信阳琵琶山项目产品定位报告课件

*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,信阳琵琶山项目,宗地,产品定位报告,产品定位小组,2013,年,11,月,信阳琵琶山项目宗地产品定位小组,第一部分：项目概况,第二部分：房地产市场分析,第三部分：项目产品定位,第四部分：产品设计预案及收益估算,第一部分：项目概况,第一部分：项目概况,第一部分：项目概况,集团未来在信阳市场项目位置分布图,(,三盘联动,),：,集团未来在信阳市场项目位置分布图(三盘联动)：,信阳城区边缘，浉河南岸，传统认知偏远区域,羊山新区,市政府,火车站,高铁站,信阳工业城,南湾管理区,浉河区,平桥区,浉河,5,公里,9,公里,11,公里,传统市区,本案,城市边缘，浉河南岸,传统认知偏远区域,项目位于信阳市浉河南岸琵琶山附近，紧邻平桥区，地处发展中的浉河区边缘。,位于信阳的西南部，原信阳中心城区，现政治中心转移到羊山新区。,地理位置,信阳城区边缘，浉河南岸，传统认知偏远区域羊山新区市政府火车站,直线距离信阳市中心仅,3,公里，约,10,分钟车程，未来通达性较好,距离市区,10,分钟车程,浉河南路道路东至,民权桥,，西至,琵琶桥,，与老城区有良好的通达性，驱车,10,分钟,能够到达。,直线距离信阳市中心仅,3,公里，,10,分钟车程，未来南环路将,平桥大道、申城大道、鸡公山大道,连接到一起。,琵琶桥,浉河南路,民权桥,南京大道,工区路,申城大道,平桥大道,平桥区,政府,申桥桥,中山街,平中大街,南环路（规划中）,3,公里,东方红大道,鸡公山大道,本案,市中心,交通条件,直线距离信阳市中心仅3公里，约10分钟车程，未来通达性较好,浉河,琵琶山,占有生态景观资源，具有可塑性，但无绝对优势，龟山上的陵园产生不利因素,项目位于浉河下游，占据景观资源，但属于,共享资源，不是独享资源；,琵琶山兼有生态与景观双重资源，植被茂密，,可塑性较强,；,晴雪陵园集中在龟山山体东南面，对客户有心理干扰。,晴雪陵园,琵琶山,1.8,公里,龟山,浉河,琵琶桥,浉河南路,南环路（规划中）,5#,6#,琵琶山,农田,4#,资源环境,浉河琵琶山占有生态景观资源，具有可塑性，但无绝对优势，龟山上,N,浉河,琵琶桥,浉河南路,5#,6#,琵琶山,农田,4#,南环路,规划路,浉河,浉河南路,琵琶山,4,、,5,号宗地田间道路,宗地内住户,南侧农田,宗地周边驾校,周边现状,N浉河琵琶桥浉河南路5#6#琵琶山农田4#南环路规划路浉河浉,宗地规划设计条件及获取成本,序号,项目,指标值,1,地块编号,4#,5#,6#A,6#B,2,土地规划用途,二类居住用地,二类居住用地,二类居住用地,二类居住用地,3,土地面积（亩）,98.30,133.77,66.37,9.13,4,规划容积率,1.8,1.8,1.8,1.8,5,建筑限高（,m,）,6,建筑密度（,%,）,7,绿地率（,%,）,8,出让年限（年）,70,70,70,70,9,土地获取成本,地块总价,2.57,亿元、单价,83.5,万元,/,亩、建筑楼面地价,600,元,/,10,宗地配建：待定,宗地规划设计条件及获取成本序号项目指标值1地块编号4#5#,项目概述：,该宗地位于浉河南岸，地处琵琶山区域中心位置；,该宗地牢踞浉河、琵琶山两大生态资源；,浉河区政府已启动琵琶山区域十三宗地整体规划建设，宗地周边配套将随开发节奏推进不断完善，将吸引大批客群关注。,项目概述：该宗地位于浉河南岸，地处琵琶山区域中心位置；,第二部分：房地产市场分析,第二部分：房地产市场分析,信阳市经济状况,信阳市经济发展指标,2009,年,2010,年,2011,年,2012,年,GDP,（亿元）,929,1092.23,1276.83,1276.83,信阳市常驻人口（万人）,679.28,610.9,610.77,639.78,城镇化率（,%,）,34.1%,34.4%,36.3%,38.2%,城镇居民人均可支配收（元）,12047,13348,15271,17256,城镇居民人均可支配收入增长率（,%,）,9.3%,7.9%,9.1%,10.2%,人均消费支出,(,元,),8497,9307,10452,11661,全社会固定资产投资（亿元）,700.89,855.05,980.5,1197.52,2012,年信阳市,GDP,总值约,1277,亿元，常住人口约,640,万人，城镇化率为,38.2%,，城镇居民人均可支配收入,17256,元。