尔湾生态产业新城案例研究

,2,、案例研究,首尔,板桥科技谷,Case study2,：,新兴产业园区发展特点,韩国,大德科技谷,法国,索菲亚科技城,美国,尔,湾产业新城,中国,鄂尔多斯,100,项目,新兴产业园区,2,、案例研究,美国 尔湾产业新城,区位,尔湾,位于,加利福尼亚州以南五十公里处，,属于,橙县,管辖,范围。,占地88平方公里，现有人口17.,5万,人,，,就业岗位16.8万。,7条主要高速公路,（州际5、405、收费高速55、73、133、241、261）,把,尔湾,与,橙县,内的其他城市相,连接,。,尔湾,是,作为美国,最安全、规划完善、自然环境最优美、便于开展商务商业活动的最佳区域,，吸引了大量的居民和企业进入，已经,成为,橙县,的,重要,高科技产业,中心,。,尔湾,位于,加州以南五十公里,处,橙县,内,，依托,加州,大学,尔湾,分校,，,成为,橙,县,重要,高科技产业,中心,新兴产业园区,2,、案例研究,美国 尔湾产业新城,自然资源,尔湾,占地宽广，沿太平洋拥有长达9英里的海岸线，并且由海岸线向内延伸22英里，拥有丰富的地地质和自然资源,。,整个,尔湾,依据地形可以分为三大部分：,南部海滨地区，中部地区以及北部高山地区,，以南部和北部地区自然资源最为,丰富,。,南部海滨,地区占地14175公顷，以405公路和太平洋为界限，主要资源包括,海洋、沿海山脉、海滩淡水湿地,。,中部峡谷,地带主要,平地,为主，占地8910公顷,。,北部山区,地带占地13365公顷，主要资源包括,山地、峡谷、高山湖泊、溪流,等地质地貌条件，拥有丰富的生态物种,。,尔湾,所在区域地势起伏，拥有,山脉、峡谷、湖泊、溪流、湿地、海洋,等丰富的自然生态资源,新兴产业园区,2,、案例研究,美国 尔湾产业新城,由于洛杉矶的,发展空间越来越有限，区域重心逐渐向外转移,。尔湾凭借,良好的,区位、交通与,自然环境,，成为,吸引人口和产业集聚的重要地区。,尔湾,洛杉矶,州际,5,高速公路,60,公里,发展契机,1950,至,1960,年代是,美国战后经济的复苏期,。由于洛杉矶市的发展空间越来越有限，伴随着,高速公路网络,的建立，,区域重心逐渐向外转移。,尔湾位于橙县的,中心位置,，,州际,5,高速公路打通了尔湾与洛杉矶之间的快速通道,，使其快速融入到大洛杉矶发达的交通系统和国际经济体系之中。,大洛杉矶的,国际经济影响力、发达的高速公路和港口等基础设施、多元文化优势、丰富又廉价的移民资源，给尔湾市产业发展、人口集聚和城市建设带来持续的动力。,新兴产业园区,2,、案例研究,美国 尔湾产业新城,城市发展历程,尔,湾,在,30,多年,的发展过程中,以资源为基础，以发展为目标,，成为了美国,最适合居住、工作和投资,的,生态,新,城。,农业,经济为主，盛产橘子、胡桃，鳄梨，利马豆，和绵羊,城市发展起步期，分担,城市部分功能,、接纳,高素质人群置业,生态城市形成，,城市经济、社会、环境,实现协调发展,尔湾农场因其广阔的巴伦西亚橘子林和丰富的物产而,闻名,住宅建设陆续开始，规模不断扩大,引入加利福尼亚大学分校，建成,“大学社区”,规划总用地,1500,英亩，居民,5,万人，,高素质人口,开始进入置业,科学完整的区域环境保护体系,的建立，包括自然环境保护区、城市内部环境以及社区环境建设维护计划,城市,产业智力化、高科技化、多样化以及无污染化,建设尔湾,农场,保护,自然环境,科学的,城市规划,完备的休闲娱乐和居住,配套设施,更为科学的,环境保护计划,积极完善的,产业发展计划,城市规划的不断调整,区域,配套设施,的不断完善,起步阶段,发展阶段,成熟阶段,阶段,1,：,1960,年以前,阶段,2,：,1960s-1980s,阶段,3,：,1980s-,至今,阶段特征,发展结果,发展举措,新兴产业园区,2,、案例研究,美国 尔湾产业新城,产业的发展,农业产业链的形成,1960年以前,农场将大量土地承包出去,，Irvine家族保留部分地自己务农。