信由广场商业策略案

,深圳中原商业事业部,Shenzhen Centaline Commercial Department,地产江湖,数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,信由广场商业策略案,工程定位理念,工程租售模式建议,项目周边商业概况,工程业态规划建议,南山三大商圈主要以南海大道,为轴线串起,本工程位于三大商圈的核心位置；,工程周边商业经营业态种类齐,全，品牌商家林立, 已逐渐形,成区域性商业中心的现状；,一、工程所属片区商业概况:,一、工程周边商业概况,二、工程片区品牌商家分布图:,1,7,6,5,3,8,9,10,2,4,本项目,11,12,序号,商场名称,经营业态,1,友谊城富客斯,中高档服装皮具,2,儿童世界,童装、玩具,3,海雅百货,大型女装百货,4,南山书城,图书、音像制品,5,新一佳,超市,6,金晖家居,家居、家私,7,集美堂,家居、装饰、永乐电器,8,新街口,苏宁电器、屈臣式,9,禾丽名店,龙浩、国美电器,10,花园城,MALL,以超市、建材、餐饮、服装、影院为主,11,人人乐,超市,11,崇尚百货,服装、皮具精品等,12,保利文化广场,以百货、超市、剧院、餐饮、数码产品为主,一、工程周边商业概况,2.1 工程片区百货业态的分布情况,1,3,9,10,本项目,11,12,编号,商家名称,建筑面积,（平米）,经营品,牌档次,1,友谊城富客斯,8000,中高档,3,海雅百货,36000,中高档,9,禾丽名店,12000,中高档,10,花园城中心,70000,中高档,11,崇尚百货,25000,中 档,12,岁宝百货,38000,中高档,合计,189,000,一、工程周边商业概况,5,2.2 工程片区超市业态分布情况 :,本工程,3,10,12,14,15,13,11,编号,商家名称,营业面积,（平方米）,3,海雅,约,2000,5,家乐福,6000,10,沃尔玛,25000,11,新一佳,约,10000,12,岁宝,约,3000,13,南油人人乐,20000,14,前海人人乐,8000,15,学府人人乐,10000,84000,一、工程周边商业概况,7,5,8,9,2.3,电器、数码业态的分布情况,:,本工程,10,11,12,编号,商家名称,营业面积,（平米）,5,一本电器,6000,7,顺电,3000,8,国美创业店,3700,9,苏宁新街口店,5000,10,铭可达南油店,6400,11,永乐电器,近,20000,12,国美,约,8000,13,南山赛格数码,8000,合计,60000,13,一、工程周边商业概况,2.4,家居家私建材业态的分布情况,:,7,6,10,本工程,12,编号,商家名称,建筑面积,（平方米）,6,金晖家居,15000,7,集美堂,20000,10,蛇口百安居,6000,12,世纪中心,16000,合计,57000,一、工程周边商业概况,2.5,文化产业的分布情况,:,2,本工程,1,3,4,5,编号,商家名称,1,南山文化活动中心,2,南山书城,3,保利剧院,4,南油文化活动中心,5,花园城洲立影院,一、工程周边商业概况,2.6,大型餐饮的分布情况,:,3,本工程,1,5,6,4,7,2,编号,商家名称,7,胜记,1,巴蜀风,2,海港城,3,老院子,4,毛家,6,东北人家,5,春满园,一、工程周边商业概况,总结：,品牌主题百货依然有春天，将是南山商业未来的开展趋势；,品牌超市在本区域已到达饱和状态，相互竞争剧烈；,电器、数码业态在本区域市场到达饱和状态，经营状况一般，,相互竞争剧烈；,家居家私,在本区域市场,仍有空间,，但需要,错位经营,；,文化产业在本区域市场到达饱和状态，区域性消费比较明显。,品牌特色餐饮、SPA、健身等在南山市场仍有开展空间；,一、工程周边商业概况,项目定位理念,工程租售模式建议,工程周边商业概况,工程业态规划建议,-,本案机遇与挑战并存,竞争剧烈 群雄并起,以百货为代表的,崇尚、友谊城、天虹、岁宝百货等；,以超市为代表的,沃尔玛、新一佳、家乐福、人人乐等；,以专业市场为代表的,集美堂、金晖家居广场、百安居、世纪中心等；,以大型购物中心为代表的,花园城、保利文化广场、海岸城等；,以家电、数码为代表的,赛格、顺电、永乐、国美、苏宁、铭可达等；,二、工程定位理念,寻找市场核心竞争力！,?如何使本工程从市场脱颖而出，并形成自己的竞争优势？,?从竞争对手和市场空缺中寻找时机，深度挖掘与众不同的,营销价值，形成独特超前的优势，才能在剧烈的商业竞争,中立于不败之地。