大型商业物业目标主力店招商要点商业c1158124843

,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,大型商业物业目标主力店招商要点,世联研究模型商业领域,简介：,此模型给出了大型商业物业尤其是购物中心在主要商家（俗称主力店）引进过程中的一些基本规律及操作要点，同时对一些基础数据进行说明。,关键字：招商、购物中心,2,各行业商户租金水平及承租面积基本规律,最高,最低,其次,最小,化妆品、服装、珠宝、皮具、鞋、钟表、眼镜、通信,最大,美食广场、百货公司、超市、大型中式酒楼、娱乐中心、电影院,电器、音像、美容中心、家居用品、运动用品、健身中心,租金,面积,零售商铺,特色主力店,大型主力店,3,各行业商户租金水平及承租面积基本规律,具体分别予以分析,大型主力店租金水平及承租面积规律,特色主力店租金水平及承租面积规律,一般零售店铺租金水平及承租面积规律,特色餐饮店租金水平及承租面积规律,4,具体分别予以分析,大型主力店租金水平及承租面积规律,特色主力店租金水平及承租面积规律,一般零售店铺租金水平及承租面积规律,特色餐饮店租金水平及承租面积规律,各行业商户租金水平及承租面积基本规律,5,大型超市大型主力店，带动人气，汇聚人流,1,: 租金内不含空调及管理费，其收取标准为32元/平方米（建筑面积计）,社区超市,物业名称,承租商户,实用面积,（平方米）,租金,（元/平方米/月）,鸿洲购物中心1-2F,沃尔玛,6,000,35-40,中港城2-4F,百佳,18,000,45-55,东方雅苑1-4F,万佳,20,000,45-50,商业中心超市,嘉里中心负1F,沃尔玛,3,000,60-70,1,太阳广场负1F,百佳,6,000,65-75 （包管理费）,新大好百货1-3F,新一佳,12,000,80-100,(包管理费）,深圳的一些案例数据,6,大型超市特征分析,楼层,购物中心的负一层(以带动人气，将人流往高楼层引导)或承租社区商住楼的整个裙楼,承租面积,一般至少在5,000平方米以上,甚至万余平方米,单位租金,承租能力较低。地段好的店铺单位租金可达90元左右,地段差的店铺单位租金在35元左右,*注：- 签约年期一般为10-15年，从第三年起开始递增，幅度不超过5%；,- 一般采取纯租金形式，较少采用抽成的形式。,7,百货公司大型主力店，体现项目档次和特色,外地百货,物业名称,承租商户,实用面积,（平方米）,租金,（元/平方米/月）,上海巴黎春天,负1-6F,新世界百货,15,000,保底100-130,抽成6%-8%,上海梅陇镇1-6F,伊势丹,15,000,保底145-165,抽成7%-9%,本地,百货,南山保利城裙楼1-3F,友谊城百货,7,600,50-60,日豪名苑裙楼1-6F,岁宝百货,10,000,40-50,东门迎宾商业大厦1-6F,天虹商场,28,000,50-70,8,特征分析,楼层,一般贯通商场首层4、5层,承租面积,大型综合性百货(New World,Sogo)要求面积一般超过10,000平方米，精品百货(如“连卡佛”、“西武” 等)面积要求较灵活，一般在3,000平方米或以上,单位租金,大型综合性百货通常在60-140元之间，精品百货略高，主要视乎承租面积而定,可达200元,9,大型中式酒楼大型主力店,中式酒楼,物业名称,承租商户,实用面积,（平方米）,租金,（元/平方米/月）,中信广场5F,逸和轩,4,000,65-70,金威大厦裙楼2F,迎海渔港,2,000,40-50,深港豪苑裙楼3F,食神,3,000,60-65,鼎盛时代裙楼2F-3F,海港,3,800,120-130,地王大厦4F,名称待定,2,081,65-70,圣廷苑东区2-3F,凤凰楼,4,000,85-90(包管理费),楼层,通常设置在商场最高楼层或设在商住楼的裙楼部分,承租面积,承租面积大，一般在3000平方米以上,单位租金,承受租金范围通常在50-70元,*注:酒楼签约年期一般为9年(3+3+3);递增幅度通常不超过10%。