出租人账务处理

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,出租人账务处理,一、直租会计处理,1.融资租赁资产确认,财务部门根据采购合同与发票确认融资租赁资产的实现,借：融资租赁资产 2,564,应交税金-应交增值税-进项税 436,贷：银行存款/其他应付款/应付票据 3,000,2.根据租赁合同与实际租金支付表确认长期应收款与未实现融资收益,借：长期应收款 3,404,贷：融资租赁资产 2,564,未实现融资收益含税 404,长期应付款/其他应付款-待转销项税 436,3. 根据银行贷款合同,借：银行存款/应收票据 3,000,贷：长期借款 /短期借款 3,000,4.收到租金时,每一收款日前由财务向承租人出具租金支付通知单，根据租金到账情况确认长期应收款的收回和逾期：,借：银行存款 94 3,404,贷：长期应收款 94 3,404,2,对于逾期租金：,借：应收账款租金 94 3,404,贷：长期应收款 租金 94 3,404,5.确认手续费与每期融资租赁收入,根据租赁合同确认手续费与每期租赁收入的实现：,借：银行存款 135,贷：主营业务收入手续费 38 115,应交税金-应交增值税-销项税 7 20,注：手续费收入可根据实际需要一次性确认或在租赁期间分期确认。,借：未实现融资收益 21 404,贷：主营业务收入 18 345,应交税金-应交增值税-销项税 3 59,借：长期应付款/其他应付款-待转销项税 11 436,主营业务本钱 63 3,000,贷：应交税金-应交增值税-销项税 11 436,主营业务收入 63 3,000,3,6.付利息本金时：,借：主营业务本钱 15 295,贷：银行存款 18 345,应交税金-应交增值税,-营改增可抵减的销项税额 -3 -50,借：长期借款 75 3,000,贷：银行存款 75 3,000,7.租赁保证金,收到保证金时：,借：银行存款 300,贷：其他应付款/长期应付款租赁保证金 300,到期返还保证金时：,借：长期应付款租赁保证金 300,贷：银行存款 300,4,保证金支付逾期租金时：,借：长期应付款租赁保证金,300,贷：长期应收款,/,应收账款,300,存入银行保证金时：,借：其他货币资金贷款保证金,300,贷：银行存款,300,注：收到承租人保证金按合同规定合同期满执行完毕后全额退还给承租人，承租人逾期时可用保证金支付租金，期间产生的银行存款利息,属于,出租人所有。,8.,实际利率调整时：,借：长期应收,款租金,30,贷：未实现融资收益,30,注：实际利率调整时按未付租金余额做利息调整,5,9.期末结转增值税,经中国人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的纳税人，提供除融资性售后回租以外的有形动产融资租赁效劳，以收取的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息包括外汇借款和人民币借款利息、发行债券利息、保险费、安装费和车辆购置税后的余额为销额。,本规定自2021年8月1日起执行。商务部授权的省级商务主管部门和国家经济技术开发区批准的从事融资租赁业务的试点纳税人，2021年12月31日前注册资本到达亿元的，自2021年8月1日起，按照上述规定执行；2021年1月1日以后注册资本到达亿元的，从到达该标准的次月起，按照上述规定执行。,借：应交税金-未交增值税 436- (7+3+11-3)=418,贷：应交税金-应交增值税-转出多交增值税 436- (7+3+11-3)=418,借：应交税金-应交增值税-转出未交增值税 (20+59+436-50)-436=29,贷：应交税金-未交增值税 (20+59+436-50)-436 =29,6,10.增值税退税,经中国人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人中的一般纳税人，提供有形动产融资租赁效劳，在2021 年12月31日前，对其增值税实际税负超过3%的局部实行增值税即征即退政策。商务部授权的省级商务主管部门和国家经济技术开发区批准的从事融资租赁业务的试点纳税人中的一般纳税人，2021年12月31日前注册资本到达亿元的，自2021年8月1日起，按照上述规定执行；2021年1月1日以后注册资本到达亿元的，从到达该标准的次月起，按照上述规定执行。,本规定所称增值税实际税负，是指纳税人当期提供给税效劳实际缴纳的增值税额占纳税人当期提供给税效劳取得的全部价款和价外费用的比例。,借：应收账款-应收退税款 29-(3404+135)*3%/1.17 =-62 22,贷：营业外收入 -62 22,借：应交税金所得税,贷：应交税金应交所得税,7,二、售后回租会计处理,1.融资租赁资产确认, 财务部门根据融资租赁合同确认融资租赁资产的实现,借：融资租赁资产 3,000,贷：银行存款/其他应付款/应付票据 3,000,根据台账与实际租金支付表确认长期应收款与未实现融资收益,借：长期应收款 3,404,贷：融资租赁资产 3,000,未实现融资收益含税 404, 根据银行贷款合同,借：银行存款/应付票据 3,000,贷：长期借款 3,000,8,2.,收到租金时,每,一收款日前,由,财务向承租人出具租金支付通知单，根据租金到账情况,确认长期应收款的收回和逾期,：,借：银行存款,94 3,404,贷：长期应收款,租金,94 3,404,对于逾期租金：,借：应收账款,94 3,404,贷：长期应收款,租金,94 3,404,3.,确认手续费与每期融资租赁收入,根据台账确认手续费与每期租赁收入的实现：,借：银行存款,45 135,贷：主营业务收入手续费,38 115,应交税金,-,应交增值税,-,销项税,7 20,注：手续费收入可根据实际需要一次性确认或在租赁期间分期确认。