常见的理财目标分析

南开大学金融系 涂红,1,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,演示文档,路漫漫其悠远,少壮不努力，老大徒悲伤,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,常见的理财目标分析,理财目标达成的顺序,非常富有者可实现所有理财目标, 极端贫穷者仅求温饱,中产阶级需定位其价值观。,理财价值观：当现有资源无法满足所有理财目标时,人们对个别理财目标间的相对重要性或实现顺序的主观选择,称为理财价值观。,生命周期阶段,理财性格,理财价值观,资源不够满足所有目标时重要性高的目标优先满足。,按照对人生四大理财目标,退休、目前生活水准、购房、子女教育,实现顺序的态度，理财价值观分为四种：,偏退休型（蚂蚁族）：储蓄率高，先牺牲后享受；重退休规划,偏目前享受型（蟋蟀族）：储蓄率低，先享受后牺牲；重当前消费,偏购房型（蜗牛族）：牺牲当前与未来的享受换得拥有自己的房子,偏子女型（慈乌族）：牺牲当前与未来消费自己不用，一切为了孩子,处于不同生命周期阶段个人的理财目标,投资者类型,短期目标,长期目标,大学高年级学生,租赁房屋,获得银行的信用额度,满足日常支出,偿还教育贷款,开始投资计划,购买房屋,20,多岁的单身青年,储蓄,购买汽车,进行本人教育投资,建立备用基金,将日常开支削减,10,实现环球旅行,进行投资组合,建立退休基金,30,多岁的已婚投资者,（子女尚幼）,将旧的交通工具更新,子女的教育开支,增加收入,购买保险,积累子女教育基金的资金,购买更大的房屋,将投资工具分散化,50,岁左右的已婚投资者,（子女已成年）,购买新的家具,提高投资收益的稳定性,退休生活保障投资,出售原有的房产,制定遗嘱,退休后的旅游计划,养老金计划的调整,性格类型,对金钱的态度特性,如何应对,Hoarder,储藏者,1量入为出，买东西会精打细算,2从不向人借钱也不用循环信用,3有储蓄习惯,仔细分析投资方案,1 分析利弊得失,2,收入,-,储蓄目标,=,支出预算,Amasser,积累者,1 担心钱不够用，致力积累财富,2 量出为入，开源重于节流,3 有赚钱机会时不排斥借钱滚钱,1,慎选投资标的，分散风险,2,评估开源渠道,3,支出,+,储蓄目标,=,收入预算,Monk,修道士,1 嫌铜臭，不让金钱左右人生,2 命运论者，不担心财务保障,3 缺乏规划概念，不量出不量入,1,从记帐开始，逐步规划,2,收入,-,支出,=,储蓄,，做财务诊断,Spender,挥霍者,1喜欢花钱的感觉，花的比赚多,2常常借钱或用信用卡循环额度,3 透支未来，冲动型消费者,1,剪掉信用卡，停止透支失血,2,收入,-,还债额,=,支出,，限期还清,Avoider,逃避者,1,讨厌处理钱的事也不求助专家,2 不借钱不用信用卡，理财单纯化,3 除存款外不做其它投资，烦恼少,1,由简单的产品切入,2,收入,-,基金定投,=,支出,，可先试行,理财性格,理财性格,理财的性别差异,女性平均寿命较长，退休年龄比男性早，需要准备的退休金比男性多,同年龄的女性投保寿险费率比男性低，投保退休年金费率比男性高,女性在职场上的劳动参与率比男性低，但是掌控家庭财务大权的比率比男性高,女性在投资上的绩效表现比男性高，但消费负债的比率也比男性高,理财的宗教差异,不同的宗教信仰对于理财行为有重大的影响。,佛教的尼姑与和尚、天主教的神父与修女以及其它宗教的神职人员，清心寡欲，基本上都是以精神生活为主，理财对其重要性较低。,伊斯兰文化认为接受利息是罪恶的，因为这样只是接受固定的收益而没有分担生产企业必然要承担的风险。,住房,规划,居住,规划流程图,居住,需求,空间,需求,环境,需求,家庭,人口,生活,质量,购房或,租房决策,是否购房,购房规划,是,租,房,房租成长率,房价成长率,居住年数,利率水平,否,总价,首付款,贷款,区位,类别,类型,用途,购房划算,正反比,正比,正比,正比,反比,租,房,的优缺点,优点,有能力使用更多的居住空间,比较能够应对家庭收入的变化,资金较自由，可寻找更有利的运用渠道,有较大的迁徙自由度,瑕疵或毁损风险由房东负担,税捐负担较轻,不用考虑房价下跌风险,缺点,非自愿搬离的风险,无法按照自己的期望装修房屋,房租可能增加,无法运用财务杠杆追求房价差价利益,无法通过购房强迫自己储蓄,购,房,的优缺点,优点,对抗通货膨胀,强迫储蓄累积实质财富,提高居住质量,信用增强效果,满足拥有自宅的心理效用,同时提供居住效用与资本增值的机会,缺点,缺乏流动性：要换房或是变现时，若要顾及流动性可能要被迫降价出售。,维持成本高：投入装潢虽可提高居住品质，也代表较高的维持成本。,赔本损失的风险：实质上的风险包括房屋毁损、市场风险包括整体房屋市场下跌的系统风险、与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别风险。