波司登大厦市场调研报告

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,BEA Confidential. |,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,BEA Confidential. |,*,YIPPEE,波司登大厦市场,调研报告,BEA Confidential. |,2,第一章,项目调研总论,BEA Confidential. |,3,项目调研总论,项目的深度理解,本案所处的位置在杨浦区五角场商圈区域的外沿地带,未来发展江湾新城的外沿区域，临近教育知识新区，其本案环境优势在于处在杨浦政府大力发展“三区联动”的有利形势下，五角场商圈成为上海市四大城市副中心之一，规划功能定位以知识创新为特色的城市公共活动中心。,根据杨浦“十一五”商业规划，到,2010,年，五角场商业面积将达到,75,万平方米，全面超越徐家汇的商业体量。因此本项目的前期调研以研究当地区域的商业为主，发掘本项目的自身优势及招商目的。力图从前期定位和主题上能够以一个崭新的形象树立在杨浦商圈。,近年来的高速建设与发展，五角场的核心商圈逐步形成。未来的五角场终将成为集虹桥古北与徐家汇的优势于一身的上海下一个,CBD,商业中心。在环境和时机上说，这对本案的打造来无疑是一个千载难逢的好机遇。,本项目以办公,+,商业为定位，进行合理的调研定位。,BEA Confidential. |,4,项目调研总论,整体战略思考,五角场为上海率先建设的四个城市副中心之一,上海商圈分为：南京路商圈,人民广场商圈,徐家汇商圈和五角场商圈。城市四个商圈内的交通、商业以及写字楼的快速发展，使得其,CBD,功能日趋完善。五角场是至目前为止继徐家汇之后开发最成熟、商业规模最大的城市副中心。,在如此利好的形势下，如何把本案高效融入到这个发展环境与节奏中，显得尤为重要。“谋全局，谋万世”,-,便是我们这次特别行动的最高精神指示，我们从上海市整体规划与发展出发，结合本案的特质，力求把本案打造成五角场地区乃至整个上海市的地标性高档商业项目，从而谋得千秋伟业，这就是我们的目标所在。,本报告主要由,方案总论、区域需求分析、区域商业性竞争、和本项目深度分析,四个篇章构成，分别从本案所在的区域环境的分析、目前商业市场现状与走势的预测、产品定位及产品规划建议、运营管理进行阐述。,BEA Confidential. |,5,调研目标：针对商业环境为波司登大厦商业做有效定位。,调研结构：宏观调研,30%,区域调研,70%,的比例。,核心原则：市场商业调研并为本案招商定位,步 骤：地产定位调研报告,1,、,需求分析调研,2,、,商业竞争调研,3,、,本项目深度分析,(,后期,),调研方式：权威资料,+,调研问卷,+,实地调研,+,深度访谈,调研问卷数量：,180,份（有效问卷,173,份）,调研问卷：调研问卷人群分布在本案项目中原路居委会、市三居,委会、民一居委会、本案周边街铺、离项目,0.5,公里街铺、离本案,0.8,公里范围街铺、五角场商圈集中地，等作为调研样本。,权威资料：来源于上海年鉴、杨浦官网、杨浦区规划局、统计,局等。,项目调研总论,调研方案目标,BEA Confidential. |,6,第二章,区域需求调研分析,BEA Confidential. |,7,本案项目介绍,本项目分为三个主要功能板块：,基地北侧沿政府路的总部办公塔楼,商业裙房,地下设备用房及停车场,要使不同功能在相对独立的同时，又要保证三者之间的有条件联系，从而营造一个合理管理又高效使用的城市建筑综合体形态。,。,BEA Confidential. |,8,本案项目区块性质,-,本案位于五角场地区的中央社区,整个五角场地区以中心环岛为中心,共分为,6,个区域,，,其分别为：环岛中心商业区、中央社区、复旦北校区、复旦南校区、国权科技园区和环岛东区。