房地产开发企业土地增值税清算政策解读与实务操作(成都市)

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（青羊区地方税务局）,主讲人：张轶,土地增值税基本政策概述,土地增值税前期管理分析,土地增值税政策与企业会计制度异同比较,开发项目清算审核常见问题,内容安排,新国八条,一、土地增值税基本政策概述,土地增值税实行先预征，后清算或核定征收的方式。目前我市土地增值税预率具,体为：,1,、对,保障性住房,暂不预征土地增值税。,2,、普通住宅预征率为,1%,。,3,、非普通住宅预征率以其售价是否超过普通住房价格标准（即房管部门定期公布,的住房平均交易价格的,1.4,倍）,分别确定,：未超过普通住房价格标准的为,1.5%,；超过普通,住房价格标准不足,20%,（含,20%,）的为,2%,；超过普通住房价格标准,20%,以上的为,2.5%,。,4,、,商用房,预征率为,2.5%,。,土地增值税征收规定,土地增值税征收规定,房地产开发项目,有下列情形之一的，税务机关可,核定征收,土地增值税：,1,、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；,2,、擅自销毁账簿或拒不提供纳税资料的；,3,、虽设置账簿，但账目混乱或者,成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,，难以确定,转让收入或扣除项目金额的；,4,、符合土地增值税清算条件、未按规定的期限办理清算手续、经税务机关责令限期清,算，逾期仍不清算的；,5,、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。,土地增值税征收规定,根据,成都市地方税务局、成都市财政局关于土地增值税征管问题的公告,（,2011,年第,1,号），我市,核定征收率,具体为：,1,、普通住宅（包括,保障性住房,）核定征收率为,5%,；,2,、非普通住宅核定征收率为,6%,；,3,、商用房核定征收率为,7%,。,土地增值税清算政策,土地增值税的清算，是指,纳税人,在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、,法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填,写,土地增值税清算申报表,，,向主管税务机关,提供有关资料，办理土地增值税清算手,续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。,国家税务总局关于深入开展土地增值税清算工作的通知,（税总函,2013658,号）土地增值税,清算是纳税人应尽义务,；对不履行清算义务的纳税人，要依据相关规定的要求严肃处理；严控核定征收。,土地增值税清算政策,清算时点，即清算单位在达到清算条件后，应进行土地增值税清算的时点。审核清算时点，需重点考虑两方面因素：,第一，准确界定,清算单位，以国家有关部门审批项目,；,第二，准确把握,清算条件，明确应清算和可清算的不同标准,。,土地增值税优惠政策,从事,房地产开发,的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本,之和,，,加计,20%,扣除。,建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和,20%,的，予以,免税,。,因国家建设、城市实施规划的需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产的，,免征,土地增值税。,新国八条,二、土地增值税前期管理分析,土地增值税清算管理规程,第二章中有如下规定,:,第六条：主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施,项目管理,。主管税务机关,应从纳税人取得土地使用权开始,，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等,房地产开发全过程情况实行跟踪监控,，做到,税务管理与纳税人项目开发同步,。,第七条：主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求,按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用,。,土地增值税前期管理相关规定,土地增值税前期管理相关环节,此环节需报送信息,土地取得信息,土地完税信息,拆迁相关信息,有关土地成本的相关凭证,税务机关要求报送的其他资料,涉及土地出让、转让、用途变更、投资、合并、分立、非货币性交易等多种取得形式。,合法有效凭证包括：土地出让专用收据、土地转让发票、契税票据、,投资验资报告及土地评估报告,、手续费票据等。,包括：涉及土地征用及拆迁补偿的相关证明资料,土地取得环节,此环节需报送信息,项目立项批准文件,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,建设工程施工许可证,立项开办环节,“,用地规划许可证,”,及附,“,用地红线图,”,确认,项目土地边界,；,“,工程规划许可证,”,确认,分期,；,”,施工许可证,“,确认,竣工时间,。,此环节需报送信息,开发成本、费用二级科目,重要合同管理,日常信息、决算信息,税务机关要求报送的其他资料,重点关注业务发生的真实性、合理性，取得凭证的合法、有效性。,建筑施工环节,重点报送会计核算数、付款数、发票数、决算数。,此环节需报送信息,房源信息登记,销售合同登记、房款收取结算登记,房地产销售合同、,不动产销售发票,每月、季报送销售明细表,预售销售环节,“,销售收入确认,”,以房地产销售合同或不动产销售发票确认清算收入。,采集商品房预售许可证、房源明细登记表等。,此环节需报送信息,工程综合验收报告,工程竣工验收备案表,房屋面积实测明细表,税务机关要求报送的其他资料,竣工验收环节,结合房屋面积实测报告书、项目初始产权登记等资料，审核上述资料所记载的,公共配套设施的性质、面积与企业申报的内容是否相符。,判断竣工时间，确定清算条件和成本截止时间。