,购房与租房的决策,(1),：,年成本法,租房年成本=押金存款利率+年租金。3个月房租的押金，利率2%，年租金4万。,租房年成本=4.02万,若租金每年往上调整,则租房年成本随之上升。因此，在同一个住所居住越久，购房年成本下降而租房年成本上升，购房会比租房划算。,购房年成本=首付款,存款利率+贷款余额贷款利率+年维修费及税金,总价100万，贷款七成，贷款利率6%，年税金1万,购房年成本=30万 2% +70万 6%+1万=5.8,万,购房后总价固定，随每年还款，购房年成本每年降低。,案例：购房与租房年成本法,李立看上了一套100平米的住房，位于北京市海淀区五道口附近，该住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元， 1个月房租的押金。如果购房，总价120万元，可申请60万元贷款，房贷利率为6%，自备首付款60万元。李立租与购的成本分析如下（假设押金与首付款机会成本为3%）：,租房年成本：5,500元125,500元13%66,165元购房年成本：60万元3%60万元6%54,000元,1. 房屋维护成本：租房者不用负担，由购房者负担。此部分金额不定，越旧的房屋维护成本越高。本例预期当年房屋维护成本为5,000元。,2. 房屋折旧成本：个人住房不像企业购入房产后要提折旧，但是同样的地段新旧房有一定的价差，这就是房屋折旧成本的体现。设该地段全新房与一年屋的价差为每平米240元，折旧率2%。本例折旧成本为,24,000,元。,考虑这两项因素后，购房的平均年成本为,83,000,元，比租房年成本66,165元高25.44%。,若房价在未来看涨，那么即使当前算起来购房年成本高一点，但是，未来出售房屋的资本利得也可能弥补居住期间的成本差异。以上例而言，租房年成本率66,165元1,200,000元5.5%，购房年成本率83,000元1,200,000元6.9%，差距只有1.4%。若计划住5年，(1+1.4%),5,-17.2%，只要房价可能在5年内涨7.2%以上，购房仍然划算。,若大家都预期房价会进一步下跌，而宁可租房不愿购房，则租房年成本高于购房年成本的情况也有可能会发生。因此，,比较租房与购房哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断也是重要因素,。,购房与租房的决策(2),：,净现值法（NPV）,考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量还原成现值，比较两者的净现值较高者为划算。,案例：若李立已确定要在该处住满5年，月房租每年增加500元，以存款利率3%为折现率; 第五年底将押金5,500元收回。在贷款利率6%下，20年房贷每年本利平均摊还额为52,311元，PMT（6%，20，600000）= -52,311 。维护成本第一年5,000元，以后每年提高5,000元。,NPV计算时只考虑现金流量，因此，在年成本法中计算的租房押金利息与购房折旧成本并非实际现金流出，不用列入。而在年成本法中房贷只计利息，净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额。,合理的折现率应在首付款资金机会成本3%与房贷利率6%之间，可做敏感性分析。,租房与购房NPV的计算,租房,购房,首付,贷款,维护成本,购房合计,期初CF,0,(71,500),(600,000),(600,000),第,1,年,CF,1,(72,000),(52,311),(5,000),(57,311),第2年CF,2,(78,000),(52,311),(10,000),(62,311),第3年CF,3,(84,000),(52,311),(15,000),(67,311),第4年CF,4,(90,000),(52,311),(20,000),(72,311),第5年CF,5,5,500,1,250,000,(560,366),(25,000),664,634,3%,(367,017),(266,902),4%,(359,934),(288,086),5%,(353,116),(307,977),6%,(346,551),(326,662),租房NPV的计算,租房的净现值：若租金每年支付一次，必定在期初:,CF,0,=押金+第一年租金=-5,500 -5,500x12=-71,500,1 CF,j,=第二年租金=(-5,500-500)x12=-72,000,2 CF,j,=第三年租金=(-5,500-2x500)x12=-78,000,3 CF,j,=第四年租金=(-5,500-3x500)x12=-84,000,4 CF,j,=第五年租金=(-5,500-4x500)x12=-90,000,5 CF,j,=取回押金=5,500,3i， NPV=-367,017,购房NPV的计算,购房的净现值：首付款必须在第一年期初支付，若购房的房贷本利为每年还一次，必定在期末。