,信阳市经济状况信阳市经济发展指标2009年2010年2011,房地产市场情况,信阳市,2012,年商品房（含经适房及定向开发房源）销售总面积,423,万平米，商品房销售均价为,3168,元,/,平米,信阳市房地产市场统计信息,房地产投资总额,（亿元）,商品房销售总额,（亿元）,商品房销售总面积,（万）,商品房销售均价,（元,/,）,2009,112.51,69.73,368.36,1893,2010,136.08,85.35,400.74,2049,2011,165.48,129.52,481.79,2703,2012,189.15,134.05,423.09,3168,房地产市场情况信阳市2012年商品房（含经适房及定向开发房,信阳市,2010,年至今三年年均销售量均在,400,万平方米之上，虽然,2012,年销售量有下降，但价格方面依然保持高涨，全年平均销售价格达,3168,元,/,。,2006-2013.4,全市商品房销售面积走势,2006-2013.4,全市商品房销售价格走势,房地产市场情况,信阳市2010年至今三年年均销售量均在400万平方米之上，虽,客户来源,：市区客户占比,40%,，周边县区占比,55%,，市场客户逐渐向周边县区蔓延。,置业目的,：市场刚性改善客户占据市场主力，占市场成交客户总体的,55%,，其次为改善型客户，占比,40%,；,市场周边县区客户逐渐成为市场主流，刚需及刚性改善客户仍是市场主力,房地产市场情况,县域,/55%,客户来源：市区客户占比40%，周边县区占比55%，市场客户逐,房地产市场综述,信阳市整体房地产投资、施工及竣工面积均保持良好增速，,市场环境向好,。土地供应及成交,热点集中于羊山新区，未来仍是房产市场热点区域,。,全市商品房销售量在,400,万以上，,2012,年商品住宅价格达到,3168,元,/,，,13,年商品房月均去化,22.8,万，价格稳步上涨，羊山新区目前是市场主力。,2013,年,9,月,26,日羊山规委会上会结果显示，仅当季度新增审批项目,10,个， 总用地面积,773.29,亩，增幅,2014,年房地产市场投放量，将对信阳市整体市场形成,较大冲击。,琵琶山区域处于起步阶段，市场培植需一定时间，作为稀缺性资源型社区引领者，未来前景良好。,房地产市场综述信阳市整体房地产投资、施工及竣工面积均保持良好,城市发展规划,北湖区：以科研和旅游为主,羊山新区：未来的行政中心、集居住、商业金融、文化娱乐等功能,中心区：金融、商贸服务、文化娱乐中心,琵琶山区：以居住为主,南湾区：以旅游为主,平桥区：规划居住和工业功能为主，未来城市区域副中心,工业城：以工业和物流为主,城市发展规划北湖区：以科研和旅游为主羊山新区：未来的行政中心,向东：平桥区及工业园区，规划以居住和工业功能为主；,向北：主要布置城市行政中心、文化以及工业区，城市大规模集中建设的居住区,向西：南湾风景区，发展成为旅游观光、娱乐休闲、康体健身为主的服务基地。,向南,：,完善琵琶山区建设，保护和完善浉河两岸景观，作为城市重要的生态建设及特色河滨风景区。,平桥区和羊山新区是信阳目前的发展方向，分别定位于城市区域副中心和未来行政中心。,项目宗地所处的琵琶山区定位为滨水休闲生活区,城市发展规划,向东：平桥区及工业园区，规划以居住和工业功能为主；平桥区和羊,信阳主城区房地产市场主要分为羊山新区、浉河区、南湾区、平桥区四大板块,羊山新区板块,浉河区板块（含琵琶山拟开发区）,平桥区板块,住宅价格,4000,元,住宅价格,4000,元以上,住宅价格,3600,元,信阳主城区房地产市场板块分布,南湾湖风景区板块,代表楼盘：,恒大名都，东方今典,代表楼盘：,欧洲故事，万象城,代表楼盘：,中铁,领秀城,代表楼盘：,南湖壹号，森林半岛,房地产市场格局,信阳主城区房地产市场主要分为羊山新区、浉河区、南湾区、平桥区,