海陵岛风险评估55147

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/2/8,#,恒大海陵岛开发滨海旅游地产项目,-,风险评估,3,项目风险辨析,4,项目风险评估,5,项目风险应对,6,结论,2,恒大海上夏威夷项目简介,1,阳江海陵岛介绍,3,项目风险辨析,4,项目风险评估,5,项目风险应对,2,恒大海上夏威夷项目简介,6,结论,1,阳江海陵岛介绍,海陵岛,图片展示,The picture show,海陵岛地理位置,1,海陵岛,位于中国广东省阳江市西南端的南海北部海域，距阳江市区,20,公里，面积为,105,平方公里，是广东省第四大岛。,地处广东、广西、海南等省区水陆交通要道，毗邻港澳，贴近珠三角地区。,该岛交通便利，经广湛高速公路至,广州仅,2,小时,，经沿海,高速公路至珠海仅,1.5,小时，是粤西、粤东、粤中的海上中转站,，,是国内外不可多得的自然生态海岛。,海陵岛,图片展示,The picture show,海陵岛沙滩,2,海陵岛位于广东省的阳江市，,享有“南方北戴河”和“东方夏威夷”之美称,，被誉为一块未经雕琢的翡翠。海域面积,640,平方公里，浅海滩涂,9800,公顷，岛岸线,141,7,公里。海陵岛全年日照时间长，年平均气温,22.8,度，年晴天数,310,天，四季分明，气候宜人，是旅游度假的理想地方。,图片展示,The picture show,海陵岛红树林,3,海陵岛,银海城旅游度假区是海陵岛风景资源的核心的精粹所在，是海陵岛旅游开发的重心地区。拥有载入吉尼斯世界纪录大全同时可容纳,10,万人的,十里银滩,海滨浴场。,度假区蕴含丰富的生态旅游资源，具有原始生态特色的天然泻湖的被称为,活化石,的红树林等等,。,图片展示,The picture show,海陵岛滨海旅游度假,4,海陵岛,海陵岛已经进入发展的快车道。一批旅游综合开发项目纷纷落户海陵岛，目前在建重点项目,20,个，总投资近,400,亿元。其中，,恒大文化旅游城项目,、投资,80,亿元的,保利银滩项目,、投资,80,亿元的,敏捷雪流湾项目,、投资,60,亿元的,顺峰北洛湾马尾岛项目,、投资,20,亿元的,大飞洋游艇项目,以及投资,16,亿元的飞鹅岭公园项目正加快推进，海陵岛新一轮发展势头已经形成。,3,项目风险辨析,4,项目风险评估,5,项目风险应对,2,恒大海上夏威夷项目简介,6,结论,1,阳江海陵岛介绍,项目,简介,恒大海上夏威夷地图,项目一线临海，海岸线超2公里,2,项目的整体环境优美（效果图）,3,该盘是恒大地产集团斥巨资打造的山海温泉国际度假项目，首期占地面积约1800亩，海岸线将近2公里长。凭借得天独厚的山、海、岛及温泉资源，推出市场后备受追捧。,1,恒大,海上夏威夷,双击添加标题文字,宏观,市场潜力大,政府政策支持,政府大力发展海陵岛旅游业，支持岛内旅游业并贯彻实施将海陵岛打造成为“国际生态旅游岛”的发展战略。,目前广州等地楼市限购政策升级、市区房价较为坚挺的背景下，该项目因配套丰富、生态优美、不限购等十分吸引珠三角买家。,与阳江市发展战略相吻合,十一五期间，阳江市为落实“科学发展观”，全面实施旅游优先发展战略。,恒大,海上夏威夷,优越的自然环境,便捷的交通,竞争对手短期,受到限制,海陵岛发展规划以海洋,文化为特色，滨海休闲,度假为主导。,政府为了保护岛内的资源，明确规定未来10年内不准房地产的开发，因此，未来10年内海陵岛拥有海景资源的房源将非常稀缺，竞争对手也相对得到控制，升值空间巨大。,中观,海陵岛发展规划是以旅游产业为中心,1.项目距离西部沿海高铁阳江站约25分钟车程（预计2016年通车），可1小时通连广佛。,2.S277省道连通阳江市区与海陵岛，项目可在半小时内到达阳江市中心。,位于海陵岛十里银滩东侧，水清沙白置身居所可享受，壮阔海景等多重立体盛景,还可享受到“三元一岛一海岸”的绝美度假环境。