济宁市场调研报告

Copyright Hopefluent Group, 2010,Code of this report |,33,Code of this report |,27, Copyright Hopefluent Group, 2010,祊河项目市场研究报告,谨呈：青岛华仁、临沂城建,合富辉煌,(,中国,),山东公司,Jinan/China.Dec.2010, 2010,特别提示,：本报告仅供客户内部使用，版权归合富辉煌,(,中国,),所有 。在获得合富辉煌书面许可之前，不得擅自对本文档及其部分进行任何形式的传阅、引用、复制和发布,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*, Copyright Hopefluent Group, 2010,Code of this report |,14, Copyright Hopefluent Group, 2010,Code of this report |,19,宏观市场研究,济宁住宅市场研究,济宁公寓市场研究,济宁商业市场研究,济宁写字楼市场研究,01,济宁住宅市场研究,观望发展的,东城区,不断完善的中心区,敞开胸襟的,济北新区,静候佳音的,西城区,前景广阔的北湖区,济宁将形成“一城四区竞相发展”格局,北 延,西 跨,东 拓,南 联,随着济宁新一轮发展规划的逐步落实，济宁市“,一城四区,”的城市格局已经形成，向市场推出大量土地，各区域内新开发项目相继涌现，由此带来了新一轮房地产市场的开发热潮。,与此同时各区域内的房地产项目也因所处区域不同，开始呈现出不同的区域特征。,1,、城市发展规划解读,2,、济宁住宅市场板块划分,根据居民对区域的传统认知和济宁市城市发展规划，可将城区住宅的分布区域划分为中、东、西、南和北部区域五大板块。,中部板块,车站西路,-,琵琶山、金宇路以南，济安桥路以东、光府河以西；,西部板块,济安桥路以西，金宇路以南；,北部板块,金宇路以北，东至洸府河；,东部板块,洸府河以东，主要以东北部高新区为核心；,南部板块,车站西路,-,车站东路沿线以南。,中部板块,南部板块,西部,板块,北 部板块,东部板块,（一）济宁住宅市场研究,中部板块,南部板块,西部,板块,北 部板块,东部板块,中部板块：,济宁的老城区，配套设施齐全，市民认可度高，但土地供应量有限，未来发展受到一定的制约。,西部板块：,该区域发展较为落后，各种配套设施较差，生活氛围不浓厚，市民认可度较差，以中低端项目为主，后期发展需较长时间；,南部板块：,包含北湖新区，随着城市的发展，本区域逐渐成长为济宁市住宅开发的重点区域，土地供应量大，目前房地产项目以中高端为主，有少量别墅项目，未来发展空间大,东部板块：,以济宁市高新区为主，城市传统的发展方向，周边配套在逐步完善，市民对其认可度逐渐提高，是未来城市和产业园区发展的核心,北部板块：,作为任城区的主要城区，目前配套较为落后，但随着政府政策的倾斜及大量的待拆迁房屋项目的继续实施，发展空间大，但存在兑现的时间差；,3,、济宁住宅市场板块特征,（一）济宁住宅市场研究,所属板块,西部板块,中部板块,南部板块,北部板块,东部板块,开发热度,较低,一般,热点区域,热点区域,一般,板块档次,中低,高档,中高,中高,中高,产品定位,刚需为主,改善为主,刚需为主,刚需为主,刚需为主,均价区间,（在售）,5000,元,/,平米,左右,5000-8000,元,/,平米,4000-5000,元,/,平米左右,5000-6000,元,/,平米,5000-7000,元,/,平米,代表楼盘,运河新城,南池公馆,万达广场,豪庭御都,罗马假日,凤凰太阳城,金色兰亭,森泰首府,各板块因受城市发展格局和居民分布的因素，在楼盘档次和价格上产生了一定的差异。