农产品主要包括橘子、胡桃，鳄,梨，利马,豆,。,60s以后,，,尔湾,对于,不清楚发展用途的土地加强保护,，暂时发展农业,，待发展时机成熟，再进行规划利用，确保,土地价值达到最大程度的,发挥,。,农业在区域发展过程中为区域发展提供空间的同时，,自身产业也向上向下延伸，形成了包括农业科研、种植、加工、运输、零售完整的产业链,。,现在,尔湾,仍然,是加州鳄梨最重要的,产地,。,尔湾,原主导产业农业,在为区域经济产业发展提供战略空间用地的同时，也通过,自身升级,形成了较为完整的,农业产业链条,1960s,的,尔湾,现在,的,尔湾,尔湾主要农业企业状况,公司名称,主营业务,公司名称,主营业务,Hiramatsu Ranch,水果蔬菜种植,/,加工,/,运输,Pinnacale Farms,种植,JC Mac Inc,种植,/,农业机械维修,/,餐饮,Seed Institute,研发,/,种子,销售,Magarro farms,水果主裁种植,/,零售,Tanaka Farms,蔬菜,种植和零售,Manassero Farms,种植,/,加工,/,零售,Ocean Spray Cranberries Inc.,蔬菜水果,零售,/,运输,新兴产业园区,2,、案例研究,美国 尔湾产业新城,产业的发展,高科技产业的发展,强大的科研实力,加利福尼亚大学,尔湾,分校,建于1965年，是地区内最主要的研究型大学。大学共有24000学生，1400教学人员和,8400名职工,。,尔湾,分校是加利福尼亚大学中发展最快速的分校,，是许多学生梦想的学府,。,尔湾,分校是,橙县,内,第二,大工作机会提供者,，预计,为,橙县,带来,超过33亿美元的经济,收益,。尔湾,分校,的,科研能力在全美高校中名列前茅,，其在,科学、艺术、人文、医药以及管理,方面的研究成就提升了学校的排名。学校共有,3位诺贝尔奖获得者,。,尔湾,现代,产业的发展主要,以大学为依托,，通过一系列,相关政策与措施,推动,智力密集型的高科技产业发展,加州大学,尔湾,分校,合理的转化机制,政府和企业通过一系列措施推动,学校科研机构成果向市场的,转化,。,建立,公司关系办公室,，为大学科研机构和大公司的联系提供,帮助,。,建立,科技联盟办公室,，为大学科研成果市场化提供,帮助,。,对于,新成立的公司有一系列税收补贴政策，,推动高科技企业的,发展,。,新兴产业园区,2,、案例研究,美国 尔湾产业新城,产业的发展,相关产业的发展,尔湾,现有公司,1.7万家,，以,高科技为主导，具有多元化的产业结构,。,目前,尔湾,从事,技术/管理类的人数最多，占到,50%以上。,此外,尔湾,成为了,公司总部,的天堂,，超过一百家大型或者行业领先公司将总部放到,了,尔湾,尔湾,的,人口受教育程度都很高，,超过50%的人受过高等教育,。,尔湾,现有,居住人口17.5万，就业岗位数16.8万，,吸引了很多外来人口,。,高科技,产业的发展成功带动了相关产业的发展，形成,总部经济,为特色、,高科技,为核心竞争力的,高附加值、低环境影响,的产业特征，吸引了大量,高素质人口进入,尔湾镇,不同职业人数状况,尔湾不同,产业就业人数状况,0,2000,4000,6000,8000,10000,12000,14000,16000,18000,农林牧矿,建筑,加工制造,贸易,零售,物流,信息,财务,/,保险,/,房地产,科研管理,教育医疗,娱乐文化食品,其他服务业,政府公共部门,0.00%,10.00%,20.00%,30.00%,40.00%,50.00%,60.00%,70.00%,管理,/,技术及其他,服务业,建筑,/,开采,/,物业管理,生产,/,物流,/,运输,农林牧,零售办公,新兴产业园区,2,、案例研究,美国 