,本 案,本案位于政德东路与国和路口处,杨浦区中央社区区块，因此本案周边多以居民区与便利店为主，社区配套相对较完善。,BEA Confidential. |,9,地块分析,B,E,C,D,A,区域商业概述,区域性经济,区域地块社会条件,区域交通分析,区域商业结构,BEA Confidential. |,10,A,区域商业概述,区域性概述,主要商圈发展现状,本案区域性质与功能特点,BEA Confidential. |,11,区域性概述,A1-1,杨浦区在上海的区块地位,A1-2,杨浦区整体范围及城市定位,A1-3,杨浦区财政收入情况,A1-4,杨浦区,GDP,经济指标,A1-5,杨浦消费统计,BEA Confidential. |,12,A1-1,杨浦区概述,2008,年杨浦现经济排名位于上海区,域第四,依托高校和大中型国企，以调整经,济结构和优化城区功能为主线,以科技教育现代服务业和都市型产,业为基础，以居住服务为主导，积,极推进以生产功能为主向综合功能,为主的战略性调整。,高校和科研院所比较集中,“知识杨浦”将成为杨浦的主导城市,功能,大工业结构调整步伐加快,科技教育现代服务业和都市型产业,成为杨浦经济发展重要支撑。,杨浦区在上海的区块地位,BEA Confidential. |,13,A1-2,杨浦区概述,杨浦区位于上海市中心区的东北部，地处黄浦江下游西北岸，与浦东新区隔江相望，西临虹口区，北与宝山区接壤，区域面积,60.61,平方公里。黄浦江支流的杨树浦港纵贯区境南北，杨浦即以此演变而得名。黄浦江岸线（包括复兴岛）,15.5,公里，有杨浦大桥和大连路、翔殷路、军工路（在建）,3,条越江隧道以及,6,条过江轮渡线与浦东新区连接。,杨浦区整体范围,城,市,定,位,BEA Confidential. |,14,A1-3,杨浦区财政收入,近三年，杨浦区产业结构调整日趋完善，一改过去税收收入主要依靠第二产业的工业支撑的局面。,2002,年税收收入总额中,21.4%,是来自于工业，,9.4%,是建筑业，当年第二产业所占比重达到,30.8%,，而第三产业中的,50.3%,又是来自于房地产企业。,2008,这一情况有很大的改变，在税收总额中第二产业所占比重已经降至,18.3%,，第三产业比重上升到了,81.7%,，,6,年共上升了,12.5,个百分点。,2008,年财政收入,位于上海第四位,“十一五”前三年期间（,2006,2008,年）初步形成“三区融合、联动发展”科技创新发展思路，推动财政收入再度快速增长。,不同年份税收总额二、三产对比结构图,三区即指：大学校区，科技园区，公共社区,BEA Confidential. |,15,三十年财政收入持续、平稳增长，总量呈现前缓后快态势,A1-3,杨浦区财政收入,2008,年区财政收入达到了,101.48,亿元。,三十年累计财政收入,564.21,亿元，年均增,16.8%,。,改革开放三十年杨浦区财政收入总量（绝对数）呈平稳上升势态,态势为前平后陡，尤其是,2002,年以后，总量明显放大，增幅趋于平稳,后三个周期增长变化幅度明显小于前两个周期,(,财政增加率,),财政收入增幅趋向持续、平稳、较快地增长,BEA Confidential. |,16,A1-4,杨浦区,GDP,经济,2008,年,GDP,经济产值位于上海同区域的第三位,2008,年全年实现地区生产总值（,GDP,）,680.29,亿元，按可比价格计算，同比增长,12.7%,，增幅低于上年,1.1,个百分点。,第一产业增加值完成,5.62,亿元，同比增长,2.0%,；,第二产业增加值完成,379.46,亿元，同比增长,12.4%,第三产业增加值完成,295.21,亿元，同比增长,13.3%,BEA Confidential. |,17,A1-5,杨浦消费统计,五角场商圈对全区消费市场的带动和引领作用逐步显现，市场销售增长加快，,发挥了满足居民综合消费需求的作用。,2008,年商圈全年实现社会消费品零售额同比增长,21%,，占全区比重的,12.4%,。