资源描述
单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,*,*,土地增值税的,税收筹划,土地增值税,土地增值税是对我国境内有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种资源税。,增值额是纳税人转让收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。,扣除项目,取得土地使用权所支付的金额,房地产开发成本,房地产开发费用,与转让房地产有关的税金,其他扣除项目,旧房及建筑物的评估价格,房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。,与转让房地产有关的税金,包括营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加。,其他扣除项目:针对从事房地产开发的纳税人,按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计金额的,20%,加计扣除。,级数,增值额与扣除项目金额的比率,税率(,),速算扣除系数(,),1,不超过,50%,的部分,30,0,2,超过,50%,100%,的部分,40,5,3,超过,1,00%,2,00%,的部分,50,15,4,超过,2,00%,的部分,60,35,应纳税额,=,增值额,适用税率,扣除项目金额,速算扣除系数,注册于某县城的一家生产企业当月销售,8,年前建造的一栋旧办公楼,按照销售合同约定取得销售收入,1700,万元,该办公楼原值为,1800,万元,经有资格的评估机构评估该办公楼还有六成新,目前建造同样的办公楼需要资金,2000,万元。由于该办公楼原建时属于政府划拨地,当月销售时补缴了土地出让金,200,万元,契税,8,万元,印花税税率为,0.05%,,请计算该企业销售旧办公楼应缴纳的土地增值税。,印花税,1700,0.05%,0.85,(万元),营业税、城建税及教育费附加,1700,5%,(,1+5%,3%,),91.8,(万元),旧办公楼评估价,2000,6,0%,1200,(万元),增值额,1700,(,200+8+0.85+91.8+1200,),1700,1500.65=199.35,(万元),增值率,199.35,1500.65,1,00%,13.28%,应纳税额,199.35,3,0%,59.805,(万元),纳税人销售旧房及建筑物的扣除项目:取得土地使用权所支付的金额、与转让房地产有关的税金、旧房及建筑物的评估价格。,土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后,7,日内,到房产所在地的主管税务机关办理纳税申报,。,一、利用利息支出进行筹划,凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的利息费用,允许据实扣除,但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算的金额;其他房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额的,5%,以内计算扣除。,房地产开发费用允许扣除的利息(取得土地使用权支付的金额房地产开发成本),扣除比例(,5%,以内),凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,利息支出要并入房地产开发费用一并计算扣除。,房地产开发费用(取得土地使用权支付的金额房地产开发成本),扣除比例(,10%,以内),房地产开发企业在进行房地产开发时,如果公式,中的利息支出大于公式,计算出的利息支出,则企业应正确分摊利息支出并提供金融机构证明;,如果前者小于后者,则企业可以不按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出,或不提供金融机构证明,这样可以使扣除项目金额增加,土地增值税的计税依据减少。,某,房地产开发公司开发一批商业用房,支付的地价款为,600,万元,开发成本为,1000,万元,假设按房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息为,100,万元,如何为该公司利用利息扣除进行筹划?如果应扣除的利息支出为,70,万元时,又如何筹划呢?当地,省级人民,政府规定的两类扣除比例分别为,5%,和,10%,。,(取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本),(,10%,5%,)(,600,1000,),5%,80,(万元),当允许扣除的利息支出为,100,万元时,由于,10080,,所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明,这样就可以按,100,万元扣除,否则只能按,80,万元扣除;,当允许扣除的利息支出为,70,万元时,由于,7080,,所以应选择第二种方式,即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明,这样可以多扣除,10,万元利息支出,减少计税依据,10,万元,合理降低税负,。,二、不同增值率的房产,是否合并的筹划,由于土地增值税适用四档超率累进税率,若对增值率不同的房地产并在一起核算,就有可能降低高增值率房地产的适用税率,使该部分房地产的税负下降。,同时会提高低增值率房地产的适用税率,增加这部分房地产的税负。因此,纳税人需要具体测算分开核算与合并核算的相应税额,再选择低税负的核算方法。,某房地产开发公司同时开发,A,、,B,两幢商业用房,且处于同一片土地上,销售,A,房产取得收入,300,万元,允许扣除的金额为,200,万元;销售,B,房产共取得收入,400,万元,允许扣除的项目金额为,100,万元,对这两处房产,公司是分开核算还是合并核算能带来节税的好处呢?,(,1,)分开核算时:,A,房产的增值率(,300,200,),200,100%,50%,,适用税率,30%,;,应纳的土地增值税为:(,300,200,),30%,30,(万元)。,B,房产的增值率(,400,100,),100,100%,300%,,适用税率,60%,;,应纳的土地增值税为:(,400,100,),60%,100,35%,145,(万元)。,共缴纳土地增值税,175,万元。,(,2,)合并核算时:,两幢房产的收入总额为,700,万元,允许扣除的金额合计,300,万元;,增值率为:(,700,300,),300,100%,133.3%,,适用税率,50%,,速算扣除系数,15%,;,应纳土地增值税税额为:(,700,300,),50%,300,15%,155,(万元),通过比较可以看出,合并核算对公司是有利的,节税,20,万元。,由于两类房产增值率相差很大,只要房地产开发公司将两处房产安排在一起开发、出售,并将两类房产的收入和扣除项目放在一起核算,一起申报纳税,就可以达到少缴税的目的。,但是由于低增值率的房产的适用税率可能会提高,在实践中必须具体测算后才能作出选择。,三、利用税收优惠进行筹划,纳税人建造普通标准住宅(不包括高级公寓、别墅、度假村等)出售,增值额未超过扣除项目金额的,20%,的,免征土地增值税。,分别核算适用税收优惠政策,控制增值额,某房地产开发公司,2015,年商品房销售收入为,1.5,亿元,其中普通住宅的销售额为,1,亿元,豪华住宅的销售额为,5000,万元。税法规定的可扣除项目金额为,1.1,亿元,其中普通住宅可扣除项目金额为,85,00,万元,豪华住宅可扣除项目金额为为,2500,万元。请问该房地产开发公司应如何进行税收筹划,使本年度缴纳的土地增值税较少?,独立核算:,普通住宅:增值率(,10000,8500,),8500,100%,17.65%,,免征土地增值税。,豪华住宅:增值率(,5,000,2500,),2,500,100%,1,00%,,适用,40%,的税率,速算扣除系数为,5%,。,应纳税额,2500,40%,2500,5,%,875,万元。,不分开核算:,增值率(,15000,1,1000,),1,1000,100%,3,6.36,,适用,3,0%,的税率。,应纳税额,4000,30%,1200,万元。,当企业建造普通住宅的增值率低于,20%,时,企业为适用税收优惠政策应进行分别核算以降低税负。,某房地产开发公司建成并待售一幢普通标准住宅,同行业房价为,1800,1900,万元之间,已知为开发该住宅,支付的土地出让金为,200,万元,房地产开发成本为,900,万元,利息支出不能按房地产开发项目分摊也不能提供金融机构的证明,假设城建税税率为,7%,,教育费附加为,3%,,不考虑印花税,当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为,10%,,如何为该公司筹划,使其房价在同行业中较低,又能减轻税负?,除销售税金及附加外的可扣除的项目金额为:,200,900,(,200,900,),10%,(,200,900,),20%,1430,(万元),假设销售收入为,Q,则税金及附加为,5%Q,(,1,7%,3%,),5.5%Q,。,增值率为(,Q,1430-5.5%Q,),(,1430,5.5%Q,),20%,Q,1,837.26(,万元),
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