尔湾产业新城,尔湾,“,加州的科技海岸,”,部分总部在,尔湾,的大公司,塔可钟（,Taco Bell Corp.,）,福特汽车（,Ford Motor Company,） 集团,埃乐峻（,Allergan Inc.,）,马自达，美国公司（,Mazda Motor of America Inc.,）,丰田材料处理，美国公司（,Toyota Material Handling, USA Inc.,）,圣约翰（,St. John,）,起亚汽车，美国公司（,Kia Motors America Inc.,）,戴姆乐 克莱斯乐（,Daimler Chrysler Corporation,）,布劳德康姆（,Broadcom Corporation,）,密地机械（,Meade Instruments Corporation,）,康阿戈拉食品零售（,ConAgra Foods Retail Products Co.,）,爱德华生命科学（,Edwards Lifesciences Corporation,）,极可意涡流浴缸（,Jacuzzi Whirlpool Bath,）,第一选择抵押贷款（,Option One Mortgage Corporation,）,新兴产业园区,2,、案例研究,美国 尔湾产业新城,产业的布局,商业,产业用地主要集中在城市核心区,峡谷,地区,。,尔湾,商业,商务办公核心区围绕,机场、高速公路以及加州大学,等主要设施分散布置，,工业用地围绕核心区,分布,。,同时,不同,的核心区依托不同的资源为不同的产业和企业服务；其他商业用地分散布置在居住区当中，方便居民,日常生活,。,尔湾,城市,产业发展用地沿,区域主要交通设施,和,大学分散布置,产业核心区,基本情况,1,Irvine spectrum,占地,5000,英亩，是世界上最大规划的,研发,、科技以及商业中心,。共有,2500,家公司进驻，是汽车设计、生物技术、宽带、计算机软硬件以级医疗行业聚集地，大约有,55000,人在这里工作,2,Irvine Business Complex,尔湾,最大,商业办公物业聚集地,，占地,3350,英亩，拥有超过,18,万平方英尺的甲级写字楼面积，共有,4500,家公司入住，集中了,尔湾,的一半的商业办公物业，大约有,80000,人在这里工作,3,university research center,毗邻大学医学院和生物研究中心，占地,184,英亩。这里是,企业与大学研究机构合作的重要基地,，诞生众多前沿技术，拥有办公和适合高科技加工的物业共,240,万平方英尺，入住大约有,40,家公司，超过,4000,人在这里工作，以生物技术、工程和计算机研发为主,4,Irvine technology center,尔湾,最新的商务商业核心区,，定位于创业期的高科技企业，整体设计风格采用校园风格，预计总建筑面积为,130,万平方英尺,居住区,保护区,商业,/,办公,/,工业区,新兴产业园区,2,、案例研究,美国 尔湾产业新城,尔湾的居住,多样化原则,尔湾,现有,房屋数量6.45万套，提供包括,独栋、联排和公寓在内的多种类型,居住,体验，,能够,满足各个阶层居民的居住需求,。,尔湾,80,%以上的社区都规划良好,，大多数拥有网球场、小公园、游泳池、甚至有人工湖，让居民在湖上泛舟以及进行其他水上活动。,多样化的住宅,产品,齐备,的生活配套,新兴产业园区,2,、案例研究,美国 尔湾产业新城,尔湾的居住,生态节能原则,在住宅设计,方面,，,尔湾,制定,了严格的建筑节能标准，强制要求所有住宅使用节能,技术,。,高科技的室内保温炉和空调系统,双层窗户/LowE玻璃,低水量淋浴碰头及其它相关设备最大限度节约水,建筑密封,技术,每个居住区建设提供丰富的,开敞自然,空间,，,交通,设计,以步行为导向,，并且,社区内提供学校,；同时社区内的建筑设计,提倡与自然环境的,融合,。