某商厦整合推广方案cekm

,*,边城商厦,07年整合推广方案,长沙市明强企划咨询有限公司,长沙大家房地产经纪有限公司,2007年2月28日,1,07年推广战略,“铺面卖出去”不是营销成功的表现，营销成功的表现应是“铺面定高价卖出去”。,推广服务于营销，06年的推广是告知性的、启发性的、引导性的，也就是服务于“铺面卖出去”的营销目标，07年的推广应该传播高价的理由，应该服务于“铺面定高价卖出去”的成功目标。,06年是前奏，07年才是开唱。,因此07年与06年的推广相比，要突出策略性，必须遵循一定的逻辑主线，才能满足07年营销“做势”致胜战略。,“做势”要达到“铺尽其价，人尽其度”的目的，就要求 “边城商厦具有最大的经营价值”；之所以具有最大的经营价值，是因为 “对地段、理念、规划、配置、管理等软硬、先天后天、内外资源的最优化整合”；最优化整合之所以体现出了最大的经营价值，是因为项目“应湘西商业发展时势所需”；面对“发展时势所需”就必须 “统一投资者对吉首商业发展时势的认识”，只有统一认识，“铺尽其价，人尽其度”才能实现。因此，07年推广的逻辑主线线头是“统一投资者对吉首商业发展时势的认识”，也就是建立项目价值最大化的势能。,2,推广的层次性,NO.1、 引导投资者对吉首商业发展时势的“统一认识”（当前状况、未来走向、边城商厦的里程碑意义），属于谋略目的的铺垫推广；,NO.2、第二个层次是项目投资价值之所以最大的“保障体系”（商业规划、商业资源、科学管理、利益链条、保全机制等），属于解除疑虑的议论推广；,NO.3、第三个层次是项目创造的“基础条件”（规划设计、硬件配置），属于专业性的说明推广；,NO.4、第四个层次是项目的“先天条件”（地段），属于强调性的提醒推广；,NO.5、第五个层次是“营销风向”（火爆证明），属于气氛营造的渲染推广。,3,策略性战术手段规划,好的推广战略应由好的战术来实现。在商业地产的推广战术中，硬广告已经成为一种常规手段，根据07年边城商厦营销战略目标与吉首媒体广告效果不甚理想的现状，我们不能依赖其实现推广战略。因此，07年增加运用超常规手段，拟定推广侧重点的系列主案与预案形成谋略库，以组合的方式实现推广战略与整体成功。,投资价值：,临街铺面拍卖会；三大银行购买入驻签约仪式策划设计印制边城商厦投资宝典。（预案：策划设计印制影响吉首商业的50人；省会新闻媒体集中造访商业边城。）,“统一认识”：,湘西城市商业高峰论坛；湖南第60家肯德基店签约仪式；吉首商业网点规划研讨会；策划播出电视专题片湘西商变。（预案：千人千卷吉首商业调查；百人双城MALL商业考察；重点投资者座谈会。）,“保障体系”：,著名品牌“玫瑰之约”；策划印制边城商厦发展规划与管理报告。（预案：投资说明会；著名百货品牌湘西联展；武汉宝骐吉首商业调查报告。）,“基础条件”：,策划设计印制边城商厦说明书（预案：中国MALL100家照片展）,“营销风向”：,临街铺面拍卖会；认购、开盘仪式（预案：策划制作电视专题边城财富潮）,4,项目卖点库,政府城市管理的提质举措：,中心商圈亟待提质，旧城改造亟待提质，城市发展亟待提速；,地段之王：,城市中心绝版地段，中心商圈的核心；,湘西商业里程碑意义的业态：,首家中庭式MALL大卖场；,划时代意义的硬件配置：,现代完善的卖场配置；,数易其稿的空间策划：,城市与内部动线，城市与内部空间,现代城市标志大商业组合：,与四星级大酒店相得益彰。,商业投资经营保障体系：,先进的商管模式与增值服务；,卓著的专业运营：,强强联手的开发商管团队；,世界商业巨头的青睐：,肯德基湖南第60家店强势进驻；,打造财富群体的平台：,边城财富VIP俱乐部。,5,整合推广核心主题,50年一选的经营价值,6,认购预热期,5月18日,认购执行期,5月31日,开盘预热期,6月18日,6月10日,认购延续期,7月5日,开盘执行期,7月18日,开盘延续期,尾盘强销期,2008年1月1日,11月30日,中盘促销期,中盘平稳期,8月18日,临街商铺拍卖,开盘,开业,推广九大阶段时间划分,认购预热期,6月18日,认购执行期,6月30日,开盘预热期,7月18日,7月10日,认购延续期,8月5日,开盘执行期,8月18日,开盘延续期,尾盘强销期,2008年春节后,12月31日,中盘促销期,中盘平稳期,9月18日,临街商铺拍卖,开盘,开业,（预案）,7,第一阶段：认购预热期（4月5月17日）,推广策略：,在5月18日进行公开认购，此一阶段是推广战略中的“统一认识”的关键时期，是预热，为认购选铺做冲刺性的推广。