至年末，全区共有商品交易市场,79,个，比上年增长,11.9%,。,BEA Confidential. |,18,区域性概述总结,2008,年杨浦现经济排名位于上海区域第四杨浦区在上海以高校和科研院所比较集中，“知识杨浦”将成为杨浦的主导城市功能。,杨浦,区位于上海市中心区的东北部,，,主要行业及功能以：钢铁制造、船舶制造、零售商业、商贸服务为主。,2008,年财政收入位于上海第四位。,“十一五”前三年期间（,2006,2008,年）初步形成“三区融合、联动发展”科技创新发展思路，推动财政收入再度快速增长。,2008,年商业全年实现社会消费品零售额同比增长,21%,，占全区比重的,12.4%,。至年末，全区共有商品交易市场,79,个，比上年增长,11.9%,。,BEA Confidential. |,19,主要商圈发展现状,A2-1,区域主要商圈发展,A2-2,区域主要商圈发展纵向比较,A2-3,主要商圈发展现状横向比较,BEA Confidential. |,20,A2-1,区域主要商圈发展,江湾五角场城市副中心是杨浦区重点的商业区域。其功能定位是以知识创新区公共活动为特色，,融商业、金融、办公、文化、体育、高科技研发以及居住为一体,的综合型市级公共活动中心，,以科教为特色的现代服务业集聚区，以繁荣繁华为标志的市级商业中心，三区融合（即大学校区、科技园区、公共社区），联动发展的示范性区域。,本案就处在五角场商圈之内，在核心商圈,1.6,公里左右范围内。因此本案围绕五角场核心商业区作为调研重点。,BEA Confidential. |,21,A2-1,区域主要商圈发展,本案位于五角场商圈外沿的重要部分，其地理位置处于临近江湾新城、居民社区集中区、五角场外沿。,五角场商业商务区是江湾五角场城市副中心重要组成部分,该区域的商业商务规模将达近百万平方米,目前已建成的上海万达商业广场、百联又一城、购物中心、东方商厦和大西洋百货等商业商务设施已达,60,余万平米，其余商业商务设施正在规划中。,杨浦区经济商业以五角场为中心向外展开,BEA Confidential. |,22,A2-2,区域主要商圈发展纵向比较,五角场商圈地处,:,上海杨浦区北部，一般是指由国定路、政立路、国和路围成的约,3,平方公里多的环形地区，以邯郸路、四平路、黄兴路、翔殷路、淞沪路五条发散型的主干道在这里交会而得名。,本案就位于,:,五角场商圈的边缘与社区中心地段，紧邻江湾体育场。在国和路与政德东路口位置上。政府规划,的江湾新城区域也紧邻项目,2,公里不到的范围内。因此本案是上接江湾新城区，下接五角场中心商圈。,BEA Confidential. |,23,A2-3,主要同级别商圈发展现状横向比较,徐家汇,以几大百货商场、数码、家电专业卖场为主要核心商业；,人民广场,以人民广场周边几大综合商场、高档酒店为主要核心商业；,五角场,以几大百货商场、数码、家电专业卖场为主要,区域商业概述,核心商业；,由于规划定位的不同，三大商圈中徐家汇与五角场的核心商业相似，人民广场由于定位最高，其核心商业的构成要较其他两大商圈更为丰富。,消费人群构成,徐家汇发展多年，商业氛围成熟；,人民广场以流动人群为主要消费人群特点；,五角场目前商业影响力较弱，主要消费群还是周边人群。,BEA Confidential. |,24,A2-3,主要同级别商圈发展现状横向比较,商业辐射力,五角场区域后期发展潜力大，虽然目前人均商业面积较大，但后期随着区域建设、,人口的 快速导入，以及辐射能力的增强，其商业后期还有着较大的发展空间。,业态,档次分析,“,业态,档次,”,中很明显看出，五角场区域的高档商业不足，整体还是以中低,档商业为主，本项目定位在深度分析中做具体阐述。,BEA Confidential. |,25,本案区域性质与功能特点,A3-1,本案区域的性质,A3-2,本案区域的功能特点,BEA Confidential. |,26,A3-1,本案区域性质与功能特点,本案项目地址在国和路与政德东路口，离杨浦五角场商圈仅有,1.3,公里。