上海松江小昆山镇项目可行性分析报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,Copyright CITIC Real Estate Co., Ltd. 2009,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,松江小昆山镇项目,可行性分析报告,目录,项目概况,居住用地的产品设想,养老用地的产品设想,经济测算,客户定位,产品定位,产品建议,客户定位,产品定位,产品建议,项目地处松江新城西面,松江科技园区,项目南面是沪杭高速,北面是沪青平高速,紧邻A30,项目概况,佘山,旅游风景区,松江新城,项目总体规划700亩,其中200亩为旅游服务设施用地,500亩为居住用地,容积率,项目概况,项目前提：,项目综合容积率为，位于松江大学城西面，周边自然环境较好，道路交通便利,思考一：养老用地规划做什么？,思考二：居住用地规划做什么？,思考三：如何实现价值最大化？,对于养老用地的设想,国外高端养老产业非常普及，并且可作为一个盈利项目在可持续经营，,因此，对本案有很好的借鉴作用,对于养老用地的设想,发达的市场经济，橄榄型的社会收入结构，有大量的中产阶级人群 支撑银发经济的繁荣,完善的社会保障体系，老人可以通过社会保险、医疗照顾计划等领到养老金,社会文化背景，宗族观念淡漠，父母与儿女间的经济联系弱，且征收高额的遗产税,在美国，社会养老非常发达，人们普遍接受养老社区的方式,社会养老家庭养老,房地产开发市场成熟，政府通过财政手段引导开发商和运营商，提供政策扶持,老年公寓的传统入住方式是最初交纳约万元的入住费，然后每月再交纳租金。过世的租户可以返还80%的入住费，或者根据居住的月数返还相应的金额。,8,对于养老用地的设想,养老方式和养老社区类型,独立生活,辅助生活,.,深度辅助生活,辅助医疗生活,社区,老年公寓,老年聚集住宅,活跃老年社区,辅助生活区,居民照料区,特殊照顾型住宅,疗养院，护理院,持续关怀退休社区,经营方式/提供服务,.,个人付款租赁，有时会与社保等结合，老年公寓和老年聚集住宅,开发是为了出租而不是销售，仅租赁给,55,岁以上的老年人，活跃老年社区允许老人持有产权，一般由独立的房子构成；,如有辅助生活部分，才需州政府批准许可。,个人付给社区一次性费用和月租费支付生活开销；,社区是发展的概念。社区为老人提供住房、活动、服务、医疗全套服务和照料。一般持续关怀退休社区需要州政府的许可 。,独立,辅助,医疗生活,护理院资金支付来源有私人资金、医疗补助、长期照料保险，绝大多数护理院参加了医疗补助和医疗保险项目；,配备医疗设施和专业人员，必须满足联邦要求及州政府执照标准。,这种生活方式的资金来源个人资金、社会保险收入补充、长期照料保险，有些州有医疗补助；,有服务项目的居民住宅，提供社区服务和日常生活服务，一般要持有州政府的许可执照经营。,针对老年痴呆症患者，提供很多的日常生活照顾，提供较多的社区生活服务和医疗服务。老年人们可以参与的社区活动是受到限制的。,配备医疗设施和专业人员，必须满足联邦要求及州政府执照标准。,9,对于养老用地的设想,养老社区类型,老人身体健康状况,提供服务的深度,独立生活住宅（Independent Living）,持续照料退休中心（Continuing Care Retirement center）,生活辅助住宅（Assisted Living）、,特殊照顾型住宅（Alzheimers Care ）,疗养院（Nursing Homes）,独立生活,健康老人,辅助生活,部分失去健康,深度辅助生活,部分失去健康,辅助医疗生活,需要医疗服务,临终关怀,失去健康,10,对于养老用地的设想,投资商,开发商,运营商,养老人群,房地产金融服务主体,HUD,为养老设施建设提供优惠的政策性贷款,负责养老设施的开发建设,规划建设过程要有后期运营团队的介入,为养老人群提供生活或医疗服务,负责社区的销售、运营、维护等,根据个人经济实力、健康状况以及享受保险情况入住不同社区,美国养老产业链条,美国住房和城市建设部（HUD）,房地产投资信贷（REITs）,社会保障部门,养老、医疗保险,金融机构,各类保险基金,金融机构,融资服务、资金支持、政策扶持,投资,出售出租,出租房产,定制化生产,提供服务,社会保障、提供保险和倒按揭服务,11,对于养老用地的设想,养老产业,规范的房,地产市场,政府政策扶持,医疗、保险、金,融业体系健全,文化背景,美国养老产业是市场化和社会福利结合的产物，除了多行业交叉协调外，政府起到了重要的促进作用,政府给予养老地产开发商和运营商税收优惠、条件很好的贷款，通过资质证书和证明信等规范行业准入条件,特别是对失去部分生活能力和身患重病的老年人，养老社区大部分靠政府资金运作，属于一种社会福利性质的机构。,在养老人群入住养老社区的资金来源中，社会政府和各类保险资金占了大多数。,各行业和养老地产密切配合，形成了相互咬合的产业链,美国人独立性强，西方文化背景使得老年社区拥有较大的市场空间。,美国的房地产市场运作相对规范，利润空间不大，政府减税等措施可以很好的引导开发商进行养老地产的开发,12,美国养老地产得到政府支持,对于养老用地的设想,独立式住宅,老年公寓,辅助生活区,护理院,自有资金（Private Funds） ：资金实力比较雄厚的老人，会购买住宅养老，可能选择活跃老人社区的住宅产品，如美国的退休老人到佛罗里达、夏威夷、墨西哥海滨购房长住。