,在开发热度方面，西部板块一直发展滞后；东部板块是传统的重点城市发展区域，发展时间久目前热度一般；中部板块虽位置最佳，但因土地供应稀缺和巨大的拆迁压力，热度仅为一般；而北部和南部板块因城市框架的打开，将成为济宁未来住宅市场的开发热点区域。,各版块主要特点对比：,4,、济宁住宅市场建筑形态研究,根据对济宁市场在售住宅项目的调研了解，,目前市面上主流的住宅产品以高层板楼（品字楼）产品为主，小高层、多层产品较为少见,。,少数位于城市中心边缘地带的楼盘早期规划有部分多层产品，但基本已售罄，如运河佳园凤凰城、运河新城。,而部分中高端住宅也规划部分洋房或别墅产品，以此提升项目品质，拔高项目形象，如凤凰太阳城、南池公馆、龙城美墅等。,任城雅居,金色兰庭,罗马假日,凤凰太阳城,5,、济宁住宅市场高层产品研究,根据对济宁高层住宅项目的调研，目前绝大部分的高层和小高层产品为满足容积率最大化和控制刚需户型面积的条件下，,均采用了一梯三户、两梯三户、两梯四户等品字楼和工字楼的设计方案,。如,金色兰庭,、,晨阳庄园,、,长安花园,等；,部分楼盘的改善型户型（,135,平米以上）为了提高产品的舒适度，在小高层设计上采用了板式布局，如,罗马假日,。,长安花园,罗马假日,晨阳庄园,森泰首府,项目,主力户型（）,主力户型配比,刚需户型占比合计,长安花园,95,、,99,、,104,80m-90m,占,34%,，,90m-100m,占,14%,，,100110m,占,29%,，,110-120m,占,8%,，,刚需户型占比,85%,首府,90-150,90,以下占,15%,，,90-100m,占,29%,，,100-110m,占,11%,，,刚需户型占比,55%,罗马假日,90-128,占,83%,刚需户型占比,83%,金色兰庭,90,120,80-90,占,15%,90-100,占,15%,101-120,占,25%,刚需户型占比,55%,蓝天豪庭,90、,110,、,130,90130,占,60%,刚需户型占比,60%,通过对以上济宁住宅市场典型楼盘的主力户型面积配的分析，可以看出,2012,年济宁住宅供应中，,占比最大的,80-130,平米之间的刚需户型,，占据,55%,以上的供应量，部分项目占比达到,85%,之多。,6,、济宁住宅市场主力热销户型研究,济宁住宅市场主力热销户型研究,据搜房网数据监控中心统计：2012年济宁城区楼市累计成交商品房20003套，累计成交面积2512818，其中住宅累计成交15279套，住宅销售套数占商品房总销售套数的76.38%，住宅占比较大。,在经历了2011年史上最为严厉的调控之后，2012年楼市并没有新的严厉政策出台，但刺激楼市的微调政策不断，货币金融政策逐渐放松，上半年2次下降存款准备金率，三年来首次降息，有力地促进了购买力入市。今年被抑制的刚需购房者纷纷置业，楼市热度上升的状态表现明显，主推刚需房源的项目受到热烈追捧。,得益于压抑已久的刚性需求的集中释放，,12,年济宁住宅市场成交量大幅上涨，而各大楼盘推出的,90-120,平米左右的刚需户型,，也成为了济宁楼市成交的主力军。,通过对楼市调控政策的研究，预计未来济宁市场开发的主流产品仍是以满足刚性需求、快速去化的中小户型为主。,7,、典型个案研究,森泰御城,首府,地址：红星东路与火炬路交汇处,区位：,火炬路与红星路交汇处,规模：,总建约21万平,规划：,反映济宁运河文化为特色的新中式高档社区 ，均价7200元,/,平米左右。