,新国八条,三、土地增值税与企业会计制度异同比较,取得土地使用权阶段,土地征用及拆迁补偿费,土地成本,政府地价,支付,的土地出让金、土地补偿费、土地开发费、土地变更用途和超面积补交的地价、按国家统一规定取得土地使用权过程中相关,税费,，如,契税,。,取得,土地使用权,所,支付,的金额,土地有关税费,向,政府部门交纳的土地使用金、,耕地占用税,、土地使用权初始登记费,等。,拆迁补偿费,有关,地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出、安置及动迁支出、,农作物补偿费、危房补偿费、征地包干管理费,、拆迁管理费,等。,土地征用及,拆迁补偿费,开发建设阶段,前期工程费用,前期工程,费,勘察丈量费,包括,初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费、沉降观测费、日照测试费、交通影响分析、防雷检测费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量,费。,包括规划、设计、项目可行性研究和水文地质、勘察、测绘、,“,三通一平,”,等支出。,报批报建费,包括,：科研费、图纸审查费、人防报建费、环境评估费和环境检测费、,白蚁,防治,费,。,招标及失标费,包含,所有招标及失标费，如勘察工程、设计、监理、施工等的招标及失标费；评标专家费、公证,费。,开发建设阶段,前期工程费用,前期工程,费,“,三通一平,”,费,临时,道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用；临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用；临时用水：接通红线外施工用临时给排水设计的设计、建造、管线铺设、改造、拆迁费用；场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除、绿化迁移费用；,包括规划、设计、项目可行性研究和水文地质、勘察、测绘、,“,三通一平,”,等支出。,建设方临时设施费,指,建设方承担的临时设施费，包括：临时围墙、临时办公室、临时场地占用、临时场地租赁费,规划设计费,与,规划设计相关的费用，包括：方案设计、施工图设计、设计顾问,费、,项目咨询费,。,开发建设阶段,建筑安装工程费,建筑安装工程,费,基础工程,包括,桩基、基础桩应变及质量测试费、土石方、基础围护、基础处理费、桩基咨询及检测费、降水,以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。,独立地下室,指,独立地下室工程（含人防工程,）,、含半,地下,、地下车库；非独立地下室计入主体结构部分,主体结构及初装修工程,主要,包括混凝土框架（含独立柱基和条基等基础）砌体、找平及抹灰、防水保温、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体、内墙保温、外墙保温、屋面保温、阳台栏杆等金属结构、外墙饰面（涂料、面砖、石材、线条）公共部位（楼梯间、大堂、电梯间）的简装修（如防,滑砖,和涂料等,）、,地上,独立,车库,。,幕墙及外装饰,包含采光顶棚、擦窗机,室内精装修工程,开发建设阶段,基础设施费,基础设施,费,市政配套费（红线外）,向政府部门交纳的红线外大市政配套费，如果开发商做大市政配套，则为实际发生的外线外道路、水、电、气、蒸汽、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费,包括,开发小区内,道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。,道路桥梁工程费,指,红线内,的道路、桥梁、驳岸建造费等,园林环境工程费,项目所发生园林环境造价，包括：（,1,）绿化建设费,包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；（,2,）建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等；（,3,）道路广场铺设；（,4,）围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门；（,5,）室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；（,6,）室外零星设施：儿童游乐设施、运动器材、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等；（,7,）集中灭蚊、喷雾系统；,给水系统费,（,1,）管道系统：主要包括小区内给水管道、检查井及外接的消火栓等费用；（,2,）水泵房：水泵房土建、设备、安装及装修费用等；（,3,）用水增容；,开发建设阶段,基础设施费,基础设施,费,采暖系统费,（,1,）管道系统；（,2,）热交换站：热交换站土建、设备、安装及装修费,公共配套设施费,指房屋,开发过程,中，根据规定，产权及收益权,不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产,的公共配套设施支出,公共配套设施费,不能有偿转让,的开发小区内公共配套设施的支出。,不可经营设施,在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚,可经营设施,在开发区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施,开发建设阶段,开发间接费用,开发间接,费用,工程管理顾问费,支付给工程管理单位的费用（代甲方）,直接组织、管理开发项目,的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。,工程管理咨询（代,甲方）,监理费,支付给聘请的监理单位的费用，包括设计监理、工程监理、造价监理、质量监理、安全监理等,造价咨询费,支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用、招标代理费用、过程审计费用,工程保险费,法律顾问费,专家评审费,支付给对设计方案、施工方案论证会所聘请的费用,开发建设阶段,开发间接费,开发间接,费,物业管理完善费用,包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、,公建维修基金,或其它专项基金，以及,小区入住前,投入的物业管理费,直接组织、管理开发项目,的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。