,社会保险、社会保障收入：政府医疗补助（Medicaid）、政府医疗保险（Medicare）、长期服务保险（Long-Term Care Insurance）政府补贴（Supplemental Security Income）等等，依靠这些收入可以住进相应的养老社区。,以房养老：,1、许多老人退休前10年左右就为养老而购买房子，然后出租给年轻人使用，以房租养老；,2、政府和金融机构向62岁以上的老年人提供“倒按揭”贷款服务，有三种形式：联邦政府保险的倒按揭贷款，该贷款由美国联邦住房管理局进行保险；由政府担保的倒按揭贷款，该贷款由美国联邦全国抵押协会办理；专有倒按揭贷款。一般由金融机构办理。,资金来源保证了养老社区的发展，美国的养老社区建筑规模大，设备设施和功能区划分完善，有各种各样的俱乐部，代表楼盘有：太阳城中心、凤凰城,13,持续关怀退休社区,入住养老社区客户的资金来源,对于养老用地的设想,上海有300万70岁以上老人，养老需求非常旺盛,上海60岁以上的户籍老年人口数量首次突破了300万，达到万人，占总人口的21.6%，比2007年增加了万人。80岁及以上高龄老年人口达到了万人。,据预测，2020年60岁及以上户籍老年人口比例将超34，即每3个人中有1个是老年人。并且未来几年还将不断增加，最高峰时将达到400万人。,产品建议,对于养老用地的设想,上海目前仅有普通养老机构，但高端养老基本空白,产品建议,目前上海的养老机构主要为：政府举办的敬老院，日托所，星光之家,民办敬老院等，政府还提倡社区养老，居家养老，以房养老等多种模式,但目前上海敬老院的需求量非常大，条件较好的敬老院基本上都需要排队等位，可见，上海作为一个国际化大都市，但在养老模式上，还有很大的发展空间。,从目前排队情况来看，上海高端养老社区非常稀缺，,对于养老用地的设想,产品建议,美国案例中可以看出，养老产业已经非常发达，并且有非常好的产业前景,上海目前拥有大量的养老需求,目前上海在高端养老上基本处于市场空白,高端养老,社区,对于养老用地的设想,养老产品产品建议,产品类型,别墅,公寓套房（四层左右）,产品定位,客户定位身份特点,大型企业,CEO,大型上市公司董事长,非欧美企业、民营企业董事,社会名人,政府机关高级官员,外资金融机构董事,退休前他们曾经是,对于养老用地的设想,客户定位-目标特点,身价3千万以上,这类人群经过大半生的打拼累计的雄厚的财富基础，晚年有能力支持自己追求高品质生活。,与子女聚少离多,子女生活中心放在事业上，正处于为事业拼搏阶段，或是已移居国外，对老人来说缺少家庭关怀。,年龄五六十岁以上,这个年纪的人群，各方面的机能已处于下坡，向往安逸的生活以及心灵上的慰藉,文化水平较高,这类人群受过较高教育，或是在大半生拼搏过程中，累计了许多的生活阅历，因此形成了自己独特的生活品味。,曾经辉煌、成功,事业上的成功使他们感受到无上的荣耀，但是随着岁月的流逝，他们更多的是回味过去，心理上存在落寞感，渴望与同龄人交流。,对于养老用地的设想,客户定位-目标偏好,善于交际，喜欢出入高级的娱乐场所和会所、社交聚会活动,生活追求高雅、新潮和高品质,重视历史文化氛围，人文底蕴,拥有名车，经常出国旅游,养生,注重生活空间的健康,自然环境与人的和谐；天人合一,对于养老用地的设想,产品建议-配套设施,医疗配套,专业的医疗器械,1.专属医院（五星级医院）,规模巨大：医院面积高达,万,专业医师和设备,急救中心,对于养老用地的设想,一对一专业医师问诊,个人健康档案,独享私人医生,上门就诊服务,定期体检,保健医生据此为业主量身定做保健方案,紧急呼叫系统将医院同各家各户及公共场所每一角落连接起来,五星级的医疗服务,医院对每位业主定期体检，并存入个人健康档案,全覆盖的应急呼叫系统,对于养老用地的设想,产品建议-配套设施,2.大型康体中心,为满足不同住户的需要，特设康体中心。中心内设有专业的医疗器械，由专业物理治疗师从旁指导，并提供一对一服务,为您而设的一对一服务,宽敞明亮的场所,大型康体中心,产品建议-配套设施,对于养老用地的设想,3.疗养中心,疗养设施,针对日常的身体调养，提出理疗方案。以中医为主，根据中医“一人一方”的理念，配置专属药方，主要以药浴为主，辅以其他方式。,“一人一方”的中医理念,产品建议-配套设施,对于养老用地的设想,1.,无障碍设计,全区无障碍。,道路无障碍设计铺设防滑钢砖，公寓住宅楼全部能容纳担架地医用电梯，社区内建有先进的弱电管理中心，配有紧急援助呼叫系统、生活服务系统、信息传递系统（与宽带光纤衔接），在社区绿化带内还建有带编码的公共卫生间，并在其内安装有安全呼叫设施与社区智能化安全系统连接,。,生活配套,专人指引,可容纳担架的医用电梯,产品建议-配套设施,对于养老用地的设想,2.,户型设计各有侧重,户型设置：全朝南,老年人渴望交流：设有双客厅，或共用客厅,亲人探望老人：大户型多卧室,老人需要照顾：社区提供一对一无休保姆服务，所以户型设计了保姆房,保姆房,共用客厅,客房,产品建议-配套设施,对于养老用地的设想,3.人性关怀,智能配餐,：,提供午餐配送上门服务，住户可进行点餐,另有营养师根据住户健康状况制定营养餐,户型均配有厨房，如住户想自行配制，亦可上门蔬果配送,蔬果上门,营养餐,贴身“管家”,：,为更好的照顾老人，我们提供贴身管家，他可以照顾老人的日常起居，并且掌握一定的医护知识、营养知识,管家,医生,营养师,产品建议-配套设施,对于养老用地的设想,体育娱乐配套,1.室内外健身房,供住户进行日常体育运动，另配有健身教练从旁指导，设施包括三杆高尔夫、保龄球、舞蹈房、室内外游泳池等,专业教练指导,产品建议-配套设施,对于养老用地的设想,2.园区农庄,针对喜欢农渔耕作业主，在社区内开辟可耕作农庄，每块地管理费低廉，一年中可以在地块中耕作。