,物业类型：,小高层，高层,户型面积配比：,90m以下占15%，90-100m占29%，100-110m占11%，,130-150m占37%，190-240m占8%,核心竞争力：,设施品质优越，苏州园林风格,，,优质物管,南部板块,中部板块,西部,板块,北 部板块,东部板块,蓝天豪庭,（共青团路与长青路交汇处）,区位：,武泰闸路与共青团路交汇处,规模：,总建约16.5134万平,规划：,8栋商业楼，5栋住宅楼,物业类型：,高层,户型面积配比：,90,110,130,160,200，,其中90130占60%,核心竞争力：城市综合体，位置优越，配套完善，深圳开元物业顾问,南部板块,中部板块,西部,板块,北 部板块,东部板块,济宁房地产住宅市场格局小结,综上所述，目前济宁的房地产市场呈现出以下几个特点：,1,、济宁的房地产可划分为五大板块，楼盘受板块影响明显，表现在售价水平、销售速度等方面。,2,、楼盘产品建筑形态以高层（,26-28,层）为主、小高层、多层等为辅。,3,、高层楼座户型平面布局多采用两梯三户或两梯四户的设计。,4,、市场刚需去化占据主导地位，刚需户型面积区间,80-130,平米。,5,、价格水平方面，中部板块均价最高达到,6800,元,/,平米，其他版块均价,在,5000-6000,元,/,平米左右（高层、小高层产品）。,宏观市场研究,济宁住宅市场研究,济宁公寓市场研究,济宁商业市场研究,济宁写字楼市场研究,01,（二）济宁公寓市场研究,晨阳庄园,翠都国际,美恒领寓,江苏大厦,四维商务大厦,尚德铭座,万佳广场,圣源国际大厦,冠亚公馆,中德广场,亿丰时代广场,盛泰广场,红星国际,SOHO,万达广场,公寓分布示意图,（二）济宁公寓市场研究,济宁公寓市场概况,目前济宁在售公寓项目较多（约,14,个），土地性质多为商服用地，产权年限,40,年居多（江苏大厦项目为,70,年产权）；,从济宁公寓的位置分布来看，大部分分布在政府重点规划的区域，除万达广场、万佳广场、江苏大厦位于太白路中心地段外，其余大都位于任城新区和其他较成熟地段（如火炬路沿线）。,户型以小户型（,30-70,平米左右）为主，部分项目推出精装公寓产品，如万达、红星国际,SOHO,、冠亚国际公馆；四维商务大厦、江苏大厦有,LOFT,公寓，层高在,5,米以上。,从市场销售情况来看，济宁公寓项目呈现两重天地的景象。万达公馆、红星国际,SOHO,、四维商务大厦等的公寓销售良好，与之形成对比的是圣源国际大厦、翠都国际、尚德铭座、江苏大厦等项目的销售较差。主要原因在于公寓置业者的购房动机绝大部分为投资，因此要针对投资客户需求来塑造产品，部分地段发展潜力较差、项目定位不准、价格偏高等项目未得到市场认可。,户型面积及价格比对,项目名称,建筑面积（,m,2,）,总套数,主力去化户型面积,热销户型占比,装修标准,层高,所属板块,均价,四维商务大厦,13000,198,户,40,、,57,80%,毛坯,5.05,米,中部,6400,江苏大厦,30000,508,户,45,、,50,100%,毛坯,5.1,米,中部,8500,盛泰广场,27007,110,户,70,50%,毛坯,3.6,米,东部,8000,圣源国际大厦,16174,285户,43,、,60,、,63,80%,毛坯,3.3,米,3.5,米,中部,6300,红星国际,SOHO,36000,759,户,43,、,55,70%,精装。简装,3.1,米,北部,7000,中德广场,52000,1316,户,未开盘,/,/,/,北部,/,翠都国际,30526,264户,44,、,55,45%,毛坯,3,米,北部,5600,尚德铭座,22000,380,户,30-60,80%,毛坯,/,东部,6000,冠亚公馆,36000,775户,48,、,56,100%,精装,3.3,米,东部,7300,晨阳庄园,10254,294户,43,、,46,90%,毛坯,3.2,米,北部,5500,2,、重点案例研究,红星国际,SOHO,区位：,琵琶山路与金宇路交汇处，红星美凯龙北,规模：,总建约,4,万平米，共,759,户,规划：,31,层高层商业地产，产权,40,年,物业类型：,高层,SOHO,，,1-2,层为底商，,3-31,层为精装,SOHO,户型面积配比：,32-43,平米：,52% 