住房按揭贷款

Click to edit Master text styles,*,*,*,Click to edit Master title style,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,个人住房贷款操作流程及风险点,分行信贷业务部,个人二手房贷款办理流程,营销受理,贷款调查,调查复核,审批结果通知,贷款批报,资金出账,贷款条件落实,签署合同,客户办理,产权过户,贷款审批,贷款审查,资金支付,营销受理,-,贷款行客户经理（受理岗）,客户筛选,银行自身营销,-,全款和无交易必须采用,通过合作经纪,/,担保机构推荐,受理要点,见买卖双方面谈,-,关键（不得采用实习信贷员）,解答贷款相关政策和手续,首要推荐使用我行交易资金监管,风险点提示：,面签面谈是判断假按揭最直接有效的方法。,受理初审：房屋交易行为的真实性,售房人,售房人配偶或其他共有人同意出售的书面意见（售房人声明）,委托他人代为售房：应采取公证方式委托,离婚、继承、政策性住房等应明晰产权、可公开出售，对于产权不明晰的，可采取两种方法：,1.,公证,2.,共同签字,房屋实地与所有权证（房管登记薄）不一致时，应先变更（登记簿及权利证书）,购房人,防范虚假借款人、虚假交易行为,受理初审：单位职工收入证明,免收入证明：优质单位职工，在近一年当地城镇人均可支配收入的倍内，可免于提供收入证明,单位职工的收入证明：个人月均税后收入高于上一年度本省城镇居民人均可支配月收入的,5,倍（对于直辖市、计划单列市、省会城市）或,3,倍（对于其他城市）的，应提供工资性收入凭证以进一步核实：,近一年内至少连续,4,个月的工资账户流水单（含年终分红收入）、或正式工资查询单,上一年度公积金（或养老金）账户对账单、或完税证明,近,3,个月内某个月公积金（或养老金）缴存查询单,受理面签,必填、必签文件,售房人夫妻：填写,售房人声明,，本人当场签字,客户、客户经理：填写,个人购房借款申请表,，本人当场签字,客户经理：按,个人二手房贷款资料检查清单,收件，当面核对原件、复印件的一致性，并签字,客户经理：填写,个人消费贷款业务受理台账,客户自选签署文件,借款人、抵押人预签,个人购房借款及担保合同,，但不得预填内容（现阶段，最好不采取预签的方式，防止法律纠纷）,借款人预签,个人贷款,(,手工,),借据,，但不得预填内容,录入系统,-,无论是否受理，必须录用系统。,贷款调查,-,贷款行信贷员,调查主要内容：,身份证核查及个人信用报告查询,我行个人信贷管理系统查询,经济收入能力及个人资产核查,所购房屋,/,抵押房屋的调查,保证人的资信调查,调查结果记录：,填写调查审批表“调查信息”部分,明确贷款建议,注意事项,实际购房价以买卖合同的成交价格为准，不含买卖双方应支付的税费,调查制度,逐笔调查的制度，即：,不论批量受理或单笔受理，均对借款人申请的每笔贷款进行单独调查,调查应以非现场调查为主，结合现场调查进行,自谋职业者的收入能力：按照个人商务贷款的流程对借款人进行现场调查，并形成,客户及家庭经济情况调查报告,（但不采取个人商务贷款的授信模型）,房龄超过,15,年,*,、或评估单价高于同等地段平均水平,20%,的抵押物，应实地查看，确认有无重大质量缺陷、评估价值有无虚高，并在调查审批表的“风险揭示”处进行特别解释,必须实地查看抵押物,调查时应综合利用书面材料、征信记录与互联网等公共媒体,调查人出具调查意见的,30,天之内，必须上报业务主管复核,委托公证审核与资信补充材料,售房委托书、抵押委托书必须进行公证，公证书应核实,通过公证机关固定 