城市设计—长辛店大街

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013/5/16,#,城市设计,长辛店大街更新改造设计,1,长辛店大街背景分析,保护,定位及,功能定位,(,人文资源分析、商业 市场供需分析、当地居民 需求分析,永续发展理论模式,（,两权分离,模式）,保护实施策略,2,设计研究思路框架,3,长辛店大街背景研究,城市背景分析,中国处于城镇化急速发展的阶段，如今城市化的主题是“人的城市化”。在城市化为城市带来发展契机的同时也会伴随相应的城市问题。,例如城市扩张使得城市边缘有一定保护价值的区域面临大改大建的命运。,长辛店大街处于这样的境遇，所以在北京南城发展，园博会等机遇下，我们希望寻求出一种更新模式、实施策略、利用专业手段营造出美丽的空间，使它得以复兴，并得到可持续的发展。,4,长辛店大街背景研究,距离西三环约,15,公里,古镇长辛店位于北京市丰台区永定河西岸，卢沟桥,畔,.,区位研究,5,长辛店大街背景研究,丰富的历史文化内涵,悠久的商脉,优越的区位,独特的建筑格局、风格,富有活力的传统人文生态,良好的经营管理模式,多元化的商业功能组合,符合消费者需求的商业,硬件因素,软件因素,悠久的历史：历史上繁荣，且延续到近代,文物古迹,：有天主教堂、火神庙、娘娘庙等,历史古迹,宝贵文化,遗产,：传统肌理体现口文化特色,从古代以来就是城市的商业贸易中心，近代商业繁荣。,位于,城市急速发展地段或临近园博会主园区,具有历史性的地方传统建筑及格局,改造后传统人文元素如老字号、民间艺术、民俗民风、原生态生活方式得以继承和发扬,符合市民或游客需求的商业业种,多元化业态组合，人们可以在历史街区购物、休闲娱乐、餐饮于一体，停留时间长,有效的经营管理模式维护历史街区的特性及符合市场需求，实现历史街区的复兴,通过,案例研究，成功的双重依托型历史文化街区不仅具有悠久历史、优越区位，而且有独特的商业定位、充满活力的人文生态环境和良好的经营管理模式,资源条件分析,6,长辛店大街背景研究,古镇长辛店，,是西南距京城最近的乡镇，也是西南进京的必经要道,。长辛店大街是具有,近千年历史的,老街。,追溯它成街的历史，恐怕比近在咫尺的卢沟桥建立的时间还要长,。,明清,时期，这里曾是距离,北京城最近的古驿站,，,也是进出北京西大道的门户,，俗称九省御路。那时，街上商贾旅客云集，店铺酒肆林立，无论打店歇脚的商客，还是进京赶考的儒生，或是穷困潦倒的乞丐，三教九流，五行八作，混杂其间，人来人往，车马声啸，热闹非凡。近代，这里发生过二七大罢工，先烈的鲜血曾经染红过这条老街，给这条古老的街道增添了更加迷人的色彩,7,长辛店大街背景研究,长辛店,古镇同北京南城,特别是,原宣武区及广安门地区明清,两代,的胡同文化息息相关，,一脉相承,。其中长辛店有众多的胡同,，,大约有,70,条，到今天基本,保持完好,，但大多不叫某某胡同，,而称之为,某某口，或者某某里。,叫口,的有：车站口、米家口、,娘娘宫,口,、,祠堂口,、南当铺口、,留养,局口、,火神庙口,等等。叫里,的有,：盛德里、平安里、成合里,、育,英里、同福里等。叫法不同,却都是,胡同。拿大寺口来说，一,条胡同,中，还分出了四条小胡同,。这些,胡同大大小小加在一起,有六七十,条，长辛店镇应称得上,北京胡同,最多、最集中的地方,之一了,。,8,长辛店大街背景研究,背景研究总结,我们根据长辛店大街背景研究框定了它的目标,客户群必须兼顾城市居民和游客两个群体,，改造参与群体为政府、商家和当地居民。必须,以商业开发和历史人文价值保护并重，商业业态必须富有地方特色和文化品位，从而为后面的分析研究明确了发展方向和思考路径,。通过,制度创新和市场化管理实现街区的复兴和长期,繁荣。,9,保护定位及功能定位,从长辛店大街自身,资源条件出发，依据市场的供需状况来,明确长辛店大街,的保护定位与功能定位,长辛店大街物质,环境与人文资源分析,商业市场供需分析,项目定位,功能定位,当地居民需求,分析,10,永续发展理论模式,（两权分离模式）,统一物管,有助于建筑,空间的维护,和保养,统一营销管理,有助于维护和提高经营者的共同利益，避免恶性竞争,统一招商管理,要求招商的品牌审核管理和完善租约管理,统一服务监督,有助于经营者间协调和合作，由管委会指导、协调、服务、监督租户的经营活动，保证商业高效运转。,统一运营管理,建立统一经营管理体系的基本前提是实现产权（所有权）与经营权的分离（即“两权分离” ）,11,永续发展理论模式,（两权分离模式）,根据目前国内历史文化街区的实践，两权分离实施模式主要有三种,，我们建议：长辛店大街改造,初期需充分发挥政府主导作用，宜采用“政府返租制”模式启动,12,永续发展理论模式,（两权分离模式）,建议模式,街区商业价值,市场认知度,（开街时间）,实际价值,市场估计价值,示意性,政府投入和参与度,高,低,低,高,股份公司制,街区改造综合效益,政府返租制,政府返租制向股份公司制转变,一旦条件成熟，市场可以正确,评估长辛店大街商业,价值，,“,股份公司制,”,的模式可以看作,“,政府返租,”,模式的市场化演进版,选择原则,具备可操作性，容易执行，产权人易接受；,政府投入小；产权人集体参与；,政府可引导但不直接参与；可市场化运作；,13,保护实施策略,自然环境要素,人文环境要素,人工环境要素,位于北京城南急剧发展地段、园博会的召开,明清格局清末民初建筑名胜古迹,历史人物、民间工艺、风俗节庆、民俗文化、,老字号、传统古驿站的历史底蕴,线,面,点,娘娘庙、天主教堂、火神庙等形成传统文化体验点。,传统的口文化形成长辛店大街基本肌理，保证了文化的延续。,长辛店大街,历史文化街区,形成商业集聚片区、居住片区、文化体验片区,保护基本框架,利用当地现有资源要素提出保护基本策略,总结当地先存问题提出空间环境保护实施策略,14,保护实施策略,空间改造策略,问题：沿街建筑和居住建筑形式不规整，整体风貌不协调,策略：,1.,寻求当地古建筑特色和文化符号，建造修缮当地特色古建筑。,2.,符合当地肌理的前提下，对建筑内部进行符合现代人生活的 改造，进一步完善当地居民居住环境。,3.,利用相应的院落进行改造，研究使用功能和居民居住方式确定几种院落改造模式。在此基础上进行建筑的创新。,15,问题：文化传承的凋零，古驿站，古寺庙功能逐渐缺失，建筑单体破败。,策略：根据查阅当地相关资料，恢复长辛店大街原古驿站的形式，利用人文历史资源打造当地的人文特色建筑。,保护实施策略,空间改造策略,16,问题：公共空间，当地居民没有适合的开放空间和活动场所,策略：根据空间形式研究分析，建立空间安全格局，打造公共空间系统，让公共空间的作用发挥到极致。,保护实施策略,空间改造策略,17,