市场研究南昌帝景湾洋城项目营销调研报告

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,【,取势明道优术,】,大城创行,【,上海南昌,】,2009,年房地产营销策划大全,移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款,房策网,海量房地产资料免费下载,0755-83513598 QQ:69031789,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,2009,年房地产营销策划大全,移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款,房策网,海量房地产资料免费下载,0755-83513598 QQ:69031789,1,帝景湾洋城,营销调研报告,由：大城创行机构,【上海南昌】,日期：2009年06月21日,谨呈：长晶乐房地产,备注：此报告仅供客户内部使用。未经大城创行的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。,2,项目分析：项目本身因数分析，从客观销售抗性角度提出问题,市场分析：从市场竞争角度强化产品,客群分析：从需求角度强化产品，拉动周边需求,案例分析：从成功案例角度强化产品,3,第一部分：项目营销分析,营销目标分析,本案项目分析,本案营销分析,4,本案项目分析,区位分析,经济技术指标,产品价值点,片区的认知性,规划分析,园林景观分析,产品分析,5,区位分析,项目位于云湾公路，湾里区检察院对面，有一定的升值潜力。,项目位于南昌市湾里区云湾公路,199,号；,项目与湾里区检察院住宅区隔路相望；,项目周边有洪恒山庄、乾茂宫园等主要竞争个案；,随着南昌市的不断发展，湾里区也成为南昌市休闲、度假的后花园；,项目距南昌市火车站,30,分钟车程，昌北飞机场,30,分钟车程，距梅岭主风景区约,10,分钟车程。,6,经济技术指标,总建筑面积：,（其中含不计入容积率的地下室面积：）,总用地面积：174638m2,容积率：,覆盖率：31.2%,绿化率：42%,停车位：336个,栋数：181栋,住宅类型：多层（6层）、别墅,住宅总户数：1414户,7,产品价值点,园区经济、市场经济、城区经济三位一体的复合型城区,湾里板块第一盘，配套齐全，轻松转换工作和生活,梅岭风景区度假性居所，商住两用，居家投资皆以,南昌城市后花园，现代生态园区，运动之城,规模布局合理，尺度空间合理,原始生态美景，强大景观园林,1,2,3,4,5,6,8,片区的认知性,片区价格惯性,如何打破片区内中心向西递减的价格惯性？,区域形象干扰,如何解决湾里即是郊区的思维定式？,我们如何加入市区住宅的竞争圈,?,9,规划分析,项目总占地面积,260,余亩，总建筑面积,21,万平方米。总共有,181,单元建筑组成，住宅类型以多层（,6,层）和别墅为主，住宅总户数为,1414,户，项目建筑全部采用全框架异型柱结构。设计空间合理，户型卓越，布局完美统一，采光通风极佳，南北通透，私密性与开放性达到至高和谐，不同方位尽可众览园林美景，尊享欧陆风情，体验简约经典。,内部配套：,600m,步行商业街，,2400,大型超市，,2118,的小区会所，内设咖啡厅、酒吧、茶座、健身房、女子美容沙龙 和双语幼儿园。,10,园林景观分析,由世界鼎名的澳大利亚柏涛园林景观大师规划设计的风情主题园林，荣获了,2003,年全国人居最佳景观设计大奖，每一处都洋溢着浓郁的异域风情。,11,产品分析,12,本案营销分析,已往营销业绩,已购客户分析,已入住客户分析,未购客户分析,系列访谈：营销人员访谈、物管访谈、行业访谈,营销面临问题,13,已购客户分析,本次主要针对已成交的,330,组客户进行分析,:,分析方面有客户年龄、客户区域、成交面积、成交均价和成交总价这五个方面。,从年龄上看：购买客户年龄在,30,以上的为,76%,，其中,40,岁以上有,47%,，可见，中老年客户是本案购买的主力军。,14,已购客户分析,从区域上看：购买客户以市中心（含东湖、西湖）为主，比例高达,67%,，其次是外地客户（包括省内和省外），比例为,12%,，而同等地位区域内的购买客户只有,9%,（含湾里区），可见周边需求拉动不够有效。