房地产培训课程bgym

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产培训课程,一,.,定工作计划及进度管制表,使用“工作计划及进度管制表”，依“工作项目”、“配合单位”、“月”、“日”等将所应执行之工作项目依“现场部分”、“广告部分”、“业务部分”逐项排列，将开始执行日至完成日之预定日期标示于上，且确定各项工作负责人及配合单位，由各部门协商拟定。,a.,墨线；,b.,销售户数之确定；,c.,现场整理；,d.,道路整修；,e.,接待中心；,f.,临时水电；,g.,销售桌椅之运送；,h.,盆景之排列；,冷气或暖气。,（,1,）,.,现场部分（工作项目）：,a.,广告策略动脑会议；,b.,现场看板、围墙、指示牌；,c.,彩旗、室内,POP,之现场布置；,d.,DM,；,NP,稿上报。,（,2,）,.,广告部分：,a.,价目表、销售蓝图（,1/50,）；,b.,合约书；,c.,销售讲习；,d.,人员进驻；,e.,预售；,f.,公开日期；,g.DM,派报。,（,3,）,.,业务部分：,上列工作项目之进度，可依个案推出时机之选择而作排列，缓急轻重视个案之状况而有不同。然而，产品定位、广告策略确定后，才可进行透视图、海报、说明书之设计制作，接待中心完成后，人员才可进驻。人员进驻后，由销售策略决定报纸稿及派报之先后顺序及其频率次数。,进度之执行由各部门（企划、业务、研展）互相合作、协调，如果进度拖延，即应加快控制进行。,进驻工地后，实际公开日（通常以第一次报纸稿上报日为公开日）以前之预售（试销）期间，属于试探性之销售，行销人员应针对此段时间之区域性反应而修正广告企划路线。,二,.,建筑师联系工作,向建筑师事务所（或业主）索取已经定案之平面图、立面图、侧面图、总配置图，每项各取,3,6,份。再将每项设计图（各,1,份）交给企划部编制透视图、鸟瞰图、模型、上墨线图（通常外包），企划部再据以制做说明书、海报。一份作为订立价目表参考用，一份作为现场销售用。,向,建筑师事务所（或业主）索取建筑执照，复印,2,6,份，,1,份送呈企划部，,1,份作为现场销售用。若有必要，可再索取建筑施工图、水电施工图以备购屋者要求参考时使用。,平面、立面之研究及定案。平面图若有修改必要，应向业主（或建筑师）提出意见，以便修正。例如，私密性不佳、动线不佳、采光不佳均应修改。若有必要，可绘制室内配置图（,1/50,）以供销售时使用。,坪数之确定。向建筑师（或业主）取完整之坪数表，包括室内面积、阳台、公共设施、地下室、屋顶突出物、水箱、变电室、机械房之面积。,坪数定案后，于总配置图上，依各户房屋顺序予以编号。编号时应考虑配合销售策略之进行，易改、易记、避免使用,4,号都是重点。完成后，再进行定价工作。,三,.,拟定价目表,价格市场化。定价方针虽应尊重业主意见，但是针对区域市场之其他个案定价方法，而发展出本案所应采取之定价策略，才是上策。价位政策虽由业主提供，但业主观念若有偏差，仍应予以协调、沟通。,（,1,）,.,总销售金额要足够（每坪单价,可售坪数）,（,2,）,.,方向差价,（,3,）,.,位置差价,（,4,）,.,边间差价、中间差价,（,5,）,.,格间差价,（,6,）,.,立体定价（层数不同）,（,7,）,.,平面定价（同一层），考虑坪数、采光、通风、朝向、隔间、私密性、阳台比、公设比、景观等。,定价注意事项：,确定贷款比例、银行名称（业主作决定）,订立价目表后，呈送业主同意签章后，立即印制。,四,.,建材设备表之拟定,根据市场调查资料，比较附近个案之建材设备，再参考本案规划路线，拟定一份建材设备表（或由业主提供建材表），与业主相互沟通协调，订立确实使用之建材设备。,（,1,）,.,结构（,check,建筑师）,（,2,）,.,门厅,（,3,）,.,外墙,（,4,）,.,门窗,（,5,）,.,地坪,（,6,）,.,内墙,（,7,）,.,平顶,（,8,）,.,厨房,（,9,）,.,电梯,（,10,）,.,屋顶,（,11,）,.,电器设备,（,12,）,.,供水设施,（,13,）,.,浴厕,（,14,）,.,附属设备,建材设备包括下列各项：,建材设备确定后，拟定建材设备表、影印,5,份，,1,份送呈企划部编制说明书、合约书使用。,1,份作为预售时使用（说明书来不及印出是可以备用），其他,2,份分送各部门。,五,.,现场整理,现场整地工作通常由业主负责。例如地上物拆除、使用堆土机整平、杂乱物质之清除。,业主整地完成后，应立即进行接待中心、样品屋、现场看板围墙及其他美化环境工作。柏油铺设、停车位划分均应留意。,若建筑基地属于断崖基地，挡土墙及排水系统应要求业主于公开前做好。总之，对于现场四周的种种负面因素（不利）均应要求业主配合改善。,六,.,接待中心、样品屋、,看板招牌、区域牌、围墙、,指示牌、告示牌,（,1,）,.,现场整地完成后，可立即进行接待中心及样品屋之施工。依广告预算之多少，来决定接待中心之大小规格，以及是否建造样品屋。