,项目,1,恒大企业具有高效的执行力，有高度的整合内部和外部的资源能力，已经形成了一套总部通过紧密型集团化管理，对全国各地区公司实施标准化运营的运营模式,。,微观,市场定位状况,“快稳好”的财务状况,恒大的高效管理模式,简介,是以旅游人群为目标，为最终消费者的物业形式，依托现有的优秀旅游资源旅游景区，又投入休闲度假设施设备的建设，大力营造旅游度假氛围。,开发商以为异地置业者提供“第二居所”度假休闲为目的，业主以度假置业和投资置业为目的。,恒大地产营业收入在上市地产企业中名列前茅，营运能力快，偿债能力稳，费用和成本都控制的很好，有效防止资金链的断裂。,3,项目风险辨析,4,项目风险评估,5,项目风险应对,2,恒大海上夏威夷项目简介,6,结论,1,阳江海陵岛介绍,14,项目风险辨,析,国内旅游地产发展不成熟,A,经营模式单一，缺乏创新,国的旅游房地产经营开发方式普遍过于传统和呆板，除了项目单纯照搬没有创新外，经营操作上也普遍采用单一的旅游风景式，不能形成自有稳定的消费群体，难以形成一个整体的营销网络。,B,旅游地产自身的“弱势地位”,旅游业过分依赖于宏观经济，缺乏独立生存的能力。一旦宏观经济形式发生不利变化，旅游业将迅速萧条，而依附于旅游业的别墅、度假村将再次出现门可罗雀的惨淡景象。,C,快速增长的支撑空泛,中国的旅游地产还只是处于起步阶段，旅游地产对相关产业链的要求很高，对服务的要求很高，这都不是一朝一夕可以达到。,15,项目风险辨,析,旅游地产同质化严重,就中国旅游地产发展的挑战和问题，我们发现非常多城市规划是差不多的，但如果我们去了解世界知名的一些旅游度假胜地的规划，每个地方都有差异性，这就需要我们来一个全方位的提升。另外一个挑战来自于营销。旅游地产最大的特性就是项目和购房者是在不同的区域，是在异地。而今超过,70%,购买海南房地产的客户来自于岛外，这就预示着整个营销战线非常长。还有一个问题在于服务，旅游地产不是一个单纯居住的功能，而是要满足跟旅游相关的吃喝玩乐购住行。因此需要针对旅游地产这个物业提供后续的衍生服务或者基本服务。,3,项目风险辨析,5,项目风险应对,6,结论,1,阳江海陵岛介绍,2,恒大海上夏威夷项目简介,4,项目风险评估,宏观,经济形势,经济繁荣时，优质的旅游地产项目会有高回报，而当经济下滑时，这种形态的地产经济就将一起低迷。,未来旅游地产发展,由于旅游房地产在我国尚属起步阶段，行业法规不够完善，所以发展方向存在着不确定性。,政策,社会经济政策的制定与修改（宏观经济政策的调整等）,部门决策的改变,市场,自住,作为旅游地产，房企将旅游地产当做企业的拿地模式，所开发的项目以销售回笼资金为主导，而对于旅游资源整理、配套的关注度较低,投资,旅游度假相关产品的价格已经表现虚高，此时，尽管有一定的投资回报收益，但是，如果投资客想出售套现却很难，主要是由于旅游度假产品二手市场尚不成熟，这些产品还难以有实际的度假、养生等方面的功能，导致接盘的人较少。,中观,地区发展计划,包括该地区土地政策、土地利用规划改变,缺乏统一规划（酒店、度假公寓一直在建）,产业布局,旅游业（“岛东国际文化旅游度假区”、“恒温海水主题公园”、“新型生态渔农业休闲度假村”、“华夏,(,海陵岛,),艺术大观园”、“亚热带滨海婚纱摄影基地”、“旅游文化纪念品展销基地”,渔业（闸坡港上，腥味扑鼻。这个距大角湾不到,10,分钟车程的地方，里三层外三层密密麻麻停靠着各类渔船。）,大型开发项目和竞争对手分布（竞争激烈）,保利银滩项目占地,2750,亩，规划建设包括,3,家五星级酒店、一个海边高尔夫球场、一个帆船俱乐部等设施在内的高端旅游休闲度假区。,敏捷黄金海岸旅游综合开发项目，囊括了国际游艇俱乐部、五星级酒店、度假公寓、水疗中心以及旅游、文化、体育等配套设施，“,8,万平方米的游泳池更是世界罕见”。,顺峰北洛湾马尾岛乡村俱乐部、大飞洋游艇俱乐部等投资超,10,亿元的大项目正加快推进,该地区土地政策、土地利用规划,“阳办,【2012】35,号”文称，“为更好地将海陵岛打造成为国内外知名的滨海旅游休闲度假胜地，在中国城市规划设计研究院编制的第三轮总体规划基础上，按照国际旅游岛的标准对旅游发展进行重新规划”。