,从面积上看：,82-99,平米的两房是主要需求，比例高达,54%,，而,120-130,平米的三房购买只有,20%,，可见，购买者作为第一居所的较少，主要为第二居所或投资。,15,已购客户分析,从成交单价上看：成交率最高的单价为,1400-1600,元,/,平米，其次是,1600-1800,元,/,平米，可见，单价,1800,元以下的接受度为,49%,从成交总价上看：成交率最高的总价为,15,万以下，比例为,41%,，其次是,15-20,万元和,20-25,万元，各占,25%,；因此，总价控制在,20,万以下具有较强的吸引力。,16,第二部分：区域研判,湾里规划分析、区域定位,区域分析,湾里政府动作,交通规划,重大利好因素,17,湾里规划分析、区域定位,概况,湾里区位于南昌西郊，距市中心,18,千米。东南邻新建县，西毗安义县，北接永修县。全区总面积,251,平方千米。,2006,年末，总人口,84199,人，其中非农业人口,37274,人。,地处南昌城西北部的西山山脉中段。属亚热带季风湿润气候，雨量充沛，日照丰富，年平均气温,14.5,17.6,。,行政区划,全区辖,2,个街道、,3,个镇、,1,个乡：站前街道、幸福街道、招贤镇、梅岭镇、罗亭镇、太平乡。共有,11,个社区（居委会）、,37,个行政村。,区域定位,南昌市十一五发展规划区域发展布局中明确指出湾里区建成南昌旅游休闲后花园。,18,区域分析,人口,GDP,，在南昌各区县的地位,2006,年末，总人口,84199,人，其中非农业人口,37274,人。,区域及周边企事业单位分布及人数,江西中医学院师学院现有教职工,1034,人,江西省公安专科学校现有教职工约,50,人,与周边新建、经开、长陵、红谷滩关系,南昌市“十五”规划：加快把湾里景区融入到城区建设中来，提高长堎片区基础设施的承载能力，注重以大项目带动桑海,乐化的城镇化步伐，促进经济技术开发区产业与城市建设、城市管理的融合发展，推进大昌北的一体化建设。,到重大设施距离：市区距离、机场,湾里火车站，,27,公里,湾里昌北机场，,30,多公里,19,湾里政府动作,3,年打造,5A,级景区,南昌市提出，要把保护好梅岭国家级风景区、梅岭国家级森林公园的原始山体和原生态森林作为湾里区的第一责任，彻底杜绝乱挖山体、滥砍滥伐、乱搭乱建。通过连续,3,年的严格保护和生态建设，确保区域生态环境、农村环境、城镇环境三大指标全部达到或超过全省十佳绿色生态县区要求。,充分发挥梅岭生态资源优势，着力打造“梅岭景区、罗亭园区、三产城区”的发展格局。同时，打造,5A,级旅游景区。在,2011,年底前，力争使梅岭国家级风景名胜区达到国家,5A,级景区的标准。,严控商业开发项目,南昌市还将把乌井水库和幸福水库作为全市备用生活饮用水源之一，纳入全市生活饮用水源保护范围，按要求设立水源保护区警示标志，禁止设置排污口，禁止在水库从事洗涤、游泳等活动，确保饮用水源水质达标率,100%,。,同时，支持湾里区符合国家产业政策及环保规定的项目申报及建设，严格控制森林公园内商业开发建设项目，确保湾里区生态环境的安全。,景区将实行大门票,梅岭将作为南昌市旅游业实施政府强势主导型发展战略的试点，在政策支持、功能完善、规划布局、资金扶持、重大旅游项目落户方面予以倾斜。同时，支持湾里区依法收回分散在诸多投资者手中的景区经营权，统一规划、统一促销，实行景区大门票。,20,交通规划,湾里区内交通,风景区内各景区、景点均有乡村公路可达，,1999,年有,5,条全天候的等级公路进入风景区，已形成一个较为完整的公路网络。每平方公里有公里，占地面积为,242.,公顷。湾里城区还有一条终端铁路连通京,(,北京,),九（九龙）线。湾里距昌北机场,10,公里。风景区内主要公路有,5,条：蛟桥,万家埠、太平,珂里、红岭,太平村、红岭,泮溪、幸福水库,津溪。,外部交通：,云湾、昌湾、红湾三条道路直通。,21,重大利好因素,-,城运会,继南昌国际体育中心开始进行筹划和准备之后，射击馆也开始进行选址，并最终初定在南昌市的湾里区建造。,射击馆须建在远离市区的地方，综合气候、环境等各方面因素考虑后，最后将地址初定在湾里区的梅岭风景区附近（云湾公路以西、铁路以南）。该馆初步规划占地面积达,400,亩，其中比赛场馆占地,300,亩。比赛场馆包括综合射击馆，,25,米射击馆，射击、射箭训练场，竞赛管理中心以及一个弹药库。预计该项目总投资在亿元左右。