,10,大型主力店,娱乐中心、美食广场、电影院,娱乐,美食,电影院,物业名称,承租商户,实用面积,（平方米）,租金,（元/平方米/月）,太阳广场5F,NAMCO,1,200,营业额抽成28%-32%,太阳广场5F,美食广场,1,500,业主提供硬件设备,商户按营业额抽成20%-22%,金世界友谊城百货负1F,法拉利娱乐中心,800,150-160,楼层,购物中心最高层或贯通商场的较高楼层,承租面积,一般至少在1,000平方米以上,单位租金,娱乐中心和美食广场经营模式以营业额抽成为主;电影院行业在国内发展尚未成熟,发展商设立电影院主要是配合商场提供消费者多一种娱乐,经营模式以合资及自营为主,11,大型主力店承租特征总结,娱乐、美食、电影院,大型中式酒楼,大型超市,百货公司,承租面积,递增趋势,娱乐、美食、电影院,大型超市,大型中式酒楼,百货公司,承租水平,递增趋势,12,大型主力店承租特征总结,百货公司,承租面积最大，承租水平最高，放在商场最佳位置；,超市,承租面积大，承租水平低，放至地下既可满足面积需求，又可聚集人流，向上辐射；,娱乐、美食、电影院,承租能力最低，但能聚集人流，设置在商场高楼层，既能满足面积需求，又可将人流引导上来，同时提升周边商铺价值；,大型中式酒楼,承租水平低，要求面积大，但可提供消费者休憩、餐饮场所，是购物中心必要因素，一般放至最高楼层。,13,大型主力店承租特征总结,下首层,大型超市,放至底层以汇聚人流，使人流辐射至其它楼层,承租面积大，通常在,5000,平方米以上，仅次于百货公司；,租金承受水平较低，单位租金通常在,35-90,元。,首层,二层,三层,百货公司,占据最佳位置，体现项目档次和特色；,承租面积最大，通常在万平方米以上，可贯穿于商场首层,4,、,5F,；,租金承受水平相对较低，大型综合性百货单位租金在,60-140,左右。,四层,五层,娱乐、美食、电影院,承租能力最低，通常为营业额抽成形式或自营形式，放至较高楼层；,提供娱乐、休闲功能，能聚人气，将人引导至高楼层；,承租面积相对较小，但至少在千余平方米以上。,五层,大型中式酒楼,承租面积较大，通常在3000平方米以上；,一般设置在商场顶层，提供休憩、餐饮场所；,承受租金多在50-70元。,一般设置规律,14,各行业商户租金水平及承租面积基本规律,具体分别予以分析,大型主力店租金水平及承租面积规律,特色主力店租金水平及承租面积规律,一般零售店铺租金水平及承租面积规律,特色餐饮店租金水平及承租面积规律,15,电器城,电器城,物业名称,承租商户,实用面积,（平方米）,租金,（元/平方米/月）,深港豪苑裙楼1F,苏宁电器,455,280-285,振华大厦1-4F,顺电,4,000,70-80,南山海洋之心裙楼1-2F,国美电器,3,000,45-55,特色主力店,楼层,该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个裙楼,承租面积,一般在3,000平方米上,单位租金,地段好的店铺单位租金可达70元左右,地段差的店铺单位租金在50元左右,16,大型家居用品专门店,家居,物业名称,承租商户,实用面积,（平方米）,租金,（元/平方米/月）,振业大厦裙楼1-4F,达芬奇,4,000,65-75,中银大厦裙楼,1-3F,超凡家居,10,000,40-50,特色主力店,楼层,该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个裙楼,承租面积,承租面积大，可达万余平方米,单位租金,承租水平较低，地段好的店铺单位租金可达70元左右,地段差的店铺单位租金在40元左右,17,健身中心,健身中心,物业名称,承租商户,实用面积,（平方米）,租金,（元/平方米/月）,地王负1F,中航,1,100,170-175(含管理费),和平广场2F,金朝阳,3,500,40-45,上海香港广场,3-4F,Physical,6,000,85-90(含管理费),特色主力店,楼层,该行业是商场的配套项目,设置楼层相对灵活,主要视店铺的外观、位置是否适合健身中心要求,承租面积,承租面积较大，至少在千余平方米以上,单位租金,承租水平较低，3000平方米以上大型店铺单位租金通常在90元以下,1000平方米左右店铺租金可达到170元左右,18,体育运动用品专门店,体育运动用品,物业名称,承租商户,实用面积,（平方米）,租金,（元/平方米/月）,上海港汇广场地下1F,名店运动城,2,500,80-100,抽成6%-8%,上海中信泰富广场4F,Marathon