10,2021/7/13,【,一、二级联动,】,一二级联动需要解决什么问题？,土地指标的分配问题,功能之间合理进程搭配问题,一、二级联动的结合点问题,二级开发的切入环节和切入方式,影响因素：,利益主体诉求,企业开发实力,开发工期要求,盈利要求,抗风险能力及风险意愿,11,2021/7/13,二级开发设施：工业地产开发,开发模式探讨,阶段发展策略探讨,增值措施,设施增值、主题增值、配套服务增值、活动策划增值？,植入中航特色与文化，打造诸如主题公园、工业旅游、航空会展类的增值设施？,专业工业地产开发,主体企业引导开发,综合开发,前期基础设施完善？,中期配套完善,后期采取增值措施，并消除可能的挤出效应,12,2021/7/13,二级开发设施：配套地产开发,两大配套体系：,工业地产配套,城市配套,目标：,功能保障,功能增值,区域增值（土地增值）,经济实现（从财务平衡到盈利最大化）,阶段开发策略：,从为工业地产配套过渡到城市配套,启动期开发策略,一二级联动策略,后期挤出效应应对策略,13,2021/7/13,进程把控：开发进程把控是产业园,/,城成功开发的重要要求,起步期,发展期,成熟期,树立区域高端产业园和生态形象？保证顺利起步,发展阶段,核心目标,节点把控及阶段策略,产业链形成，集群效应开始显现；配套完善,产业集群效应最大化发挥，产业逐步升级；从园区向,“,城区,”,蜕变,基础设施和环境打造；核心产业引进；资金压力较大,延展产业链，核心产业做大；完善配套，提升配套品质；打造核心盈利点,产业升级，嫁接企业资源，形成产业品牌；配套升级，形成独立的城区配套，并辐射周边；设施运营，利润最大化,分期开发的进程把控不仅是滚动开发所需，更重要的是保证前后期联动、互为促进,14,2021/7/13,此外我们还须关注盈利点设计：最终目标之一是要实现盈利，盈利点设计是项目成功的保障,盈利点,工业地产开发：,取决于,1,）工业地产开发能力；,2,）工业地产开发目标等因素,土地出让：,取决于,1,）资金压力；,2,）引进重点产业之需；,3,）大规模地产开发能力；,4,）开发周期等因素,配套开发：,住宅、商业等配套开发，回现快，开发难度较小,资源嫁接，提升价值：,1,）中航航空品牌、文化和产业实力等的嫁接；,2,）自然资源、工业旅游资源等的嫁接；,3,）其他资源嫁接。共同提升“城区”价值,产业利税：,取决于本项目政企合作利益分配关系，恐难以作为核心盈利点,世联以及案例经验初判：,盈利点设计与阶段性财务目标和开发目的相关，一般开发初期资金压力较大，需要一定的现金快速回现支撑；开发中后期主要目标往往是回现，以支持滚动开发；后期往往持有优质资产，作为核心盈利点。,15,2021/7/13,感谢聆听,！,16,2021/7/13,注：,文档资料素材和资料部分来自网络，如不慎侵犯了您的权益，请联系文库客服，我们将做删除处理，感谢您的理解。,