上海亲和源养老地产项目案例分析

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,上海亲和源养老地产项目案例分析,1,项目概况,2,项目功能分区,3,项目评价,项目评价,成功的运营及服务,亲和源是众多项目中运营服务最好的一个，社区内随处可见运营服务人员，给老人的生活提供保障；动线设计合理，且转折点都有路标指示；安保措施完善；为老人提供包括清洗衣物、护理、康复理疗多全方位服务。,完善的配套,硬件方面。无障碍化设计，老人需要的配套设施高标准全配置，护理医院和颐养院、健康会所、配餐中心、老年大学、图书馆、文体活动室、茶憩栈、咖啡厅、门球场、迷你高尔夫一应俱全；专业软件方面，则有专业对口、训练有素的管家,“,代子女尽孝,”,商业模式设计,亲和源是地产,+,服务,+,生产的模式。亲和源的收入主要来自两块，一块是每年的会费和各种服务费用，即养老服务；另一块则是房屋的循环销售，持续增值，即养老地产。,法律风险,亲和源为了降低拿地成本，与政府合作，所拿地块为不可分割销售的地块，这样就决定了亲和源无法出售产权，因此亲和源采用了变通的手法，出售使用权的方式。实际上，这就相当于长租,50,年。但是实际上，从法律来看，超过,20,年的租约并不受到法律保护，一旦亲和源倒闭，房屋使用权如何保证？,4,对亲和源商业模式的疑问,许多专业投资机构对亲和源是否产生盈利表示怀疑实际上，在,2009,年之前，亲和源的运营一直处于亏损状态，一直到,2008,年，亲和源统共销售出去年卡仅十几张。,直到,09,年，国务院批准南汇区与浦东新区合并，南汇区的房价飙升，亲和源周边房价从,1,万元飙升至,2,万元，因此，亲和源提供的较便宜的房屋价格才产生了优势，,而从,09-14,年以来，浦东房价一直以,15%,左右的速度增加，而亲和源的价格优势一直得以体现，一旦浦东房价出现下行，对亲和源的销售可能产生极大的不确定性影响,从我们考察来看，亲和源日常的运营，主要是靠源源不断的发展会员以及房产循环销售收益产生，所以就出现了先买卡的人所交年费较少，而后买卡的交年费较多,，实际上是后来者变相补贴之前的入驻者， 但是这些都是以浦东康桥地区的房价在上海市整体房价升值的背景下带动的。,一旦房价下行，后续会员发展乏力，亲和源的现金流很可能出现严重问题,、,谢谢,2014,年,8,月,