,（,2,）,.,接待中心与样品屋之连接，应注意客户动线与销售策略之配合。,（,3,）,.,接待中心之位置、方向，应考虑交通状况之动线，及人潮流动之现象（现成看板招牌一并考虑）,（,4,）,.,接待中心施工期间，应指派专人监工。冷暖气、销售桌椅及其他重要物品搬入接待中心后，应指派值夜人员留守。,（,5,）,.,接待中心内销售桌椅之排列，应配合销售策略之安排。例如业务员动线、客户动线、控制台对于销售气氛之有效掌握等。,（,6,）,.,样品屋通常以主力产品（坪数）、最佳产品为基准。,接待中心及样品屋,：,a.,位置、方向：看板招牌之位置、方向应与接待中心密切配合。（,1.,要考虑交通状况之动线、及人潮流动现象；,2.,色彩抢眼、美观；,3.,夜间照明亮度要够）,b.,形式：看招牌之形式大小、数量依现场基地状况来作决定（,1.,看板招牌内容包括：案名、透视图、鸟瞰图、文字标示：综合规划、建筑设计、承造公司、资料提供、广告企划、建筑执照、工地电话；,2.,对于现场基地之缺陷，例如隔壁之破旧住宅、坟墓等小环境缺陷，可以使用看板招牌或较大型围墙、油漆粉刷等来加以掩示；,3.,看板招牌可考虑投光灯、跑灯、探照灯之装饰）,c.,附属看板招牌（小型）（可用,1.,个案标志图样；,2.,主要诉求重点，利用文字将本案特色简明述出）,看板招牌,：,a.,使用看板招牌之,“,附属看板招牌,”,，来吸引购屋者注意及信心度之加强。附属看板招牌内容包括（,1.,案名；,2.,诉求重点文案，例如产品特色、优点、付款优点、文字主标题；,3.,个案标志图样或其他与主标题相称之特殊图样。）,b.,指引广告：从接待中心四周主要交通干道之明显建筑物屋顶或墙面、空地、交叉路口，进入接待中心之交叉路口或其他抢眼位置，主要公共建筑设施（如植物园、美术馆、图书馆、文化中心、或观光风景区等）设立指示看板招牌。尤其是进入接待中心之交叉路口或其他抢眼位置（除了自己搭设指引广告之外，仍要防止其他各案搭便车，策略性针对，是租下较抢眼或不必搭设鹰架之广告位置）,C.,台风警报后，应立即将看板招牌拆下，等台风转向过境后，再予挂上，防止损失。,指引及补强看板,：,a.,与业主签订代销售合约后，可以在现场基地立即竖立,“,工地即将推出,”,之预告消息，以吸引区域性客户之注意，且可依其反应而作为拟定行销策略之参考。,b.,接待中心、看板招牌、围墙之色彩宣传应作整体之配合。,C.,围墙之文字叙述可列出本案优点、特点，因此，围墙即可美化环境，也可作为宣传工具。,围墙,：,a.,区域牌设置之目的，在于标识建筑物之实地配置地点。,b.,设立区域牌可使得客户了解地点位置，而省略带领客户亲临实地之麻烦。,现场区域牌,：,a.,指示牌之悬挂目的，在于指示客户前来工地之路线指引。其规格大致有三种，即,“,3,米,3,米,”,、,“,3,米,9,米,”,、,“,3,米,12,米,”,。,b.,十字路口、重要道路交叉口可以使用,“,3,米,9,米,”,或,“,3,米,12,米,”,指示牌。其他中间路线指引使用,“,3,米,3,米,”,即可。悬挂路线、数量、间隔应事先计划好。实际悬挂时，应派专人负责监工。,预售前,3,6,天，报纸稿见报前,1,2,天，或派报前,1,2,天，即应开始悬挂指示牌，悬挂后应指派专人巡视，以免遭受破坏。,指示牌,：,a.,告示牌通常悬挂于重要路线中较显著之地点（如大楼墙壁、屋顶或道路两旁之空地上）或者具有广告价值之地点（如人潮流动量很大之处）。,b.,告示牌可以标识路线指标及广告文字、案名等等。,告示牌,：,七,.,接待中心内部整理,及环境美化,接待中心搭建前，接应通临时水电及电话,接待中心搭建完成后，即可将冷暖气、销售桌椅、柜台、盆景、蒸馏水、清洁用品送至工地。,销售桌椅于柜台之距离要适中，模型位置也要适当。以配合销售策略，制造现 场气氛。,室外,POP,、销售状况表之整理、悬挂。,盆景可放置于必要之地点或角落（,1.,接待中心内部；,2.,广场前；,3.,道路旁；防止任意停车，影响客户进出）,三角旗，可以悬挂于接待中心前或沿着道路两边及中间悬挂。,公司旗帜、工地案名旗帜，可沿着工地前面之道路两旁陈列。,八,.,销售前讲习会,（案前讲习）,专案负责人应将（,1.,个案大环境、小环境、基本资料；,2.,本案十大优点、十大缺点；,3.,答客问等资料）于销售讲习会召开之前整理好。,人员进驻工地前一天，召开销售讲习会，使业务人员了解本案销售策略、工地位置及区域状况资料（表,3,2,）、案前讲习资料（表,3,3,）资料。,1,透视图之制作,2,平面墨线图之制作（家具配置图）,3,模型之制作（应将个案优点尽量发挥）,4,标准字、商标,5,说明书、海报、,DM,制作,6,幻灯片、录影带、,CF,制作,7,接待中心图表（都市计划图、销售状况表等）,8,旗帜（三角旗、案名旗、公司旗）,9,接待中心、现场看板、灯光照明、园艺景观,10.,围墙、指示牌、户外定点看板。,THANKS!,演讲完毕，谢谢观看！,