策略目的是：让没有看好的人改为看好，让看好的人更加坚定信心，让坚定信心的人做好志在必得的准备。,常规手段：,围墙广告1轮；,手机短信2轮；,DM单张派发20000份，分2次；,团结报、视听报各4期；,电视广告每天10次；,公交车车身广告，持续一年；,8,策略性手段,举办湘西商变湘西城市商业发展高峰论坛；,举办投资说明会（预案）；,策划、设计、印制、运用会刊第二期湘西财富1号红皮书（含边城商厦投资宝典、边城商厦说明书、边城商厦发展规划与管理报告）；,策划、设计、印制、运用第二批次的单张、折页、夹页等销售道具；,协助完成三维电视片的制作，完善手提链接资料库，以备认购期正式运用；,策划设计印制影响吉首商业的50人；,武汉宝骐吉首商业调查报告（预案）；,吉首商业网点规划研讨会；,策划播出电视专题湘西商变；,策划制作电视专题边城财富潮（预案）；,省会新闻媒体集中造访商业边城（预案）；,9,主要诉求内容,当前吉首城市商业发展现状与差距；,边城商厦商业运作理念与具体措施；,铺面投资与经营价值；,科学商业空间与地段；,10,第二阶段：认购执行期（5月18日5月31日）,推广策略：,已经累计了相当的诚意客户，已缴纳诚意金的客户需要转为正式客户，内部认购活动的实施正是为了实现这一目标。并通过5月18日临街商铺的拍卖引爆认购活动。同时，通过5月19日认购活动吸纳一部分观望的新客户。,常规手段：,围墙广告1轮（局部更换）；,短信1次；,团结报、视听报各2次；,11,策略性手段,临街商铺拍卖会；,湖南第60家肯得基店签约仪式；,认购仪式；,“玫瑰之约”-投资者-品牌见面活动；,主要诉求内容,铺面的投资价值；,科学的商业空间规划；,丰富的商业业态；,地段价值；,商厦的经营前景；,12,第三阶段：认购延续期（6月1日6月10日）,推广策略：,继续维持认购的销售热度，趁势追击，提高销售率。这一阶段的推广在“统一认识”的基础上诉求项目完善的投资保障体系，解除投资疑虑，激发投资热情。,常规手段：,单张派发20000份，分两次派发；,短信1次；,策略性手段,电梯、中央空调、商管网络系统等大型高档设备设施的签约仪式；,千人千卷吉首商业调查；（预案）,百人双城MALL商业考察；（预案）,中国MALL100家照片展；（预案）,13,主要诉求内容,商业规划；,科学的管理模式；,商铺的经营价值；,项目的增值服务；,开发团队；,14,第四阶段：开盘预热期（6月11日6月17日）,推广策略：,本阶段重点推广项目完善的投资保障体系，进一步打消投资者的疑虑，并告知开盘信息，并引起市场的关注，为下阶段的开盘造势。,常规手段：,围墙1次；,报纸广告三湘都市报、团结报、边城视听报各2期；,手机短信2次；,电视广告每天十次，开盘前一周发布；,单张40000份，分三次派发；,15,策略性手段：,策划、设计边城财富VIP俱乐部会刊财富边城第三期；,主要诉求内容,地段价值；,现代化的高档配置；,合理的商业规划；,科学的管理模式；,经营前景；,在吉首的商业地位；,16,第五阶段：开盘执行期（6月18日7月5日）,推广策略：,本阶段从专业的角度推广项目的软硬件优势，告知开盘盛况和销售进度，并通过与前期预订客户签订合同，稳定客户情绪。,常规手段：,电视新闻报导；,手机短信1次；,策略性手段：,开盘仪式；,三大银行购买入驻签约仪式；,主要诉求内容,地段价值；,业态规划；,配套设施；,管理模式；,商业地位；,经营价值和投资价值；,17,第六阶段：开盘延续期（7月5日7月17日）,推广策略：,前阶段的开盘活动已为项目销售制造了很好的销售氛围，经过开盘项目的投资价值也得到了一定的检验，本阶段推广利用开盘带来的销售氛围加大宣传推广力度，迅速提高销售率。