4-物业公司经营中的法律风险及应对方案

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,金地物业,主讲：刘欣,物业公司经营中的法律风险及,作为物业管理行业的公司，在日常的经营活动中存在着诸多的法律风险，为了帮助从事物业管理工作的同事了解这些风险，采取正确的处理办法，以避免或减少给公司造成的损失，将这些风险作以下罗列，并从法律角度给出相应的处理办法，作为大家工作中的参考，并欢迎大家将方案中未涉及的物业管理问题提出，以便作出补充。,前 言,主要内容,物业管理中常见的十类法规问题,（一）物业管理欠费问题,（二）装修问题,（三）小区出入管理制度问题,（四）停车场有关的问题,（五）盗窃造成业主财产损失问题,主要内容,物业管理中常见的十类法规问题,（六）住宅改商业用房问题,主要内容,物业管理中常见的十类法规问题,（七）小区内业主人身伤害问题,（八）保安人员打架斗殴问题,（九）业主大会与业委会有关问题,（十）劳动用工问题,1-存在问题,2-法律规定,3-存在风险,4-应对措施,方案流程,八、保安人员打架斗殴问题,物业管理公司雇请,保安,人员在履行工作职责过程中，给业主或他人的人身或财产造成,损害,时，物业公司是否应当承担责任？,17,存在问题,八、保安人员打架斗殴问题,问题1,八、保安人员打架斗殴问题,保安人员在维护小区公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益，否则，因职务行为给当事人造成的损失，物业公司应当承担民事责任。,物业管理公司雇请保安人员在履行工作职责过程中，给业主或他人的人身或财产造成损害时，物业公司是否应当承担责任？,法律规定,八、保安人员打架斗殴问题,保安人员在执行职务时，由于种种原因，可能与业主或出入小区的其他人员发生,冲突,，冲突发生时，往往因保安人员年轻气盛、不甘受辱、自持人多等原因给当事人人身造成损害，因其是职务行为，按法律规定，因,职务行为,给对方造成的损失应由当事人所有,单位,首先承担民事,赔偿,责任，且单位的民事赔偿能力强，当事人往往向物业公司提出高额赔偿要求。,法律风险,物业管理公司雇请保安人员在履行工作职责过程中，给业主或他人的人身或财产造成损害时，物业公司是否应当承担责任？,八、保安人员打架斗殴问题,加强保安人员正确履行职责的相关培训，特别是将历史上物业公司保安打架事件的,惨痛,教训作为讲课题材，时时提醒保安人员履行职责时注意控制自己的情绪，起到普通,预防,作用；另外，事件一旦发生，及时按公司的相关规章制度，对当事保安作出处理，使其适当的负担相应的损失，起到特殊预防作用。,物业管理公司雇请保安人员在履行工作职责过程中，给业主或他人的人身或财产造成损害时，物业公司是否应当承担责任？,应对措施,九、业主大会与业务会相关问题,业委会成立后，要求管理处提供运作,经费,时，管理处如何处理？,18,存在问题,九、业主大会与业务会相关问题,问题1,九、业主大会与业务会相关问题,现行,法律,对此经费,没有,明确的,规定,。,业委会成立后，要求管理处提供运作经费时，管理处如何处理？,法律规定,九、业主大会与业务会相关问题,因为法律对此问题没有明确的规定，会出现业委会要求管理处为其提供过高的运作经费情况，一旦管理处没有依据的,回绝,，业委会可能对管理处此后的工作产生,抵触,，甚至影响到与物业公司委托,合同,的签订。,业委会成立后，要求管理处提供运作经费时，管理处如何处理？,法律风险,九、业主大会与业务会相关问题,以前深圳市业主委员会规则规定：业委会成立后的运作经费按所管理房产套数每年510元的标准从管理费中列支，但此规则在深圳市业主大会和业主委员会指导规则生效后已废止，新的规则又没规定经费来源及标准，也没有其它法律作为依据，因此一旦出现业委会要求物业公司提供运作经费事宜，可,参照,已废止的标准,协商,处理。,业委会成立后，要求管理处提供运作经费时，管理处如何处理？,应对措施,十、劳动用工问题,问题1,没有与劳动者订立书面,劳动合同,，物业公司面临的法律风险有哪些？,19,存在问题,十、劳动用工问题,十、劳动用工问题,新的劳动合同法将于2008年1月1日实施，规定：,1、建立劳动关系后，应在一个月,内,订立书面劳动合同，超过一个月不满一年的，应向劳动者,双倍,支付月工资.,没有与劳动者订立书面劳动合同，物业公司面临的法律风险有哪些？