,营销设施建造费,（,1,）广告设施费；（,2,）销售环境改造费：会所、退出销售楼盘（含示范单位）周围等销售区域的现场设计、工程、装饰费及工程返工损失；临时销售通道的设计、工程、装修等费用；（,3,）售楼处装修装饰费：包括设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的、使用用后将会拆除的售楼处还包括建造费用；（,4,）,样本间费用,：包括样板间的设计、装修、装饰以及使用期间的保洁、保安、维修费。主体外搭设的、使用后将会拆除的样本房还包括建造费用,工程人员,人力成本,工程人员（指合约部、规划部、工程部人员）,的工资、福利、加班、培训、招聘费用,开发建设阶段,财务费用,财务,费用,利息支出,还包括,计入工程项目成本,的利息支出,营销费用,销售费用,营销顾问费,招商的策划费、物业或审图的顾问费,房产交易费,转让手续费、登记费、预售服务费,招商人员人力成本,招商人员的工资、福利、加班、培训、招聘费用,管理费用,管理费用,管理人员人力成本,工程、招商部门以外的管理人员的工资、福利、加班、培训、招聘费用,专业费用,设计费、咨询费、律师费等专业机构提供服务的费用,开发建设阶段,开发费用,利息据实扣除,利息不据实扣除,其他按,4%,以内计算扣除,全部按,10%,以内计算扣除,计算基数,利息支出,能够按项目计算分摊,并提供金融机构证明,不能按项目计算分摊或,无法提供金融机构证明,计算基数（同左）,非金融机构民间,借贷不得扣除,分支机构支付给总机,构的占用费不得扣除,分支机构支付给总机构的,统借统贷利息不得扣除,逾期贷款利息、加息、,罚款不得扣除,新国八条,四、开发项目清算审核常见问题,对于房地产交易价格,低于,本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格、且,无正当理由,的，税务机关有权按以下方式处理：,1,）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；,2,）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。,1,、房地产交易价格,明显偏低,且无正当理由的认定,。,土地增值税清算审核要点,房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，,发生所有权转移,时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：,1.,按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；,2.,由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。,2,、,开发产品非货币销售行为。,土地增值税清算审核要点,一是,地上车位,不允许转让，不在土地增值税的征税范围内，不计算收入，不扣除成本。,二是,无产权的地下车位,，由主管税务机关确认是否发生转让行为，如确认为发生转让行为（如签定转让合同，开具销售不动产发票，按照销售不动产交纳营业税），按已转让部分确认收入，并扣除相应的成本、费用。否则，发生其他情形的（,签定非转形式合同,，如租赁合同，开服务业发票，按服务业交纳营业税），不确认收入，也不扣除相关成本费用。,三是,有产权的地下车位,，两证齐全、可有偿转让的车库（位），清算时，按已转让部分确认收入，并扣除相应的成本、费用。,3,、车位销售时，是否确认收入及相关成本费用。,土地增值税清算审核要点,房地产开发企业在进行房地产开发时，建设物业管理用房、变电站、热力站、无法确权的人防工程和地下车库等公共设施，这些公共设施属于全体业主所有，,业主可无偿使用该类资产,，其对应的成本可在土地增值税清算中予以扣除。,但实际上，开发企业往往对此类公共配套设施实施继续控制，如对人防工程、地下车库等采取出租形式从中,获取租金收入，,在土地增值税清算时，应将这些公共配套设施的成本从开发产品成本中扣除。,4,、房地产企业将人防工程、地下车库等采取出租形式，获取租金收入，这部分成本是否允许扣除。,土地增值税清算审核要点,对公共配套设施的认定上，以,产权是否归全体业务所有,为认定标准。,单独建造,的售楼处、样板房建造支出一般作为销售费用而不是开发成本处理，但仍应区分具体情况对待，若销售结束后产权转移给全体业主所有的，其发生的成本费用（不含可拆除或移动部分及其他家具设备）应作为公共配套设施成本扣除；若房产销售完毕后拆除的，应作为销售费用；若销售结束后产权归房产公司所有的，应作为固定资产处理。,5,、售楼处、样板房发生的成本费用是否可作为公共配套设施予以扣除。,土地增值税清算审核要点,人防工程的使用权和收益权无偿移交给全体业主的，其相关成本、费用可以扣除；人防工程的使用权和收益权无偿移交给全体业主的证明材料，应当包括房地产企业在当地主要媒体上的移交公告，业主委员会证明，小区证明。一旦发现存在虚假，可以追溯调整。,人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主的，其相关成本、费用不予扣除。,6,、对人防工程的成本费用是否可扣除。,土地增值税清算审核要点,符合可清算条件的房地产项目在土地增值税清算后，再发生房地产销售或有偿转让的，在计算土地增值税的增值额时，收入额按实际销售额及其他经济收益确认；扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用（单位建筑面积成本费用,=,清算时的扣除项目总金额,清算的总建筑面积）乘以销售或转让面积计算，另可扣除转让房地产时交纳的有关税金。,注：计算单位建筑面积成本费用时应扣除清算时确认的与转让房地产有关的税金。,7,、清算后再转让房地产如何确认扣除成本。,新国八条,谢 谢 各 位 学 员！,