,-USP独特营销主张的提炼,二、工程定位理念,主题体验式消费！,-未来商业开展的必然趋势！,契机在那里？,二、工程定位理念,? 深圳年轻男女比例为1：7；,? 据统计女性占总消费人群的81；,? 家庭日常购物75以上的主动权掌握在女性手中,? 毫无疑问，女性消费是永远的、最大的商机！,? 找准主力消费群体，永远享有最大的市场容量。,-,女性是深圳各商圈中永恒的消费主题,深圳最强大的消费主力军,二、工程定位理念,本工程设想案正是基于以上原理，将本工程以鲜明的主题定位个性推向市场，力求通过独特的定位构思与经营特色获得消费者、经营者及投资者三个不同层次的目标客户群体的认同，从而最终实现该工程的市场价值及商业价值。,二、工程定位理念,引领时尚消费文化领袖地位,打造女性消费主题商业旗舰, 品牌内涵：专业、体贴、安康、时尚、文化,主题,定位, 功能定位：集购物、休闲、娱乐、餐饮为一,体的时尚女性主题体验式消费广场,二、工程定位理念,工程定位理念,工程租售模式建议,工程周边商业概况,项目业态规划建议,三大主要功能,+,两大,业态分布特点,业态定位规划理念,三、工程业态规划建议,1,、销售功能,通过品牌主力带动与合理的业态规划，在不影响后期物业持续经营的根底上，满足商铺的销售功能；,三大主要功能,:,三、工程业态规划建议,2、应用效劳功能,在满足购物的同时，辅以女性的美容、美体、香薰、SPA水疗、纤体、医学整容等为主流产品应,用效劳功能，并配套女子选美堂、女子健身房、女子会所等特色效劳；,三大主要功能,:,三、工程业态规划建议,3,、餐饮功能,南山片区比较兴旺的业态之一，一方面满足工程住宅的根本配套，另一方面通过餐饮辐射周边消费群体，带开工程整体消费。,三大主要功能,:,三、工程业态规划建议,硬件上：通过工程建筑特点，参加装修中的光环境、音乐,环境、玻璃环境、色彩环境的揉合，让女性在购,物中通过 听觉、视觉、触觉的美好享受真正体,验“逛的乐趣；,软件上: 通过特色购物、特色效劳、特色配套方面的作用，,加强本工程“专业、体贴、安康、时尚、文化的,主题定位理念。,两大,业态分布特点：,三、工程业态规划建议,负一层业态规划,目标客户群,12,20,岁之间的新新人类一族,消费群分析,消费特征,购物频率高；关注潮流动态；喜欢群体购物属“淘宝一族”,消费力,单次消费总金额相对较低,消费关注点,潮流款式；潮流活动；最新产品等,负一层业种搭配示意图,特色小食,音像店,消费力分解：,外贸服装、,潮流服装,体育用品、,健身器材,A,C,眼镜店,化装品,药妆店,一层业态规划示意图,一层业态规划,目标客户群,年轻、时尚女性,消费群分析,消费特征,购物频率较高；关注潮流动态；喜欢群体购物,消费力,单次消费总金额较高,消费关注点,时尚款式；折扣活动；最新产品发布,香水,珠宝,皮具,消费力分解：,B,银行,7,。,11,麦当劳,一番拉面,目标客户群,高素质、高收入、成熟女性,消费群分析,消费特征,购物频率较高；单次消费时间较长；喜欢小群体购物,消费力,单次消费总金额较高,消费关注点,时尚款式；商品品牌；购物体验；服务性,二层业态规划,二层业态规划示意图,A,C,消费力分解：,女人世界名店,工艺品、饰品,B,三层业态规划,目标客户群,高素质、高收入、成熟女性,消费群分析,消费特征,购物频率不高；单次消费时间教长；喜欢小群体购物,消费力,单次消费总金额较高,消费关注点,时尚款式；商品品牌；购物体验；服务性,三层业态规划示意图,餐饮,消费力分解：,A,C,B,女人世界名店,女性沙龙教插,花、健身、心理理,疗等,四层业态规划示意图,四层业态规划,目标客户群,高素质、高收入、成熟、成功女性,消费群分析,消费特征,购物频率不高；单次消费时间教长；节假日消费高,消费力,单次消费总金额较高,消费关注点,注重服务性；社交性；文化性,消费力分解：,女性的美容、美体、香,薰、,SPA,水疗、纤体等,A,C,B,餐饮,整体业态规划平面图,女人世界名店,女人世界名店,餐 饮,珠宝、化妆品、香水、眼镜、皮具、银行、,7.11,等,美容、美体、香薰、,SPA,水疗、纤体等,区,区,区,层,层,层,层,层,餐 饮,饰品、,工艺品,女性,沙龙,特色餐饮、外贸服装、潮流服饰、体育用品健身器材、音像制品等,工程定位理念,项目租售模式建议,工程周边商业概况,工程业态规划建议,销售方式,适合类型,优点,缺点,与项目契合度,直接销售,适合于投资回报率,高的街铺,发展商无须后,续麻烦资金一,步到位,发展商需组建经营管理公司，负责后期业态规划及管理,街铺较好,内铺一般,2,3,年委,托经营销售,适合于做主题专业,市场普遍适用于街,铺与一、二层内铺,居多,委托经营期限短，发展商压力小，达到快速销售,发展商需组建经营管理公司负责招商、业态规划及管理,街铺一般,1F,、,1F,、,2F,内铺较好,5-10,年委,托经营销售,适合于大型品牌主,力商家进驻，一般给予主力店的区域在,2,层以上。