21世纪过户按揭培训

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,每家加盟店独立拥有和运营,金融业务培训,大 家 好！,培训目的,1,、熟练掌握二手房交易流程,2,、费用的计算,3,、促成交易 提高收益,培训的意义,二手房过户、按揭贷款等金融方面的知识是每一位成功的经纪人所应必备的专业知识。,金融业务知识是贯穿于成交过程之中的，它直接反映出作为置业顾问的专业度。,培训的主要内容,一、金融中心成立的意义,二、相关知识,三、权证业务基本流程,四、房产过户流程及提交资料,五、二手房商业贷款,六、公积金贷款,七、特殊情况重点总结,八、各 种 税 费,九、案例,一、金融中心成立的意义,金融中心的职能和作用,业务咨询,业务指导、培训,办理过户、贷款业务,金融衍生业务,保险,评估,担保,二、相关知识,1.,二手房,二手房通常是指个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房或单位自建住房，在办完产权证具有完全处分权后，在二级市场上合法交易买卖的住房。,2.,房产证的八个要点：,房产证号（区分房改房和商品房）,房屋所有权人（认真核对）,房屋坐落（房主的身份证和户口本地址与房屋坐落是否一致）,房屋建筑面积（普通住宅,144,非普通住宅）,房屋共有权人（房屋共有权证）,设定他项权利摘要,房产证下证日期（,5,年以内和,5,年以上）,房屋平面图（测绘和地址变更）,课件链接附件,3.,过户,什么叫过户？过户的三种形式：买卖、赠与、继承,4.,贷款,二手房交易贷款的形式：按揭贷款（商贷）、公积金贷款、组合贷款、现房抵押（经营、消费 ）,三、,权证业务基本流程,签订买卖合同报件至金融中心递交齐全的材料金融中心预审资金监管银行审核面签公证及评估完税过户取证抵押物业交割商贷放款他项权证送银行至公积金管理中心公积金放款,四、房产过户流程及提交资料,1,、一次性付款过户流程及提交资料,（,1,）一次性付款过户流程,签订买卖合同，资金监管协议,测绘,缴纳营业税、个人所得税、印花税,缴纳契税,资料齐全房管局受理过户材料,领取新房产证,（1）一次性付款过户流程（1）一次性付款过户流程 （2）提交资料,卖方：产权证原件及复印件，夫妻双方身份证，户口本，结婚证原件及复印件,买方：身份证原件及复印件,2,、按揭贷款流程、提交资料,（,1,）按揭贷款过户流程,签订买卖,合同,贷款材料齐全，上报金融中心,办理抵押登记手续,，,抵押登记回执交银行放款,领取新证,办理完税 过 户 手 续,银行审核后通知过户,他项权证交银行,（2）按揭贷款提交资料,（,2,）借款人：,夫妻双方身份证、户口本、结婚证，没结婚的开单身证明，外地户口办暂住证，收入证明,担保人（外地户口需找担保人，担保人必须本市户口，）担保人提供夫妻双方身份证、户口本、结婚证、收入证明，未婚的提供单身证明,卖方提供资料：夫妻双方的身份证、户口本、结婚证,3,、公积金贷款过户流程及提交资料,签订买卖,合同,领取新房产证,办理抵押登记手续,领取他项权证书,他项权证书交银行5日后放款,办理完税过户,手续,银行审核后通知过户,材料齐全，上报金融中心,评估,（1）公积金贷款过户流程,（2）公积金贷款提交资料,（,2,）借款人：（以下资料全部一式两份）,夫妻双方身份证、户口本、结婚证，没结婚的开单身证明，外地户口办暂住证，收入证明（个人资信证明）,*公积金流水账单、公积金审批表,课件链接附件,担保人（外地户口需找担保人，担保人必须本市户口，）担保人提供夫妻双方身份证、户口本、结婚证、收入证明，未婚的提供单身证明,卖方提供资料：夫妻双方的身份证、户口本、结婚证,五、二手房商业贷款,1,、 借款人条件,具有完全民事行为能力的自然人（包括港澳台及境外人士）,借款人有稳定的职业和收入，具有按期偿还贷款本息的能力，能够提供相应的收入或资产证明,借款人无不良资信和行为记录,能够提供政府房管部门认可的购买二手住房的买卖合同或契约,有银行认可的资产作为抵押或质押,能够提供首期款银行存款证明或银行认可首付款收据,2,、房产抵押贷款成数、年限及利率,贷款成数，年限，利率根据所选择的贷款用途、资信状况、抵押物价值不同由银行确定。