项目八房地产估价程序与估价报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,项目八：,房地产估价程序与估价报告,建筑学院 常 青,2013.6,房地产估价,项目八：,房地产估价程序与估价报告,【,知识目标,】,（1）熟悉房地产估价的基本程序及其基本工作,（2）熟悉房地产估价报告的内容，掌握估价报告的写作规范,【,能力目标,】,（1）会拟定估价作业方案,（2）能实地查勘估价对象和选定估价方法,（3）能撰写一份完整、规范的房地产估价报告,项目八：,房地产估价程序与估价报告,【,项目概述,】,若有客户委托估价公司对他的一宗房地产进行估价，作为该估价项目的负责人，你如何着手并完成该项估价业务呢？,本项目首先介绍房地产估价程序的含义、作用及具体程序内容，其中对受理估价委托、拟定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查勘估价对象、确定估价结果、撰写估价报告等工作进行详细介绍。然后单独介绍房地产估价报告的含义、要求、内容等。,项目八：,房地产估价程序与估价报告,【,情境案例,】2012年6月15日，甲公司因需向商业银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价有限公司评估位于某市路的大酒店的价值。据甲公司提供的资料显示，该大酒店共五层，建筑面积1500平方米；大酒店所在建设用地使用权通过出让取得，使用权限为40年，期限从2001年1月15日起。,乙房地产估价有限公司承接该估价项目后，成立由一名房地产估价师任组长的评估项目组，具体负责和完成该项房地产评估业务。项目组经过为期10天的市场调查、实地查勘和估价测算，于2012年6月25日完成并提交了估价报告。,课题一 房地产估价程序,一、房地产估价程序的含义与作用,（一）房地产估价程序的含义,房地产估价程序是指保质、按时完成一个房地产估价项目,需要做的各项工作及其进行的先后次序，是完成房地产估价项目的作业流程。,房地产估价程序完整反映房地产,估价项目工作的全过程和各项具体工作之间的内在联系,。,房地产估价的基本程序是：,获取估价业务受理估价委托制定估价作业方案收集估价所需资料实地查勘估价对象求取估价对象价值撰写估价报告审核估价报告交付估价报告估价资料归档。,课题一 房地产估价程序,（二）房地产估价程序的作用,按照科学、严谨、完整的估价程序开展估价工作，可以使房地产估价工作具有计划性和规范化、精细化，从而保障估价工作质量，提高估价工作效率。,履行必要的估价程序是完成估价项目的基本要求，也是估价机构和估价师防范估价风险、有效保护自身合法权益的重要手段。,估价程序的4个作用：,规范估价行为；,保证估价质量；,提高估价效率；,防范估价风险。,课题一 房地产估价程序,二、房地产估价程序的具体内容,（一）获取估价业务,1估价业务来源渠道,（1）主动争取,（2）接受委托,2不应承接估价业务的几种情形,（）超出了本机构的业务范围。,（）与自己有利害关系或利益冲突。,（）自己的专业能力难以胜任。,（）估价业务有较大风险。,课题一 房地产估价程序,（二）受理估价委托,1受理估价委托的基本内容和步骤,估价需求者愿意将估价业务交给估价机构，估价机构认为该估价业务不属于不应承接的情形并愿意承接时，估价师在深入了解估价需求者真实估价需要和指定估价房地产的基础上，明确估价目的、估价时点、估价对象和价值类型等估价基本事项及估价报告交付期限等其他事项，然后为估价需求者起草好估价委托书，准备好估价委托合同，经协商议定后，由需求者出具估价委托书，估价机构与估价需求者签订估价委托合同。,受理估价委托的一般步骤：明确估价基本事项和其他事项；起草估价委托书和估价委托合同；接受理估价委托书及签订估价委托合同。下面重点介绍明确估价基本事项和估价委托书、估价委托合同。,课题一 房地产估价程序,2明确估价基本事项,房地产估价必须弄清楚特定目的、特定房地产、特定时间和特定价值，即要明确估价目的、估价对象、估价时点和价值类型。这四者通常称为估价基本事项，把弄清它们称为明确估价基本事项。,其中首先应明确估价目的，因为它是估价基本事项的龙头。,课题一 房地产估价程序,（1）明确估价目的。通过询问委托人拿未来完成的估价报告或估价结果去满足何种需要、解决什么问题、交给谁使用或者由谁认可来明确估价目的。,估价目的的表述应符合有关规定，应清晰、具体和对应相应的经济行为、行政行为或司法行为等。