万科精装修标准

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,业精于勤 赢在细节,目录,标准化体系框架,精装修篇,精装修关键步骤,工作流程,案例剖析,我的思考,精装修篇,标准化体系框架,标准装修,已定型产品,A,级标 准,B,级,标 准,C,级,标 准,研发阶段,D,级标 准,TOP,标准,3500,6000,标准,电梯,轿箱,4,种,2,种,3,种,户型效果图,精装修篇,标准化体系框架,精装修标配表及入围单位,配置部品,A,、,B,标单位,C,标单位,洁具,科勒、,TOTO,、乐家,美标、乐家,龙头,科勒、,TOTO,、摩恩,摩恩,淋浴屏,莎丽、朗俊,郎俊,室内灯,三雄极光、欧普,欧普,厨电,方太、西门子,方太,地板,1,、实木复合地板：巴洛克生活家、书香门第、大自然、北美枫情。,2,、竹木地板：大庄,。,北美风情、圣象,户内门、挂墙,板、踢脚板,名人、日门、安洋,昆山日门、上海安洋,户内门五金,（门锁、合页）,海福乐五金,不为标配，户内门自配,精装修篇,标准化体系框架,配置部品,A,、,B,标单位,C,标单位,瓷砖,冠珠、马可波罗,蒙娜丽莎、马可波罗,橱柜,、浴室柜,A,标：方太、汉森,中意、汉森、裕丰汉唐,B,标：方太、中意、汉森,收纳,A,标：索菲亚,汉森,B,标：索菲亚、班尔奇、汉森,衣柜、玄关柜,A,标：索菲亚,汉森、裕丰汉唐、宁基装饰,B,标：班尔奇,内墙涂料,阿克苏诺贝尔、立邦,阿克苏诺贝尔、立邦,开关面板,西蒙、飞雕,西蒙、飞雕,电热水器,艾欧史密斯,阿里斯顿,燃气热水器,能率,能率,精装修篇,标准化体系框架,配置部品,A,、,B,标单位,C,标单位,墙纸,广东玉兰、上海欧雅恩,可选（一般成本允许下可装饰在客厅一面墙上）不为标配,石材,高时、飞科、中润东方,不为标配,C,标部品清单,精装修篇,标准化体系框架,A,、,B,、,C,标准划分（此成本不包括地采暖、空调）,序号,标准,成本测算标准,（元,/,平米）,备注,1,A1,（意大利现代）,1967,1,、成本标准区间：,1500,2500,元,/,平方米。,2,、含石材、壁纸,2,A2,（现代都市）,1917,3,A3,（炫彩人生）,2157,4,A4,（雅舍）,1626,5,B1,（流金岁月）,1666,1,、成本标准区间：,800,1700,元,/,平方米。,2,、含石材、壁纸,6,B2,（白色浪漫）,1503,7,C,500-800,成本标准区间：,500,800,元,/,平方米。,精装修篇,标准化体系框架,精装修合同框架,11,、热水器,1,、,AB,级分实木、竹木两种,2,、实木复合产品为橡木、胡桃木、相,思木。木皮厚度及工艺较,C,级有较大提,升。,3,、,C,级标准化装修房为实木复合地,板。仅柚木和橡木两种。,A,标开模定,制。,B,标壁纸,为可选,目录,标准化体系框架,精装修篇,精装修关键步骤,工作流程,案例剖析,我的思考,精装修篇,精装修关键步骤,精装修工程大致可分为四个关键性的阶段：,1,、产品定位,2,、销售样板间,3,、实楼样板间,4,、大面积精装修,关键一：确立目标,关键二：直观感受,关键三：发现问题,关键四：终极目标,精装修篇,精装修关键步骤,1,、产品定位（可向标杆企业学习）,目的：,1,、根据公司项目整体规划，确立产品定位。,2,、通过对标杆企业样板间学习，进行成本拆分和设计优化，找到,适合我公司的全装修方案。,优点：确立目标，统一对项目的定位认识，能尽可能的保障从定位到设,计方案转化的一致性。,1,、产品定位,精装修篇,精装修关键步骤,2,、销售样板间,目的：,1,、通过样板间，确认最终效果和材料部品。采购部根据部品清单,启动采购策划。,2,、在销售样板间对外开放之前，组织公司内部体验和,评估，通过大家意见，修改全装修方案和样板间。,优点：提前进行内部体验，便于施工图纸设计优化。,1,、产品定位,2,、销售样板间,精装修篇,精装修关键步骤,3,、实楼样板间,目的：,1,、在招标之前，为大面积精装修施工单位的选择提供参考依据。,2,、销售样板间反映不了实际装修过程中会遇到的土建、水、电、,设备等配合问题，需要通过实楼样板间发现。