代表楼盘,中铁领秀城,一期福江园（售罄）,二期,1#,福春园（未推）,三期,4#,福月园（未推）,四期,5#,福山园（未推）,一期,3#,福华园,（正在热销）,中铁,领秀城,申城大道,鸡公山大道,工区路,东方红大道,琴桥,民权路,航空路,占地面积,：,763,亩,建筑面积,：,104,万,容积率：,1.8,开发商：中铁建设集团（信阳）房地产开发有限公司物业类别：多层,25%,、小高层,10%,、高层,65%,特殊卖点：教育社区、品牌地产,售价：,在售二期：普通多层,5200,元,/,，,7,层电梯洋房,5700,元,/,、小高层及高层均已售罄；三期尚未推售,销售情况,：第二期，已售,80%,客户构成：政府单位,15%,、私营业主,20%,、市区及县区,60%,、外地客户,5%,代表楼盘中铁领秀城一期福江园（售罄）二期1#福春园（未推,代表楼盘,恒大名都,五期,二期,三期,一期,四期,主入口,次入口,恒大名都,占地面积,：,485.3,亩,建筑面积,：,66,万,容积率：,2.8,开发商：恒大地产集团郑州有限公司物业类别：高层,特殊卖点：品牌地产、精装修,售价：,高层含精装修,5400,元,/,销售情况,：第五期，已售,90%,客户构成：政府单位,15%,、私营业主,10%,、市区及县区,70%,、外地客户,5%,代表楼盘恒大名都五期二期三期一期四期主入口次入口恒大名都,代表楼盘,东方今典,33F,高层,7F,洋房,联排,北环路,新二十四大街,北京大街,新七大道,南京大道,东方今典,新六大街,信阳市政府,占地面积,：,800,亩,建筑面积,：,80,万,容积率：,0.9,开发商：河南东方房地产开发有限公司物业类别：别墅,10%,、多层,20%,、高层,70%,特殊卖点：品牌地产、,3,万景观湖,售价：,在售二期：叠加别墅,9000,元,/,，电梯洋房已售罄，高层（,26,层）,4700,元,/,；三期尚未推售,销售情况,：第二期，已售,90%,客户构成：政府单位,20%,、私营业主,15%,、市区及县区,60%,、外地客户,5%,代表楼盘东方今典33F高层7F洋房联排北环路新二十四大街,第三部分 项目产品定位,第三部分 项目产品定位,1,、项目,SWOT,分析,优势（,S,）,劣势（,W,）,建业品牌优势及前期操作项目经验,宗地紧邻浉河、琵琶山，可打造稀缺性资源型,宗地总体规模较大，净用地面积达,307,亩，有利于统一规划，为建业产品系列品质提升奠定生产资料,整体区域尚不成熟，周边配套较为匮乏，不利于后期推售,整体区域属城市发展边缘，无形中拉长客户购房心理距离,龟山陵墓群带来负面心理影响，消减购房者动机,机会（,O,）,威胁（,T,）,处于市场浉河规划宜居板块，随着整体开发，势必引起市场关注，合理、适时引导可打造区域热点,领先区域建设，抢占市场先机,利用浉河、琵琶山资源，打造信阳生态资源型社区，引领市场,羊山新区已得到市场认可，年投放量较大，且不断增长,与中铁领秀城隔河相对，中铁领秀城已占据一定社会资源，先期入市冲击力较大,该区域其他项目同步推进，将分流整体市场,结论：依据集团品牌优势及大服务体系，牢据浉河、琵琶山两大资源，打造稀缺性资源型健康概念山地主题社区。,SWOT,分析,1、项目SWOT分析优势（S）劣势（W）建业品牌优势及前期操,项目市场定位,市场定位：,信阳首席“健康概念”山地主题社区,项目市场定位市场定位：,项目市场定位支撑,以宜居、生态、健康、完善的社区配套引领信阳,依托浉河、琵琶山优质资源，凭借大地块整体规划，打造建业在信阳市场上的首个生态健康运动社区,复制森林半岛系列产品，产品组合涵盖多层洋房及高层。注重社区价值体现，完善会所功能，打造山体公园、本源书院等稀缺性配套。,项目市场定位支撑以宜居、生态、健康、完善的社区配套引领信阳,作为近郊项目，结合地块特征，增加“健康、运动、休闲”等概念元素，样板区先行，配套先行，产品弥补市场空白点。在建业集团品牌和森林半岛产品的双重号召下，结合目标客户特点，做到“占据稀缺资源，运动健康一生”，达到快速销售目的。