另外，该馆落成后还将弥补南昌市射击队没有训练场的空缺。,22,重大利好因素,-,交通,南昌市,-,湾里交通,2000,年，云（塘）湾（里）公路开始改造，曾经的县乡级公路被改造成为二级公路；,2003,年,12,月，南昌市新规划的城市主干道,红（谷滩）湾（里）公路开始建设；,2006,年,5,月，（南）昌湾（里）公路正式动工改造，升级为城市快速路。,3,条道路的前后建设，为将湾里纳入南昌城区提供了良好的交通条件。,3,条道路通畅后的湾里，将因道路的畅通而成为南昌市民休闲旅游的好去处。,红湾公路全长公里，东起红谷滩新区红谷四路西端，西到湾里区域中心，途经湾里幸福街办、南昌鼓风机厂、新建县工业大道、乌石河，横穿昌九大道。该公路,2003,年开始动工建设，至,2006,年，湾里区路段和新建县城区路段全部贯通。,红湾公路将于,7,月,1,日正式动工建设，打通横跨乌石河和下穿昌九大道的,2,公里左右的断头路。该公路通车后，从红谷滩到湾里不需再穿越新建县城，开车只需,10,分钟就可直达。因为湾里将承担“七城会”国际射击中心场地任务，而“七城会”主场馆之一就设在红角洲，云湾公路作为连接红角洲的最便捷道路，也将于明年动工改造。昌湾大道由于是城市快速通道，是进出湾里最便捷的道路，百姓期待着这条道路也应该尽快修建。,昌湾大道定位为城市快速通道。这条设计时速为,60,公里的道路，,2006,年,5,月开始改造，湾里区路段以最快的速度进行了改造。可时至今日，同样由于不明原因没能贯通。云湾公路由于属二级公路，路况较差而又离南昌城区较远，市民进出湾里难以选择这条道路。,23,重大利好因素,-,经济适用房货币补贴,可拉动经济适用房货币补贴客户,区域,中签户数,经济开发区,146,蛟桥镇,46,白水湖,100,红谷滩新区,63,沙井,55,凤凰洲,8,桑海开发区,31,英雄开发区,7,合计,247,24,第三部分：市场研判,宏观市场分析,中观市场分析,微观市场分析,项目竞争分析,25,宏观市场分析,宏观政策,市场现状,2009,年市场预判,26,宏观政策,2008,年年底至今,随着地方政府和中央政府相继采取措施刺激房地产市场，几年来不断累加的房地产调控政策又被新政取代。无论是下调住房交易税费和利率等中央打出的组合拳，还是减免税收、购房补贴等地方施展的救市智略，或者是二套房的松绑，表明政策面开始利好于整个行业，调控房地产业的紧缩政策已经见底回升了。现在的政策再次进入了鼓励、扶持楼市的周期。,国家最新政策，确定进一步鼓励普通商品住房消费。,对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。,对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过,5,年,(,含,5,年,),改为超过,2,年,(,含,2,年,),转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足,2,年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。,1,、政策面,27,宏观政策,日前公布的规模达,4,万亿元的经济刺激政策，将把,9000,亿元的份额投向保障性住房市场；可以预见，在今后相当长一段时期，全国许多城市将迎来保障房的建设高潮。大量保障房的入市，将对普通商品房带来很大冲击，拉抵市场整体价格。,江西省确定了全省,2009,年保障性住房建设的具体目标：一是第一期新建廉租住房,40398,套，,198,万平方米；新增廉租住房租赁补贴,万户。二是各社区市中心城区建设经济适用房,万套，,100,万平方米。,经济适用房货币补贴政策：首批,3100,户。,公务员住房货币化政策。,2,、政府影响供需结构：冲击供应，拉动需求,28,宏观政策,南昌市正在就环境生态保护、旅游业发展、基础设施建设等方面制订对湾里区的政策扶持措施，其中包括支持湾里区收回分散在诸多投资者手中的经营权，支持指导湾里依法妥善解决好景区内停建项目历史遗留问题等。,实行景区大门票,在旅行业发展方面，该市将把梅岭作为南昌市旅游业实施政府强势主导型发展战略试点，在政策支持、功能完善、规划布局、资金扶持、重大旅游项目落户方面予以倾斜。在,2011,年底前，力争达到国家,5A,级景区的标准。