,五角场商圈,教育集中区,居民社区,新江湾城建设区,BEA Confidential. |,27,A3-2,本案区域性质与功能特点,围绕项目的四个领域圈,本案,体育活动圈,商业活动圈,商业活动圈：,以东五角场以购物、娱乐、餐饮等商业活动为主,地铁,8,号线以及政通路公交枢纽站为人流发生源,形成以综合性百货零售商业为主的商业活动区,公共设施圈：,以居民区为主，辅以相应的社会服务设施,以国和路为主要干道覆盖银行、邮政、学校、医院、便利店,主要是以居民区为主的服务性。,体育活动圈：,江湾体育场进行以观摩体育竞赛和参与性体育活动、健身活动为主，辅以相应的商业服务。建设综合训练馆及体育娱乐宫等大型体育活动设施，使其最终建成为上海的三大体育活动中心之一,政立路以南体育活动区占地约,17.83,公顷，建筑总面积约,7.5,万平方米,教育活动圈：,政立路以西，政府规划以学术、科技服务为主，并有相应的商业和生活服务设施，该活动圈的认同亦会扩展至政立路以西。规划建造具有良好生态环境、高度智能化、设施齐全的办公园区。,副中心南片（政立路以南）的办公区与商业活动区相紧邻，分两处设置。,公共设施区,教育活动区,BEA Confidential. |,28,A3-3,本案区域性质与功能特点总结,本案区块从布局上看本案在,商业活动圈、公共设施圈、体育活动圈、教育活动圈内。,在本案的西片规划主要依托复旦、同济等地区，近期将重点建设中央社区；本案的东片规划将依托政府创建一批知识型现代化社区和设施配套齐全的人文街区，在本案的北边包括新江湾城的范围，也处在五角场城市副中心的相交位置，政府号召以科研生产基地创建一批知识型现代社区。,本案项目地址在国和路与政德东路口，离杨浦五角场商圈仅有,1.3,公里。正处在,“,三区联动,”,政府大力扶持知识型经济圈建设；项目地块处于社区集中区，处在五角场商圈、江湾新城、大学社区中心位置。,BEA Confidential. |,29,区域性经济,主要商业网点布局情况,主要商业网点业种业态布局详图,主要商业网点的销售动向及租金,大型主力店商业的动向,BEA Confidential. |,30,主要商业网点布局情况,BEA Confidential. |,31,B1-1,主要商业网点布局,东方商厦,合生广场（在建）,百联又一城,赛博数码广场,大西洋百货,BEA Confidential. |,32,主要商业网点业种业态布局详图,B2-1,主要商业网点业种业态分布地图,B2-2,主要商业网点业种业态分布类别,BEA Confidential. |,33,B2-1,主要商业网点业种业态分布地图,调研主要商业分布地图,万达商业广场,赛博数码广场,大西洋百货,东方商城,百联又一城,合生国际广场,凯迪金融大厦,本 案,金宏商务大厦,B2-2,主要商业网点业种业态分布类别,BEA Confidential. |,35,主要商业网点的销售动向及租金,B3-1,主要商业网点的商业销售动向,B3-2,主要商业网点的商业租金动向,B3-3,沿街店铺的分析,B3-4,商业网点的写字楼销售,/,租金动向,BEA Confidential. |,36,B3-1,主要商业网点的商铺销售动向,BEA Confidential. |,36,BEA Confidential. |,37,B3-2,主要商业网点的商业租金动向,(,扣点除外,),BEA Confidential. |,38,B3-3,沿街店铺的分析（确认租金价格）,五角场周边沿街商铺环境一般，主要满足大众消费的餐饮、娱乐、休闲等方面的生活需求。,其档次属于中低档，因而整体的租金水平不高。,BEA Confidential. |,39,B3-4,商业网点的写字楼销售动向,2006,年,2007,年该区域规划远景尚未体现出功能优势，加之周边原有商务配套设施不完善，致使客户来源仍以区域内客户和少量投资客户为主。