,“健康休闲”元素建议涵盖如下设施设备：,（,1,） 市政协调：山体健康步道及琵琶山山体公园,（存在不确定性）,（,2,） 样板区：攀岩、儿童乐园、本源书院、多功能厅及室外游泳池,（,3,） 社区：医疗救助站及老年活动中心,项目市场定位支撑,作为近郊项目，结合地块特征，增加“健康、运动、,打造山体公园，在信阳首次实现了从“观”山到“用”山的转变,琵琶山,亲子动力园,休闲体验园,景观节点布置图,山体公园,项目设计意向,景观,打造山体公园，在信阳首次实现了从“观”山到“用”山的转变琵琶,根据坡地地形，利用跌水或多层植物增加景观层次，打造更为灵动的生态空间,项目设计意向,坡地景观,根据坡地地形，利用跌水或多层植物增加景观层次，打造更为灵动的,本案会所功能设置：,分类,功能模块,健身设施,健身房,台球室,乒乓球室,室外游泳池,门球场,休闲娱乐,本源书院,儿童乐园,集健身、休闲为一体，以健身康体为核心的功能性会所,项目设计意向,会所,本案会所功能设置：分类功能模块健身设施健身房台球室乒乓球室室,项目设计意向,新古典主义外立面,项目设计意向新古典主义外立面,类 别,客户描述,收入水平,客户构成,客户配比,供选择产品类型,(,以家庭为单位,),核心客户,追求品质与环境的权利、财富阶层中高端客户,年收入,30,万以上,本地政企界高层人员、经商成功人士,30%,叠加、洋房,重要客户,稳定的资产层、社会中坚力量,年收入,15-30,万,本地企业中高管，经商人士，信阳籍（含周边县）外地做生意者,40%,洋房、高层,潜在客户,较关注性价比的小资阶层、市民阶层,年收入,7-15,万,本地企事业单位工作人员，周边县城进城客户,30%,高层,信阳市政府机关公务员、企事业单位职员，并以此辐射信阳周边县市私营企业主、政府公务员等高端客群，辅以信阳籍或者与信阳一定联系的外地人,以及认同信阳优越地理自然环境的投资客。,项目客户群定位,类 别客户描述收入水平客户构成客户配比供选择产品类型(,根据区域整体规划、项目资源背景、目标客户需求特征，建议,复制集团的森林半岛系列,，在推广层面再考虑其它案名。,项目产品序列定位建议,住宅产品定位,（方案三）,容积率做到,1.8,，,以高层为主，以叠加、多层为辅的舒适人居社区，采用森林半岛系列产品，重点打造资源优势，完善社区配套，进而提升项目品质。,住宅产品定位,（方案二）,容积率做到,1.8,，,设置小高层、高层，采用森林半岛系列产品，注意产品创新和品质，引导市场消费，提高交房标准，缔造现代社区生活新样板。,住宅产品定位,（方案一）,容积率做到,1.79,，,设置电梯多层、,18,层高层，打造以多层、高层为主的舒适人居社区，参考森林半岛系列产品。,根据区域整体规划、项目资源背景、目标客户需求特征，建议复制集,依据,2013,年其他地市同类产品售价及信阳市当地同类产品售价，结合位置、品牌、建标、配套、环境、户型等因素，通过类比量化定价方法，确定新项目各类产品,2014,年下半年入市的基准价格为：,项目产品价格定位建议,产品类型,2014,下半年入市价格,（元,/,）,叠加,6,300,多层洋房,5,400,11,层小高层,5100,18,层高层,4800,商 业,9600,车 位,84000,元,/,个,依据2013年其他地市同类产品售价及信阳市当地同类产品售价，,商业定位建议, 商业定位：,偏外向型社区商业,（销售型）, 规划布局：,4#,、,5#,、,6#,地块南侧规划道路临街布置独立单层商业，,4#,地北侧及,6#,地块边缘布置临街双层独立商业，,6#,地临琵琶桥向南延伸的道路两侧布置临街多层独立商业。, 业态建议：,特色餐饮、休闲娱乐为主，便利店、婴童服务、小微型餐饮、银行等社区服务配套为辅。, 建筑结构：框架结构，单铺进深,12-15,米，面宽,8-10,米，首层净层高,3.5,米左右，二层可适当降低。, 建筑体量：,2.5,万以内,。,N,浉河,琵琶桥,浉河南路,5#,6#,琵琶山,农田,4#,南环路,规划路,多层独立商业,单层独立商业,双层独立商业,商业定位建议 商业定位：偏外向型社区商业（销售型）N浉河琵,社区教育配套建议,教育配套的位置要求：向外独立出口，出口在非主干道。,班额：,9,个班。,建筑：三层独立建筑。,规模：建筑面积,2208,。,开办进度：设置在,5#,或,6#,地块。