,* 住房贷款一般不超过抵押房产评估净值的,70%,，房龄与贷款年限之和不超过,30,年；男不超过,65,周岁（70岁），女不超过,60,周岁（70岁）；基准利率,5.94,，下浮15%后为,5.049,%。,* 经营性贷款、消费贷款额度一般不超过抵押房产评估净值的,50%-70%,；,利率按,基准利率或,上浮,10%。,六、公积金贷款,（一）、公积金的支取,职工有下列情形的，可以按规定支取公积金余额：,购买、建造、大修具有产权的城镇自住住房；,离休、退休；,完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系；,户口迁出济南行政区域或者出境定居；,偿还个人住房公积金贷款本息；,房租超过家庭工资收入的规定比例；,职工在职期间死亡或者被宣告死亡,享受城市居民最低生活保障人员。,（二）贷款对象和条件,具有完全行为能力的自然人；,具有稳定的职业和收入，信用良好，有按时还本付息的能力；,至贷款时，借款人已累计缴存住房公积金,6,个月以上，且连续缴存6个月。（至贷款时）,具有合法的购房合同或协议；,已交付购房全部价款的,30%,以上的首付款；,同意以所购住房作抵押,。,（三）、贷款额度,住房公积金贷款额度每户不高于,50,万元，最低不低于,1,万元贷款限额，且不高于所购商品房总价款或二手房评估价的,70%,二者取低值。,住房公积金贷款额度有以下两种计算公式：,贷款额度,=,借款人及共同还款人公积金帐户储存余额的,15,倍,贷款额度,=,借款人及共同还款人住房公积金月缴存款额之和除于缴存比例*,12,个月*贷款年限*,40%,（四）、期限、利率,住房公积金贷款最长期限不超过,30,年，借款年限加借款人年龄不得超过借款人法定退休年龄，男不超过,60,岁，女不超过,55,岁；二手房房龄与贷款年限之和不超过,50,年。,5,年（含）以下年利率,3.33%,。,5,年以上年利率,3.87%,。,七、,特殊情况重点总结,（一）、贷款常用的两种还款方式,（二）、 办理贷款特殊情况分析,（三）、过户特别注意的情况,（四）、特殊情况的过户,（五）、,金融中心常见问题,（一）、贷款常用的两种还款方式,* 等额本息,每月以相等的金额偿还借款本息，每月供款固定，可准确掌握您的收支预算。（等额法）,* 等额本金,就是每月以相等的金额偿还本金，利息按剩余本金逐月结清，供款初期金额较等额本息还款法略高，但可节省整体利息支出。（递减法）,（,二）、办理贷款特殊情况分析,未成年人能否办理楼宇按揭贷款？,港澳台等人士可否办理按揭,?,需提交哪些资料,?,开始供款后能提前还贷吗？,按现行利率办按揭，如将来利率有升降，是否同步变化？,（三）,.,过户特别注意的情况,1.,身份证是否过期,身份证的名字是否和产权证上的一致,2.,产权人身份证,.,户口本上的地址是否与产权证地址一致,3.,产权证上的 地址是否有变更,4.,是否是房主本人，有没有委托公证书,;,5.,商品房注意事项,(,测绘,土地性质,),6.,市房改房注意事项,(,测绘,参加房改是一个人还是夫妻双方,),7.,省直房改房注意事项：测绘,夫妻双方需要同时到场,已购公房确认表，附表一,当时参加房改时发票（国有住房出售专用票据）,课件链接附件,（四）、特殊情况的过户,赠与：赠与公证费,20,元,/,平米，契税,3%,，评估费评估值,5,，,印花税,1,，交易手续费,6,元,/,平米，登记费,80,元,，地税证明。,继承：公证费,40,元,/,平米，一个放弃,80,元，,1,元,/,平米，登记费,80,元。,继承后买卖：继承父母的房子缴个税,20,房改房夫妻离异析产双方身份证、离婚证，房产证，新测绘图纸。,80,元登记费。,（六）、金融中心常见问题,税费计算错误,造成纠纷甚至毁单,提供资料缺失，客户不配合,承诺过多，后期出现纰漏,离婚析产困难,八、各 种 税 费,1、,营业税 ：,A,、,五年内 全额征收交易价,5.55%,。