,尔湾,在,居住区设计,以及相关,建筑技术应用,方面推行,生态节能原则,新兴产业园区,2,、案例研究,美国 尔湾产业新城,尔湾的居住,土地集约化原则,居住用地,贯穿整个区域布置，并且将主要自然保护区和产业发展带,分隔,。,尔湾,居住,的开发强度依据区域资源特性不同而不同，在生态环境相对脆弱的,滨海以及湿地区域和山地保护区附近开发低密度住宅,，住宅密度1.6-3.5套/英亩左右，远远低于其他区域18-40套/英亩的,水平,。,居住区的设计遵循,村庄理念,，其主要目的在于,控制人类居住的活动蔓延，同时以村落为单位提供社区配套,，方便居民在步行范围内解决基本生活需求，从而达到减少使用汽车的,目的,。,尔湾,居住区,开发奉行,土地自然资源匹配原则,和,居住区集约化发展原则,，减少人类居住活动对于自然环境的影响,社区规划理念,每个社区的大小在,600,英亩到,2000,英亩之间，社区内部必须有包括学校、购物以及开放空间等在内的,完善的居住配套设施,不同社区以及居住区之间需要,通过绿地、山沟、溪流,或者森林,给与分离,，以便创造明确的边界,每个社区内的,住房形式多样化,，保证社区,人口的多样化,每个社区的规划,设计,必须,要,有符合其土地资源特征的主题，比如山地、森林、高尔夫、溪流、湖泊等。,这种主题有利于,树立,社区的归属感,和,社区居民对于自然环境的保护意识,新兴产业园区,2,、案例研究,美国 尔湾产业新城,公共服务设施,商业设施,尔湾,拥,有加利福尼亚最著名的目的地式购物中心Irvine Spectrum Center, 总建筑面积达到110万平方英尺，是,集零售和娱乐为一体,的购物者的天堂,。,世界各国风味,美食的聚集地,。,尔湾,的,商业：,购物的天堂,，世界各国风味,美食的聚集地,亚洲风味,Kokis Teppan & Sushi,、,Maizuru Japanese Restaurant,、,Taifoon,、,Taste of Asia,意大利风味,Buca di Beppo,、,Florence Italian Cuisine,、,Macaroni Grilll,、,Pasta Pomodoro,、,Prego Ristorante,、,Vessia Ristorante,墨西哥风味,Chevys Mexican,、,El Cholo Cantina,、,La Salsa,、,Taco Factory,新兴产业园区,2,、案例研究,美国 尔湾产业新城,公共服务设施,休闲娱乐设施,尔湾,有,超过,100,个公园和公共游泳池,，大约有,178.2,平方公里的农场土地作为,自然栖息地,保护，,24.3,平方公里的土地用于公园和,开放空间,。,尔湾,的,休闲娱乐设施：,超过,100,个公园,、,超过,25%,的土地面积,规划为,公园,或,其他城市开放空间,社区公园,18,个,开放空间,/,绿化带,89.18,平方公里,邻里公园,35,个,街边绿化环境,2.71,平方公里,活动场地,41,块,体育运动场地,0.506,平方公里,新兴产业园区,2,、案例研究,美国 尔湾产业新城,交通体系,外部交通,：,公路：7条主要高速公路,（州际5、405、收费高速55、73、133、241、261）,把,尔湾,与,橙县,内,的其他城市相连接。其中405路和州际,5,路在,尔湾,镇东部汇合,，,支撑了当地商业的繁荣,发展。,轨道：Metrolink和Empire-Orange County Line,将,尔湾,和,洛杉矶以及沿海其他城市连接，为居民以及外部人口,进出,尔湾,提供,了便利的公共,交通,条件,。,内部,交通:,对内部,社区交通体系限制车速，鼓励居民步行,出行,。