,提升一层商铺价值，促进项目快速销售，发展商迅速回笼资金,商家承租面积大，租金,低，发展商压力大，一,旦商家撤场，后续问题,较多，有一定风险。,2F,以上内铺较好,产权式,商铺销售,适合于大型品,牌主力商家进驻,促进项目快速销售，发展商迅速回笼资金,发展商负担较大国家政,策限制，后续问题较多操作风险极大。,2F,以上较好,1、租售模式建议销售模式比较,四、工程租售模式建议,为更好解决开展商资金回笼和物业持续经营，以与结合,南山目前商业市场现状，如果出售的比例太高，而且投资成,分太大，将会造成商业形态无法统一协调，从而影响物业的,持续经营，物业的价值无法提升，使工程难以稳定经营。根,据中原以往操作商业的成功经历，结合本工程特征。,2、工程租售方式比例建议,建议：本工程商业租售黄金比例为 7 ：3,四、工程租售模式建议,前提条件：需组建经营管理公司,3、工程各区域租售示意图,A,、街铺直接销售,B,、内铺,2-3,年委托经营,长期租赁为主,或整体销售,2-3,年委托经营,女人世界名店,女人世界名店,餐 饮,珠宝、化妆品、香水、眼镜、皮具、银行、,7.11,等,美容美体、香熏、,SPA,水疗、纤体等,区,区,区,F,F,F,F,餐 饮,女性,沙龙,饰品、小工艺品,长期租赁为主,或整体销售,长期租赁为主,长期租赁为主,长期租赁为主,或整体销售,F,特色餐饮,外贸服装,健身器材、体育用品,音像制品,租赁或整体销售,2-3,年委托经营销售,租赁或整体销售,租赁或整体销售,四、工程租售模式建议,4,、租赁区域明细,区域功,能划分,区域,区域,楼层,区域面积（）,经营,业态,所占商业面积比例,品牌主力店,A,2,3F,约,2400,女人世界名店,26.55,B,2,3F,约,5565,次主力店,A,4F,约,1200,美容、美体、香薰、,SPA,水疗、纤体等,12.5,B,4F,约,2549,C,3-4F,约,2400,餐饮,8,次主力店,-1F,约,2500,特色餐饮,8.34,-1F,约,1000,音像制品,3.33,-1F,约,3000,健身器材、体育用品,10,合计,20614,68.73,四、工程租售模式建议,5,、销售区域明细,销售,区域,区域,楼层,区域面积（）,经营,业态,销售,方式,所占商业,面积比例,A,、,B,、,C,1F,5095,珠宝、化妆品、香水、眼镜、皮具等,A,、街铺直接销售,B,、内铺,2-3,年委托经营,16.99%,C,2F,1200,小工艺品、饰品,2-3,年委托经营,4.00%,1F,3084,外贸服装、,潮流服饰,直接销售,10.28%,合计,9380,31.27,四、工程租售模式建议,6、街铺铺位划分原那么建议,1,、尽可能的保证临街铺位的可售面积，实现街铺临街面的最,大化；,2、每个商铺都有临街路面，保证客户现在或将来能独立自,主经营；,5,、建议开间控制在,米，街铺开间和进深的比例设定,在,1,：左右。,4,、为了均衡商铺的价格与销售的压力，街铺建筑面积建议尽量,控制在,40-50,平米之间，尽量控制商铺总价；,3、充分保障绝大局部商铺的铺形开间、进深比例适当，经济实,用，利于销售与后续经营。,四、工程租售模式建议,街铺划分示意图：,商场主入口,商场次入口,商场次入口,1、合理的设置内场通道，尽量保证所有内铺的临通道，主通道宽度建议米，次通道宽度建议米。如果实用率有保障，建议可适当加宽过道，以保证今后经营购物的舒适性；注：以上通道尺寸待讨论考证,2,、在保证有利销售与可独立经营的条件下，内铺商铺建筑面,积控制在,15-20,平米，尽量控制商铺总价。,7、内铺铺位划分原那么建议,四、工程租售模式建议,街 铺,主通道,次通道,主通道,内铺划分示意图：,本方案主要结论,1、工程业态定位：,女性主题商场市场空隙、区域共荣,品牌主力店特色餐饮市场时机点、人气利于带动销售,SPA、美容、健身市场时机点,组合成“女性休闲购物主题商业中心,最正确选择：采取租售结合，控制租售比例在7：3之间，主力商家位置只租不售，利用主力商家品牌带动街铺与局部内铺的高价销售，可售面积约9380平方米，预计可销售金额达亿元；,2、工程销售模式：,谢谢,请指正！,Thank You,世界触手可与,携手共进，齐创精品工程,43,Thank You !,不尽之处，恳请指正！,