,常规手段：,手机短信1次；,派发单张20000份，分两次派发；,策略性手段：,重点投资者座谈会（预案）；,主要诉求内容,销售进度以及市场的反响；,投资价值；,18,第七阶段：中盘平稳期（7月18日8月17日）,推广策略：,本阶段的推广主要是强调性的提醒，让客户重新关注项目的地段价值，通过诉求地段价值再次提高客户对项目的认知度，并告知项目招商进度。,常规性手段：,团结报、边城视听报各1期；,围墙一次；,策略性手段：,时尚SHOW-著名品牌湘西联展,主要诉求内容,地段价值；,项目在吉首的商业地位；,经营前景；,19,第八阶段：中盘促销期：（8月18日11月30日）,推广策略：,前几阶段营销工作使项目销售火爆，市场反响强烈，利用各种推广手段将火爆的销售氛围推波助澜，并通过各种非常规手段接近新客户，紧抓节日促销，全面提升销售率。,常规性手段：,楼体巨幅；,单张派发40000份；,团结报、视听报各2期；,手机短信2次；,电视广告每天十次，持续一个月；,20,策略性手段：,巡展；,节假日促销；,主要诉求点：,销售火爆的实况；,投资市场对项目的反应情况；,招商进度；,工程进度；,促销优惠政策；,21,第九阶段：尾盘强销期（12月1日12月31日）,推广策略：,通过非常手段（如：让利销售）拉动尾盘销售，采取强势的推广手法，让市场感觉项目所剩铺面不多，如再不出手即将失去投资机会，制造销售紧张的局面。,常规手段：,楼体巨幅；,单张派发40000万份，分四次派发；,团结报、视听报各2期；,手机短信2次；,电视广告每天十次，持续一个月；,22,策略性手段：,协助主办吉首房交会；,主要诉求点：,销售进度；,工程进度；,招商进度以及开业信息；,促销优惠政策；,23,城市高峰论坛,举行以“吉首城市核心商圈的改造与提质”为主题的高峰论坛，邀请政府人士、商业专家、媒体等全力造势，给本案确立一个高层面、高规格的社会形象，借此高位展开全面攻势，确立本项目在吉首核心商圈龙头地位。,投资说明会,在内部认购前举行边城商厦投资说明会，通过对商铺投资价值的说明，稳定诚意客户，提高内部认购时的成功率。,品牌商家签约仪式,商业项目投资回报的根基在于经营，经营的好坏在于商家，当品牌商家入主时举办签约仪式能从侧面说明项目的经营价值，间接促进销售。,临街商铺拍卖会,通过临街商铺的拍卖，挖掘铺面的最大价值，引发市场对项目的关注，并引爆市场，再次掀起销售高潮。,三维宣传片,通过良好的视觉、听觉感观，给投资客以直观的说服，让客户在憧憬中释放投资欲望。,手段整合一,24,吉首商业网点规划研讨会,站在运营城市的角度去运作项目，研讨吉首商业网点的规划，凸显中心商圈在吉首的商业地位，间接诠释项目价值。,策划播出电视专题湘西商变,利用电视媒体传播广泛的特点，制作播出以湘西商业变化为主题的专题片，说明边城商厦对吉首中心商圈提质的价值。,策划设计印制边城商厦投资宝典、边城商厦发展规划与管理报告和边城商厦说明书,办好一批文本资料，充分透彻阐述边城商厦的规划、管理、经营价值和投资价值。,巡回展销,在前期客户消耗殆尽时也是项目步入强销期的时期，客源与销售节奏的矛盾需要解决，那么就需要我们在更广的区域内寻找客源，在吉首周边城镇、大型厂矿等举办巡展是一种比较好的营销推广手段。,节庆日促销,节庆日是任何商家都不愿放过的促销机会，项目可以拿出一定的促销政策，通过节庆日的促销，吸纳观望客户投资入主，拉动销售。,手段整合二,25,老客户带新客户,通过开盘，项目已经拥有了一批老客户，制定老客户带新客户的奖励政策，发动老客户带动新客户投资，实施口碑营销，同时对带上门的新客户进行一定的优惠。,协办并参加房交会,通过协助主办并参加房交会，争取将边城商厦西首层和二楼作为房交会的展场，并借助会场气氛，大肆促销，并与消费者、投资者形成交流，带动后期销售工作。,著名品牌“玫瑰之约”,由商管公司联系国内外知名商品的厂商或者湖南省区域一级代理商，并组织与边城商厦自营式商铺业主进行见面、洽谈湘西州代理权，为商厦后期经营打下基础。,商品展示、展销会,组织汽车、高档百货等商品展示、展销，发现湘西中产阶级，试水吉首高档消费品市场。,手段整合三,26,主力媒体,本项目的传播，依然以大众媒体/媒介作为主要的阵地。