,支持湾里区收回分散在诸多投资者手中的经营权，统一规划、统一促销，实行景区大门票；支持湾里区吸引有实力的投资商，严格按照规划，开发高端会议度假型星级宾馆、品牌经济型商务酒店和乡村家星级宾馆；支持湾里区开通景区内部环保观光车等。,建红谷滩直达湾里区新路,采取融资代建的方式，按规划建一条红谷滩直达湾里区的新的城市道路。,3,、湾里扶持政策,29,市场现状,1,、供求关系的变化,08,年供求持续失衡，于年底（,12,月）开始逆转，供应较少，成交初显放大,08,年总体供应量为,万平米，同比下降,21.6%;,成交量,179,万平米，同比下降,49.4%,。,08,年供求比失衡加剧，,09,年初呈现有好转的趋势。,30,市场现状,2,、内需市场为主，外需渐增,房地产开发短期内明显会过剩：,2007,年南昌市政府总共卖出土地,2177,亩，,2008,年卖出,6193,亩，目前整个市场累计下来的商品房存量是,412,万平方米，目前，商品住宅存量,256,万平方米,再加上,2009,年,150,万至,180,万平方米的新增量。按照,07,、,08,年的平均成交面积,270,万平米，一般的消化周期要到年。,整个市场的供应结构、供需结构已经发生了很大的改变。,内需市场之前成交量透支，新的刚性需求需要累积：目前南昌房地产市场以内需为主，成交量的增长应较平稳。,2007,年成交量大幅上升，新的购买力需要时间重新积聚。,南昌楼市的外来购买群在增加：在红谷滩中心区、东湖区和新建区域，外地客户占到,10%,左右；象湖新城等城郊楼盘的外地客户占,20%,；特别是近期返乡人员购房现象明显，所占比例明显提升。,31,市场现状,近期市场现状评估,1,月份全市成交,39,万平方米，接近去年全年的,1/4,，成交均价为,3500,元,/,平方米（包括近半数的低价内销房）；,2008,年,12,月份、,2009,年,1,月份南昌楼市的成交量出现一定的释放，撬动了部分潜在置业者。,这是,2008,年刚性需求积累的结果，是中央接二连三出台救市政策带来的短期效应，是短期的市场表现。,2,月份前两周成交量也达,15,万平方米，这与开发商适度降价有关联。经历过,2008,年年底市场探底的持币观望后，,2009,年,1,、,2,月份市场开始放量，,开发商对市场形势由预期的回暖，转为抛售。,分片区看，市中心、西湖、东湖房价降幅不大，而青山湖片区从最高峰每平方米近,7000,元降到了现在的,5000,元,/,平方米，象湖新城片区均价从,3600,元降到了现在的,2700,元,/,平方米。,32,07-08-09,市场变化的趋势,33,2009,年市场预判,阶段,阶段特征,成交量表现,成交价表现,08/1-2,冰寒阶段,量下滑,价平缓下滑,08/1-4,整体,僵持阶段,价涨量跌，价低量涨,08/5-6,黄金阶段,量增长,价增长,08/6,底,大拐点,1,量大幅下降,价快速下滑,08/7-9,冷淡阶段,量下降,价持续下滑,08/10-12,探底阶段,量大涨,价格探底,09/1-2,放水阶段,量下降,价探底回升,09/3-8,放水阶段,量持续增长,价持续下滑,09/9-12,僵持阶段,量不增,价提升,34,2009,年市场预判,对趋势的预判：未来南昌,1,季度末到,2,、,3,季度，开发商为了稳定成交量，仍然将会是一个价格小幅下降的过程；而到,4,季度，随着房地产销售旺季的来临，价格开始有小幅的上涨，但市场对价格的敏感提高，导致成交量将下降，处于僵持阶段。,35,中观市场分析：,湾里在南昌市场的份额,08,年,1,月到,09,年,2,月，湾里区成交商品房总面积,万平米，共计,840,套，成交金额为,亿元。成交均价,2769,元,/,平米。,36,中观市场分析：,湾里在南昌市场的份额,08,年,1,月到,09,年,2,月，南昌市成交商品房总面积,308,万平米，共计,29347,套，成交金额为,132,亿元，成交均价为,4287,元,/,平米；,湾里占南昌市比重成交面积占,2%,，成交套数占,2%,，成交金额占,1%,。