,房地产抵押估价目： “为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。,房屋征收估价目的：“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”；,产权调换房屋价值评估的估价目：“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。,课题一 房地产估价程序,（2）明确估价时点。明确将要评估的价值是在何时的价值。估价时点不明确，后续的估价工作将难以开展，因为同一房地产在不同的时间会有不同的价值。,估价时点本质上是由估价目的决定的。实际估价中，估价时点应是估价师根据估价目的并经委托人认可后确定的。,估价时点一般应采用公历表示，精确到日。估价时点为现在的，一般以估价作业日期内或者估价师实地查勘估价对象期间的某个日期（如实地查勘完成之日）为估价时点，一般不得早于估价委托合同签订日期，不得晚于估价报告出具日期；估价时点为过去的，确定的估价时点应早于估价委托合同签订日期；估价时点为未来的，确定的估价时点应晚于估价报告出具日期。,课题一 房地产估价程序,（3）明确估价对象。在委托人指定的基础上，估价师根据已明确的估价目的和估价时点，依据有关法律、法规、规章和政策并经委托人认可后确定的。,首先，要清楚哪些房地产可以作为估价对象，哪些不能作为估价对象。,其次，要界定估价对象的范围。,第三，要进一步明确估价对象状况，包括实物状况、权益状况和区位状况。,还应当要求委托人如实提供反映该估价对象状况的资料，如坐落、四至、面积、用途、权属、房屋竣工日期等。,课题一 房地产估价程序,（4）明确价值类型。确定将要评估的价值具体是哪种价值，包括价值的名称、定义或内涵。,价值类型本质上是由估价目的决定的。多数估价项目是评估市场价值，但在某些情况下，需要评估的可能是投资价值、谨慎价值、快速变现价值、残余价值等。,房屋征收估价评估的应是市场价值；,人民法院拍卖房地产估价评估的也应是市场价值；,房地产抵押估价评估的应是谨慎价值（遵循谨慎原则评估市场价值）；,为房地产企业取得待开发房地产服务的估价，评估的一般是投资价值。,课题一 房地产估价程序,3估价委托书和估价委托合同,（1）估价委托书。估价机构在受理估价委托时，应要求委托人出具估价委托书。,实际工作中通常是估价师在与委托人沟通的基础上，为委托人起草好或者指导委托人填写估价机构事先制作的估价委托书文本，由委托人签字盖章后再向估价机构出具。估价委托书应载明委托人的名称或者姓名、受托估价机构的名称、估价目的、估价对象、估价要求以及委托日期等内容。,课题一 房地产估价程序,（2）估价委托合同。估价机构应与委托人签订书面房地产估价委托合同。估价委托合同是估价机构和委托人之间就估价有关事宜的相互约定，其作用是：,建立受法律保护的委托与受托关系；明确双方的权利和义务；载明估价的有关事项。,估价委托合同的内容包括：委托人、估价机构的名称（或者姓名）和住所。负责本估价项目的估价师姓名和注册号。本项目的估价基本事项，包括估价目的、估价对象、估价时点和价值类型。委托人应提供的估价所需资料。估价过程中双方的权利和义务。估价费用及收取方式；估价报告及其交付。违约责任；解决争议的方法；其他需要约定的事项。,课题一 房地产估价程序,（三）制订估价作业方案,在明确估价基本事项和签订估价委托合同的基础上，应对估价项目进行分析，制定估价作业方案。方案的核心是解决将要做什么、什么时候做、由谁来做以及如何去做，是关于保质、按时完成估价项目的行动计划。,1拟采用的估价方法和估价技术路线,明确了估价基本事项，就可以初步选用估价方法和估价技术路线。,估价技术路线是评估估价对象价值应遵循的基本途径，是指导整个估价过程的技术思路。,在选用估价方法上，应根据估价对象和估价目的，对市场比较法、收益法、成本法和假设开发法等估价方法进行适用性分析。,课题一 房地产估价程序,2拟收集的估价资料及其来源渠道,3预计需要的时间、人力和经费,任何一个项目的实施都要动用必要的人力、物力和财力，属于专业服务活动的房地产估价，主要是动用人力。,针对一个具体的估价项目，在估价对象、估价目的等已明确，并初步选择了拟采用估价方法的情况下，可以确定选派哪些估价师参加估价更合适。