使业主感受这种农家乐的感觉。,钓鱼场,花艺,产品建议-配套设施,对于养老用地的设想,3.老年大学,开设多种课程，如陶艺、书法、绘画、摄影、雕刻、京剧、酒类品鉴、文学、地理学班等，部分课程可由社区中的老年人担当教师,品酒,京剧,绘画,陶艺,书法,产品建议-配套设施,对于养老用地的设想,4.书库,5.棋牌游艺室,设有大型书库，囊括国内外各类书籍，供住户阅读；设上门递送服务,充分考虑住户一动一静的兴趣特点。,棋室,大型藏书库,牌室,送书上门,产品建议-配套设施,对于养老用地的设想,6.影院、歌剧院,影院放映国内外电影，除了有新片放映，还可以满足怀旧情结,歌剧院演绎京剧、歌舞剧、话剧等；,均可接受点播,歌剧院,影院,经典老电影,京剧,歌剧,产品建议-配套设施,对于养老用地的设想,7.其他文体活动,运动会、游园会、文艺汇演、各种展览、讲座、培训、交流活动,俱乐部：高尔夫俱乐部、乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部、音乐沙龙、民族舞俱乐部、太极拳俱乐部,音乐沙龙,太极强身,讲座,不定期举行艺术展览,聚会,产品建议-配套设施,对于养老用地的设想,高端养老社区,功能名称,经营形态,亩数,占地面积,容积率,可建面积,单套面积,户数（套）,老年医疗中心,持有,200,133334,1,133334,100150,800,对于养老用地的设想,产品建议,物业形态：联排别墅、花园洋房,总面积：万,其中：医疗房建筑面积10万,公建配套约万,单套面积：100200 ,预计套数：800套,物业类型,面积,套数,单套面积,联排别墅,独立生活住宅,10000,50,200,花园洋房,（5层带电梯）,独立生活住宅,40000,400,100,生活辅助住宅,30000,200,150,特殊照顾型住宅,20000,200,100,合计,100000,850,对于旅游用地的设想,产品建议,高端养老社区的产品分布格局,对于居住用地的设想,对于居住用地的设想,综合容积率为，旅游用地作为高端养老社区，预计居住用地的容积率则在左右,居住用地的初步定位,该地块初步定位为独立别墅社区,由上图可知，09年上半年独立别墅的成交量节节攀升，整个6月份成交接近12万平方米。经过7-9月的调整期，最近两个月的成交有所反弹，基本维持在每月10万平方米。另外从成交价格看，自09年8月起，每月的成交均价始终保持稳步上升的走势，,11月均价高达40500元/平方米,。,（资料来源：上海房地产交易中心）,市场论证,对于居住用地的设想,上海独立别墅市场，稳步上升，均价高达40500元,顶级独立别墅市场、传统主流独立别墅市场、紧凑型独立别墅市场,1001-1500万,701-1000万,501-700万,500万以下,1500万以上（注：单价在3万元以上）,目前独立别墅分级,顶级独立别墅市场,传统主流独立别墅市场,紧凑型独立别墅市场,【市场竞争分层】,对于居住用地的设想,市场论证,【紧凑型市场】,主力总价：450-700万,代表楼盘：佘山三号,产品指标：容积率,第一层,对于居住用地的设想,市场论证,【传统主流独立别墅市场】,主力总价：700-1500万,代表楼盘：南郊别墅、佘山银湖别墅,产品指标：容积率,第二层,对于居住用地的设想,市场论证,【顶级独立别墅市场】,主力总价：1500万以上,代表楼盘：世茂山庄、绿城玫瑰园、合生东郊别墅,产品指标：容积率,第三层,对于居住用地的设想,市场论证,对于居住用地的设想,市场论证,本案从容积率来看，比较符合做顶级别墅的产品前提,即以下市场论证以单价在30000元以上的别墅市场,进行调研论证,根据以上分析得出：,根据房地产交易中心的数据显示，最近一年单价在3万元以上的独立别墅成交活跃，量价走势基本与全市独立别墅走势一致，最近三个月整体呈小幅上涨的走势。另外据统计，单价3万元的独立别墅占全市独立别墅成交的四分之一，月均销售约60套，,尤其是10月、11月，分别成交94套和105套,。,（资料来源：上海房地产交易中心）,对于居住用地的设想,市场论证,单价三万以上独立别墅成交呈现小幅上涨趋势,（资料来源：上海房地产交易中心）,由上图可知，成交单价在3万元以上的独立别墅主要位于浦东区、闵行区、松江区，分别占总量的32%、29%、21%，,其中主要以佘山板块、张江板块、花木板块、颛桥板块和浦江板块为主,。,对于居住用地的设想,市场论证,佘山是顶级别墅社区的集聚地，本案靠近佘山在区位上具备优势,（资料来源：上海房地产交易中心）,根据相关统计显示：,单价在3万元以下的独立别墅，以控制总价为主，因此套均面积相对偏小，主要集中在300-350平方米之间；,单价在3万元以上的独立别墅，以品质感、舒适度、及彰显身份为主，因此套均面积,主要集中在400-500平方米之间。,单价在3万元以下的独立别墅成交情况,单价在3万元以下的独立别墅成交情况,对于居住用地的设想,市场论证,顶级别墅的主力面积主要分布在400500平方米之间,【市场小结】,虽然本项目位于松江新城西区板块，但是实际位置却紧贴佘山高档别墅区，同时结合当前独立别墅的旺销市场，我司认为这种天时地利人和的项目较适宜定位为高端的纯独立别墅社区，关键抓住需求与供应的平衡点，形成附有一定特色且差异化的东西，如豪华舒适的户型、面积、立面等等，这样才能更好的实现利润最大化的总体目标。