,修建长达,158英里长的自行车道,，使得居民通过自行车方便到达城市各个,角落,。,其他措施,：,城市,中心布置,综合交通站点枢纽,，将轨道、对外主要交通干道、内部公共交通体系连接，,方便居民,换乘,。,建立,Spectrumotion,组织,，,免费为,在,尔湾,工作,的人口提供交通建议，协助组织搭车行为，减少私人车辆的,使用,。,尔湾,交通系统,的设计鼓励居民使用,公共交通、步行以及自行车,，减少对私人汽车的,依赖,。,Metrolink,站点图,尔湾对外主要公路,尔湾内部公交线路,尔湾自行车道系统图,新兴产业园区,2,、案例研究,美国 尔湾产业新城,生态体系,尔湾大规模,的生态保护区面积达到,50000,英亩，不包括社区的公共绿地以及,开放空间。,尔湾的,生态保护区分为,三大,体系：,在生态环境较为脆弱的地区,设置规模较大的,保护区；,在,城市建成区,内设置城市公园对规模较小的区域进行,保护；,为了形成完整的环境系统，在每个,大型居住区,（社区）中都有社区公共绿地和,水面。,城市公园,以及社区公共绿地,在美化城市环境的同时，为居民,亲近自然和室外活动,提供了大量的,空间。,大规模,自然保护区,相对独立，对于,维护区域生态环境和保护生物物种,有重要,作用。,采用,大规模自然保护区、城市公园以及社区公共绿地三级体系,，保证,了城市生态体系的,连续性和,完整性。,新兴产业园区,2,、案例研究,美国 尔湾产业新城,节能体系,尔湾,大力,提倡对于水资源的循环利用，在城市用水、农业用水以及生态用水之间建立联系保证水资源的合理,利用,。,修建,尔湾,Michelson,水再生中心，该中心由两大系统组成：一方面将生活用水输送给家庭以及其他部门。一方面负责回收生产生说污水进行处理，并且将处理用水输送到保护区、森利以及农业用地进行循环,使用,。,实施区域中水计划，通过政策鼓励工业以及家庭使用中水冲洗厕所和必要的清洁工,作,。,尔湾,通过,建设,水资源再生中心,将,城市、生态以及农业用水有机联系起来,，实现了对水资源的有效利用,Michelson,水再生中心,社区公共水景,2005,年,尔湾,用水,状况,农业滴灌系统,新兴产业园区,2,、案例研究,美国 尔湾产业新城,总体布局,由于,尔湾,占,地规模较大，,所以,尔湾,在,规划初期依据地形地质和原有基础设施状况将地块分成了,沿海部分、峡谷部分以及山区,三大部分进行,规划,。,尔湾,发展,空间布局以,尊重土地资源条件,为前提，合理分布,功能,和,开发,强度,。,规划区域,资源特点,规划功能,开发强度,沿海区域,海滩，湿地、森林以及通往圣地亚哥的,405,公路以及加州大学,教育、居住、休闲旅游、办公以及工业,中低开发强度,峡谷区域,地势平坦、对外交通主要干道、机场,城市核心区，拥有商业、商务、工业以及居住用地,中高开发强度,山地区域,山地、湖泊以及森林，生态环境较为脆弱，地形复杂,居住功能为主,低强度开发,尔湾,土地利用,突出了其,保护生态环境原则,，整个区域,超过50%用地,用地被用于自然保护区永久保护起来，住宅用地占比,17.4%，,配套设施用地占比,10,%,工业用地,占比,7.4%,商业用地占比,4.7,%,。,新兴产业园区,2,、案例研究,美国 尔湾产业新城,小结,启示一,通过引入加州大学分校，完成区域由生态农业城向生态产业城的转变，完善的生活配套，吸引了高素质人口的导入,启示二,启示三,启示四,启示五,现代产业以大学为依托，通过相关政策与措施导向，发展总部经济为特色、高科技为核心竞争力的高附加值、低环境影响的,R&D,产业,原主导产业农业通过自身升级、完善产业链条等措施为区域的现代化发展提供战略空间用地,城市规划方面，通过生态住宅、车行规划、水资源再生等手段实现区域可持续发展,土地利用方面，根据自然资源不同属性与主要公共设置布局位置，规划不同开发强度与物业类型,