54,平米：,33% 88-92,平米：,15%,均价区间：,68007000,元,/,平米（含,800,元精装标准）,差价设置：楼层差价,100150,元,/,平米、南北差价,800,元,/,平米,核心竞争力：红星美凯龙,品牌、地段升值潜力,开盘时间及去化：,2012,年,4,月开盘，去化率,97%,主力户型图片：,54,平米,43,平米,市场典型案例,红星国际,SOHO,区位：,车站西路与古槐路交汇处，向西,100,米路北,规模：,总建约,1,万,3,千平米，共,234,户,规划：,15,层小高层商业地产，产权,40,年,物业类型：,小高层，,1-2,层为底商，,3-15,层为,loft,公寓，层高,5.05,米,户型面积配比：,85,占比,11%,；,57-59,占比,56%,；,37-39,占比,33%,均价区间：,6500,元,/,平米,差价设置：楼层差价,80100,元,/,平米、南北差价,400,元,/,平米,核心竞争力：,买一层送一层、地段升值潜力,开盘时间及去化：,2013,年,1,月开盘，去化率,90%,主力户型图片：,四维商务大厦,样板间效果图,市场典型案例,四维商务大厦,济宁公寓市场总结,济宁,公寓多分布在城市中心地段或伴随综合体项目而生，,目前,整体来看，市场,公寓供应量,相对,较大,，,市场竞争较为激烈。,我市公寓产品的销售价格在,5500-8500,元,不等,。,其中，中东部板块价格偏高均，价在,7000-8000,元,/,平米左右；其他版块,5500-6500,元,/,平米左右。个别项目售价因采用精装修标准而售价较高。,小户型颇受投资客青睐。,济宁公寓项目主力户型面积中,40-60,占比最高，因其总价低、不限购的特点颇受市场青睐；个别项目设计,loft,产品，如,四维商务大厦,5.05,米层高户型，市场反应良好。,公共部分多为精装修，户型装修标准因项目而异，毛坯交房居多。,个别项目为增加项目卖点，为业主提供便捷的装修服务，不收取费用或按一定标准收取费用。（四维商务大厦）,电梯配比成为客户投资的主要关注点。,由于公寓宜商宜居的特点，电梯的足量或超量配备显得尤为重要，这也成为了提升项目卖点和投资价值的主要手段。,宏观市场研究,济宁住宅市场研究,济宁公寓市场研究,济宁商业市场研究,济宁写字楼市场研究,01,济宁商业发展现状,济宁商业呈现“一个核心级商圈、五个区域级商圈” 的现状，形成以太白路商圈为核心商圈，向四面辐射的发展格局。,太白路商业带,综合性零售商圈,区域商业分布点,洸河路商圈、运河城商圈车站商圈、夏桥商圈、金宇路商圈,随着红星美凯龙、佳世客、贵和等主力业态入驻，金宇路商圈成为城北重要潜力商圈。,随着济宁“南进”开发策略的推进实施，预计在城市南部将形成新的区域级商圈。,传统核心商圈,区域级商圈,商圈分布,金城家具城,古槐路,共青团路,建设路,琵琶山路,金宇路,洸河路,红星路,太白路,夏桥批发市场,义务小商品城,爱客多,纺织批发城,诚达家居城,济宁家具大世界,科苑路商业街,赛玛特,江南春餐饮街,洸河路商圈,太白路商业圈,车站东路商圈,运河商城商圈,夏桥商圈,金宇路商圈,商业区,商圈地位,形象,经营业态,辐射地区,太白路商圈,市级商圈,十字金街,购物中心、百货、电器、服装专卖，餐饮,济宁市及周边县市,洸河路商圈,区域商圈,特色餐饮集中区,餐饮、休闲娱乐、超市,以周边区域为基础；辐射济宁东北部区域,运河商城商圈,区域商圈,小商品批发、零售,服饰、针织、小商品,以周边社区为基础，辐射济宁南部区域,车站东路商圈,区域商圈,专业批发市场,纺织、家居、