sports,200,300-400,特色主力店,楼层,设置楼层要根据商场整体商户组合布局而定，即该行业需与所在商场楼层的其它业态组合相契合,承租面积,承租面积较为灵活,大的千余平方米,小的几百平方米,单位租金,租金承受水平与承租面积直接相关,单位租金范围从80-400元不等,19,美容院及发廊,美容院及发廊,物业名称,承租商户,实用面积,（平方米）,租金,（元/平方米/月）,嘉汇百货3F,完美,550,190-200,地王3F,完美,223,380-390,和平茂业2F,金宝典发廊,200,95-100,高科利大厦2F,玛莎纤体美容,380,48-52,群星广场7F,梦圆皇宫美容美体,2,700,65-75,特色主力店,楼层,该行业是商场、写字楼的配套项目，通常设置在二层或以上,承租面积,承租面积灵活，通常小到二百平方米，大到三千平方米均可,单位租金,承租水平相对较低，地段好的店铺单位租金可达360元左右,地段差的店铺单位租金在60元左右,20,特色主力店承租特征总结,大型家居用品店,电器城,健身中心,体育运动用品专门店、美容院,承租面积,递增趋势,单位承租水平,（元/平方米/月）,递增趋势,80-120,90,60,50,21,下首层,总体承租能力较低，一般放在商场中层以上，如,3F,以上,首层,二层,特色主力店承租特征总结,大型家居用品店,电器城,健身中心,体育运动用品专门店、美容院,三层,四层,五层,承租能力高、承租面积小的放至较低楼层，反之放至高楼层,22,各行业商户租金水平及承租面积基本规律,具体分别予以分析,大型主力店租金水平及承租面积规律,特色主力店租金水平及承租面积规律,一般零售店铺租金水平及承租面积规律,特色餐饮店租金水平及承租面积规律,*注：一般零售店铺包括服装、鞋、珠宝、眼镜、精品等,23,零售店铺承租特征总结,元/,8%,32%,27%,5%,各楼层递增（减）差幅,元/,各楼层递增（减）差幅,63%,20%,26%,58%,同一商场不同楼层的平均租金以首层为原点，往上层和下层租金均递减,一般零售商铺,24,各行业商户租金水平及承租面积基本规律,具体分别予以分析,大型主力店租金水平及承租面积规律,特色主力店租金水平及承租面积规律,一般零售店铺租金水平及承租面积规律,特色餐饮店租金水平及承租面积规律,*注：特色餐饮指酒吧、西餐厅、咖啡厅、快餐厅等类型,25,行业,面积,租期,大型主力店,超级市场,5,000平方米以上,十年或以上（首三年后调整租金）,百货公司,10,000平方米以上,十年或以上（首三年后调整租金）,娱乐中心,1,000平方米以上,三年或以上（首三年后调整租金）,一般零售商铺,（包括服装、鞋、珠宝、眼镜、精品等）,30平方米以下,两年,30-150平方米,三年,150平方米以上,五年（首三年后调整租金）,餐饮,500平方米以上,六年或以上（首三年后调整租金）,特色主力店,（包括电器城、家居专门店、健身中心、体育用品店、美容中心）,1000平方米以上,六年或以上（首三年后调整租金）,租赁条件细节租约期,26,行业,面积,免租装修期,大型主力店,超级市场,5,000平方米以上,90天,百货公司,10,000平方米以上,90-120天,娱乐中心,1,000平方米以上,60-90天,一般零售商铺,（包括服装、鞋、珠宝、眼镜、精品等）,30平方米以下,20天,30-150平方米,30天,150平方米以上,45天,餐饮,1,000平方米以下,60天,1,000平方米以上,90天,特色主力店,（包括电器城、家居专门店、健身中心、体育用品店、美容中心）,1,000平方米以上,60-90天,租赁条件细节装修期,27,管理费及空调费,租客自付，不含于租金内，以建筑面积计算,电费,按实际使用计算，由租客自付,租期,两年或以上,按金,两个月,装修期,由二十天起（根据租用面积大小及行业而定）,法律费用,租赁双方各自承担,公证费,双方分担,审图费,由物业管理公司收取，作为协调图纸审批的行政费用,税项,租客承担因经营运作而产生的所有税费，业主负责营业税,保险,租客承担店内所有财物保险责任，业主只买房屋结构的水、火险，管理费内已含公共部分保险,租赁条件细节其它租约条款,28,The End,The End,29,