,37,中观市场分析：,湾里片区产品分析,主要上市楼盘分布表（产品类型、产品价位）,案名,总建,(,万,),产品,形态,在售面积,(,万,),主力面积,(),均价,(,元,/),销售率,公开时间,九洲依云郡,12.7,多层,/,小高层,多层,2,三房,109-121,二房,85-89,2800,15%,08.1,公寓,0.9,一房,41-62,3000,2%,08.1,翠谷,2.8,多层,1.25,二房,91,2200,40%,08.6,洪恒山庄,13,多层,1,期,2.16,二房,78-92,2300,40%,08.6,乾茂宫园,8,联排,/,多层,多层,2,二房,89,2700,41%,07.11,联排,0.7,218-224,5800,34%,08.1,紫庐,6,号,3,联排,/,多层,/,小高层,小高层,1,三房,110,2800,85%,07.12,恒茂森林海,24.7,别墅,/,公寓,公寓,2.7,公寓,39-66,5800,95%,07.9,罗马假日,8,公寓,公寓,8,公寓,37-42,4300,55%,07.1,38,产品状况,剔除湾里风景区内的项目（恒茂森林海和罗马假日），从规模角度来讲，帝景湾洋城规模最大，总建,21,万，翠谷的规模最小，总建万。,产品形态方面，由于地处湾里风景区，所以基本以多层为主，兼有少量小高层，部分品质较好的楼盘有联排别墅、独栋。,在主力户型面积上，本区个案以,89,平方米的二房产品为主，,110-120,平方米的三房也有一定比例，较市区相比，二房普遍较大。,价格行情,本区域价格较,07,、,08,年相比同样有较大降幅，幅度基本在,500-800,元,/,平米左右。,目前的各楼盘的基本均价在,1800-2700,元,/,平米之间,折扣方面，一次性,97,折，按揭,98,折，最大幅的折扣有,9,折。,去化情况,从,08,年一年的销售情况可以看出，总体成交面积为,6,万平方米，总体均价为,2800,元,/,平米。同比,07,年，在价格略有波动的情况下，成交面积下降,60%,多。,39,降价促销情况,进入,2009,年以来，湾里区市场没有明显的回暖趋势。区内楼盘为快速抢占份额，都出现了不同程度的价格调整。,案名,08,年底价格,09,年目前价格,九洲依云郡,住宅,2700,住宅,2800-2900,公寓,3100,公寓,3000,翠谷,2300,2200,洪恒山庄,2300,2200,乾茂宫园,2700,2600-2700,紫庐,6,号,2700,2800,40,微观市场分析：南昌主要个案分析,项目名称,翠谷,乾茂宫园,紫庐,6,号,九洲依云郡,恒茂森林海,罗马假日,物业位置,湾里区幸福路磨盘山公园,湾里区磨盘山南路以北、南昌新华医院以东,湾里区自然风景区紫青山路南侧,湾里区幸福路西侧区政府旁,湾里区梅岭主峰对面,湾里区梅岭国家,4A,级风景区内太平,开发商,江西淦新房地产,江西省乾茂实业有限公司,江西惠荣房地产,欣荣房地产,江西恒茂房地产开发有限公司,宁波市强人置业,规模,占地,16666.50,平方米,72220,平方米,17808,平方米,69866,平方米,563934,平方米,89910,平方米,建筑,28000,平方米,80000,平方米,30065.8,平方米,127880,平方米,247000,平方米,80000,平方米,建筑形态,住宅普通住宅、多层、退台式多层、花园洋房,多层、低层住宅（初装修及精装修）,高层公寓、别墅、多层,5,栋小高层，,14,栋多层,度假酒店、会所、度假公寓、连排别墅及单栋别墅,酒店公寓,容积率,1.5,1.10,1.69,1.26,0.50,1.50,绿化率,40%,40%,42%,43%,70%,60%,物业公司,江西金太物业,上海银湾物业,江西惠琴物业,九州物业,南昌恒兴物业管理有限公司,宁波迦南美地物业管理有限公司,物管收费,0.70,元,/,平方米,月,多层,0.70,元,/,月，公寓、别墅、商铺,1.20,元,/,月,1.20,元,/,平方米,月,0.50,元,/,平方米,月,精装公寓,2.5,元,/,月,1.20,元,/,平方米,月,41,微观市场分析：主要竞争分析,乾茂宫园,九洲依云郡,永慧曼谷,42,1.,湾里区个案研究,43,湾里区位于南昌西郊，东南邻新建县，西毗安义县，北接永修县。湾里区距市中心,18,千米，区人民政府驻招贤镇。全区总面积,251,平方千米。总人口,10,万人，其中非农业人口,4,万人。,44,案例,1,：,乾茂宫园,整体概况,乾茂宫园项目是市政府招商引资引进的浙商投资项目，项目总占地面积约,170,亩，其中商住区面积约,110,亩，医院及亚健康中心约,60,亩。,本项目地处磨盘山的正南坡，前有磨盘山南路似玉带环绕，背靠磨盘山,2000,多亩森林公园，东西两侧高、中间低。