2006年通过对现场展示、电视电台、报纸、手机短信、宣传资料等一系列的推广媒体/媒介运用中，发现电视电台的效果不理想，效果最好的是围墙广告、手机短信、DM单张，再次报纸广告，因此2007年的主力媒体为：,现场包装；,手机短信；,DM单张；,报纸广告；,27,推广节点控制,推广节点用于控制推广的力度，及提高推广服务于营销的系统有效性。边城商厦在2007年的营销推广过程中，需要把握好以下节点。,第一节点：城市高峰论坛及投资说明会,高峰论坛的举办标志着本项目迈出了战略推广的第一步，从城市规划、城市运营、城市历史、城市发展的角度阐释本项目的重要意义。,投资说明会可以进一步稳定诚意客户，提高解筹率。,第二节点：工程正负零,工程达到正负零，是本项目工程的重要突破点，也是给予消费者信心的一个重要时间点，因此，需要把握好这个时间点的推广。,第三节点：品牌商家签约仪式,商业项目后续的经营问题是投资客和商家最为敏感的问题，主力商家的进驻能给他们带来足够的信心。因此，本项目应该抓住主力品牌和关键商家进驻的契机，以签订进场合同为事件，炒作本项目经营方面的优势，巩固投资者的信心，巩固其他商家的信心。,28,第四节点：内部认购活动,在内部认购阶段，需要通过发布认购的信息，营造紧张的认购氛围，在消化前期登记客户的基础上，进一步积累客户，为后期开盘做好充分准备。,第五节点：开盘活动,开盘是本项目重要的营销节点，开盘的解筹率和销售率关系到客户对本项目的信心。需要牢牢把握住开盘后的两个月时间，使项目的销售率达到一个理想的程度。,第六节点：节日促销（教师节、国庆节）,“金九银十”是房地产销售的一大金科玉律，是房产销售的旺季，需要加大宣传推广的力度，促进销售。加之国庆前后是外地人来吉首旅游比较集中的时节，通过扩大宣传达到吸引外地人前来吉首投资商铺的目的。,第七节点：主体封顶,主体封顶是工程的一个重要节点，项目的整体形象已经呈现在人们的眼前，此时，最容易引起客户对于投资回报和经营的联想，激起他们购买商铺的欲望，此时，需要通过大量的广告来促成他们投资的决心。,29,第八节点：尾盘促销,项目销售已经接近尾声，需要一定的优惠政策吸引客户，通过大量的宣传推广工作，提高项目的销售速度。,第九节点：房交会,通过协助主办并参加房交会，借助会场气氛，大肆促销，并与消费者、投资者形成交流，带动后期销售工作。,第十节点：项目试营业,已有大部分经营户进驻商厦，商厦的整体感觉已经展现在世人面前，此时，商厦的一切都很明了、直观，利用试营业的时机做销售工作的最后冲刺。,30,费用预算与控制,目前已经支出的推广费用为935717.97元（不含临时营销接待中心建设费用），已经超出内部登记期推广费用90万元的预算，其中主要原因，规划工作的拖延，导致登记期严重延长，期间的营销推广费用花费增加。,如下是项目2007年度的营销推广费用预算，不含开业广告费用和异地招商广告费用。,营销阶段,数额,认购预热期,20万,认购执行期,25万,认购延续期,15万,开盘预热期,15万,开盘执行期,20万,开盘延续期,10万,中盘平稳期,20万,中盘促销期,25万,尾盘强销期,30万,机动费用,22万,总计,202万,31,汇报完毕,谢谢！,32,9,、静夜四无邻，荒居旧业贫。,10月-24,10月-24,Tuesday, October 1, 2024,10,、雨中黄叶树，灯下白头人。,04:00:57,04:00:57,04:00,10/1/2024 4:00:57 AM,11,、以我独沈久，愧君相见频。,10月-24,04:00:57,04:00,Oct-24,01-Oct-24,12,、故人江海别，几度隔山川。,04:00:57,04:00:57,04:00,Tuesday, October 1, 2024,13,、乍见翻疑梦，相悲各问年。,10月-24,10月-24,04:00:57,04:00:57,October 1, 2024,14,、他乡生白发，旧国见青山。,01 十月 2024,4:00:57 上午,04:00:57,10月-24,15,、比不了得就不比，得不到的就不要。,。,十月 24,4:00 上午,10月-24,04:00,October 1, 2024,16,、行动出成果，工作出财富。