,社区教育配套建议教育配套的位置要求：向外独立出口，出口在非主,物业配套建议,1,、项目定位应充分利用周边教育资源优势，定位为中高端，,机动车停车位建议为,1:0.8,；,2,、园区内应考虑非机动车位需求，以就近停车的原则，设置非机动车停车棚，并设置电动车充电装置；按功能区域设计人车分流，行人、车辆均使用一卡通门禁系统；,3,、设门禁刷卡系统、电梯设刷卡系统、车辆管理刷卡系统、可视楼宇对讲系统、小区设闭路电视监控系统，保证社区安全和品质；,4,、景观设计规划中，尽可能减少水系面积，以浅水地砖环绕喷泉为主，减少溪流类设置，绿化尽量多种植适宜灌木带，减少草坪面积；,5,、,物业用房按总建筑面积的,4,配置,，社区用房，物业管理用房尽量在小区主入口或小区内，如有市政道路分隔，则在每个小区内设置物业用房，便于为业主服务，应考虑房间数量、使用功能，合理布局，并尽量在一期开发予以体现；,6,、设置垃圾收集站，面积为,200,平方米左右，应尽量设置在小区边缘远离住宅并临近市政道路的位置，以向业主交房能同步投入使用为标准。,物业配套建议 1、项目定位应充分利用周边教育资源优势，,第四部分 产品设计预案及收益估算,第四部分 产品设计预案及收益估算,项目总占地面积：,307.57,亩,总建筑面积：,453250,地上建筑面积：,367785,容积率：,1.79,其中,住宅总建筑面积：,338020,临街商业建筑面积：,24557,幼儿园建筑面积：,2208,社区、公益：,1500,物业用房：,1500,项目经济技术指标,产品预案一产品设计建议,项目总占地面积：307.57亩项目经济技术指标产品预案一产品,产品类型配比建议（项目整体）：,以高层和多层产品为主，前期通过多层产品提升项目品质和形象。,产品预案一产品类型设计建议,产品类型,总面积（）,面积比例,多 层,85120,23.48%,高 层,252900,69.75%,商 业,24557,6.77%,合 计,362577,100%,产品类型配比建议（项目整体）：产品预案一产品类型设计建议产品,产品预案一产品户型配比建议,户型配比建议（项目整体）：,以市场主流需求的三房产品为主，重点满足首改和改善型客户需求。,户 型,面积（）,计算面积,套 数,套数比例,总面积（）,面积比例,两室两厅一卫,75-90,88,559,19.81%,49,182,14.55%,三室两厅一卫,110-120,115,1,016,36.04%,116,887,34.58%,三室两厅两卫,130-140,135,1,054,37.35%,142,239,42.08%,四室两厅两卫,140-170,155,192,6.80%,29,712,8.79%,合 计,2,821,100%,338,020,100.00%,产品预案一产品户型配比建议户型配比建议（项目整体）：户,项目整体分三期开发，预计销售周期为,4,年，平均每年销售面积约为,9,万平米。,产品预案一项目推售计划,项目开发分期,产品类型,规模（）,推出时间,第一期,多 层,85,120,2014-10-1,第二期,18,层高层,54,374,2015-11-1,商 业,9,823,2016-5-1,第三期,18,层高层,198,527,2016-11-1,商 业,14,734,2017-5-1,合 计,住 宅,338,020,商 业,24,557,项目整体分三期开发，预计销售周期为4年，平均每年销售面积约为,产品预案一项目规划方案,总占地面积：,307.57,亩,地上建筑面积：,367785,物业类型：多层,+18,层高层,容积率：,1.79,产品预案一项目规划方案总占地面积：307.57亩,产品预案一项目规划方案,产品预案一项目规划方案,产品预案一项目规划方案,产品预案一项目规划方案,产品预案一项目整体成本收益估算,销售收入,开发类型,可售面积（平米）,均价（元,/,平米）,总价（万元）,多层,高层,(18),独立商业,底层商业,车库,合计,总投资（万元）,利润（万元）,税前销售利润率,所得税（万元）,税后利润（万元）,利润率,溢价款（万元）,扣除溢价款后利润（万元）,扣除溢价款后利润率,IRR,产品预案一项目整体成本收益估算销售收入 