资源描述
市场部分,市况简介,自身分析,市场定位,推广策略,客群定位,形象定位,分期主题及策略,媒体整合,推广费用预算,广告表现,销售策略,推售节点（住宅）,销售策略（住宅）,回款计划（住宅）,商业与车库销售,策略,产品建议,市场部分,壹,1.市况简介,文化东路板块,燕山板块,高新区板块,建工学院地块拍卖引领板块热点,济南房产市场热点板块,济南东部最具活力和发展潜力的板块之一,燕山板块市场供应量,1080，000,名士豪庭,中润世纪城广场,银座花园,荷兰庄园,销售NO.1,销售NO.2,销售NO.3,销售NO.4,文化路板块总体供应量,800，000,在售项目,250，000,在售项目,550，000,吉祥苑历山名郡,汇丽华城,大舜天城,销售NO.1,销售NO.2,销售NO.3,销售NO.4,高新区板块市场供应量,450，000,新东方花园,黄金时代,盛世花城,莱茵小镇,销售NO.1,销售NO.2,销售NO.3,销售NO.4,2.自身分析,S-优势分析,W-劣势分析,S1.项目所在地理位置优越；,S2.周边文化氛围浓厚；,S3.交通便捷，发达；,S4.绿化率较高，社区内外景观优越；,S5.主力户型是90平以下，易于消化；,S6.区域生活配套完善，适宜居住；,S7.未来CBD核心，升值潜力大,S8.中建八局的品牌优势；,S9.专业公司参与项目运作。,W1.立交桥对本项目有一定负面影响；,W2.回迁部分对项目档次有一定的削弱,O-机会分析,T-威胁分析,O1.区域的开发对项目的带动；,O2.东部新城的崛起增强了市场信心；,O3. 未来CBD区域的升值潜力的拉动；,T1.市场上对高收入客群的竞争；,T2.区域内各楼盘间的竞争。,结论,以产品差异化、推广专业化，形成差异化竞争,3.市场定位,市场定位是项目成功基础,位置优势毋庸置疑,人文环境得天独厚,综合品质必无遗憾,文化路首综合品质极高的人文居住社区,推广策略,贰,方案一,1.客群定位,我们这样将称呼我们的客群：,知,本阶,层,城市的主流，金字塔的中坚区域,客群分析,分布,区域,家庭结构,职业描述,购买目的,地缘型客户，区域内及周边原驻居民，主要为城市东部、中心区域,家庭成员为2-3人，家庭月供承受能力：1000-4000元/月,升级型置业为本项目的主流需求，其次为首次置业、投资型置业,高校教职人员企事业高级白领及中高管理层从事朝阳产业的私营企业主/商业股份制公司重要管理者,2.形象定位,我们的主张,城市新居住,理想,！,自 由， 开 放， 引 领,平 等，祥 和，丰 富,博知， 远见， 睿智,精神内涵,用文,化,地,产解,读人居哲学.,3.分期主题及策略,预热期 开盘期 强销期 续销期 尾盘期,2007-4-20,2007-6,2007-7,2007-9,2007-10,2007-12,2008-1,2008-3,2008-4,2008-5,推 广 分 期,推广主题,推广手法,主要策略,活动造势,媒体运用,蓄水期,“知本阶层”的居住选择,疑问句式，人文调性，强调 “人文卖点”,硬广形象,开发商访谈,情景营销,春季房展会,报纸户外灯箱广播网络,开盘期,圈层生活,生活特质,深入挖掘“文化概念及其精神“,软文炒作开发商品牌,成立文化沙龙周边高档中小学入学咨询会,报纸网络电视,强销期,地段、园林景观、产品品质,分卖点的深入刻画,注重新闻点的挖掘和活动的穿插,钻石户型拍卖会秋季房产会促销样板间开放,续销期,开发商形象为推广诉求,以大事记的方式拔高项目形象,维护老客户,争取奖项新年答谢酒会,报纸定向DM会刊,尾盘期,教育、生活配套及户型细节,挖掘产品附加值,余房促销，注重口碑传播,客户联谊会高档家居用品展览高校巡展,方案二,我们的主张,形象定位,“文城共筑”理念,“文”为本项目最核心的内涵,“城”为本项目的物业形态,“共”为本项目社区文化最独特的居住理念：互动，互助，互通，互进,“筑”为动词，亦为名词,城市的文化,业主的文化,生活的文化,广告诉求,文化引领未来,文化的精髓、艺术创作的法则,产品的精华及创意,文化的精髓、艺术创作的法则,生活的文化、生活的感悟,广告推广的创新,4.