,法律规定,十、劳动用工问题,新的劳动合同法将于2008年1月1日实施，规定：,2、用工满一年不与劳动者订立劳动合同的，,视为,已订立无固定期限劳动合同；,没有与劳动者订立书面劳动合同，物业公司面临的法律风险有哪些？,法律规定,十、劳动用工问题,新的劳动合同法将于2008年1月1日实施，规定：,3、用人单位违反劳动法，不与劳动者订立无固定期限劳动合同的，自,应当,订立之日起,双倍,支付月工资。,没有与劳动者订立书面劳动合同，物业公司面临的法律风险有哪些？,法律规定,十、劳动用工问题,物业公司在一些基层岗位上，往往不太注意与员工订立书面劳动合同，哪么一旦超过一个月，就会面临双倍支付工资的危险，超过一年的，视为与员工订立无固定期限的劳动合同，如果违反劳动法不与员工订立无固定期限劳动合同，哪自应订立之日双倍支付工资。,没有与劳动者订立书面劳动合同，物业公司面临的法律风险有哪些？,法律风险,十、劳动用工问题,因新的劳动合同法将于2008年1月1日实施，物业公司应有相应的,方案,，改变不合法的作法，提前作好所有员工的劳动合同签订工作，依法订立劳动合同，以免遭受不必要的损失。,没有与劳动者订立书面劳动合同，物业公司面临的法律风险有哪些？,应对措施,问题2,没有依法足额交纳,社,会,保,险，物业公司面临哪些法律风险？,20,存在问题,十、劳动用工问题,十、劳动用工问题,1、发生,工伤,的，按工伤待遇支付的所有费用由用人单位承担；,没有依法足额交纳社会保险，物业公司面临哪些法律风险？,法律规定,十、劳动用工问题,2、用人单位没有依法为劳动者交纳社会保险的，劳动者有解除合同的权利，劳动者要求解除合同的，用人单位应给予经济,补偿,。,没有依法足额交纳社会保险，物业公司面临哪些法律风险？,法律规定,十、劳动用工问题,1、物业公司有时从一些客观情况出发，往往没有在试用期给员工办理社保，一旦在此期限内发生,工伤,，用人单位要,全额,支付费用；,没有依法足额交纳社会保险，物业公司面临哪些法律风险？,法律风险,十、劳动用工问题,2、在试用期内，劳动者想解除合同时，会以没有办理社会保险的理由,离职,，要求公司支付半个月的经济,补偿,；,没有依法足额交纳社会保险，物业公司面临哪些法律风险？,法律风险,十、劳动用工问题,3、试用期过后，员工想,离职,时，会以没有足额办理社保为理由提出要求支付经济,补偿,金。,没有依法足额交纳社会保险，物业公司面临哪些法律风险？,法律风险,十、劳动用工问题,员工,入职,后，公司即应着手为员工办理足额的社会保险，否则，员工离职时会以此理由要求支付经济补偿金。,没有依法足额交纳社会保险，物业公司面临哪些法律风险？,应对措施,问题3,以劳动者严重违反用人单位的规章制度为理由,解除,劳动合同时，物业管理公司面临的法律风险？,21,存在问题,十、劳动用工问题,十、劳动用工问题,用人单位的规章制度要有效，必须具备：,1、依法订立.,以劳动者严重违反用人单位的规章制度为理由解除劳动合同时，物业管理公司面临的法律风险？,法律规定,十、劳动用工问题,用人单位的规章制度要有效，必须具备：,2、经过民主程序通过，经,职工大会,或代表大会讨论方案，提出来意见后，与工会或职代会签订.,以劳动者严重违反用人单位的规章制度为理由解除劳动合同时，物业管理公司面临的法律风险？,法律规定,十、劳动用工问题,用人单位的规章制度要有效，必须具备：,3、向职工,公示,。只有满足这三个条件，规章制度才能在发生纠纷时得到确认。,以劳动者严重违反用人单位的规章制度为理由解除劳动合同时，物业管理公司面临的法律风险？,法律规定,十、劳动用工问题,现实工作中，由于员工有时违反规章制度，或者没有听从上级管理人员的指挥，上级管理人员会以职工违反公司规章制度为理由,要求,员工,离职,，这种现象常发生在基层员工身上，由此给公司带来纠纷，从而造成支付经济补偿金的损失。,以劳动者严重违反用人单位的规章制度为理由解除劳动合同时，物业管理公司面临的法律风险？,法律风险,十、劳动用工问题,公司在解除与员工的劳动合同时，一定要考虑以上公司规章制度,有效,的条件，然后,慎重,使用这一权利，以免发生纠纷，给公司造成不必要的经济损失。,以劳动者严重违反用人单位的规章制度为理由解除劳动合同时，物业管理公司面临的法律风险？,应对措施,END,感谢您的参与！,