,3,、实楼样板间应该包括所有户型，根据装修阶段反馈的问题，进,行图纸的修改，以减少大面积施工阶段可能出现的问题、降低设计变更,及洽商的出现率。,优点：有效降低设计变更率，将所有可能发生的,问题消灭在大面积精装修开工之前。,1,、产品定位,2,、销售样板间,3,、实楼样板间,各部门内部体验,精装修篇,精装修关键步骤,4,、大面积精装修,目的：终极目标，客户的满意。,关键点：,1,、精装修单位、材料部品进场准备,2,、土建与精装工作面的交接,3,、大面积施工工程质量的控制,4,、成品保护,1,、产品定位,2,、销售样板间,3,、实楼样板间,4,、大面积精装,修,目录,标准化体系框架,精装修篇,精装修关键步骤,工作流程,案例剖析,我的思考,精装修篇,工作流程,土建施工图,产品定位,销售样板间,实楼样板间,大面积精装修,土建施工图,领导层,销售部,成本部,设计部,采购部,项目部,工程部,户型方案,销售定位,户型优化,方案,户型,确认会,确认,设计单位,户内,初步设计,确定户内,墙体水暖电,精确定位图,审核,审核,审核,总结阶段,引入精装,设计单位,精装修篇,工作流程,土建施工图,产品定位,销售样板间,实楼样板间,大面积精装修,产品定位,领导层,销售部,成本部,设计部,采购部,项目部,工程部,标杆,成本分析,户内成本,配置分析,户内成本,配置优化,客户市场,调研报告,集采信息,项目定位,成本配置,分析报告,全装修定位,策划会,项目全装修,目标成本,总结阶段,精装修篇,工作流程,土建施工图,产品定位,销售样板间,实楼样板间,大面积精装修,产品定位,领导层,销售部,成本部,设计部,采购部,项目部,工程部,确定户内,墙体水暖电,精确定位图,建筑,施工图,项目全装修,目标成本,户内及,公共部分,概念设计,材料部品研究,成本估算,方案,设计,供方,资源信息,户内及,公共部分,设计方案,设计方案,决策会,总结阶段,精装修篇,工作流程,土建施工图,产品定位,销售样板间,实楼样板间,大面积精装修,销售样板间,领导层,销售部,成本部,设计部,采购部,项目部,工程部,样板间,施工图纸,样板间,部品设计,样板间,成本核算,样板间,精装修,施工图及,材料封样,样板间,采购方案,接合考察,供方评估,销售培训,资料,确定,施工单位,样板间,施工,样板间,完工,样板间,现场会,修改意见,样板间,整改,样板间配饰,样板间,开放,样板间,竣工图,施工期,监控,总结阶段,精装修篇,工作流程,土建施工图,产品定位,销售样板间,实楼样板间,大面积精装修,实楼样板间,领导层,销售部,成本部,设计部,采购部,项目部,工程部,样板间,竣工图,及封样,确定,施工单位,实楼样板,施工,施工期,监控,样板间配饰,公共部分精,装修施工图,及封样,总结阶段,实楼样板,开放,户内正式,施工图,公共部分,正式施工图,精装修篇,工作流程,土建施工图,产品定位,销售样板间,实楼样板间,大面积精装修,实楼样板间,领导层,销售部,成本部,设计部,采购部,项目部,工程部,总结阶段,户内正式,施工图,公共部分,正式施工图,户内部分,工程招标,公共部分,工程招标,材料部品,招标采购,大面积,精装修,施工期,监控,验收交付,精装修篇,工作流程,土建施工图,产品定位,销售样板间,实楼样板间,大面积精装修,实楼样板间,领导层,销售部,成本部,设计部,采购部,项目部,工程部,总结阶段,验收交付,精装修,设计总结,精装修,设计图集,标准,客户深访,调研,成本控制,总结,招标采购,工作总结,精装修,项目管理,总结,缺陷反馈,指导书,成本核算,文件,招标采购,指导书,精装修管理,指导书,精装修,项目产品手册,目录,标准化体系框架,精装修篇,精装修关键步骤,工作流程,案例剖析,我的思考,精装修篇,案例剖析,提,问,标,段,怎,么,划,分,工,作,面,怎,么,划,分,工,期,多,久,呢,我,们,到,底,该,怎,么,做,案,例,分,析,来,解,答,精装修篇,案例剖析,案例：金隅万科城二期精装修工程,精装工程概况,8#,楼（,15,层）：,总面积,7111.68,，,共,78,户，户型,1,种,9#,楼（,18,层）：,总面积,6556.7,，,共,72,户，户型