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单击此处编辑母版标题样式,编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2020/1/11,#,单击此处编辑母版标题样式,编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2020/1/11,#,20200111,土地增值税清算解读,2,计算公式,应纳税额,=,增值额,适用税率,-,扣除项目金额,速算扣除系数,计算方法,土地增值税实行四级超率累进税率,:,1,、增值额未超过扣除项目金额,50%,的部分，税率为,30%,2,、增值额超过扣除项目金额,50%,、未超过扣除项目金额,100%,的部分，土地增值税税率为,40%,3,、增值额超过扣除项目金额,100%,、未超过扣除项目金额,200%,的部分，土地增值税税率为,50%,4,、增值额超过扣除项目金额,200%,的部分，税率为,60%,土地增值税清算申报表,01,3,4,1,、,土地增值税纳税申报表（二）,（从事房地产开发的纳税人清算适用）,【,政策依据,】,关于修订土地增值税纳税申报表的通知,（税总函,2016309,号）,第一部分,土地增值税清算申报表,清算项目收入,02,7,8,1,、清算项目的收入，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称房地产）并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。,-,政策依据：国税发,2007132,号,2,、土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。,3,、销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。,-,政策依据：国税发,2010220,号,第二部分,清算项目收入,9,4,、申报表,转让土地使用权、房地产销售收入明细表,第二部分,清算项目收入,项目,金额,销售货币金额,换取非货币性资产作价金额,分配股东作价金额,分配投资人作价金额,用于职工福利作价金额,用于职工奖励作价金额,用于赞助作价金额,对外投资金额,抵偿债务金额,取得其他收益金额,合,计,扣除项目,03,10,11,（一）扣除项目口径：,1,、取得土地使用权所支付的金额；,2,、房地产开发成本，包括：,（,1,）土地征用及拆迁补偿费,（,2,）前期工程费,（,3,）建筑安装工程费,（,4,）基础设施费,（,5,）公共配套设施费,（,6,）开发间接费用；,3,、房地产开发费用；,4,、与转让房地产有关的税金；,5,、国家规定的其他扣除项目,-,政策依据：国税发（,2009,）,91,号,第三部分,扣除项目,取得土地使用权所支付的金额,05,13,14,申报表,取得土地使用权所支付的金额明细表,第五部分,取得土地使用权所支付的金额,项目,金额,支付的土地出让金,支付地价款金额,交纳的有关税费,其中：契税,土地登记费,城市基础设施配套费,印花税,合计,土地征用及拆迁补偿费,06,15,16,申报表,土地征用及拆迁补偿费明细表,第六部分,土地征用及拆迁补偿费,项目,金额,土地征用费用,耕地占用税,劳动力安置费,安置动迁用房支出,地上、地下附着物拆迁补偿净支出,合计,-,前期工程费,07,17,18,（一）申报表,前期工程费审核调整明细表,（二）内容,前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘等支出。,第七部分,前期工程费,项目,金额,监理费,设计费用,项目可行性研究费用,水文费用,地质费用,勘探费用,测绘费用,七通一平支出,其他,合计,建筑安装工程费,08,19,20,（一）申报表,前期工程费审核调整明细表,（二）内容,建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。,第八部分,建筑安装工程费,项目,金额,建筑工程费用,安装工程费用,其他建筑安装工程费用,合计,基础设施费,09,21,22,（一）内容,基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。,（二）申报表,基础设施费明细表,第九部分,基础设施费,项目,金额,开发小区内道路,供水工程支出,供电工程支出,供气工程支出,排污工程支出,排洪工程支出,通讯工程支出,照明工程支出,环卫工程支出,绿化费用,有线电视工程,其他设施工程发生的支出,其中：,合计,公共配套设施费,10,23,24,（一）内容,公共配套设施费，包括,不能有偿转让的,开发小区内公共配套设施发生的支出。,（二）申报表,公共配套设施费明细表,第十部分,公共配套设施费,项目,金额,物业管理用房费用,变电站费用,热力站费用,水厂费用,居委会用房费用,派出所用房费用,幼儿园用房费用,学校用房费用,托儿所用房费用,公共厕所费用,自行车棚用房费用,邮电通讯用房费用,其他非营业性公共设施费用,车棚,公共设施专用基金,信报箱,智能化系统,合计,开发间接费,11,25,26,（一）列举制，共八项,开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。行政管理部门、财务部门或销售部门等发生的管理费用、财务费用或销售费用不得列入。,（二）申报表,开发间接费用明细表,第十一部分,开发间接费,项目,金额,管理人员工资,职工福利费,折旧费,修理费,办公费,水电费,劳动保护费,周转房摊销费,其他发生的间接费用,合计,房地产开发费用,12,27,28,房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。,1,、除具实列支的财务费用外的房地产开发费用按规定比例计算扣除。,2,、房地产开发费用的扣除规定（国税函,2010220,号）,（,1,）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的,5%,以内计算扣除。,（,2,）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的,10%,以内计算扣除。,第十二部分,房地产开发费用,利息支出,13,29,30,（一）金融机构,金融机构，是指取得中国银行业监督管理委员会发放的允许进行金融贷款业务许可证的金融单位。,（二）资本化列入房地产开发成本的，应归集至房地产开发费用。,（三）“能够按转让房地产项目计算分摊”是指纳税人能够按照,企业会计准则,或,企业会计制度,的规定准确核算不同开发项目应当予以资本化的利息。,第十三部分,利息支出,31,（四）“同类同期贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，商业银行提供贷款的利率。该利率既可以是商业银行公布的同类同期平均利率，也可以是商业银行对某些企业提供的实际贷款利率，但该利率应当符合法律规定。,（五）纳税人清算时据实列支利息支出的，应当提供贷款合同、利息结算单据或发票。,（六）纳税人向金融机构支付的财务咨询费等,非利息性质,的款项以及因逾期还款，金融机构收取的超过贷款期限的利息、罚息、罚款等款项，不得作为利息支出扣除。,第十三部分,利息支出,与转让房地产有关的税金,14,32,33,（一）计算各类型房地产与转让房地产有关的税金时，按照与收入匹配原则计算。,（二）营改增,营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。,与转让房地产有关的税金,=,营改增前,实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加,+,营改增后,允许扣除的城建税、教育费附加,第十四部分,与转让房地产有关的税金,
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