,对于居住用地的设想,市场论证,对于居住用地的设想,产品定位,在独立别墅市场中，顶级别墅市场去化速度相对较快,市场过滤,产品过滤,规模不大，容积率较低,周边环境相对较好，紧靠佘山,独立别墅市场走势稳定，量价齐升,产品定位：顶级，独立别墅,初步定位：独立别墅,顶级别墅社区,功能名称,经营形态,亩数,占地面积,容积率,可建面积,单套面积,户数（套）,顶级别墅社区,销售,500,333335,0.3,100000.5,500,200,对于居住用地的设想,产品定位,物业形态：独栋别墅及联排,单套面积：500 ,预计套数：200套,顶端富豪客户模型,对他们而言，距离与居住品质同样关键！,在寻觅隐士般自然山水豪宅的同时，做为社会顶级的,富豪客群,高端,健康的生活圈层更为重要！,市场机会,全市/,江浙/,外籍,自身,项目发展,导入,基础,全市型客户,资源,客户,对于居住用地的设想,客户定位,【客群共性】,具有对稀缺资源的强烈占有欲,拥有大额资金集中避险的需求,对顶端豪宅（包括豪宅公寓）发展潜力的市场认可度,资产上亿富翁仅是本案的门槛级客户,对于居住用地的设想,客户定位,客群分类, 近期注重资金避险，看好豪宅的中长线发展,自用客,第一居所,度假/社交,看好地段价值，距离市中心直距离,30,公里，,45,分钟车程可到达。,享受豪华生活配套。又让生活更具私密性。,既拥有生态自然环境，又拥有顶级健康生活圈。,森林体育城的配套既满足奢侈级健康需求，又满足具有身份感的运动社交需求。（小型高尔夫球场，马场,既拥有生态自然环境，又拥有顶级健康生活圈。,投资客,对于居住用地的设想,客户定位,典型客户描述,年轻化的富豪（包括富二代）,生活主张体验式，希望年轻时就过着自己向往的生活。对未来,充满信心和预期。注重人生的每个阶段的生活感受，充分享受,生活的每一天。,外地，外籍客户（浙商，新沪商）,看好上海的地理优势、人文环境、城市的发展前景，选择长期居,住。从事贸易、IT、金融证券行业的客户几乎占到50以上比例，其中也不乏投资型的客户。,已持有别墅或高档住宅的客群,具有相当不错的居住环境，希望进一步的提高居住品质，最挑剔的，最看中细节，对自己的居住环境要求十分的讲究。,对于居住用地的设想,客户定位,全市别墅居住区导入客户,江苏省,浙江省,崇明,罗店,对于居住用地的设想,客户定位,1/3,2/3,基本形态,1,年龄,职业,收入,2,工作,消费,生活,生活,形态,3,人生观,梦想,价值观,心理,形态,2层-3形-9维 之 冰山分析法,特征分析,客户模型分析法,对于居住用地的设想,客户定位,消费,生活,生活,形态,工作,工作：,经过多年奋斗，已经拥有常人羡慕不已的财富资产。作为,话语阶层（意见领袖），充分自信的价值预判力形成了其,“敢为人先”的处事态度。,生活,：渴望一个平台兼固工作挚友与家人共融。别墅是居宅，更,是积累人脉的载体。,消费：,消费已经不是一种满足自身名利外表下物质需求的裁体，,是一种长远的、计划的理性体现。,工作领袖，亦是生活领袖！,对于居住用地的设想,客户定位,价值观,人生观,心理,形态,梦想,“,投资,”,不但积累、保障个人财富的途径也是其证明自我方式。,多次置业的经历让其既使置身于大众舆论之中，仍保持,“,冷眼,旁观,”,，等待着,“,价值窗口,”,开启。,“,别墅,”,依然是刚性需求，但别墅已不再仅是,“,地位商品,”,，,是某种自然介质的抢占与掠夺，是反映内心欲望的窗口。,价值型置业，独特财富观！,对于居住用地的设想,客户定位,都铎式、法式建筑,：,建筑唯美质感，历久弥香,法式：推崇优雅、高贵和浪漫，追求,建筑的诗意、诗境，整个建筑多采用,对称造型，恢宏的气势，豪华舒适的,超大居住空间。,英式：混合着传统哥特式和文艺复兴风格的独栋豪宅、具有五百年多年历史的英国都铎式建筑,主力产品:豪华独立别墅,对于居住用地的设想,产品建议,辅助产品:顶级联排别墅,英式：,融会于古典英伦气息之中,高端的联排设计,传承了古老英国绅士般的儒雅与品位.,法式：,高贵和浪漫的结合,.高端的联排设计,突显出法国印象派的经典元素.,对于居住用地的设想,产品建议,室内空间：欧典雅聚,产品建议,对于居住用地的设想,室内空间：英伦风范,产品建议,对于居住用地的设想,南加州风情,产品建议,对于居住用地的设想,室内景观：东南亚风情,产品建议,对于居住用地的设想,社区环境,深化豪宅理念,红树林花园真实再现。临水、赏鸟、观林，来宾如出国般完成一次自然风情体验之旅。,高档会所,管家式的服务让住户充分体验奢华与尊贵的交融,。,对于居住用地的设想,产品建议,观林,：,红树林，自然，生态，唯美。色彩识别，绚丽的现场景观让顶级客源一见难忘。,对于居住用地的设想,产品建议,赏鸟,：,小动物的加入，更增加情趣野趣，来宾印象深刻。,对于居住用地的设想,产品建议,小型动物园,:,普罗旺斯的薰衣草园，贵宾与小动物间的亲密接触，,更丰富的生态环境体现。,对于居住用地的设想,产品建议,英伦情调，优雅绽放人性服务,皇家保安，骑士，英式管家真实再现,对于居住用地的设想,产品建议,英式管家驻楼:,在英式燕尾服，整齐发型（可戴发套），外籍或混血，40岁以上，双语管家。,提供微笑，人性化的接待服务.,对于居住用地的设想,产品建议,古典骑士巡礼:,社区内古典骑士和骏马，组成完美的画面。打造出社会内一道迷人的风景线。