,小区内部配套兴建的约,3,万平方米的医疗、亚健康、健身、疗养、休闲设施为你提供宛如私家养生御医般的服务。,小区依山势而筑，阶梯式布局，采用双层中空玻璃、全框架、全外墙保温材料建成的高品质、生态节能中式住宅。,45,资源整合分析,发展商:江西省乾茂实业,物业管理公司:上海银湾物业管理,建设单位：宁波建工集团,建筑设计设计：浙江省建筑科学设计研究院建筑设计院,46,规划分析,技术经济指标,总占地面积：,8,万平方米,总建筑面积：,8,万平方米,容积率：,绿地率：,40%,居民总户数：,700,户,47,产品分析,48,户型分析,产品面积：,双拼,268-292,联排,224-232,公寓,45,住宅,89,二房二厅一卫,106,三房二厅一卫,118,三房二厅二卫,49,户型分析,产品面积：双拼,268-292,50,户型分析,产品面积：联排,224-232,51,户型分析,产品面积：公寓,45,52,户型分析,产品面积：住宅,89,二房二厅一卫,106,三房二厅一卫,118,三房二厅二卫,53,园林景观分析,项目座落于湾里区核心城区内唯一山地，磨盘山的正南坡，前有磨盘山南路似玉带环绕，背靠磨盘山,2000,多亩森林公园。故小区内部景观节点以山水为主，表现自然清晰。,54,配套体系分析,内部除南昌市新华医院、亚健康中心、度假疗养中心、约,2000,平方米的超市等配套外，还享有磨盘山森林公园的自然风景。,周边配套：湾里四小、湾里二中、井冈山集贸菜市场、天宁寺、长春湖、幸福派出所、湾里区邮政所。,亚健康中心,医疗大楼,园食元、乐疗园,55,最新动态,产品面积：双拼,268-292,；联排,224-232,；公寓,45,；住宅：,89,二房二厅一卫，,106,三房二厅一卫，,118,三房二厅二卫。,本案目前在售住宅多层价格为,2600-2700,元,/,平米，销售率为,41%,；联排,5800,元,/,平米，推出万，销售,35%,左右。,56,案例二、九洲依云郡,整体概况,九洲依云郡位于湾里区幸福路西侧区政府旁，该项目总占地面积百余亩，共,19,栋，其中,5,栋小高层，,14,栋多层，整个小区依山傍水。,上海同济设计院与江西恒茂都会资深设计师联合打造欧式花园洋房，坡地式建筑。,别墅的环境享受，超前的户型设计（三房两厅三阳台，两房两厅，,270,度弧形阳台，通透式转角阳台）,小区内部配套有高级会所，包含咖啡厅，大型超市，棋牌室,小区周边配套（,5,分钟步行）：中、小学，商场，邮局，银行，医院,57,资源整合分析,发展商:欣荣房地产开发,物业管理公司:九洲物业,销售代理：南昌市经纬行房地产销售代理公司,规划分析,技术经济指标,总占地面积：,7,万平方米,总建筑面积：,万平方米,容积率：,绿地率：,43%,居民总户数：,1000,余户,58,产品分析,59,户型分析,产品面积：,公寓,36-57,住宅,85-88,二房二厅一卫,95-103,三房二厅一卫,113-138,三房二厅二卫,60,最新动态,本案目前在售住宅、公寓，住宅价格为,2800-2900,元,/,平米，公寓价格,3000,元,/,平米。已推,2,万平米住宅的销售率为,15%,，而公寓为,5%,左右。本案所处区域为湾里区老城中心，周边有区交通局、区社保局、区公安局等政府单位，有中国农业银行，江西省农村信用社等商业配套。,小区外临街完成了全面招商，太平洋服饰、中国农业银行等全部入驻，商业经营氛围为本区最佳。,61,案例三、翠谷,翠谷，总占地约,25,亩，总建筑面积,28000,余平方米，座落于南昌后花园湾里区幸福路磨盘山公园景区内，项目打造“都市隐者”的纯粹自然生活社区。,由香港,RAW,景观公司全力打造湾里纯景观宜居生活，融合磨盘山自然景观与内部景观构造。,由于地处幸福路中段，离周边的商业配套设施都有一段的距离。,本案目前在售住宅价格为,2200,元,/,平米，销售率为,40%,。本案所处区域为磨盘山西北部，周边配套欠佳，距离较远。但整个小区依山而建，全为多层产品，单价方面有一定的优势，故整体去化相对较好。,62,2.,新建县区域调研,63,目前区域在售个案有：城开国际学园、沿海丽水佳园、莱卡小镇、朗晴园、美丽新世界和长富星宫。