,4估价作业步骤和时间进度安排,课题一 房地产估价程序,（四）收集估价所需资料,包括下列4类：反映估价对象状况的资料；估价对象及类似房地产的交易、收益、开发建设成本等资料；对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；对房地产价格有普遍影响的资料。,估价资料的收集与整理是一项长期持续的工作。,平时搜集和积累；,在受托估价时，有针对性地搜集估价所需要的资料；,实地查勘估价对象时，应进一步搜集。,课题一 房地产估价程序,应收集哪些资料，主要取决于拟采用的估价方法。,市场比较法主要是搜集交易实例资料；收益法主要是搜集收益实例资料；成本法和假设开发法，主要是收集开发建设成本实例资料。,具体应收集的内容，要根据估价方法测算所需要的数据进行。例如，对出租写字楼拟采用收益法估价，则需要搜集租金水平、出租率或空置率、运营费用等资料；对房地产开发用地拟选用假设开发法评估，需要搜集开发成本、与未来开发完成后的房地产相似房地产过去和现在的市场价格及其未来变动趋势等方面的资料。,在收集房地产交易、收益、开发成本等资料时，应考察这些资料是否受到不正常或人为因素的影响及其可否修正。,课题一 房地产估价程序,收集估价资料的渠道有：要求委托人提供；在实地查勘估价对象时收集；询问有关当事人和知情人；查阅估价机构自己的资料库；到有关政府部门和专业机构、单位查阅；查阅有关报刊、网站等媒体。,注意：虽然要求委托人如实提供其知悉的估价对象资料，保证其所提供资料的合法、真实、准确和完整，但估价师应对其提供的资料进行审慎检查，必要时还应当对委托人提供的资料以及自己所搜集的资料进行核实，并应及时对这些资料进行整理、分类，以便于查阅和分析。,课题一 房地产估价程序,（五）实地查勘估价对象,1实地查勘的重要性,实地查勘是指估价师亲自到估价对象现场，检查、观察估价对象的状况。实地查勘是房地产估价不可省略的工作步骤。房地产不可移动性和独一无二性的特征，决定了房地产的价值与其实物状况和区位状况密切相关，任何房地产估价项目，估价师必须对估价对象进行实地查勘。,重要性：有利于估价师加深对估价对象的认知，形成一个直观、具体的印象，获得文字、图纸、照片等资料无法或难以表述的细节；通过实地查勘，与被查勘房地产有关的人员和四邻交流，证实估价对象及其权属证书的真实性与合法性，发现和识别可能出现的伪造房地产权属证书或虚构估价对象等现象。,课题一 房地产估价程序,2实地查勘的工作内容,内容包括：,感受估价对象的区位优劣。位置、交通、环境景观、外部配套设施情况。,核对之前收集的估价对象坐落、四至、面积、用途等情况。,观察估价对象的外观、内部状况，如土地形状、建筑结构、设施设备、装饰装修、维护养护等。,拍摄反映估价对象内外部状况及其周围环境和景观或临路（街）状况的影像资料。,调查了解估价对象的历史使用状况、周边乃至当地同类房地产的市场行情。,补充收集估价所需的其他资料,课题一 房地产估价程序,3实地查勘程序和要求,实地查勘时，一般需要委托人和被查勘房地产业主等当事人陪同，估价师要认真听取他们关于估价对象的情况介绍，详细询问估价需要搞清楚的问题，并将有关情况和数据认真记录下来，形成“实地查勘记录”。,强制拍卖房地产估价、房屋征收估价等进行实地查勘时，一是要求委托人与被查勘房地产业主事先沟通好；二是自己向被查勘房地产业主说明来意和相关情况，争取其理解与配合。,课题一 房地产估价程序,为避免实地查勘时出现遗漏，也为了提高工作效率，应制作“实地查勘记录表”，实地查勘时再按该表进行调查和填写查勘结果。,执行实地查勘的估价师可以用照片等方式证明自己进行了实地查勘，并应在“实地查勘记录”上签字。,应尽量要求委托人和被查勘房地产的业主等当事人在实地查勘记录上签字或盖章确认。其中，房屋征收估价应由房屋征收部门、被征收人和实地查勘的估价师在实地查勘记录上签字或盖章确认。如果被征收人拒绝签字或盖章的，应有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应在估价报告中说明。,课题一 房地产估价程序,（六）求取并确定估价对象价值,1分析估价对象价值,通过实地查勘等工作，调查了估价对象房地产状况以及类似房地产的市场状况之后，应当针对性地描述和分析影响估价对象房地产价值的自身因素和外部因素，特别是其中的不利因素，包括描述和分析估价对象房地产的历史背景、周围环境和景观以及类似房地产过去、现在的供应量、需求量、市场价格和未来发展总体趋势。,在分析估价对象价值时，要形成“市场背景分析”、“估价对象最高最佳使用分析”、抵押估价的“估价对象变现能力分析”及“有关风险提示”等分析结论。