开发类型 可,产品预案一项目一期成本收益估算,销售收入,开发类型,可售面积（平米）,均价（元,/,平米）,总价（万元）,多层,合计,总投资（万元）,利润（万元）,税前销售利润率,所得税（万元）,税后利润（万元）,利润率,溢价款（万元）,扣除溢价款后利润（万元）,扣除溢价款后利润率,IRR,产品预案一项目一期成本收益估算销售收入开发类型 可售面积（平,项目总占地面积：,307.57,亩,总建筑面积：,463836,地上建筑面积：,368189,容积率：,1.8,其中,住宅总建筑面积：,338020,临街商业建筑面积：,23967,幼儿园建筑面积：,2208,社区、公益：,1500,物业用房：,1500,项目经济技术指标,产品预案二产品设计建议,项目总占地面积：307.57亩项目经济技术指标产品预案二产品,产品类型配比建议（项目整体）：,产品预案二产品类型设计建议,产品类型,总面积（）,面积比例,小高层,105172,29.05%,高 层,232848,64.32%,商 业,23967,6.62%,合 计,361987,100%,产品类型配比建议（项目整体）：产品预案二产品类型设计建议产品,产品预案二产品户型配比建议,户型配比建议（项目整体）：,以市场主流需求的三房产品为主，重点满足首改和改善型客户需求。,户 型,面积（）,计算面积（）,套 数,套数比例,总面积（）,面积比例,两室两厅一卫,75-90,88,542,19.28%,47,728,14.12%,三室两厅一卫,110-120,115,1,016,36.13%,116,887,34.58%,三室两厅两卫,130-140,135,1,054,37.45%,142,239,42.08%,四室两厅两卫,140-170,155,201,7.15%,31,165,9.22%,合 计,2,813,100%,338,020,100.00%,产品预案二产品户型配比建议户型配比建议（项目整体）：户,产品预案二项目推售计划,项目开发分期,产品类型,规模（）,推出时间,第一期,11,层小高层,73,620,2014-10-1,第二期,11,层小高层,31,552,2015-11-1,18,层高层,93,139,2015-11-1,商 业,9,587,2016-5-1,第三期,18,层高层,139,709,2016-11-1,商 业,14,380,2017-5-1,合 计,住 宅,338,020,商 业,23,967,项目整体分三期开发，预计销售周期为,4,年，平均每年销售面积约为,9,万平米。,产品预案二项目推售计划项目开发分期产品类型规模（）推出时间,产品预案二项目方案,总占地面积：,307.57,亩,地上建筑面积：,368189,物业类型：小高层,+,高层,容积率：,1.8,产品预案二项目方案总占地面积：307.57亩,产品预案二项目方案,产品预案二项目方案,产品预案二项目方案,产品预案二项目方案,产品预案二项目整体成本收益估算,销售收入,开发类型,可售面积（平米）,均价（元,/,平米）,总价（万元）,11,层小高层,18,层高层,独立商业,车 库,合 计,总投资（万元）,利润（万元）,税前销售利润率,所得税（万元）,税后利润（万元）,利润率,溢价款（万元）,扣除溢价款后利润（万元）,扣除溢价款后利润率,IRR,产品预案二项目整体成本收益估算销售收入 开发类型 可,产品预案二项目一期成本收益估算,销售收入,开发类型,可售面积（平米）,均价（元,/,平米）,总价（万元）,11,层小高层,合计,总投资（万元）,利润（万元）,税前销售利润率,所得税（万元）,税后利润（万元）,利润率,溢价款（万元）,扣除溢价款后利润（万元）,扣除溢价款后利润率,IRR,产品预案二项目一期成本收益估算销售收入开发类型 可售面积（平,项目总占地面积：,307.57,亩,总建筑面积：,458949,容积率：,1.8,其中,住宅总建筑面积：,345554,临街商业建筑面积：,16889,幼儿园建筑面积：,2208,社区、公益：,1500,物业用房：,1500,项目经济技术指标,产品预案三产品设计建议,项目总占地面积：307.57亩项目经济技术指标产品预案三产品,产品类型配比建议（项目整体）：,产品预案三产品类型设计建议,产品类型,总面积（）,面积比例,叠加,6,000,1.66%,多 层,17,640,4.87%,高 层,321,914,88.82%,商 业,16,889,4.66%,合 计,362,443,100%,产品类型配比建议（项目整体）：产品预案三产品类型设计建议产品,产品预案三产品户型配比建议,户型配比建议（项目整体）：,以市场主流需求的三房产品为主，重点满足首改和改善型客户需求。