,B,、,五年以上：普通住宅免税。 非普通住宅 五年以上按差额征收。,2、,个人所得税,：,A,、,五年以内（有多套住房者）交易价的,1%,或本次交易价与上次购买价差额的,20%,。,B,、,五年以上家庭唯一住宅,免税。,3、,印花税：买卖双方各承担交易价,0.5,（2008年11月1日减免）,4,、土地增值税：房屋成交价值,1,（2008年11月1日减免）,4、,契税：交易价或评估价的,3%,第一次购买普通住宅1.5%；90以下收1%,5、,交易服务费：6元,/,平方米 （买卖双方各半）,6、,测绘费：住宅,1.36,元,/,平方米,（,200,，,300,，,400,）,非住宅,2.04,元,/,平方米（商用房、写字楼）,7、,登记费：,80,元,8、,抵押备案费：50万以上380元，50万以下230元。,9、评估费： 评估价的,5,10,、金融服务费：贷款额的,1%,九、案例：案例一,王先生从,21,世纪某加盟店购置了一套张先生位于历城区东兴家园的房改房，建筑面积,80,平方米，房价,38,万，房产证下证日期为,04,年,6,月，当时购房发票日期为,99,年,4,月。一次性付款，知张先生妻子名下还有一套住宅。请计算一下王某和张某应分别支付的费用明细。,案例二,李先生从,21,世纪不动产某加盟店购买了一套常女士位于历下区燕柳园的商品房，面积,124.5,平方米，成交价为,71.5,万，房产证下证日期为,03,年,9,月。因李先生生意紧张，现只能付,30%,首付，其余做按揭贷款，评估公司评估值为,73,万，请计算交易过程中李先生和常女士所分别承担的费用明细。,案例三,张三花,98,万元在,21,世纪某加盟店购买一套李四市中区的房屋，建筑面积,147,平方米，,2001,年,12,月的产权证，上报金融中心办理过户贷款手续，评估价为,95,万，,2000,年原购房价为,70,万元。（另外李四的妻子也有一套房产在,21,世纪委托销售）张三目前首付,60,万，其余办理按揭贷款，请分别计算张三与李四在交易过程中所产生的全部费用。,案例四,孙女士在,21,世纪某加盟店购买了杨先生一套位于槐荫区匡山小区的二楼房产，建筑面积为,93,平方米，成交价格为,34,万，评估值为,34.5,万。房屋建成年代,2000,年，房产证下证日期为,2002,年,5,月。知孙女士丈夫名下还有一套房产存在。孙女士只能付首付,12,万元整，其余办理贷款。孙女士目前公积金余额为,8526,元，先考虑用公积金贷款，其余用商业贷款，试计算交易过程中孙女士和杨先生各承担费用明细,案例五,王先生于,2007,年,7,月,1,日 与李小姐在,21,世纪某加盟店签定一买卖合同，王先生房屋座落于天桥区三孔街,28,号,3-401,，该房屋为商品房建成于,1995,年，房屋产权证日期为,2000-7-1,，建筑面积为,144,平米，李小姐想办理组合贷款，李小姐今年,30,岁现已婚，房屋成交价格为,50,万。,问：（,1,）李小姐想贷,35,万，现在公积金余额只有,3000,元，每月缴存额是,215,元，李小姐想尽可能的多用公积金贷款，对此你会有什么样的合理化建议；李小姐公积金贷,10,年，商业贷款贷,20,年可以实现吗？对此你有什么建议？,（,2,）详细列出整个件办理过程中需要交纳的费用,?,案例六,2007,年,6,月,23,日李先生与孟先生在体系内加盟店签订买卖合同，李先生房屋坐落于市中区玉函小区,35,号楼,1-301,，面积,83,平米，成交价格,30.6,万，房屋建成年代为,1996,年，李先生,2000,年参加房改，购房发票日期为,2000,年,5,月,12,日，房产证日期为,2005,年,7,月,7,日。孟先生今年,25,岁，未婚，由于刚刚参加工作，所以需要办理按揭贷款，孟先生户口现在山东烟台。,问：,1.,孟先生办理按揭贷款最多可以贷多少？,2.,李先生与孟先生需要提供哪些齐全资料，需要准备那些费用各是多少？,