合肥房地产投资调查报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,合肥房地产投资调查报告,杭州万信投资,2011.3,前言：,本次调查主要分三个部分对合肥市区进行房地产投资调查，主要为宏观概况（包括人口、交通、规划等）、经济情况（包括,GDP,、人均可支配及消费情况、恩格尔系数、固定资产投资和房地产投资情况）、区域房地产市场研究（供求关系、房价走势、分布特征、项目分布调查）。,合肥市辖区分瑶海、庐阳、蜀山、包河四区，肥西、长丰、肥东三县。市区总面积839公里。,合肥市户籍人口491万人，常住人口580万人，其中市区户籍人口209万人，常住人口300万人。城市化率62%,合肥市为中部五市发展最快的城市。,中国社科院面向全球发布2009-2010全球城市竞争力报告合肥荣膺“全球最佳案例城市”。,在2010年中国城市竞争力排行榜中,合肥位居全国第22位，位列全国10个最具潜力的二线城市行列。,综合开发研究院6月17日公开发布:合肥金融中心指数排名第十位。,居住用地,商业金融用地,行政办公用地,工业用地,合肥近3年GDP(单位/亿元),合肥在,09,年、,10,年的,GDP,增长率分别为,17.3%,，,28.9%,，是全国平均水平的近三倍。说明合肥投资产出力度大，速度快。,合肥近两年城镇人均可支配收入(单位/元),合肥城镇居民人均可支配收入略低于全国平均水平，人们富裕程度水平居中下。,合肥第二产业比重比较大，说明其工业、建筑业发展较好。第一产业比例小，说明其城镇化程度高。,单位：亿元,合肥,2009,2010,年房地产投资增幅分别是,34.3%,和,24.2%,，处在中国第一位。说明近几年合肥房地产、基础设施等发展迅速。,物业类型以住宅为主，商业地产占住宅的,1/5,。供求基本持平，但是目前当地成交量相比去年同期有明显下降。,住宅面积与销售成交比例图,消费者对于住宅购买的区域选择倾向比例,祥源多特公寓,均价：,7700,元,旺角香水岸,均价：,6500,元,大富绿洲,均价：,6100,元,万科金域华府,均价：,11000,元,万和新城广场,均价：,7200,元,博奥名苑,均价：,6800,元,建业领翔,均价：,8000,元,瑞泰江南花园,均价：,5300,蓝筹星座,均价：,6400,元,悉尼阳光,均价：,7300,元,注：以上列举项目均为新盘在售一手房价,END,王老吉的成功,“,怕上火，喝王老吉”，近年来，饮料行业的一匹黑马罐装饮料王老吉脱颖而出，一鸣惊人。透过下面一组数据，我们不难看到王老吉的增长速度，,王老吉,2002,年销量,1.8,亿元，,2003,年销量,6,亿元，,2004,年销量,15,亿元，,2005,年销量超过,25,亿元（包括利包装），,2006,年销量更是超过了,35,亿元。在南方一些地区的宴席上，“茅台酒、中华烟、王老吉”已成为不可缺少的几小件，打麻将熬夜、运动、看球赛后喝一罐王老吉更是成为一种时尚。那么，是什么原因使王老吉引爆凉茶市场，迅速飙红呢？,一、王老吉,-,渠道通路模式：,在销售模式上，王老吉采取总经销制，,1,个总经销商负责一个区域，经销商下面可发展多家邮差商（分销商），如批发邮差、餐饮邮差、士多邮差、夜场邮差、特通邮差、商超邮差、综合邮差等。这种营销模式很好地控制整个价格体系，也保证各个分销环节的高利润，提高销售商的积极性。,;,王老吉- 营销经费管理,1,、经费预算：,王老吉营销费用使用采取预算制，从大区到办事处到联络站，每个季度都有相应的费用进行推广活动，大楷有消费者促销、通路促销、终端形象三项，消费者促销包括全国性品牌推广活动、赠饮促销、商场买赠、公益活动赞助、社区推广等；通路促销包括终端（批发）陈列、终端（批发）拓展、批发促销、商超促销、团购、竞品打击等；终端形象包括终端形象包装、经销商车体广告等，费用预算明细到每月应开展活动。,2,、经费使用：,王老吉的费用使用很灵活，各大区、办事处、联络站的主管可根据自己市场状况，因地制宜制定方案进行使用，而且必须使用完，与其他公司一样，都按“提案,批复,执行,核销”的流程进行。,王老吉- 五星渠道网络拓展,王老吉的渠道分现代、批发、小店、餐饮、特通五个渠道，王老吉在饮料市场迅速走红的秘诀是“快”字，就是同时快速启动五个渠道，用他们的话形象来说是用五条腿走路。王老吉渠道的分销网络建设采用,RMS,系统（线路管理系统），业务人员每月,15,日和,30,日要上报他们所掌控的五个渠道的客户资料，后勤人员负责录入,RMS,系统，及时进行补充更新，,RMS,系统最大的特点是相同的客户资料不能重复录入，可反映某个业务人员的工作量大小、工作进度，以及某地区的人均产值等。,王老吉各个渠道的操作要点：,1,、现代树形象,现代渠道的入场费、堆头费等费用由王老吉承担，产品由当地经销商直接供货。现代（,KA,）渠道操作的基本准则第一条是比竞品位置显眼、多、时间长,单支王老吉零售价永远保持,3.50,元,/,支，禁止搞特价促销，搞特价永远是,6,联装和,12,联装。,2,、批发上规模：,王老吉在流通渠道主要发展有一定配送能力的邮差商（分销商），分区域分渠道进行覆盖小店、餐饮、特通等终端店，要求签约的邮差商能压,300-500,箱货以上。批发渠道的活动大多采用常规的搭赠促销手段，例如平时搞,35,搭,1,，旺季时搞,30,搭,1,，先由经销商垫付，活动结束后核销。但往往采用限时限量活动方式，如某个经销商本次促销活动只能限量核销,1-2,万箱。,3,、小店建网络,王老吉每个办事处的业务人员大约有,80,人，在日常管理中，要求每个业务人员每人每天要拜访,35,家终端点，每人每天要开发,3,家新客户，每人每天要张贴,30,张以上,POP,，每人每天要包,3,个冰箱贴，用量化管理强力开发、建设终端网络，搞“人海战术”同时采取类似当年徐根宝“抢、逼、围”的足球战术，在终端市场上与竞品抢客户，在货架陈列上逼竞品，在生动化上围竞品，这就是王老吉强势的终端所在。,4,、餐饮搞拉动,餐饮渠道是王老吉发家的地方，在餐饮搞拉动，主要是赠饮活动，让消费者品尝王老吉的味道，向消费者宣传其下火的功能，同时培养目标消费者。在一个中心市场（省会城市），王老吉每月的品尝品有,500,箱以上，投入很大。推广方式是招聘促销小姐，每人每天,40,元，每个点提供,12-24,支品尝品，每支产品要求冰镇,1,小时以上，倒,6,小杯给,6,个客人喝，最后凭空罐和拉环核销。,5,、特殊通路渠道找突破：,王老吉的特通渠道主要是网吧和夜场，网吧的主要操作手段是给陈列费，提供品尝品，提供冰桶，也搞公关营销，对网吧工作人员进行收集拉环兑换小礼品活动。夜场的主要操作手段是请导购、提供品尝品和联合促销，王老吉夜场导购员的工资高达,80,元,/,天；刚入场时给夜场搞每个包房免费提供,1,支王老吉的活动；或与,*,啤酒搞联合促销，买,1,打啤酒赠送,2,支王老吉，现在也尝试营销创新，用王老吉兑红酒。,