,BEA Confidential. |,40,B3-4,商业网点的写字楼租金动向,其中,2006,年,2007,年在杨浦区办公市场主要以五角场,黄兴板块和杨浦内环线板块组成，,其中五角场板块和黄兴板块近期办公市场表现较为活跃。,销售型办公物业销售均价为,10,000-18,000,元,/,，,租赁型办公物业租金在,2-3,元,/,/,天。,区域内原有办公楼较少且不成气,候，楼宇经济欠发达，,五角场区域内的办公类产品与真,正意义上的,CBD,区域尚存在一定的,差距。,BEA Confidential. |,41,B3-4,商业网点的写字楼销售,/,租金动向,周边写字楼物业租赁均格,:,甲级：,.,元,/,/,天 乙级：,.,元,/,天,周边写字楼物业销售均格,:,甲级,:,元,/,平方米 乙级：元,/,平方米,从全区的角度来看，乙级写字楼开发量较大，五角场也同样如此。所以甲级写字楼市场目前处于价值上涨状态下，开发前景非常看好。,五角场地区的写字楼开发量较大，,因此本案会有较大竞争压力。,BEA Confidential. |,42,大型主力店商业的动向,BEA Confidential. |,43,B4-1,大型主力店动向,万达商业广场,赛博数码广场,沃尔玛,大西洋百货,东方商城,百联又一城,大西洋百货,欧尚,BEA Confidential. |,44,区域性经济总结,本案位于五角场商业边缘区域，杨浦区商圈建设从总体上分为南部、中部和北部三个区域。其中在本案以北地区将建设江湾新城，将在交通主干道内侧设广场型商业，重点发展社区型商业；在本案处于的江湾体育场区将成为大学城公共活动核心，新辟一条长约,800,米、欧洲建筑风格的步行街，主要发展知识型的服务业，以满足科研开发、中介服务和娱乐休闲需要；在本案的南部是以五角场环岛为中心，呈“一圈五线”的星状布局，规划为市级商业中心。,本案位于江湾体育场，周边是社区集中，而,2009,年是五角场周边商业的重点开发期；以五角场为核心扩展商业范围，并且政府加上三区联动的号召使得改变五角产商圈单一的格局，形成由南至北从东到西浓厚的商务氛围。,因此本项目正处在开发商圈的地区,，此地区短期内供应量大，竞争剧烈；大型商业中心主要是开发商持有经营，中小型商业则售后返租；办公楼项目形态丰富，以产权销售为主。,BEA Confidential. |,45,区域地块社会条件,项目地块社会条件分析,项目周边公共设施状况,项目周边交通体系状况,BEA Confidential. |,46,项目地块社会条件分析,C1-1,杨浦区规划布局,C1-2,“十一五”期间，五角场计划开发总量,C1-3,杨浦区五角场区块人口统计,BEA Confidential. |,47,C1-1,社会条件分析,项目周边,发展现状,：本案地处五角场的外沿地带、位于居民集中社区范围，邻近有江湾体育场等大型公共设施。附近国和路、长海路、政德东路周边有众多的居民小区。,大型商业陆续集聚在五角场周边，五角场中心区域的租金上涨带动外沿商业价值增加。,本案所在地人流量较大，消费力不强。五角场北靠约有,30,多万人口的中原社区，周围是复旦大学、同济大学、体育学院、二军大等东方大学城的十余所高校，未来还有规划占地近,10,平方公里的现代化大型居住区,新江湾城。而且由于历史原因，五角场地区居民的购买力一直维持在中低端水平。,BEA Confidential. |,48,C1-2,社会条件分析,杨浦五角场,2006,年,2010,年重点商圈规划总量分布数据,“十一五”期间，五角场计划开发总量为,309.2,万平方米。,其中包括：商业办公,86,万平方米、办公设施,43.5,万平方米、商业设施,41.9,万平方米、文化设施,23.2,万平方米、体育设施,9.7,万平方米、教育科研设施,12.9,万平方米、停车库,6.4,万平方米、交通设施,2.9,万平方米、住宅,81.1,万平方米、中小学幼托,1.6,万平方米。