,案名,总建,(,万,),产品,形态,在售面积,(,万,),主力面积,(),均价,(,元,/),销售率,公开时间,城开国际学园,80,多层,/,小高层,花园洋房,4,三房,126,四房,146,三房,3200,四房,2800,20%,08.10,沿海丽水佳园,5,期,28,多层,/,小高层,小高层,1.2,二房,88-89,2400,60%,09.3,莱卡小镇,35,别墅,/,小高层,/,多层,二期,2,批,6,小三房,106,二房,85,2900,30%,08.5,朗晴园,15,联排,/,多层,高层,0.8,二房,89,2390,35%,08.6,联排,2.7,270,3700,20%,07.10,美丽新世界,3,高层,1,栋高层,1,三房,110,3000,55%,08.6,长富星宫,1.2,高层,0.5,A,栋高层,0.5,三房,122,二房,90-96,2700,30%,08.7,64,莱卡小镇,本项目占地位于南昌市城区西北的新建县长堎镇，地处新建县新城区东南角，为新建县新城区第一期的规划用地。项目总占地为,1128,亩，项目总建筑面积,80,多万平方米。地块呈不规则的三角形，由东西两片区组成，划分地块东西两区的长堎大道位于整个新城区的南北空间发展轴上，也是新建县新城区与红角洲、大学城联系的主要通道。,项目在售为西区花园洋房，面积均在,120,平米以上，总体量,4,万平米，三房单价为,3200,元,/,平米，四房单价为,2800,元,/,平米，总价都在,40,万,/,套以上。目前销售率约计,20%,左右。客源主为市区的私营业主，南昌大学的教授。,莱卡小镇,1,期全面交房入住，,2,期有多层，小高层，别墅。,莱卡小镇,2,期雅仕澜郡多层,2008,年,5,月,18,日开盘，开盘当天大定,1,万元享受,60,元,/,平方米优惠。其中东,1,期于,2008,年,11,月,30,日交房。,目前，在售为东,2,期，预计,2009,年,12,月,31,日交房。东,2,期的为,25,栋多层住宅，约计,6,万平米，两房,85,平米，小三房,106,平米，紧凑三房,116-124,平米，宽敞三房,127-140,平米。销售价格为三房,2700,元,/,平米，两房折后,2800,元,/,平米。,预计,09,年,5,月开盘，并会有相应的活动和折扣，折后均价依然会在,2700-2800,元,/,平米之间。,城开国际学园,65,沿海丽水佳园,5,期,沿海丽水佳园于,2009,推出,5,期住宅，第一批为,1,栋,6,单元的,11,层电梯住宅，,1,梯,4,户，均为,88-89,平米的两房。,2009,年,3,月,14,日开盘销售其中西面,3,个单元，其中,1,个梯位,11,套房源以特价房的形式发售，一口价,2180,元,/,平米，先排好先得，排好缴纳,1,万元定金。西面,3,个单元，,66,套房源销售率为,80%,左右,面前再推东面,3,个单元，约计,2009,年,3,月,28,日开盘，排好诚意金,1,万元，全部实现一口价，价格未出，预计在,21-22,万,/,套，折合单价为,2400,元,/,平米左右。客源主要为新建县本地的个体户、工薪阶层，基本为第一居所，年龄在,40,岁左右的三口之家。,房型,面积,户数,户数比例,销售率,二房二厅一卫,88-89,132,100%,60%,合计,132,户,100%,60%,66,朗晴园,朗晴园于,2007,年,10,月开盘，当日销售联排别墅,20,套，别墅销售均价,3700,元,/,平米，主力面积,270,平米，总价,100,万左右。,小高层于,2008,年,6,月推出，目前在售小高层,2,栋，主推,9,号楼。,9,号楼为,16,层的小高层，两单元，均为,2,梯,3,户，共计,96,户。对外均价,2390,元,/,平米，一次性折、按揭折，实际成交折后均价,2530,元,/,平米，销售率在,35%,左右。,目前活动为，成交客户可以享受,100%,中奖资格，其中,5,人一组，每组,1,名价值,3,万元的,BYD,汽车，其余四名均为电动车。,房型,面积,户数,户数比例,销售率,三房二厅二卫,118,32,33.3%,50%,二房二厅一卫,85,32,33.3%,60%,一房一厅一卫,50,32,33.3%,10%,合计,96,户,100%,35%,67,美丽新世界,美丽新世界,2,期共计住宅,3,栋，,1,栋,14,层，,2,栋,18,层。于,2008,年,6,月开盘，定购豪华三房、温馨两房即获大礼包购车基金；定购其余部分,2,房，可享受,2,万定金冲抵,3,万房款；,5,批及以上团购者，可享受总房款折优惠；所有房源一次性折，按揭折。