,1,种,2#,楼（,9,层）：,总面积,4058.81,，,共,72,户，户型,1,种,10#,楼（,28,层）：,总面积,19439.62,，,共,224,户，户型,4,种,1#,楼（,28,层）：,总面积,32260.23,，,共,296,户，户型,6,种,3#,楼（,28,层）：,总面积,31448.33,，,共,306,户，户型,6,种,4#,楼（,7,层）：,总面积,3177.14,，,共,42,户，户型,1,种,5#,楼（,26,层）：,总面积,27774.73,，共,310,户，户型,5,种,6#,楼（,28,层）：,总面积,31163.26,，共,280,户，户型,3,种,7#,楼（,28,层）：,总面积,31163.26,，共,280,户，户型,3,种,共计,19.41,万,，,1942,户,2-8#,2-9#,2-10#,精装修篇,案例剖析,精装标段划分,划分原则：,工程量相对均衡，工期同步，施工管理统一、循序渐进，标段特点鲜明。,A,标段,楼号,总面积（平米）,户数,施工进场时间,交付入住,总包,8#,7111.68,78,2010-9-25,2011-8-11,上海七建,9#,6556.67,72,2#,4058.81,54,2011-11-24,合计,17727.16,204,B,标段,10#,19439.62,224,2011-3-5,2011-10-12,C,标段,1#,32260.23,296,2011-4-1,2011-11-24,D,标段,3#,31448.33,306,E,标段,4#,3177.14,42,2011-6-15,2012-6-10,上海七建,5#,27774.73,310,合计,30951.87,352,F,标段,6#,31163.26,280,2011-7-10,2012-7-15,G,标段,7#,31163.26,280,2012-8-15,精装修篇,案例剖析,精装综合计划,第,一,次,采,购,第,二,次,采,购,第,三,次,采,购,A,标段,楼号,实楼样板间施工时间,出图时间,发标时间,定标时间,施工进场时间,施工结束时间,8#,2010-5-20,至,2010-8-1,2010-8-10,2010-8-15,2010-9-15,2010-9-25,2011-5-18,9#,2#,2011-8-31,合计,B,标段,10#,层）,2011-3-5,2011-7-19,C,标段,1#,2010-8-25,至,2010-10-20,2010-11-5,2010-11-10,2010-12-10,2011-4-1,2011-8-31,D,标段,3#,E,标段,4#,2011-3-1,至,2011-4-30,2011-5-10,2011-5-17,2011-6-10,2011-6-15,2012-3-30,5#,合计,F,标段,6#,2011-7-10,2012-4-30,G,标段,7#,精装修篇,案例剖析,采购方式,第一次采购,第二次采购,第三次采购,A,、,B,标段全部采用,招标方式,采购方式,根据,AB,标段工程,合作情况，,C,标段,进行招标采购，,D,标段发展项目战略,采购,根据前面工程合作,情况，,E,标段进行,招标采购，,F,、,G,标段发展项目战略,采购,原因,公平公正的引入合格,优秀的供应商,1,、降低成本，培养,优秀供应商,2,、进入新的优秀,资源,1,、降低成本，培养,优秀供应商,2,、进入新的优秀,资源,精装修篇,案例剖析,入围单位,万科的精装资源规划,第一梯队,第二梯队,第三梯队,第四梯队,梯队特点,:,合作时间长,配,合能力很强,技,术水平高。,入围单位：,和县二建,金龙腾,梯队特点,:,与万科合作过,项目，配合能,力较强，需进,一步发展。,入围单位：,弘高,华建,松杰等,梯队特点,:,经过考察合格，,准备进一步合,作的单位。,入围单位：,北装等,梯队特点,:,未经过考察,作,为精装资源储,备。,精装修篇,案例剖析,入围单位,A,标段,楼号,实楼样板间装修单位,8#,中建二局,9#,弘高、华建,2#,合计,B,标段,10#,和县二建、松杰、深圳城市,根据现场工程师的评价，以上六家单位配合能力很好，,拟定,成为为金隅万科城二,期,A,、,B,标段的投标入围单位。