,BEA Confidential. |,49,C1-3,社会条件分析,根据,2008,年最新杨浦区人口统计人口密度较大,本地人口占主导地位，约,120,万左右，其中五角场常住人口,142,，,639,人，而外来人口为,25,，,994,人。,居委会,34,个（含,2,个筹建组）管辖户数,333169,户，其辖区面积为,7.47,平方公里,五角场环岛地区是上海市东北部地区的交通枢纽，五条通衢大道形成了,50,多万人次的日流量,以黄兴公园为轴心的一批较高品位的现代生活居住区,背靠,20,万居民的中原小区和正在开发中的,9.6,平方公里生态型、知识型花园城区,新江湾城这里具有巨大的消费潜力,五角场区块人口统计,BEA Confidential. |,50,项目周边公共设施状况,C2-1,医院、银行分布,C2-2,高校分布林立,C2-3,居民超市便利店,C2-4,休闲区域，景观带分布状况,C2-5,项目周边公共设施汇总,BEA Confidential. |,51,C2-1,项目周边公共设施状况,医院、银行分布以居民区与商业区集中地方比较密集,本 案,国和小区,银叶苑,长海三村,椰泰公寓,君叶公寓,社区卫生服务中心,上体骨伤医院,长海医院,五角场医院,明星地段医院,五角场社区服务中心,杨浦区市东医院,同济大学附属医院,杨浦区光大银行,中国建设银行,邮政储蓄所,工商银行,农业银行,上海银行,工商银行,建设银行,邮政储蓄,图 例,医 院,银 行,BEA Confidential. |,52,C2-2,项目周边公共设施,本案项目周边高校林立,世界小学,上海体育学院,同济中学,上海六一小学,少云中学,上海电视大学,新动力进修学校,兰生复旦中学,科技进修学校,新东方学校总部,复旦大学,同济初级中学,同济沪东校区,上海财经大学,图 例,学校,本 案,BEA Confidential. |,53,C2-3,项目周边公共设施状况,超市、便利店众多分布在五角场及居民区一带,百企建材超市,华联超市,发发旺便利,良良便利,快客联华便利,小宁波超市,可的便利,便利店,快客便利,良友,上海教育超市,捷强便利店,好德便利店,良友金伴便利店,可的便利店,申明便利店,本 案,快客便利,爱心超市,华联超市长海店,黄山便利店,恒海便利,四海便利,家得利超市,好德便利,申鸣便利,田士便利,乐百氏便利,良友金伴便利,可的超市,沃尔玛购物广场,可的便利,联华便利,三原经营公司淞沪路便利店,快客便利,华医便利,全家便利,图 例,便利店,BEA Confidential. |,54,C2-4,项目周边公共设施状况,休闲区域，景观带分布状况,本 案,SMP,滑板公园,江湾体育场,民星公园,黄兴公园,图 例,城市绿地,BEA Confidential. |,55,C2-5,项目周边公共设施汇总,围绕本案进行周边公共设施统计,住宅片区据不完全统计,有,25,个居民居住社区,，其中高档社区如：阳光欧洲城、上海金信公寓、椰泰公寓等，中档社区,:,明星家园、龙腾公寓、市光小区等，大面积的低档居民区有：国和小区、市光一村、市光二村、国定小区、国和一村、国和二村等。,医院、银行、邮政所在本案形成社区配套，其重点主要分布在五角场与嫩江路上。,嫩江路分布银行有,4,家,1,家邮政所,其分别是：工商银行、上海银行、农业银行、建设银行以及邮政储蓄所。在五角场区域,翔殷路上分布,3,家银行和,1,家邮政所,。其分别是：工商银行、建设银行与广大银行，,1,家邮政所。医院以长海路的长海医院为大型医院，五角场区域内以同济医科大学附属医院为主。辐射五角场商圈与本案鞠敏敏社区。,便利店分布主要在本案,1,公里范围内，,大型超市有,3,家,：沃尔玛、欧尚、百佳购物。围绕周边的,社区便利店拥有,21,家组成,，如：联华超市、发发旺便利、快客便利、小宁波便利、四海便利、可的便利等。,教育设施在本项目周边林立，,有,10,家著名高校在本案周围,，如：上海复旦大学、华东财经大学、上海同济大学武东校区等。