五金机电,以周边社区为基础，辐射东部、中部区域,夏桥商圈,区域商圈,专业批发市场,小商品批发,以周边区域为基础，辐射济宁西部区域,金宇路商圈,专业性商圈,潜力商圈,专业批发市场、零售,建材、家居、零售,辐射市区乃至周边县市,商圈城市功能明显；区域商圈相对于核心商圈来说，处于从属补充的地位,济宁商业圈概况,太白路商圈概况,核心商圈经营面积,30,万平米，占全市商业,70%,，具有极强辐射力、吸引力,核心商圈包括指太白路沿线以及辐射至古槐路、共青团路等的商业；,太白路商圈作为济宁的核心商圈具有深厚的历史和文化积淀，以及较高的商业知名度，顾客的忠诚度相对较高，其商业设施的稀缺价值和商业地位更为明显,。,太白路商圈是,辐射全市及周边县市的市级商业中心,，,已经成为济宁市民购物的首选,，,对全市有着极强的吸引力和辐射力。,济宁影城,太 白 路,济安桥路,建设路,古槐路,琵琶山路,上河影城,九龙家电,国美,银座商城,贵和购物中心,京杭中心,大润发,太东大市场,百货大厦,万达广场,太白路商圈店铺主要经营面积集中在,20,100,左右，经营商品档次以高、中端为主。,随着京杭中心等中高档商城的开发建设，太白路商圈整体形象得到极大改善，万达广场的进驻，将进一步提升太白路商圈的档次。,太白路商圈以大型百货、超市为主力店，以服装、珠宝等为主要腰带，是济宁购物消费的主要区域；,洸河路商圈商务需求明显，以餐饮娱乐休闲类业态为主导，吸引目的性消费。,太白路商圈和洸河路商圈均属于综合性商圈，以各自主力业态为主导，吸引目的性消费,济宁主要商圈业态对比,太白路业态表,洸河路商圈平均租金水平为,2,元,/,天,，高于其他区域级商圈；,其他商圈租金水平较低，租金平均在,0.6,元,/*,天,1.5,元,/*,天之间。,济宁各商圈租金水平差距较大，太白路商圈作为城市核心商圈，租金水平最高，达到,6,元,/*,天；,济宁各商圈租金水平,商业分布不平衡,亟待重新布局,业态的重组、完善成为各商圈发展方向,核心商圈商业过度集中，商业有向外扩散的趋势，新型区域需要承接来自传统商圈外溢功能,各商圈业态布局不够合理，缺乏主题性、集约型餐饮娱乐休闲业态，预计未来各商圈的业态将向更综合化、丰富化发展,核心商圈一枝独秀,新兴商圈逐渐兴起,现有区域级商圈属于核心商圈从属、补充的地位，但随着济宁向南大踏步发展，预计城市南部将出现新的区域级商圈,济宁商业发展现状小结,市场现状,对宝龙地块开发启示,宝龙地块处于济宁重点发展的南部区域，未来项目商业不但承接太白路商圈外溢商业功能，还将成为满足区域一站式商业消费的重要商业节点。,宏观市场研究,济宁住宅市场研究,济宁公寓市场研究,济宁商业市场研究,济宁写字楼市场研究,01,年代,1997,年之前,萌芽阶段,1998-2003,起步阶段,2004-2010,全面发展阶段,2011,年,扩张阶段,发展背景,处于国营经济体制中,民营经济发展起来，企业进驻济宁市场，带动了办公需求,经济迅速的发展刺激了中小型办公场所需求,城市扩张、实力开发商进驻,发展格局,主要分布市中心和主要街道两侧,集中在市中心位置,真正的高档写字楼开始出现，主要分布在城中心,中央区域不断加强，同时向四周扩散,投资主体,政府相关部门兴建,国家相关单位（如银行金融部门、电力部门）投资为主，民营企业为辅；,开发商为主，政府相关单位为辅；,大型实力开发商规模开发为主，小开发商零星开发为辅,经营模式,单位自用为主，剩余部分出租,出租为主，出售为辅,出售为主，出租为辅；,对外出售,产品特征,品质较差，功能不全，基本已经被改造或拆建,物业形态和内部配套已经不能满足成熟型公司的要求。由于租金不高，办公成本比较低，形象上可以满足中小企业的要求，仍然得到青睐。,物业形态和内部配套提升。,写字楼的办公理念、设计理念、服务理念等都得到较好的诠释。