,9,借：未实现融资收益 21 404,贷：主营业务收入 18 345,应交税金-应交增值税-销项税 3 59,借： 应交税金-应交增值税,-营改增抵减的销项税额 11 436,主营业务本钱 63 3,000,贷：应交税金-应交增值税-销项税 11 436,主营业务收入 63 3,000,4.支付利息与本金时：,借：主营业务本钱 15 295,应交税金-应交增值税,-营改增抵减的销项税额 3 50,贷：银行存款 18 345,借：长期借款 75 3,000,贷：银行存款 75 3,000,10,5.,租赁保证金,收到保证金时：,借：银行存款,300,贷：,长期应付款租赁保证金,300,到期返还保证金时：,借：长期应付款租赁保证金,300,贷：银行存款,300,保证金支付逾期租金时：,借：长期应付款租赁保证金,300,贷：长期应收款,/,应收账款,300,存入银行保证金时：,借：其他货币资金贷款保证金,300,贷：银行存款,300,注：收到承租人保证金按合同规定合同期满执行完毕后全额退还给承租人，承租人逾期时可用保证金支付租金，期间产生的银行存款利息规出租人所有。,11,6.实际利率调整时：,借：长期应收款 30,贷：未实现融资收益 30,7.期末结转增值税,经中国人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供有形动产融资性售后回租效劳，以收取的全部价款和价外费用，扣除向承租方收取的有形动产价款本金，以与对外支付的借款利息包括外汇借款和人民币借款利息、发行债券利息后的余额为销售额。,借：应交税金-应交增值税,-转出未交增值税 (20+3+11-11-3) =20 (20+59+436- 436-50)=29,贷：应交税金-未交增值税 20 29,12,8.增值税退税,经中国人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人中的一般纳税人，提供有形动产融资租赁效劳，在2021 年12月31日前，对其增值税实际税负超过3%的局部实行增值税即征即退政策。商务部授权的省级商务主管部门和国家经济技术开发区批准的从事融资租赁业务的试点纳税人中的一般纳税人，2021年12月31日前注册资本到达亿元的，自2021年8月1日起，按照上述规定执行；2021年1月1日以后注册资本到达亿元的，从到达该标准的次月起，按照上述规定执行。,本规定所称增值税实际税负，是指纳税人当期提供给税效劳实际缴纳的增值税额占纳税人当期提供给税效劳取得的全部价款和价外费用的比例。,借：应收账款-应收退税款 29-(3404+135)*3%/1.17 =-62 14,贷：营业外收入 -62 14,借：应交税金所得税,贷：应交税金应交所得税,13,总结：,1.直租与售后回租一般纳税人均可差额纳税，享有增值税即征即退，但两者征税与退税时间与金额不相一致，直租赁增值税专用发票进项税额进展抵扣，不可本金差额纳税，因本金进项税额一次性抵扣在租赁期间前期不用交纳增值税，而售后回租无进项税专用发票抵扣，只是凭借承租人开出的本金 发票进展差额纳税，在租赁每一期均会交纳增值税；此外两者可退税金额也不相一致，案例中同样条件的直租和回租，直租要比回租退回的增值税要多。,2.直租和回租可差额纳税需要取得合法有效的凭证，根据106号文规定合法有效凭证为：,1支付给境内单位或者个人的款项，以发票为合法有效凭证。,2支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构确实认证明。,3缴纳的税款，以完税凭证为合法有效凭证。,4融资性售后回租效劳中向承租方收取的有形动产价款本金，以承租方开具的发票为合法有效凭证。,5扣除政府性基金或者行政事业性收费，以省级以上财政部门印制的财政票据为合法有效凭证。,14,特别注意的是：,1售后回租本金差额纳税需要承租人开出的发票，现在全国有几个省分像北京、山东、新疆、河北、深圳，已经明确承租人开出本金普通发票不用交纳增值税，即可开出零税率本金发票。,实际业务中有的说不能开出本金发票，出租人收到本金时给承租人开收具，利息局部开发票，此做法不符合106号规定，存在很大的税务风险，特别是在以上明确中开出本金零税率发票的省份，风险更大，建议在业务谈判过程中对此项要求重视进来，与承租人协商好，开出本金发票。,2可差额纳税工程中银行存款利息根据106号文规定也是需要开出发票的，实际业务中出租人只能取得银行的利息水单，有的银行的答复为利息不能开出发票，对于此项要求目前有的省份税务机关已经明确可凭利息水单抵扣，其他省份税务机关没有明确出文，但在差额纳税专管员签字时有的已经默认，建议实际操作中一方面与银行沟通尽量开出利息发票，一方面与税务机关做出合理解释，征得税务机关同意。,3借款来源有国内借款，国外借款，金融机构借款、法人企业以与个人借款，只要能取得合理利息支出发票均可享受差额纳税，其中境外机构借款可不用提供发票，但保理手续费支出不在可抵减范围之列。,15,4营改增后有形动产租赁的租金与其价外费用一般纳税人税率为17%，咨询类收入税率为6%，可通过与承租人签订财务参谋或者咨询效劳来收取一局部租赁手续费以到达降低税负的目的,16,谢谢！,17,谢谢观赏！,18,2020/11/5,