假设维修成本也在期末支付。,CF,0,=首付款=-600,000,每年房贷本利摊还=PMT(6%,20,600000)=-52,310.7,五年后房贷余额=PV(6%,15,-52310.7)=508,055,CF,j,=第一年房贷本利摊还+第一年维护成本=-52,311-5,000=-57,311,CF,j,=第二年房贷本利摊还+第二年维护成本=-52,311-10,000=-62,311,CF,j,=第三年房贷本利摊还+第三年维护成本=-52,311-15,000=-67,311,CF,j,=第四年房贷本利摊还+第四年维护成本=-52,311-20,000=-72,311,CF,j,=第五年房贷本利摊还+第五年维护成本+第五年底房屋出售额-第五年底房贷余额=-52,311-25,000+1,250,000-508,055=664,634,3i，NPV=-266,902,-266,902-367,017，购房净现值比租房,高,，购房划算。,不同售房价格预期的租购房比较,售房价格,3%,4%,5%,6%,1100000,(396,293),(411,375),(425,506),(438,751),1150000,(353,163),(370,278),(386,329),(401,388),1200000,(310,032),(329,182),(347,153),(364,025),1250000,(266,902),(288,086),(307,977),(326,662),租房,NPV,(367,017),(359,934),(353,116),(346,551),租购,房,决策影响因素,何时购,房,划算,首付款机会成本低,房贷利率低,房屋持有成本低,房价预期涨幅高,折现率,=,首付,款比重,首付,款机会成本率+房贷比重,房贷利率,注意预期房价较难掌握，购,房,现值确定性低,何时租,房,划算,房租涨幅低,租房押金低,比较租,房,与购,房,时最好以购,房,的折现率来计算租,房,现值，比较公平,若有一份已明确约定房租涨幅的长期合约，租,房,现值的确定性较高,年收入概算法计算可负担房价: 房价年收入比,购房前首付款的筹备与购房后贷款的负担，对家庭现金流量与生活水准的影响长达数十年。不能陷入低首付款的陷阱，买自己负担不起的房子。可以下列公式概算可负担的房屋总价：,可负担房价=（年收入x 负担比率）/ 房贷利率 /贷款成数,如年收入10万，其中30%可用来缴房贷，（1）假设前几年只缴利息，首付款的机会成本也以房贷利率计算，房贷利率6%，贷款成数70%，可负担房价=（10万x 30%）/ 6% / 70%=71.4万，为年收入的7.14倍。前提是需先准备21.4万的首付款。（2）若贷款20年，本利平均摊还法，可贷款 PV（6%，20，-3）=34.4, 34.4/70%=49.2，不到年收入的五倍。,同样的收入，利率越低，可负担房价越高；储蓄率越高，可负担房价越高。一般而言，,依房贷负担计算的房价上限，约为年收入的5-8倍。,目标精算法计算可负担房价,可负担房价,PMT,1,x (1+r),n,x 1-(1+y)/(1+r),n,/(r-y),+,FV,（,r,，,n,，,0,，,A,）,+,PV,（,i,，,m,，,PMT,2,）,=,自备款储蓄部分,+,自备款投资部分,+,贷款部分,r,投资报酬率，,n,离购房年数,PMT,1,=,当前年收入,负担比率,A=,当前可配置于购房用途的净资产,i,房贷利率，,m,房贷年数,PMT,2,本利摊还年供额,=FV,（,y,，,n,，,0,，,PMT,1,）,y =,收入成长率,目标精算法案例,小林年收入为10万元，预估收入成长率5%，当前净资产15万,元，收入的30%用于储蓄自备款与负担房贷的上限。小林打算,5年后购房，投资报酬率8%，贷款年限20年，利率6%，届时,可以负担的房价为：,自备款储蓄部分PMT,1, (1+r),n, 1-(1+y)/(1+r),n,/(r-y) =30,000元(1+8%),5, 1-(1+5%)/(1+8%),5,/(8%-5%) =193047元,自备款投资部分= FV(r,n,0,A)=FV(8%,5,0,-150000)=220,399元,PMT,2,=FV(y, n, 0, PMT,1,)=FV(5%,5,0,30000)=-38,288元,贷款部分PV(i,m,PMT,2,) =PV(6%,20,-38288)=439,160元,可购房总价=193,047+220,399+439,160=,852,606元,项目,参数,平米数,单价,适合地区,目前年收入,100,000,70,12,180,收入增加比率,5%,80,10,658,可负担购房支出比率,30%,90,9,473,可配置在购房资产,150,000,100,8,526,投资报酬率,8%,110,7,751,预计几年后购房,5,120,7,105,房贷利率,6%,130,6,558,房贷年数,20,140,6,090,可筹自备款,413446,150,5,684,年贷款负担能力,38288,可负担贷款,439160,可负担房屋总价,852,606,换房能力概算,需筹,首付,款=新房净值-旧房净值=(新房总价-新房贷款)-(旧房总价-旧房贷款)。