其,职校及学院有,17,所,，如南京政治学院上海分院、体育学院等。,小学、中学分布有,23,所,，如复旦附中、兰生复旦中学、六一小学等。,BEA Confidential. |,56,项目周边交通体系状况,C3-1,项目周边轨道、地铁、高架交通调研,C3-2,项目周边公汽停靠站点交通调研,C3-3,项目周边交通体系状况汇总,BEA Confidential. |,57,C3-1,项目周边交通体系状况（轨道、高架）,轨道交通：,现有的轨道交通三站点间地下步行系统全打通,8,号线轻轨将在翔殷路、中原路口设有站点，它距本案约,10,分钟车程，步行,30,分钟左右。,2010,年，轨道交通,10,号线竣工，淞沪路段江湾体育场站最接近本案，离本案仅有,0.8,公里。开车为,5,分钟，步行需要,20,分钟。据相关报道地铁,10,号线一期于,2010,年世博会前通车运行。,高架交通：,现有逸仙高架为离本案最近的高架交通，进入五角场,下车道有,4,个匝道（通往邯郸路下匝道、曲阳路下匝道、中环路上下匝道）,。为本案交通提供便利的到达条件。,本 案,上海城建集团第二市政工程有限公司四平路,地铁,工程项目管理部,江湾体育场站,殷高路站,江湾新城站,四平路站,BEA Confidential. |,58,C3-2,项目周边交通体系状况（公汽）,周边公汽停靠点：,现有交通相当发达，经过的市内公交线路和始发站点供有,22,条,，,将浦东新区、黄浦区、虹口区、宝山区、中原小区，乃至与外省市紧密相连。,淞沪路拓宽工程从五角场环岛起至新江湾城南大门，全长,1.481,公里，路幅,60,米,65,米，,6,快,2,慢，设计车速,60,公里,/,小时。,325,路,758,路,817,路,8,路电车,90,路,325,路,817,路,842,路,850,路,8,路,8,路电车,758,路,537,路,61,路,329,路,61,路,325,路,329,路,758,路,842,路,854,路,942,路,329,路,8,路,8,路电车,99,路,233,路,866,路,937,路,966,路,910,路,本 案,BEA Confidential. |,59,C3-3,项目周边交通体系状况汇总,本案交通十分便利，尤其是以公交系统为主,经过的市内公交线路和始发站点供有,22,条。,离本案西面有逸仙高架,1,条（,4,个下砸口）。,离本案东面有地铁,8,号线在嫩江路站。未来建设,10,号线，一期将于,2010,年世博会前通车。,本 案,325,路,758,路,817,路,8,路电车,90,路,325,路,817,路,842,路,850,路,8,路,8,路电车,758,路,537,路,61,路,329,路,61,路,325,路,329,路,758,路,842,路,854,路,942,路,329,路,8,路,8,路电车,99,路,233,路,866,路,937,路,966,路,910,路,10,号线正在修建,BEA Confidential. |,60,区域商业结构,项目周边建筑风格分析,已运营的竞争性项目评估,在建的竞争性项目评估,BEA Confidential. |,61,项目周边建筑风格分析,BEA Confidential. |,62,区域商业结构,-,周边建筑风格,五角场城市副中心主要以蓝色、灰色、白色为基调，是为体现今后五角场科技、现代、高雅的特色。,五角场周边人行道铺装拥有统一设计，五角场的标志导向系统及商业广告也为统一设计，拥有标准的规划布局。,万达商业广场、百联又一城、赛博数码广场、东方商厦等的风格对五角场地区形象塑造起决定性作用。,蓝色、灰色、白色这三种颜色，将成为上海城市副中心五角场地区空间的主要基调。,政府将对五角场地区的建筑外立面、人行道色带、材质等进行细化，使五角场地区建筑物与总体环境相互和谐。