,万科城入围单位原则,:,万科城属于,C,标装修标准,入围单位本着老单位带新单位的原则,进一步扩,大第一梯队单位数量,发掘更优资源。,精装修篇,案例剖析,合同框架,精装修篇,案例剖析,精装成品图片,客厅电视背景墙、客厅吊顶,户内门、户内门门吸、木踢脚板,精装修篇,案例剖析,精装成品图片,卫生间装修成品,精装修篇,案例剖析,精装成品图片,厨房精装成品,窗帘盒（不做窗帘杆、窗帘）,窗台板,精装修篇,案例剖析,集采材料品牌及联系方式,部品名称,部品品牌,联系方式,家具、橱柜,汉森,李甲星,13901160391,中意,杨超,13811412616,户内门、背景墙,日门,马忠平,15954212630,木地板,圣象,刘峥嵘,13601124164,淋浴屏,郎俊,陈益太,13701055106,马桶、面盆,美标,王千帆,13511033681,厨盆、龙头、小五金,摩恩,安竞,13601068100,燃气热水器、烟机、灶具,方太,高,15001039621,筒灯、射灯、吸顶灯,欧普,李旭文,13910743400,开关插座,西蒙,王兆英,13501055328,内墙涂料,立邦,刘新辉,13501368018,墙地砖,马可波罗,侯俊峰,13701236975,精装修篇,案例剖析,精装工程界面划分,施工内容：精装修单位主要负责住宅室内装修以及电梯厅、首层门厅公共部位精装修施工。,一、,室内公共部分,1,、单元入口门厅及楼梯间,地面：总包完成至垫层,预留装修面层。面层由装修单位负责。,墙面：总包完成至结构墙面（混凝土墙面完成缺陷修补、砌体或轻质隔墙墙面完成至抹,灰，达到规范要求），预留装修面层。面层由装修单位负责。,顶棚：总包完成至结构楼板（完成缺陷修补，达到规范要求），预留装修面层。面层由,装修单位负责。,楼梯间：总包负责地面、顶棚、墙面完成至交付业主标准。,精装修篇,案例剖析,精装工程界面划分,2,、公共电梯厅：,地面：总包负责有预埋管的部位完成至垫层,预留装修面层。面层由装修单位负责。,墙面：总包负责完成至结构墙面（混凝土墙面完成缺陷修补、砌体或轻质隔墙墙面完成至抹,灰），预留装修面层。面层由装修单位负责。,顶棚：总包负责完成至结构楼板（完成缺陷修补，达到规范要求），预留装修面层。面层由,装修单位负责。,其他：电气、水暖管井等设备间内部由总包单位完成施工图所有内容。,3,、电梯：电梯建设单位采购。总包单位负责井道结构及预留预埋工作。乙方负责轿厢装修。,4,、防火门：预留门洞。由甲方分包专业单位负责。抹灰收口由总包单位负责。乙方负责面层收,口。,5,、单元门：预留门洞。由甲方分包专业单位负责。抹灰收口由总包单位负责。乙方负责面层收,口。,精装修篇,案例剖析,精装工程界面划分,二、住宅居室部分,界面位置,厨房,卫生间,起居室、卧室等,地面,总包完成至垫层（有防水要求的完成至防水保护层；有地板采暖时垫层以下由地采暖分包负责，垫层由总包单位负责）,预留装修面层。面层由装修单位负责。,注：,木地板地面装修单位负责完成,2025mm,厚水泥砂浆找平层达到铺设木地板要求，木地板由甲分包专业单位负责，其中木地板踢脚线上口打胶由装修单位负责。,墙面,混凝土墙体（完成缺陷修补，达到规范要求）或砌筑墙体完成至水泥砂浆抹灰，预留装修面层。其中胶浆拉毛和面层由装修单位负责。,注：防水工程由总包完成，卫生间防水范围：浴缸和墙面接触的部位的聚氨酯防水高度,1.8,米；卫生间淋浴房与墙面接触部位聚氨酯防水高度,1.8,米；卫生间洗面盆与墙面接触的部位聚氨酯防水高度为,1.5,米；卫生间其他部位,300mm,高，门洞处与墙外皮平。,精装修篇,案例剖析,精装工程界面划分,界面位置,厨房,卫生间,起居室、卧室等,顶棚,总包至结构楼板（完成缺陷修补，达到规范要求），预留装修面层。面层由装修单位负责。,户内门,总包预留门洞。户内门由甲方分包专业单位负责。装修单位负责副框安装以及装饰收口及打胶。,窗,外窗由甲方分包专业单位负责，抹灰收口由总包单位负责；装修单位负责,窗台板采购、安装以及装饰收口打胶。,。,其他,橱柜、热水器、灶具、抽油烟机由甲分包专业单位负责。