,对于居住用地的设想,产品建议,对于居住用地的设想,产品建议,顶级豪华社区会所-,契合住户所有需求,依附高端健康生活圈,打造完美生活体验,-室内/露天游泳池,图书馆,小型高尔夫球场,豪华影音室,高级桑拿理疗馆,高端室内外游泳池:,.,作为会所标准配置的游泳池,在本社区中更多的是体现了奢华的气息,对于居住用地的设想,产品建议,对于居住用地的设想,产品建议,小型高尔夫球场:,.,三洞高尔夫推杆场,满足社会顶端人群运动理念,体现小区整体品质.,顶级SPA理疗馆:,.,奢华的环境,五星级的服务,为奔波于商场的富豪么提供了舒缓压力的绝佳场所,对于居住用地的设想,产品建议,对于居住用地的设想,产品建议,欧陆风格书吧:,.,为成功的商业人士提供更多安静的空间,使思想得到更好的沉淀,经济测算,高端养老社区,顶级别墅社区,功能名称,经营形态,亩数,占地面积,容积率,可建面积,单套面积,户数（套）,高端养老社区,持有,200,133334,1,133334,100150,850,顶级别墅社区,销售,500,333335,0.3,100000.5,500,200,总指标,700,466669,0.5,233334.5,1050,经济测算,产品形态,物业形态：独栋别墅及联排,总面积：10万,单套面积：500 ,预计套数：200套,预计单价：40000元/ ,主力总价：2000万,预计整体的销售收入为：,40亿元,顶级别墅社区,经济测算,居住用地销售收入,顶级别墅社区,顶级别墅社区,经济测算,居住用地经济测算,根据我们预计的总销收入，剔除各项预计的成本和预计的利润,推算出:,每亩的最高土地成本为,610万元,每平米最高的楼板上限为9150元/ 。,总销售收入,4,000,020,000,元,预计建安成本（5000元/）,500,002,500,元,融资成本(10%),50,000,250,元,销售管理成本(10%),400,002,000,元,预计销售利润（15%),600,003,000,元,保本总的土地费用（元）,3,050,015,250,元,预计土地成本,（元/亩）,6,100,031,元,预计楼板价上限（元/,）,9,150,元,高端养老社区,老年医疗中心,物业形态：联排别墅、花园洋房,总面积：万,其中：医疗房建筑面积10万,公建配套约万,单套面积：100200 ,预计套数：850套,预计租金：1000020000元/ ,预计月租赁收入为：1275万元,旅游用地经营收入,经济测算,物业类型,面积,套数,单套面积,单价（元）,租赁收入（月）,联排别墅,独立生活住宅,10000,50,200,15000,750000,花园洋房,（5层带电梯）,独立生活住宅,40000,400,100,10000,4000000,生活辅助住宅,30000,200,150,20000,4000000,特殊照顾型住宅,20000,200,100,20000,4000000,合计,100000,850,12750000,高端养老社区,预计高端养老社区可租赁房为850套，每月租赁收入为1275万元，按照八成的入住率，那每月的租赁收入为1020万，一年的租赁收入为,亿元。,旅游用地经营收入,经济测算,根据我们预计的年租金收入和回报率，我们推算出物业的总市值；,然后剔除各项预计的经营成本,推算出:,每亩的最高土地成本为,万元,每平米最高的楼板上限为5856元/ 。,物业市值,1,530,000,000,元,预计建安成本（5000元/平方米）,666,670,000,元,融资成本(10%),66,667,000,元,销售管理成本(10%),12,240,000,元,经营成本（30%）,3,672,000,元,保本土地费用,780,751,000,元,预计土地成本（元/亩）,3,903,755,元,预计楼板价上限,（元/ ）,5,856,元,高端养老社区,旅游用地经济测算,经济测算,按照预计年回报率8%，年租金收入,亿元，因此推算出物业的总市值约为亿元；,按照整体项目700亩所产生的收入，剔除各种费用及率润回报，预计土地成本控制在,每亩为547万元左右,，即就是在土地成本上,每平米楼板价格控制在8209,元/ ,以内就可实现预计的利润回报。,保本土地费用,3,830,766,250,元,预计土地成本（元/亩）,5,472,523,元,预计楼板价上限,（元/ ）,8,209,元,项目总体经济测算,经济测算,经济测算,项目小结,根据测算结果，,项目主要盈利来自别墅用地，,而高端养老社区，仅能满足预期的投资回报率（8%），,项目地块费用只需低于547万/亩，即能实现预期的利润目标，,本项目在短期内可以依靠别墅用地的销售实现资金快速回笼和利润产生，,但通过养老基地的长期持有经营，也将会产生良好的经济效益和社会效益。,85,85,85,附：,一、养老地产项目案例,二、养老地产开发运营商,太阳城是美国著名的退休养老社区，位于,Maricopa,郡（北纬,33.597,，西经,112.271,），距凤凰城西北面约,19,公里，海拔,348,米。太阳城处于,Phoenix-Mesa-Scottsdale,（凤凰城的梅萨，斯科茨代尔）区域，占地,平方公里，其中陆地,平方公里，水域,平方公里。,太阳城退休养老社区全年,312,天能够接收到日照，因住在其中的老年人活跃的生活方式而闻名。太阳城拥有,1200,亩的高尔夫球场，所以又被称为“高尔夫爱好者的天堂”，在它周边有,Lake Pleasant,地区公园，,White Tanks,地区公园以及亚利桑那原始人生活历史博物馆。,案例：美国太阳城,86,太阳城发展史,1959,年，,DelWebb,公司开始建造社区，首先修建了一些仅供,55,岁以上退休老人居住的样品房，同时商业中心、高尔夫球场、娱乐中心、公益设施以及邮局等一系列配套设施，并将娱乐设施、高尔夫球场、商业设施作为太阳城发展的关键。,1960,年，太阳城将,2000,套房子销售一空。,截至,1968,年，公司在太阳城开发了三个娱乐中心：,Oakmont, Fairway,以及,New Mountain View Center,。