核实委托公证书的真实性和有效性,借款人及其配偶、保证人的资信补充材料,禁入类、客户有异议的，须补充相关金融机构出具的非客户本人过错的书面证明,次级类的，补充相关还款记录打印件，并附本人签字的书面说明原件，以及保守性的收入证明,瑕疵类、并且近2年内产生跨期的逾期记录的，须补充相关还款记录打印件，并附本人签字的书面说明原件,单位出具的经济收入证明经核查不予以采纳的，须补充保守性的收入证明,调查复核,-,贷款行信贷业务主管,复核主要内容：,客户资料是否完备、合法、有效；,调查人是否履行了职责内的调查；,调查人意见是否客观、属实。,复核结果记录：,在调查审批表“调查信息”部分明确复核意见,对提请有条件审批的，须明确提出,贷款批报,-,贷款行、审批中心专人,报批材料：,客户个人资料（按资料检查清单提供）,身份证核查结果及个人信用报告,个人房屋按揭贷款,申请审批资料,优质单位职工客户推荐表,借款人、配偶可选是否推荐为优质单位职工,保证人必须推荐同时优质单位职工，,报批形式：,实物卷宗,电子扫描件,报批交接记录：,在审批交接单记录材料清单和报批时间,审批注意事项,计算机系统设置终审意见有效期,默认,90,天，如果抵押登记时间较长请选择更长天数,二手房贷款在何种情况下进行有条件审批,售房人原有贷款未结清，买卖双方自行结清的,可作有条件审批，注明买卖双方自行结清原有贷款后办理过户，我行按普通二手房贷款予以办理贷款,即使有阶段性担保，也不得在过户之前发放贷款,审批结果通知,-,贷款行信贷业务主管,出具,个人购房借款审批通知书,贷款行信贷业务主管签字，加盖合同专用章,通知书仅给购房人，表明银行同意贷款,购房人可依据通知书，与售房人办理过户手续,过户程序银行不参与,签署合同,-,贷款行信贷员，信贷业务主管,信贷员在管理系统进行业务发放，填写相关账户，再生成借款合同号,信贷员手工填写,个人购房借款及担保合同,-,不允许有涂改,信贷业务主管复核合同，签字并加盖合同专用章,借款合同主要条款填写,个人购房借款及担保合同,(,贷,3004) ,提前还款,是否规定还满期数：各分行根据营销成本自行确定，目前利率下,0.5%,的营销费至少要对应,3,个月,提前还款的违约金,当前暂定为,0,或填”,/”,，,请勿擅自账外收取违约金,最低还本限额：,1,万元,借款合同主要条款填写,个人购房借款及担保合同,(,贷,3004) ,争议解决：目前暂选择贷款银行当地法院,抵押物清单：与住宅配套的车库，可作为“房产,2”,列入抵押物,如果由自然人提供第三方担保，则补充条款填写如下（邮银行,2009967,号文件）,“贷款发放之日起,3,个月内，借款人未能提供本合同约定的资金用途证明、或贷款人未取得抵押物抵押登记证明的，贷款人有权要求借款人或保证人提前偿还全部贷款本息。”,产权过户,-,客户,产权过户一般由中介指导客户办理,中介代理售房过户的，不得由中介作受托收款人，即：不得由中介机构或中介人员代收售房款（含监管的首付款、贷款资金）,不允许我行代收中介费用。,贷款条件落实,贷款行专人,抵押担保方式,落实抵押登记,抵押,+,第三方保证的组合担保方式,为确保交易真实性，即使有第三方保证，也要在放款之前，先办理所购房屋过户，取得过户回执或新房本,注意事项,个别地区由于房管原因、可取抵押登记回执放款，需要报总行审核后开通,贷款条件落实,仅以房产抵押担保，银行取他项权证（或抵押登记回执）后放款。属于最保守的担保管理模式,总行通过系统严格限制取得抵押回执后放款的分支行,贷后管理,贷款审批通过,产权过户,（首付款支付）,（物业结清，可选）,贷款发放,新产权抵押,他项,/,抵押回执,贷款条件落实,房产抵押加第三方保证担保，可以在取过户回执（或新房本）、并落实保证后，提前放款。