,2024/10/1 4:00:57,04:00:57,01 October 2024,17,、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。,4:00:57 上午,4:00 上午,04:00:57,10月-24,9,、没有失败，只有暂时停止成功！。,10月-24,10月-24,Tuesday, October 1, 2024,10,、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。,04:00:57,04:00:57,04:00,10/1/2024 4:00:57 AM,11,、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。,10月-24,04:00:57,04:00,Oct-24,01-Oct-24,12,、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。,04:00:57,04:00:57,04:00,Tuesday, October 1, 2024,13,、不知香积寺，数里入云峰。,10月-24,10月-24,04:00:57,04:00:57,October 1, 2024,14,、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。,01 十月 2024,4:00:57 上午,04:00:57,10月-24,15,、楚塞三湘接，荆门九派通。,。,十月 24,4:00 上午,10月-24,04:00,October 1, 2024,16,、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。,2024/10/1 4:00:57,04:00:57,01 October 2024,17,、空山新雨后，天气晚来秋。,4:00:57 上午,4:00 上午,04:00:57,10月-24,9,、杨柳散和风，青山澹吾虑。,10月-24,10月-24,Tuesday, October 1, 2024,10,、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。,04:00:57,04:00:57,04:00,10/1/2024 4:00:57 AM,11,、越是没有本领的就越加自命不凡。,10月-24,04:00:57,04:00,Oct-24,01-Oct-24,12,、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。,04:00:57,04:00:57,04:00,Tuesday, October 1, 2024,13,、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。,10月-24,10月-24,04:00:57,04:00:57,October 1, 2024,14,、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。,01 十月 2024,4:00:57 上午,04:00:57,10月-24,15,、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。,十月 24,4:00 上午,10月-24,04:00,October 1, 2024,16,、业余生活要有意义，不要越轨。,2024/10/1 4:00:57,04:00:57,01 October 2024,17,、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。,4:00:57 上午,4:00 上午,04:00:57,10月-24,MOMODA POWERPOINT,Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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