,1970,年，建成“,Lakeview,娱乐中心” 和“,Sundial and Bell,娱乐中心”。,1979,年，建成,“,Marinette,娱乐中心”，也是最后一个娱乐中心。,80,年代后期，,Del Webb,开始建造,Sun City West,90,年代后半叶开始建造,Sun City Grand,21,世纪,00,年代前期开始建造,Sun City Festival,注：太阳城建造一个小社区紧邻商业及娱乐设施的模式，成为了所有退休社区规划的学习的对象。,87,太阳城产品类型：,独栋别墅、双拼别墅、多层公寓、独立居住中心、复合公寓住宅、生活救助中心和生活照料社区等。,太阳城产品类型及公共套设施,房屋结构类型,套数,独栋,16516,双拼,6734,两户,724,34户,625,59户,843,1019户,286,2049户,312,50户以上,1458,活动住屋,78,船、房车等,8,配套设施：,太阳城西、北边分别配套了,White Tanks,地区公园和,Lake Pleasant,地区公园，总面积约,36000,英亩，提供水上娱乐、露营和野餐服务；“,Gold Country”,，拥有,Vulture,、,Bumblebee,、,Constellation,、,Octave,、,Tip Top,和,Crown King,等多个城镇废墟；以及亚利桑那州原始人生活历史博物馆。,社区大学,公立大学,金融机构,15个私立银行,政府机构,城市消防部门；治安办公室,航空,菲尼克斯航空国际小型民用机场；Glendale地方小型民用机场；Phoenix Goodyear小型民用机场,医疗,1个拥有355个床位的医院；3个地区医院,宾馆等,4个汽车旅馆；3个房车停车场；2个会议中心,88,太阳城周边公共套设施,太阳城拥7个娱乐中心（提供游泳、网球和工艺等）、2个图书馆、2个保龄球馆、8个高尔夫球场、3个乡村俱乐部、30个教堂、19个购物中心1个美术馆、 1个交响乐演奏厅和2个湖等等。,类型,具体项目,设备,娱乐中心、图书馆、保龄球馆、高尔夫球场、乡村俱乐部、教堂、购物中心等等,体育活动,健身房、高尔夫和小小高尔夫、游泳、足球场、马场、旱冰、网球、台球、草地保龄球、篮球、垒球、手球式墙球、推圆盘游戏等等,交际活动,桥牌、纸牌和其他游戏俱乐部；舞会；交际俱乐部；众多特别爱好的俱乐部等等,医学设施,Sun Health Boswell Memorial医院（包括心脏、整形外科、老年医学等）,工艺和业余爱好,木工艺、银器、编织、绘画、中国画、金属工艺、制陶术、裁缝、宝石、陶瓷、彩色玻璃、书法、摄影、针线手艺、皮革工艺、铁路模型、电脑等等,艺术熏陶,交响乐、艺术博物馆、矿物和宝石博物馆、亚利桑那成人教育、Rio Salado社区大学、音乐会等等,89,南丽湖位于定安县城东北,30,公里，其开发经省政府批准，列为省级风景名胜区。南丽湖属于低谷积水成湖，总面积,46,平方公里，是集养生别墅、度假公寓、埃里克森养老社区、运动休闲、养生度假于一体新型养老社区。,其中，陆地面积,20,平方公里，由,13,个岛屿组成，岛屿面积,330039600,平方米；湖区面积,26,平方公里，水面面积,平方公里，平均水深,12,米，常年水温,22-23,，年平均气温,22.5-23.7,，是琼北最大的人工淡水湖。,案例：海南南丽湖,90,南丽湖配套设施,南丽湖拥有占地,1640,亩,27,洞的高尔夫球俱乐部、度假酒店、岸芷汀兰度假群岛（,100,幢别墅）以及游艇会、农家乐庄园、水上乐园、垂钓码头、温泉,SPA,、超大泳池、餐厅、地中海咖啡厅等休闲娱乐配套设施,南丽湖房地产类型包括：度假公寓、联排、独栋、双拼等浅山流水别墅，还规划有旅游接待中心、五星级医疗康复中心、慢节奏体育公园、生态体验区、心理健康中心、智能配送中心及看护中心等，对老年人进行全面养生、康体的细致照顾。,91,92,92,92,附：,一、养老地产项目案例,二、养老地产开发运营商,93,93,养老开发运营商_BSL,93,Brookdale senior living 概况,公司业务,BSL,公司从,1978,年开始提供个性化的老人生活服务，公司运营管理辅助和独立生活区，以及中高收入老年顾客组成的退休团体。,Brookdale,在,35,个州拥有,550,个社区，提供的服务包括提供演播室、单卧室或者双卧室单元房、餐饮服务、,24,小时紧急情况回应、家务管理、保安、搬运服务、组织娱乐活动等。还提供专门为老年痴呆症患者和需要临终关怀的老人设计的社区设施。,运作模式,BSL,是目前是美国最大的养老社区的业主和运营商，是养老服务产业的领军企业。 公司取得了提供老年服务的专门营业执照，老年社区设计建造的目的就是持有运营，,BSL,公司运营管理的物业，一部分是自持的，一部分是租用的。,主要指标,2007,年销售额：,亿美元、年增长率：,40.4%,、净收入：,百万,员工人数：,32000,人，社区数：,550,个，床位数：,52086,个,公司领导,董事长：,wesley R.(Wes)Edens,持有公司,60%,的股份,CEO:William E.(Bill)Sheriff,Co-president,和,94,企业的使命：用我们的慈悲、敬重、优秀和正直去丰富老年客户的生活,在我们做的每一件事情上发扬主人翁精神,充满自豪感的去做,我们是一个团队，携手工作,积极回应顾客、同事和股东，提供优质服务,以诚恳、理解、信任的态度充分尊重他人,将顾客放在第一位，账务第二,充满感恩的心，愉快的度过每一天,优秀的人才可以做出众的事，也是企业成功的关键,95,个性化的服务,客户需求,规模化经营，培养专业人才,全面的产品组合,公司还经营自己的厨师学院，为餐饮服务输入人才，公司每天提供,10,万顿饭，比很多大饭店要多。