,课题一 房地产估价程序,2测算估价对象价值,在前面根据估价对象初步选择了估价方法的基础上，再根据所搜集资料的数量和质量情况，正式确定所要采用的估价方法。,选定估价方法之后就是具体测算。总体要求是：,估价方法选用恰当、估价基础数据和技术参数选取准确且有充分的依据或理由，计算公式和计算过程正确无误。,课题一 房地产估价程序,3判断估价对象价值,应在对各种估价方法的测算结果进行比较、检查和分析的基础上，判断估价对象的价值。,（1）对各种估价方法的测算结果进行检查校核。测算过程是否有误；基础数据是否准确；参数选取是否合理；公式选用是否恰当；不同估价方法的估价对象范围是否一致；所选用的估价方法是否适用估价对象和估价目的；是否遵循了应遵循的估价原则；房地产市场是否处于特殊状态。,课题一 房地产估价程序,（2）将各种估价方法的测算结果综合为一个结果。在确认各种估价方法的测算结果无误且相互之间的差异不很大的情况下，应选用简单算术平均数、加权算术平均数等数学方法将它们综合为一个结果，并在估价报告中简要说明选用该数学方法的理由。当选用加权算术平均数时，通常是对最适用于估价对象、占有资料全面准确的估价方法的测算结果赋予较大的权重；反之，赋予较小的权重。,（3）确定最终估价结果。综合出一个结果后，还应考虑一些不可量化的价值影响因素，同时可听取有关专家的意见，对该结果进行适当的调整、或取整、或认定该结果，从而确定最终估价结果。,当有调整时，应在估价报告中充分说明调整的理由。,课题一 房地产估价程序,（七）撰写估价报告,确定了估价对象的价值之后，应撰写估价报告。（详见本课题第二节“房地产估价报告”）,（八）审核估价报告,审核估价报告，是保证估价质量、防范估价风险的最后一道防线。,建立和完善估价报告内部审核制度。审核人员对撰写完成尚未出具的估价报告，从形式到内容进行全面、认真、细致的审核，检查估价结果是否合理，提出审核意见。,审核结论可为下列之一：可以出具；适当修改后出具；应重新撰写；应重新估价。,课题一 房地产估价程序,（九）交付估价报告,估价报告经内部审核合格后，负责该估价项目的注册房地产估价师（至少两名）在注册房地产估价师声明上签字，估价机构在致估价委托人函上盖章，估价机构法定代表人或执行合伙人在致估价委托人函上盖章或签字，并注明致函日期。,按照有关规定或者与委托人约定的方式，及时将估价报告交给委托人。,交付估价报告时，由委托人或其指定的接收人在估价报告交接单上签收（签字并填写收到日期，此即估价报告交付日期）。估价师可主动就估价报告的使用建议作口头说明。,课题一 房地产估价程序,（十）估价资料归档,估价机构应当建立估价档案管理制度，保证估价资料妥善保管、有序存放，方便查阅，严防毁损、散失和泄密。,归档的估价资料应当全面、完整，一般包括：估价报告；估价委托书；估价委托合同；估价项目来源和接洽情况记录；实地查勘记录；估价报告内部审核记录；估价中的主要不同意见和估价报告重大修改意见记录；估价报告交接单；估价机构和估价师认为有必要保存的其他资料。,课题二 房地产估价报告,一、估价报告的含义和形式,估价报告是估价机构和估价师的,“产品”,，是估价机构履行估价委托合同，给予委托人,关于估价对象价值及相关问题的正式答复,，是,关于估价对象价值及相关问题的专业意见,，是,记述估价过程、反映估价成果的文件,，也是,关于估价对象价值及相关问题的研究报告,。,估价报告一般采用书面报告形式,。,书面报告按照格式，分为叙述式报告和表格式报告。,课题二 房地产估价报告,二、估价报告的质量,估价报告质量包括,内在质量,和,外在质量,两个方面。,内在质量,包括估价程序的完整性和合法性，估价结果的合理性和准确性，估价方法选用的正确性和全面性，估价基础数据的正确性，估价参数选取的合理性和准确性等。,外在质量,包括文字表述水平、文本格式及印刷质量等。,两者都很重要，不可偏废,。,课题二 房地产估价报告,三、估价报告的组成和内容,一份完整的估价报告，通常由以下,8部分,组成：,封面；目录；致估价委托人函；注册房地产估价师声明；估价假设和限制条件；估价结果报告；估价技术报告；附件。,（一）封面（或者扉页）,(1)估价报告名称。(2)估价项目名称。 (3)委托人。 (4)估价机构。(5)估价师姓名。(6)估价作业日期。(7)估价报告编号。,（二）目录,课题二 房地产估价报告,（三）致估价委托人函,致委托人函是估价机构正式地向估价委托人报告估价报告结果、呈送估价报告的信件。