合作机构提供阶段性担保，具有较为重要的客户营销功能,贷后管理,贷款审批通过,产权过户,（首付款支付）,过户回执,/,新房本,落实保证,新产权抵押,取得他项权证,（物业结清，可选）,贷款发放,担保管理：阶段性担保的主要风险,阶段性担保下提前放款，主要面临风险,抵押登记长期未办理,借款人恶意撤销过户或挂失产权证书,抵押财产被查封或冻结、无法完成过户,/,抵押登记,借款人利用不真实的过户交易，变相做低利率的保证贷款,担保管理：阶段性担保的避险措施,对于阶段性担保，主要避险措施有,信用记录较差、或经营风险较大的客户，慎用此模式,过户回执应交由银行或担保公司管理，避免客户自行撤销过户申请,贷款行建立内部台账、及时收押产权、落实抵押登记,总行及分行考核抵押入账的办结率，对超过当地合理办证周期、未办理抵押入账的贷款实施特别督办,贷款行应经常留意房管部门的对外公告，在发现待抵押房屋存在被恶意撤销过户或挂失、被查封或冻结等情况时，及时要求借款人提供新的担保或予以追偿,资金出账,-,贷款行信贷员，信贷业务主管岗，记账岗,信贷员在管理系统进行业务出账，手工填写,个人贷款（手工）借据,并签字,信贷业务主管 对借据进行复核并签字,记帐岗根据手工借据在会计系统发放贷款并签字,贷款出账注意事项,系统目前只取终审利率，如遇终审日与发放日基准利率不一致，需要重新走一遍系统流程、以纠正执行利率,资金支付,-,贷款行信贷员,资金流向控制,贷款资金作为售房款，应全额划转给售房人,房管部门指定我行采用监管账户、或总行授权开展监管账户合作的，可作为首付和贷款的中转账户,不得擅自以中介机构收取贷款资金,严禁,中介人员个人账户代收贷款资金,未实行资金监管情况的,贷款直接向售房人,/,受托人账户发放，即完成受托支付,专题一：“假按揭”的认定与防范,“假按揭”概念及主要危害,“假按揭” 认定标准,“假按揭”防范措施,“假按揭”：概念及主要危害,“假按揭”概念,个人或单位以虚假的借款人、贷款用途，向银行申请个人房屋按揭贷款，套取银行信贷资金的行为,“假按揭”主要危害,套取贷款、集中使用，从事高风险投资,直接骗取银行资金，据为已有,“假按揭”：认定标准,虚假的借款主体,贷款不是借款人本人当面签字办理，而是他人虚构并不存在的个人身份信息，或冒用、盗用真实存在的个人身份信息,虚假的贷款用途,按揭贷款没有用于购买真实存在、具有合法产权的房屋，或者名义上为购房、但房屋所有权并未发生实质变化,“假按揭” 认定标准：虚假用途,购买不具备合法交易条件的房屋,所购房屋实际上不存在，或者实际上已经灭失,开发商或集资建房单位将重复销售房屋,名义上购房、但房屋所有权并未发生实质变化,家庭成员之间进行的房屋所有权转移。家庭成员是指，本人、配偶、子女、本人父母、配偶父母,单位房屋所有权转移至个人股东,以售房人作为按揭贷款的抵押人，并已办理抵押登记,“假按揭” 认定标准：虚假用途（续）,按揭贷款由单位统一归还，如无确凿充分的相反证明，即可认定为“假按揭”。相反证明包括但不限于如下情形：,单位为个人统一偿还贷款，属于单位内部员工薪酬或福利安排；且借款人实际使用所购房屋，房屋所有权已登记至借款人名下，房屋抵押权已登记至我行的贷款经办行名下,单位（一般为物业租赁服务公司）受借款人的委托出租所购房屋并以租金统一归还贷款，并且房屋所有权已登记至借款人名下，房屋抵押权已登记至我行的贷款经办行名下,属于符合国家有关政策法规规定的单位集资建房项目，该单位职工申请按揭贷款，由单位统一用于集资房建设，并统一归还建设期间的贷款本息,贷款发放后，借款人与售房人因纠纷（如质量问题）解除购房合同，而没有告知银行，由担保机构（经我行准入的开发商或担保公司）代为偿还贷款，银行发现后已采取措施对借款人以及担保机构进行追索。