,形成了特有的护理文化，一整套为老年人提供健康生活的路径设计。,坚持创新，以更好地方法来丰富老年人的生活罗，创新服务项目，补充服务：康复护理，特殊护理房、活动房等等，提供有针对性的教育，还有家庭健康顾问。,提供全套服务以供选择：独立生活、个人辅助生活、老年痴呆症护理、专业康复护理等等，可以根据客户需求自行选择。,BSL,针对不同老人的特点来进行人性化的服务，营造家庭感，根据老人的要求，提供个性化的装修以及人性化的服务。,营造活跃的、良好的社交环境。,高质量服务成就行业领先地位,在养老社区领域,BSL,拥有卓越的名誉，目前在全美运营超过,550,个老年社区和退休团体。超过,32000,位相关工作人员为,52086,位居民提供服务。,Brookdale senior living 为中高收入老人提供高质量的老年社区服务,96,老年痴呆护理,（,Alzheimers and Dementia Care,）：为患有老年痴呆症的老人服务,专业医疗护理中心,（,Skilled Nursing Centers,）：为需要医疗服务的老人服务,独立生活,（,Independent Living,）：为健康老人服务,持续关怀退休社区,（,Continuing Care Retirement center,）：涵盖以下几种生活方式的综合性社区,Brookdale senior living 提供5生活方式以供选择,辅助生活,（,Assisted Living,）：为部分失去健康的老人服务,97,独立生活,辅助生活,设施设备,提供服务,每个居所都有厨房、储物间、地毯、自己控制的取暖设施等，公共空间部分包括饭厅、活动室、图书馆、游泳池、机房、礼品店、健康中心、咖啡馆、便利店、美术室、会所、会客室等等。,主要的客户群体是那些追求精神生活、对社交要求比较高、身体状况较好的老年人。社会会组织活动、提供社交场所，老人们可以享受到很生活化的服务。,社区提供居所和辅助生活设施。同样是出租老年住宅，与独立生活区的区别是，客户群体是那些更老一点的老人，他们需要有人帮助他们洗澡，穿衣，服药等。,Bsl,给这些老人提供个性化的服务，充分尊重老人的个性，尽量让他们感到舒适快乐。倾听老人的心声，提供他们觉得必要的人性化服务，在方方面面照顾他们的生活。,老年痴呆症护理社区不仅有居所和辅助生活服务设施，还有少量医疗护理设施。与独立生活社区不同，老年痴呆症护理社区没有过多为社交和室外活动设置的场所和设施，因为患者的活动受到一定的限制。,老年痴呆症护理提供的是相对特殊的服务，在这方面,BSL,在美国是领军品牌。他们为老人提供个性化装修，将患病老人的生理因素、行为因素、生活史都作为居民日常护理的关键影响因素。,老年痴呆护理,一般在持续关怀社区中的精选位置设立专业护理中心，是半医疗性质的，有部分医疗康复设施，需要医院开出具体的治疗方案以后才能入住，服务人员是经过专业培训才能上岗。,护理中心是国家卫生保健系统的一部分,社区经常护理的居民包括：骨折康复期患者、养伤者、剧烈的药物过敏患者、出院后处于过渡期需要疗养的、帕金森症患者、糖尿病患者、临终者（会与济贫院合作）、呼吸护理、身体虚弱体质衰退需疗养者等,专业医疗护理中心,Brookdale senior living 提供的4种类型的服务,98,设施设备,Bsl,的,CCRC,社区是一个持续发展的概念，里面集合了上述的几种社区具有的设备设施，并且允许客户根据年龄的增长、身体情况的变化而选择各种各样的生活方式，挑选各项服务项目的组合。,服务组合,在,CCRC,园区里面，独立生活是主流的生活方式，但也提供各种水平的服务，包括个性化的辅助生活、过渡期的老年痴呆护理、定点的专业康复护理中心。这种服务的安排和组合使得居民在一个社区内就可以接受全套的服务，这样他们不离开熟悉的生活环境，还是有一样的家庭和朋友，接受他们所信任的服务。,医疗护理,每个园区里面的专业康复护理中心都为那些刚从医院里出来需要短期护理和人或者需要额外护理的人提供服务，都是专业的临床医师和护士，而且，除了医疗护理，提供人性化、个性化服务。,数量限制,在,BSL,整体规划中，,CCRC,社区的数量是有限制的，这种社区的入门费通常会和生命保险有关，也会享受到一些医疗服务的折扣，当然和居民对未来的预测息息相关。,BSL,一些租用来的社区中，也有一些设置为是,CCRC,社区。,涵盖以上几种生活方式的社区 CCRC持续关怀退休社区,99,BSL在产业链上的位置美国最大的养老社区业主和运营商,养老地产运营商,BSL主要的业务增值环节是养老社区运营管理。直接面向终端客户群体；,BSL管理大量社区服务人员，为众多养老客户服务。,养老地产业主,BSL运营的养老社区设施，有三种来源：,1、租用市场已有设施；,2、购买，持有经营；,3、开发建设,100,Brookdale senior living 的战略定位：面向高收入高消费阶层，提供个性化优质养老地产和服务,2005年全美独立生活老年公寓每月每套平均租金2100美元,2005年BSL独立生活老年公寓每月每套平均租金2700美元，辅助生活达3300美元,独立和辅助生活社区数量上占优,BSL,的业务构成中，高品质的独立生活和辅助生活社区数量上占据优势，,CCRC,社区和特护型社区比例较低，主要是由于前两种社区附加值增长的空间比较大，在所有的社区，都不仅仅满足基本的生活和医疗保障需求。