,大多作为城市综合体一部分，配套设施、管理服务水平大大提高。,济宁商务办公发展历程,济宁写字楼呈现较强的集聚效应，更高端写字楼项目陆续出现，整体开发水平将再上台阶。,28,济宁写字楼分布,济宁写字楼主要分布在以洸河路沿线，向南可达太白路，向北达金宇路，向东可沿线到火炬路东侧，向西到古槐路，此围合区域形成具有较强聚集性的济宁中央商务区。,济,宁中央商务区,金,宇,路,洸,河,路,太,白,路,火,炬,路,写字楼,路,火,租金及入驻率,通过对济宁代表性写字楼项目进行实地调研可以发现，济宁市场上写字楼租金普遍在,1.0,元,/*,天,-2,元,/*,天之间；,从出租情况来看，济宁市场上形象较好的写字楼入驻率较高，普遍在,90%,以上，个别项目达到或接近,100%,；,从入驻企业来看，济宁写字楼入驻企业多为较注重企业形象和经济实力较强的公司，如中石油、太平人寿、美的空调等。,30,市场典型案例：万丽富德广场,万丽富德广场为济宁市场上最高端写字楼项目之一，凭借较好的产品规划和环境吸引高端置业人群,开发商,山东迪尔置业有限公司,区位,济宁市高新区洋桥三角绿地中心，金宇路与吴泰闸路交汇处,规模,总建面,6.85,万平米，共,28,层,总套数,460,余套,产品,容积率,5.2,，公摊率32%、层高3.5米,价格,均价,8400元/,户型,涵盖,55、87、,112,、,121,户型,；,其中，,112、121户型占比80%（每层18户）,开发进度,主题封顶，正在做外装,销售进度,12,年,3,月开盘，去化约,50%,，剩余主要为高楼层房源,车位配比,1:0.8,主要卖点,豪华大堂、公共部分精装,推广语,E,级商务中心，,EOD,国际企业公园,市场典型案例：翠都国际,翠都国际是济宁北部城市综合体项目之一,开发商,济宁翔天置业有限公司,区位,琵琶山路与新,327,国道交汇处向西,500,米路北,规模,总建面,41,万平，一期综合体,16,万平，二期住宅,25,万平,产品,一期由,18-25,层的高层建筑组成，容积率,4,（写字楼,25/18,层，公寓,25,层，酒店,27,层）；,写字楼层高,3.6,米、,5.1,米，公寓层高,3,米,价格,商业,14500,元/,，写字楼,7000,元/,，公寓,6000,元/,户型,商业,13-200,，写字楼,50-1000,，公寓,44.57-137.96,，产权式酒店,33-60,开发进度,主题封顶，正在做外装,销售进度,商业,78%,，写字楼,83%,，公寓,55%,，产权式酒店未售（,2011,年底公寓写字楼开盘，,2012.9,商业开盘，其中，公寓去化,80%,）,装修情况,写字楼、公寓、产权式酒店均公共部分精装,主力店,3,万平米,living mall,其他主力店正在洽谈中,主要卖点,观湖城市综合体,推广语,涵盖产权酒店式公寓、5A甲级写字楼、,五星级酒店、住宅和品牌商业为一体的高端城市综合体,整体格局：,济宁中央商务区的写字楼项目已得到投资者和客户的较高认可，济宁其他板块再度形成商务圈的难度较大。,济宁写字楼开发水平适中，,5A,级写字楼、甲级写字楼、生态商务的概念影响力加深，得到市场的认可。,市场表现：,自,03,年以来，济宁写字楼开发一直处于平淡阶段，开发规模小，市场需求不旺，价格水平相对较低，尤其是部分非核心区域出现住宅、写字楼价格倒挂的现象。,写字楼的销售周期较长，但近几年，品质较高的投资性写字楼受到客户青睐，去化速度提升。,后期供应,：,预计在未来一两年内，随着万达广场、翠都国际、中德广场、亿丰时代广场等写字楼产品的相继入市，写字楼市场供应将迅速放量，带来较大竞争压力。,济宁写字楼市场小结,33,对于宝龙地块来说，在非,CBD,板块且周边无商务氛围的情况下，开发写字楼产品风险较大。,