,户 型,面积（）,计算面积（）,套 数,套数比例,总面积（）,面积比例,叠加,260-300,300,20,0.70%,6,000,1.74%,两室两厅一卫,75-90,88,554,19.44%,48,792,14.12%,三室两厅一卫,110-120,115,1,039,36.44%,119,493,34.58%,三室两厅两卫,130-140,135,1,033,36.21%,139,409,40.34%,四室两厅两卫,140-170,155,206,7.21%,31,860,9.22%,合 计,2,852,100%,345,554,100.00%,产品预案三产品户型配比建议户型配比建议（项目整体）：户,产品预案三项目推售计划,项目整体分三期开发，预计销售周期为,4,年，平均每年销售面积约为,9,万平米。,项目开发分期,产品类型,规模（）,推出时间,第一期,多 层,17,640,2014-10-1,18,层高层,50,701,2014-10-1,第二期,18,层高层,151,179,2015-11-1,别 墅,6,000,2016-5-1,商 业,6,756,2016-5-1,第三期,18,层高层,120,034,2016-11-1,商 业,10,133,2017-5-1,合 计,住 宅,345,554,商 业,16,889,产品预案三项目推售计划项目整体分三期开发，预计销售周期为4年,产品预案三项目方案,总占地面积：,307.57,亩,地上建筑面积：,368645,物业类型：叠加,+,多层,+,高层,容积率：,1.8,产品预案三项目方案总占地面积：307.57亩,产品预案三项目方案,产品预案三项目方案,产品预案三项目方案,产品预案三项目方案,产品预案三项目整体成本收益估算,销售收入,开发类型,可售面积（平米）,均价（元,/,平米）,总价（万元）,别 墅,多 层,18,层高层,独立商业,车 库,合 计,总投资（万元）,利润（万元）,税前销售利润率,所得税（万元）,税后利润（万元）,利润率,溢价款（万元）,扣除溢价款后利润（万元）,扣除溢价款后利润率,IRR,产品预案三项目整体成本收益估算销售收入 开发类型 可,产品预案三项目一期成本收益估算,销售收入,开发类型,可售面积（平米）,均价（元,/,平米）,总价（万元）,多 层,高 层,合 计,总投资（万元）,利润（万元）,税前销售利润率,所得税（万元）,税后利润（万元）,利润率,溢价款（万元）,扣除溢价款后利润（万元）,扣除溢价款后利润率,IRR,产品预案三项目一期成本收益估算销售收入开发类型 可售面积（平,方案一,方案二,方案三,容积率,1.79,1.8,1.8,地上总建筑面积,36.8,万,36.8,万,36.8,万,产品组合,多层,+,高层,小高层,+,高层,叠加,+,多层,+,高层,销售周期,4,年,4,年,4,年,销售收入（万元）,总投资（万元）,利润（万元）,税前销售利润率,所得税（万元）,净利润（万元）,整体税后销售利润率,一期税后销售利润率,IRR,结论及建议,综合来看，方案一整体利润额和利润率最高，为迅速打开销售局面，建议前期通过市场稀缺的多层产品来提升项目形象，为后期高层产品价值提升做铺垫，提升项目周转速度和内部收益率。,方案一方案二 方案三容积率1.791.81.8地上总建筑面,需领导决策内容,需领导决策事项：,1,、产品系列是否可定位为森林半岛系列？,2,、打造“健康概念”山地主题社区的方向是否可行？,3,、是否可选择方案一作为产品设计方向？,需领导决策内容需领导决策事项：,谢 谢！,请各位领导提出宝贵建议！,谢 谢！,