,无交易转按揭贷款、交易型转按揭贷款由于原贷款银行的原因，待转贷款无法如期提前结清,“假按揭”：防范措施,落实岗位制约，强化尽职要求,加强合作机构的准入与过程管理,遵循业务流程，了解真实的客户与购房行为,落实贷后监督，分析逾期原因，重视客户的投诉,“假按揭”：防范措施,岗位制约,贷前调查、贷中审批、贷款发放与贷后监督应严格落实专职人员，实现岗位分离，不得兼任,经办支行 ：信贷员、信贷主管、记帐岗多个岗位不由同一人兼任,审批机构 ：审查岗、审批岗、贷后管理多个岗位不由同一人兼任,尽职审贷,贷前调查人员要对贷款申请材料的完整性、真实性负责,贷款合同签署人员要对客户当面签字的真实性负责,贷款发放人员要对贷款条件的落实情况负责,“假按揭”：防范措施（续）,合作机构的准入与过程管理,选择大型、优质中介与担保公司准入,对资质不高的合作机构，应采取限制合作业务范围、设立开发项目专项账户、提高保证金等避险措施,资质不高，一般表现为：虽然符合准入条件，但企业名称、高级管理层或经营场所多次变动，内部管理不规范，抵抗风险能力不强,谨慎准入：工程设计或质量有较大问题、市场前景不明朗或长期未完工的房地产项目,严禁准入：近年存在严重违规行为的机构,严重违规包括但不限于：无法如期完成项目建设，曾有“假按揭”、挪用房屋销售款、挪有保证金或拒绝履行担保代偿等不良记录,“假按揭”：防范措施（续）,遵循业务流程，了解真实的客户与购房行为,坚持面见借款人申请贷款、签署合同（面签）,确保关键资料复印件与原件的一致性,关键资料包括：身份证件、户口本、结婚证、经济收入能力证明（如：职业与收入证明、工资账户流水单）、一手房销售证明文件（如：预售许可证）、二手房权利证明（如：房屋所有权证、过户回执、契税完税证）、银行预抵押或抵押登记证明（如：他项权证）,保持合理怀疑的态度，仔细审核客户资料,通过户口本、结婚证、单位售房决议等资料，审核买卖双方是否为关联人,客户收入证明的月收入明显高于当地水平、且与其年龄、职业和资历不相称,购房合同单价超过周边相同或相近档次楼盘平均单价的,20%,时，应结合首付款的真实性进行核实,“假按揭”：防范措施（续）,遵循业务流程，了解真实的客户与购房行为,审查人员抽查回访客户，确认购房及贷款事实，下列情况经调查出现违规操作的、不得同意报批,借款人不知晓购房事实，或对购房合同重要事项（如：房屋坐落、购房价格、付款时间、入住时间）不熟悉、不关心的,借款人对贷款利率、月还款额等要素不关心，对借款合同内容无所谓或不知情的,借款人不出面，由开发商或中介机构代办所有贷款手续的,放款人员（记账岗）在发现借款人未签字或条件未落实等逆流程操作时，应拒绝发放贷款,“假按揭”：防范措施（续）,落实每日贷后监督,分析习惯性逾期、较长逾期贷款的原因,重视客户的投诉,重点进行“假按揭”核查的情形,=,见下页,核查手段：回访客户、抽查档案、查看贷款资金划转凭证、查询还款资金来源,重点进行“假按揭”核查的情形,信贷人员未签字或签字难以辨认，或擅自删减客户必备的申请资料,分支行业务短期激增，但明显脱离当地房地产市场的实际情况,涉嫌化整为零或者变相发放按揭贷款,短期内多笔贷款接近分行的最高终审额度，调查报告内容雷同,未有准入楼盘，但短期内多笔贷款放款日期、期限、利率相同，采用阶段性还款法或到期还本付息,集中发放的多笔贷款，同时逾期，或者逾期经催收后同时还款的,房贷业务短期激增，同期其他贷款逾期率同步下降，涉嫌变相抵押贷款借新还旧,客户向我行投拆，声称本人并未在我行开立账户或办理贷款，但个人信用报告有我行的账户或贷款记录，或者接到贷款催收短信,谢 谢！,