橱柜洗菜盆与龙头、下水连接由装修单位负责。橱柜台面打胶由甲分包专业单位负责，其他打胶收口均由装修单位负责。,浴柜、淋浴屏、散热器由甲分包单位负责，排风扇由装修单位负责采购、安装，镜子由装修单位采购、安装，其中镜框由甲分包专业单位供货。,入户门：,总包预留门洞。入户门由甲方分包专业单位负责。抹灰收口由总包单位负责。装饰收口、打胶由装修单位负责。,精装修篇,案例剖析,成品保护,1,、目的：,a.,降低日后维修成本,(,要问什么钱花的最值，我觉得成品保护花的最值，绝对不能在,成品保护方面省钱,),b.,有效降低入住缺陷率,C.,提高客户满意度,2,、基本原则：,a.,合理的施工工序流程,只有合理的施工流程是成品保护非常重要的条件。,b.,谁施工谁,做,保护，先检查后,保护（责任）,谁施工对其,成品采取相关保护措施，所有工序完成后由施工单位、监理、精装单位、甲方验,收合格后，做好产品清洁及成品保护。分包单位移交给精装单位，其后的,保护责任,由精装单,位承担（精装单位费用中包含）,精装修篇,案例剖析,成品保护,3,、涉及成品保护的分类,a.,文明施工中的成品保护（如保持施工场地卫生等）,b.,对土建结构的成品保护（精装单位不得破坏土建结构）,c.,精装工程工序衔接中的成品保护,d.,水暖电的成品保护,4,、精装工程具体保护措施,a.,入,户门,1,、,成品瓦楞纸板满贴（见右图）；实施单位：户,门专业分包单位，精装单位负责督促、检查、过程,中后续检查维护跟踪；精装单位应在门框两侧、门,框下槛设置硬质木板保护（建议使用大芯板）防止,运输车辆、人员进出造成磕碰。,精装修篇,案例剖析,成品保护,b.,窗台石材：,满铺瓦楞纸板保护（见右,图）；由乙方在验收合格后负责实施、,后期维护及拆除。,c.,地砖保护：满铺防潮塑料膜（周边上返,200mm,，美,纹纸固定）再加成品纤维密度板（见左图），由精,装单位在验收合格后负责实施、后期维护及拆除。,d.,橱柜：先满铺硬纸板，再用防潮膜包覆，,美纹纸固定遮盖（见右图）；由专业分包单,位负责实施，乙方负责督促、检查、过程中,后续检查维护跟踪。,精装修篇,案例剖析,成品保护,e.,厨、卫墙砖阳角：用直角收边条作,墙砖护角，用美纹纸固定保护（见右,图），由精装单位负责实施及后期维,护、拆除；,f.,固定家具：保护方式：用防潮膜包,覆，美纹纸固定遮盖（见上图）,g.,户内门：在原产品所有,保护膜的基础上，用防潮,膜包覆遮盖（见右图）。由,专业分包单位负责实施，精,装单位负责督促、检查、过,程中后续检查维护跟踪。,精装修篇,案例剖析,成品保护,h.,木地板：先用地板保护薄膜,满铺,再用瓦楞纸板满铺，所有,拼缝用透明胶带密封。由专业,分包单位负责实施，精装单位,负责督促、检查、过程中后续,检查维护跟踪。,i.,卫生间镜子：保护方式用,防潮膜包覆（见上图）。由,精装单位在验收合格后负责,实施、后期维护及拆除。,j.,马桶：保护方式：用原包,装箱覆盖（见上图）。由精,装单位在验收合格后负责实,施、后期维护及拆除。,精装修篇,案例剖析,成品保护,k.,五金件：保护方式：用原包,装物包裹（见右图）。由精装,单位在验收合格后负责实施、,后期维护及拆除。,l.,电梯轿厢：保护方,式：除灯具、开关部,位外，用细木工板满,封（见左图）。由精,装单位在验收合格后,负责实施、后期维护,及拆除。,m.,石材门套：保护方,式用成品瓦楞纸板根,据石材造型满贴，高,度,2,米（见左图）。由,精装单位在验收合格,后负责实施、后期维,护及拆除。,精装修篇,案例剖析,成品保护,n.,电梯呼叫面板：保护方式：用加厚,透明保护膜满贴（见上图）。由精装,修单位在验收合格后负责实施、后期,维护及拆除。,目录,标准化体系框架,精装修篇,精装修关键步骤,工作流程,案例剖析,我的思考,精装修篇,我的思考,精装修的要点：,1,、设计是源头，精细的设计及深化节点设计是重中之重。,2,、明确施工管理中的难点，总结经验，形成固定标准。,3,、采购至关重要，优秀精装队伍的引入重中之重。,4,、成本控制，设计交底工作、实楼样板间、公司内部验收等工作可以有,效地避免大面积施工带来的设计变更及洽商。,THE END,THANKS,谢谢聆听,