活动截止日为,2008,年,8,月,31,日。,目前在售,1,栋,18,层住宅，已封顶。,1-3F,是商铺，,4-18F,是住宅，两个单元，分别为,2,梯,2,户和,2,梯,3,户，,70,年产权。销售均价为,3000,元,/,平米，无折扣，楼层差价,25,元,/,平米。客源主要为新建本地私营业主。,房型,面积,户数,户数比例,销售率,三房二厅二卫,130-139,30,40%,20%,二房二厅一卫,110,30,40%,70%,二房二厅一卫,80,15,20%,90%,合计,75,户,100%,55%,68,长富星宫,两栋为酒店式公寓，已封顶，均为,14,层，底商,2,层，产权年限为,40,年，两梯四户，公寓共计,96,套，主力两房,90-96,平米，均价,2700,元,/,平米，一次性、按揭,95,折。实际折后均价,2900,元,/,平米。总体销售率为,30%,。客源主要为新建,2,中的老师。,由于是商业性质，首付必须,5,层，开发商实行分期首付，,1,万元定金保留房源一周，一周内签约只须缴纳,30%,的首付，剩余,20%,在,09,年,12,月交房钥匙时付清。,房型,面积,户数,户数比例,销售率,三房二厅二卫,122,24,25%,10%,二房二厅一卫,90-96,48,50%,50%,SOHO,一房,122,24,25%,20%,合计,96,户,100%,30%,69,住宅,人群性征,性别：男女均等,年龄：,3040,岁,社会地位：广大白领、企业经营者,家庭：三口之家居多,学历：有良好的教育背景，学历较高,喜好：崇尚个性、追求时尚、讲求品位,行业背景：高科技、房地产、金融、贸易、传统产业及相关服务行业,客群分析,Audience Analysis,|,客群分析,70,性别：男女均等,年龄：,3550,岁,社会地位：金字塔顶尖人士、企业经营者、私营业主、高层,管理层人士、,家庭：三口居多,学历：学历较高,喜好：追求品质、向往安逸的生活、讲求品位,行业背景：高科技、房地产、金融、贸易、企业高管,别墅人群性征,客群分析,Audience Analysis,|,客群分析,71,有较丰富的社会阅历，交友范围广泛，注重自身的外在形象，在各种不同的环境下，对自身要求较高；,同时他们也是社会先进文化的创造者和引导者，在工作中有一种统治的欲望。,他们出行的场合：家庭、公司业务会议、各种不同场合的聚会；,他们会追求,5+2,的生活方式，会利用周末的时间到周边自然风光优美，空气指数良好的地方度假。,生活习惯研究,客群分析,Audience Analysis,|,客群分析,72,本项目,Vs,九洲依云郡,优势（,S,）,劣势（,W,）,机会（,0,）,位于湾里区老区域中心；,外部配套完备；,在售房源均为现房；,开发商区域内有一定品牌。,内部配套缺乏；,人文气息淡；,产品线相对较散；,单价较高。,区域环境的改造,周边配套的完善,率先全方位强势出击市场,先声夺人，市场占位；,完美现场展示和销售体验；,破关营销，主动拓展；,主动引导市场，形成南北对峙之势,打造,保利,VS,绿地,规划展示，打造品牌,九洲依云郡,乾茂宫园,永惠漫谷,沿海丽水家园,九洲依云郡之已有动作：,1,、电梯房三房,110,平米送,6,万装修费，电梯房两房,80,平米送,4,万装修费。,2,、一次性,96,折、银行按揭,98,折,73,竞争项目因素比较表,PK,九洲依云郡、乾茂宫园、永惠漫谷及新建县的沿海丽水家园,项目,优势,劣势,九洲依云郡,位于湾里区老区域中心,外部配套完备,在售房源均为现房,开发商区域内有一定品牌,内部配套缺乏,人文气息淡,产品线相对较散,单价较高,乾茂宫园,紧靠磨盘山森林公园,内部景观优美,社区品质感强,拥有南昌市亚健康中心,社区配套齐全,周边环境较差，老居民楼较多,距区域中心有一定的距离,周边人气不旺,永惠漫谷,地段优势明显，,219,路公交车始发站,周边人气较旺，有大宇学院、城市学院、湾里一中等教育配套完善,项目依山而建，内部环境优美,社区内部配套佳,沿海丽水家园,（新建）,开发商品牌,产品品质较好,价格较低,社区密度较大,距新建县区较远,社区内部配套不佳,本案,项目产品力较强,规模全区最大,内部配套完善,交通便利，紧邻云湾公路,距区域中心有一定的距离,周边人气较散,社区氛围尚未形成,密度价低,