,(1)致函对象。指委托人的名称或者姓名。,(2)致函正文。说明估价机构接受委托人委托，根据什么估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的估价方法，对什么估价对象在何时（估价时点）的何种价值（价值类型）进行了专业分析、测算和判断，估价结果是多少。,(3)致函落款。估价机构的全称，应加盖估价机构公章，并由法定代表人或执行合伙人签名或盖章。,(4)致函日期。指致函时的年、月、日，该致函日期即估价报告出具日期。,课题二 房地产估价报告,（四）注册房地产估价师声明,是注册房地产估价师对估价报告没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏，估价的独立、客观、公正和专业性，以及估价结果合理、可信等的宣誓或者说明。,所有参加估价项目的注册房地产估价师都应当在该声明上签字。该声明对签名的注册房地产估价师也是一种警示。,课题二 房地产估价报告,（五）估价假设和限制条件,估价假设和限制条件是对估价所必要、但尚不能肯定、又必须予以明确的前提条件所做的合理假定，以及对由估价目的决定的估价设定的估价对象状况与估价对象实际状况不同之处等所作的说明。,包括：对估价所依据的委托人提供的资料的合法性、真实性、准确性和完整性的假定。对估价对象的假定。对评估的价值前提的说明。对估价方法使用前提的说明。,（参考本课题之四、房地产估价实例）,课题二 房地产估价报告,（六）估价结果报告,1. 估价委托人，包括名称或者姓名。,2. 估价机构，包括名称、法定代表人或执行合伙人姓名、住所、资质等级和资质证书编号。,3. 估价目的。,4. 估价对象，包括名称、坐落、范围、规模、用途、权属等基本情况。,5. 估价时点。包括评估的价值对应的日期及确定的简要理由。,6. 价值类型，包括评估的价值的名称、定义或内涵。,课题二 房地产估价报告,7. 估价原则。市场价值评估应有最高最佳利用原则，房地产抵押估价应有谨慎原则。,8. 估价依据。如房地产抵押估价应有房地产抵押估价指导意见，房屋征收估价应有国有土地上房屋征收评估办法。,9. 估价方法，包括采用的估价方法的名称和简要定义。,10. 估价结果，即最终的估价结果，包括总价及其大写和单位，单价及其单位；总价和单价中只能表述其中之一的，应说明理由。,11. 估价人员，包括执行估价的注册房地产估价师的姓名、注册号及签字，协助估价的人员姓名、相关资格或者职称及签字。,课题二 房地产估价报告,12. 估价作业日期。指估价工作的起止日期，具体是自受理估价委托之日（如收到估价委托书之日、签订估价委托合同之日）至出具估价报告之日。,13. 估价报告使用期限。也称为估价报告应用的有效期，是指自估价报告出具之日其计算，使用估价报告不得超过的时间。估价报告使用期限的长短，应根据估价目的和预计估价对象的市场变化程度确定，原则上不超过一年。估价报告使用期限的表述形式为：自年月日起至年月日止。或者：自年月日起计算年（月日）。,14. 其他需要说明的事项,课题二 房地产估价报告,（七）估价技术报告,1. 估价对象描述与分析,，包括估价对象实物状况、权益状况和区位状况的描述与分析。,2. 市场背景描述与分析，包括宏观经济形势和相关政策简况、房地产市场总体概况、当地同类房地产市场状况。,3. 估价对象最高最佳利用分析（在用价值评估不作此项分析）。,4. 估价方法适用性分析。逐一分析市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法是否适用于估价对象。对于理论上不适用的，简述理由；对于理论上适用但客观条件不具备而不能选用的，充分说明理由。对于选用的估价方法，说明其名称、简要定义和估价思路。,5. 估价测算过程。详细说明估价的测算过程、参数选取等。,6. 估价结果确定。说明估价结果及其确定的理由。,课题二 房地产估价报告,（八）附件,附件是估价报告的重要组成部分，是放在估价报告后面的、相对独立的补充说明或证明估价依据、估价对象状况、估价机构资质和估价师资格等的资料。包括：,估价委托书复印件；估价对象位置示意图；估价对象内、外部状况照片与周围环境和景观的照片；估价对象权属证明复印件；估价机构营业执照复印件；估价机构的资质证书复印件；注册房地产估价师注册证书复印件。,课题二 房地产估价报告,四、房地产估价报告实例,详见教材。,