媒体整合,蓄水期,开盘期,强销期,续销期,尾盘期,报纸,网络,广播,车体,户外,报纸,广播,户外,网络,房车图,报纸,DM,网络,报纸,车体,网络,报纸,媒体选择多方位、全面开花，而且该期推广很多为一次性投入,推广的高峰期，投放密度增大，推广媒体全面覆盖。,销售的重点时期，加大报纸广告的投放密度。,销售节奏放缓，推广投入降低，媒体以报纸和活动为主。,重点放在活动、促销和二期销售的准备上。,5.推广费用预算,建议推广费用为住宅销售收入的,1.2%,（不考虑公建及车位销售收入，不计项目之前已投入推广费用）,。,一期销售面积为90000，整盘均价预计为6200元/,销售总额：90000*6200元/=558171000元,推广费用：558171000*1.2%=669.8万元,6.广告表现,方案1,方案1,方案1,方案1,方案1,方案1,方案1,方案1,方案1,方案2,方案2,方案2,方案2,方案2,产品建议,叁,建筑,表情,优质,建筑,精品,装修,高度,品质,户型,特色,自然主题，健康生活,均好性高景观美宅,交流性动感趋光地,主题会所,时尚女人坊,夕阳红健康会馆,运动休闲俱乐部,读书吧,文展中心,亲子天堂,入户花园,底层设计现代中式休闲景观回廊,即传承了曲径通幽，步步有景，景随人移，心随景动的中式园林精髓,公共空间布局,单元入口都拥有自己的现代中国艺术大堂，以玻璃围合，天然石材铺陈，尽显高尚意趣。电梯厅铺设高档地砖,销售策略,肆,1.住宅销售分期,预热期 开盘期 强销期 续销期 尾盘期,2007-4-20,2007-6,2007-7,2007-9,2007-10,2007-12,2008-1,2008-3,2008-4,2008-5,1#、4#,2#,3#,2.住宅推售策略,时期,事项,详细内容,开盘期,销售单位,1#，4#，,价格策略,平价入市，依托产品和地段优势的逐渐传递增加市场吸引力。,强销期,销售单位,2#,价格策略,价格逐渐向上扬，不断给到客户销售火爆、产品抢手的印象。,续销期,销售单位,3#,价格策略,前期所推房源，保持不变或采用隐性降价方法处理；新推房源打开价格提升空间。,尾盘期,销售单位,前期推售所有余房,价格策略,以不高于或略低于续销期的均价促销余房,3.住宅定价策略,本项目住宅销售均价约在,6200元,/平方米左右,4.住宅回款计划,销售阶段,开盘期(07/7、8、9）,强销期,续销期,清盘期,7,8、9,销售面积(约）,20700,19800,24300,16200,9000,销售率,23%,22%,27%,18%,10%,销售均价（元）,5880,6150,6350,6400,6300,销售收入（元）,121716000,121770000,154305000,103680000,56700000,5.商业与车库销售策略,建议本项目底商销售均价定位在,12000-15000元,/,车位价格范围与其保持一致：,10-12万元/,个,附 件,销售中心建议,销售处选址：,建议一：中建八局老办公楼大门东侧，文化路东首路南；,建议二：在三箭吉祥苑一层的底商租用物业作为销售中心；,墙面示意图,室内分区效果,房展会建议,形象展示,品牌展示,积累客户,文化名盘亮相泉城,高调展示，低调造势,文化沙龙驿站今日启航,主题：,一个阶层、一种文化,开卷文书宏篇巨作,THE END,
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