,文件还提出，停止海陵岛所有未动工的房地产项目，并暂停房地产项目供地。对于经批准且已动工的建设项目，要组织专家论证，对未建部分进行调整优化。,中观,自然环境,暴雨、台风（因为购买者是来度假的，气候是购买者的重点考虑的因素之一）,海滩（海岸是否受侵蚀）,泄洪区（位于泄洪区不可开发为住宅）,环境质量（水污染：,1,、可能影响到温泉的水质,2,、游客饮食受影响）,红树林（对生态会否造成影响，是否能与周边的景观相适宜）,公共干预,建设过程中造成噪声污染等可能会遭到附近居民的投诉,交通设施,高铁等能否如期开通,交通规划能否更完善,项目用地范围,可以看出：,1,、临近海滩（十里银滩东侧）、湿地（红树林）,2,、土地用途分类,微观,主题定位不明确,体现不出“海上夏威夷”的主题,与“渔村文化”无法融合,针对的客户群，各个客户群的比例,温泉项目,淡旺季的风险，冬季旺季，夏季淡季。根据大多数温泉旅游区的统计，温泉旅游的淡旺季，游客相差一般在,10,倍左右。,温泉建设无特色，缺少对温泉文化的演绎。,水量不足。温泉水量是温泉水（水量、水温和水质）三大要素之一，也是温泉开发成功和后续发展的基本命脉。,水温会提高成本。在冬季，温泉温度低、水冷时会使人患上感冒或引发其他疾病，而引起客人的投诉，如果温泉水量大就可以采取补水的方式增温，否则就要适量加热增温，很自然，加热必须要用能源（煤、煤气或电），这就额外加大了经营的成本。,水污染导致水质变差。,周围别的项目开发温泉旅游区。,服务和管理跟不上,微观,泄洪区,海水倒灌,游艇项目,可能会污染水域环境,周围别的项目开发游艇设施,场地设计、功能分区不合理,旅游服务区、度假中心区、海上运动区、陆地运动区、空中运动区、道路绿化带等,建筑材料设备的选择,影响进度，成本上升，如果要更替换，还会造成原有材料的浪费,技术、设计质量、施工质量因素,台风加上临近海域，地产可能会受影响,内部装修,房间色调、内部陈设、装修主题是否与外部相协调,整体空间形态,与该区域总体的形态不相适应,规划设计人员的专业水平,专业知识、判断,24,风险坐标图,轻微风险,一般风险,重大风险,可能性,影响程度,极高,高,中等,低,极低,极低,低,中等,高,极高,说明：,经济形势预期不确定,风险,旅游地产发展方向不明确风险,市场政治经济政策风险,地区发展计划风险,旅游业竞争风险,环境风险,自然风险,公共干预风险,交通设施风险,项目定位风险,技术风险,经营风险,工程质量风险,规划设计人员的专业水平风险,经过我们小组头脑风暴法得出风险坐标图,25,风险评估,重大风险,一般风险,轻微风险,风险评估,旅游地产发展方向不明确风险,地区发展计划风险,项目定位风险,经营风险,工程质量风险,规划设计人员的专业水平风险,规划设计人员的专业水平风险,经济形势预期不确定,风险,市场政治经济政策风险,旅游业竞争风险,环境风险,公共干预风险,交通设施风险,自然风险,技术风险,3,项目风险辨析,5,项目风险应对,6,结论,1,阳江海陵岛介绍,2,恒大海上夏威夷项目简介,4,项目风险评估,项目,宏观风险应对,企业与政府合作,加强恒大地产与阳江市政府的合作将海陵岛旅游业的发展,纳入阳江市国民经济和社会发展计划，真正作为一个重要产业来办，充分发挥其综合带动功能,，更好地促进海洋经济的全面发展，重视海陵岛旅游区的统一规划和综合开发利用,加强经济形势预测,走区域经济的路子，面对国内外激烈竞争的旅游市场，海陵岛只有,坚持一业为主，多种经营，逐步建立多元化、综合性的旅游业体系，走旅游区域性经济开发的路子,，才能有效地提高旅游业的经济效益和抗御风险的应变能力,要充分利用海陵岛滨海资源和基础条件比较好的优势，,对重点旅游区域和项目采取重点开发、重点建设,。恒大房企欲发展旅游房地产，在市场投资时应注意发展存在的不确定性