,着力于生活品质的提高,BSL,在整体推行标准化、集团采购以节约成本的基础上，十分强调个性化服务，设立美食研究院、产品研究机构进一步提升服务品质；,关注老年人的社交生活和精神追求，开设老年大学、组织各种活动。,面向经济实力强的老年人,BSL,的独立和辅助生活社区收费较高，且不接受以社会保障金入住；,营销过程讲究针对性和销售技巧，培育出一直高水平专业销售队伍，还依靠客户口碑效应吸引客户。,101,102,102,养老开发运营商_ Sunrise,102,Sunrise 的发展历史,1981,Paul and Terry,Klaassen,在弗吉尼亚州的,Oakton,开设了第一家,Sunrise,社区,1982,Paul and Terry,Klaassen,首次开发出现在广泛使用的培训原则，包括：维护尊严；培育精神、尊重个性；选择自由、倡导独立性；关爱家人和朋友等,1985,Sunrise,在弗吉尼亚又开办了两个社区：,Sunriseof Leesburg andSunrise of Warrenton,1995,Sunrise,正式推出了针对,阿尔茨海默氏症和老年痴呆症的专门服务，并将其命名为：,Sunrise“,回忆录”计划,1996,Sunrise,在美国,NASDAQ IPO,上市成功,1,2,3,4,5,资料来源：Sunrise互联网资料,103,Sunrise 的发展历史（续）,2000,业务拓展至加拿大，同年，采用管理服务的经营策略,2003,通过购买万豪旗下,120,个老年服务社区扩大业务范围，通过更广泛的服务产品拓宽了投资组合；,Sunrise,辅助生活业务更名为老年人生活服务，反映出,Sunrise,兼顾短期和长期老年关怀服务的全线业务,2005,收购,Greystone,Communities,公司以及,19,个社区；,同年在德国开办了第一家社区；,Sunrise,宣布了其第一个老年共管社区计划：位于,马里兰的,fox hill,项目,再度被华盛顿杂志评选为“,Great Place to Work”,2006,Sunrise,成立,25,周年,经过,25,年的发展，,sunrise,在美国国内,37,个州及国外共管理着超过,420,个养老社区,通过并购,Trinity Hospice,并成功推出,Sunrise Trinity Hospice,业务,2007,首次建设共管社区,1,2,3,4,5,资料来源：Sunrise互联网资料,104,Sunrise 服务原则和核心价值观,使命：维护所有老年人的生活品质,核心价值观,激情,助人为乐,服务精神,尊敬,诚信,基本信念,坚信生命的尊严和价值,一切活动都基于对尊严、独立、个性的尊敬,服务原则,维护尊严：尊重每位老人的生活经历，给予 他们赢得的尊敬,培育精神：照顾人的全部生理、心理、灵魂,尊重个性：每位居民都是独一无二的,自由选择：老年人依照自己的需求可以选择多种类型社区,倡导自立：我们鼓励老人们自立自强,关爱家人和朋友：竭诚欢迎家人和朋友参与到老年护理的工作中来,105,Sunrise 提供的七种类型服务,独立生活,为活跃老人提供随叫随到的护理服务和免费的环境维护，服务内容是菜单式的：为客户提供多种选择，客户可以购买，也可以租用，可以选择装修方案，食谱，活动内容等等，以此适应个种个性化需求；,根据需要，独立生活区的居民可以同时选择定点的其他类型社区：辅助生活社区、康复护理中心等。,援助生活,提供吃饭、洗澡、穿衣等日常服务，但无需,24,小时护理 ，为那些不再能单独居住的老人提供服务；,SUNRISE,提供的老年护理服务，仍然注重发挥老年人的自住性，例如，提供服务菜单让客户选择，教客户做一些力所能及的事，来保持老年人的活力，增强其自我认同感。,老年痴呆症护理,在安全亲切的环境中，由经过特殊训练的员工为患者服务 ；,SUNRISE,设置梯队俱乐部照料早期失忆症患者，还提供撰写个人“回忆录”服务，本着充分尊重生命的理念，唤起这些老人的健康。,看护和康复护理,为需要,24,小时护理或住院后、手术后病人提供服务 ；,护理院一般设置在环境较好的地段，有的就直接设立在独立生活社区里面；,SUNRISE,提供人性化的护理，护理院最高宗旨就是使患者恢复到能够独立生活的健康水平。,106,Sunrise 提供的七种类型服务（续）,临终关怀,经过老人或者家人的同意，健康状况很差的老人会住进,sunrise,提供临终关怀的特定居所，接受高品质的，人性化的服务；,通过“五星训练项目”，,SUNRISE,培养出一支专业团队，团队的人们对老年护理事业非常认可，职业素养很高，能够将企业的服务理念和原则具化到工作中。,家庭护理,一种更高附加值的服务,短期护理,为临时生病或家人短期不在的老人服务，一般时间在几天到几个月之间；,SUNRISE,会为这项服务的客户提供一种理财计划，客户预存一部分钱在自己的,SUNRISE,基金里，后续的服务可以从这个基金里面提取资金。,SUNRISE的业务面很宽，提供各种类型的养老服务，基本上涵盖了市场上所有的服务类型。基本上都是功能独立的社区，服务种类齐全、规模适中。,107,Sunrise 的业务布局,Alabama 0个,Alaska 0个,Arizona 5个Arkansas 1个California 53个Colorado 7个Connecticut 4个,Delaware 1个District of Columbia 1个Florida 12个Georgia 10个,Hawaii 0个,Idaho 0个,Rhode Island 0个,South Carolina 5个,South Dakota 0个,Tennessee 1个Texas