如旧房值60万,元,，贷款尚有30万,元,，新房值100万,元,，拟贷款60万,元,，应筹,首付,款=(100万,元,-60万,元,)-(60万,元,-30万,元,)=10万,元,。此时要考虑的是，手边可变现的资产有无10万,元,，及未来是否有负担60万,元,房贷的能力。,以6% 的利率来算，每月只付利息就要3,000元，因此月收入应在10,000元以上才考虑换房。购房不是理财的唯一目标，若把所有的资源全部用来于购换房需求，会耽搁子女教育金或退休金的筹措时，可在准备充分前暂时租房。,房涯规划表,年龄,购换,房,选房,因素,青年期55,岁,第三次换,房,养老、遗产,工作10年,后,购房50万，,居住,10年,后,换房100万，假设旧房届时按原价出售，所需储蓄或房贷年供额为多少?,第一段：25岁开始工作，35岁第一次购房，投资报酬率8%，房贷利率6%，贷款20年。贷款六成。购房前所需的储蓄=PMT(8%,10,0,200000)=-13,805元。,第二段：35岁到45岁还贷款，购房后所需的年供额=PMT(6%,20,300000)=-26,155元。,第三段：45岁换,房,100万,元,，届时旧,房,房贷还有10年才缴清，房贷余额=PV(6%,10,-26155)=192,503(元)，出售旧房后须先把原房贷还清，500,000元-192,503元=307,497元，可当新房,首付,款。新房贷款需求=总价1,000,000元-307,497元=692,503元。年供额=PMT(6%,20,692503)=-60,376(元)。,换房的步骤：先买后卖,需要解决资金的周转问题。即使只隔几个月，也必须先借到一笔钱来缴首付款，而且需要负担资金成本。,比如说旧房50万元，新房100万元，新房可贷款70万元，首付款30万元。如先买后卖，中间隔三个月，这时若旧房无房贷，可用旧房抵押贷款30万元，来当新房的,首付,款。等到卖旧房之后，再还此笔贷款。,若旧房还有房贷20万元，且很难再增加贷款，此时若无其它资金来源，要想办法另外借到30万元来支付新房首付款。若资金成本为10%，按年计算，,需额外支付的利息为：,300,000元,x,10%x3/12=7,500元。,此外，卖掉旧房之前通常需要提前还清贷款余额。若没有借贷渠道，除非在换房前已另外积蓄了一笔钱足以支付首付款，换房时还是以先卖后买为宜。,换房的步骤：先卖后买,要解决出售旧房后无房可住的问题。,除非买卖合约都已谈妥，只差几天可住旅馆，否则通常要租房居住。,因为租期不长，不到一年，谈租约时，可能不像一般签一年租约那样容易，或者每月租金可能较高。,如果旧房的购买方将该房用于出租，那么可以售后回租，卖旧房后仍住在里面，付给购房者租金，直到搬入新房为止。,房屋交易费用,收费项目,新房买方,旧房买方,旧房卖方,1,契税,1.5-3%,1.5-3%,无,2,印花税,0.05%,0.05%,0.05%,3,物业维修基金,2-3%,（多,-,高）,无,无,4,中介代理费,无,1%,1%,5,二手房个税,无,可被转嫁,差价的,20%,6,营业税及附加,无,可被转嫁,5.55%,7,律师费、办证费用,0.5%,（公积金贷担保费）,含房屋评估费,0.5%,8,总计,4-6.5%,3.5-11.5%,其它购房成本的考虑：住与行的成本分析,比较两个方案：一个是市中心公司旁住宅，100平米，单价1万元，总价100万元；一个是郊区住宅，同样为100平米，单价5,000元，总价50万元。,若购房的年成本比例相同，均为房价的5%，市区住宅每年成本为5万元，郊区住宅为2.5万元。,市区住宅可步行上班可忽略通勤成本，郊区住宅通勤成本=汽油费+停车费，若每月1,500元，一年1.8万元。,因此住与行的成本相加，市区住宅只比郊区住宅每年多出0.7万元。此时要评估通勤的时间成本是否值得此增加的成本。,二手房与期房的,合理价差,期房价格 = 现房价-购置期房到交房期间租金现值,购现房可现住, 购期房可能同时缴贷款与租屋,同一区域现房价格为每平米1万，年租金每平米600元，折现率3%，2年后交房，期房价=10,000元-PV(3%,2,-600,0,1)=10,000元-1,183元=8,817元,二手房价格=新房价格(1-折旧率使用年数),若每年折旧2%，使用10年的二手房单价=10,000 (1-2%10 ) = 10,000元80%=8,000元,