,BEA Confidential. |,63,已运营的竞争性项目评估,BEA Confidential. |,64,D2-1,周边已运营的竞争项目表,BEA Confidential. |,65,在建的竞争性项目评估,D3-1,在建竞争项目状况,BEA Confidential. |,67,D3-1,已建,/,在建商业预期结构状况分析,赛博数码广场,大西洋百货,波司登大厦,凯迪金融大厦,本案建筑格局上底商,+,写字楼的形式。与大西洋百货、东方商厦、赛博数码广场、凯迪金融大厦、金宏大厦类似。,定位对比：,大西洋百货属中低档定位；东方商厦属中高档定位；赛博数码广场属于专业类市场；在建项目中凯迪金融大厦属高档定位，金宏大厦以中档定位。,公共设施对比：,大西洋百货与赛博数码广场设施比较陈旧、档次较低，东方商厦公共设施较好，档次较高；在建的凯迪金融大厦属于设施较好、档次较高。,地理位置对比：,金宏商务大厦离本案仅有,0.6,公里，其他项目都处在五角场环形商业周围。,BEA Confidential. |,68,区域交通分析,项目周边主干道道路状况与通行状况,意向消费者对距离的承受限度与交通出行方式,顾客是否容易到达商业圈,BEA Confidential. |,69,项目周边道路状况与通行状况,BEA Confidential. |,70,E1-1,项目周边主干道道路状况与通行状况,调查范围：,项目周边,2-3,公里范围内，淞沪路拓宽从五角场环岛起至本案，,全长,1.481,公里，路幅,60,米,65,米，,6,快,2,慢，车速,60,公里,/,小时。,调查时间：,9,：,0021,：,00,调查结果：,在早十点、晚九点道路交通良好，在道路拥挤的高峰期为早八,点、晚六点左右。,BEA Confidential. |,71,意向消费者对距离的承受限度与交通出行方式,BEA Confidential. |,72,E2-1,意向消费者对距离的承受限度与交通出行方式,0.5,公里范围内,1,公里范围内,本 案,根据实地调研情况，本案周边道路宽阔，主干道与支路路况良好。公汽站点分布密集，但轨道交通如地铁站等离项目地,约,15,分钟左右路程,。,有效问卷：,周边居民调研,173,份,结论意见：,0.5,至,1,公里范围内步行及自行车的居多,超过,1,公里范围内有,37%,都选择做公交出行,BEA Confidential. |,73,顾客是否容易到达商业圈,BEA Confidential. |,74,E3-1,顾客是否容易达到商业圈,项目周边交通网络发达，到达项目非常便利。,（数据源自交通设施调查）,公交线路：,市内公交线路和始发站点供有,22,条,长途汽车：,长途汽车线路,8,条,地铁线路：,中原路八号地铁,高架线路：,逸仙高架,特点：,本地居民离项目在,1.5,公里范围内交通出行便利,在,2,公里范围有公交站点可以便利到达,BEA Confidential. |,75,区域需求分析,小结,本案处在政府发起的“三区联动”的区域内。,处于发展知识杨浦、经济杨浦、居住杨浦区域的三区范围中心。本案以北是重点发开江湾新城，以南为发展迅速的五角场商圈，以西为科技校园区域，本案以东为人口居住最为密集的居住型社区，因此“三区”的扩展为带动本案起到直接作用。,杨浦区目前主要零售物业以中档的百货和购物中心为主，本案周围以居民区及小型便利店为主。,2009,年，五角场环形商业圈随着万达商业广场和百联又一城的进入，大大丰富了该区域的零售市场，同时也提升了整个商圈的档次和市场地位。从入驻的品牌档次方面看以五角场为核心开始呈现国际化的发展趋势。因此，本案围绕在五角场边缘应发展高端商业带动周边居民社区。从业态组合方面看，现有的业态组合比较丰富，涵盖了百货、家居、超市、文化娱乐、餐饮、运动、休闲、生活服务等多个方面，基本上能满足消费者的日常生活需求。因此本案可填充五角场边缘地带社区消费水平。,在本案的社会分析中本案的位置特点主要以居民区为主，其商业主要是以社区与沿街铺面为主要分布。,银行、邮政等公共设施分布比较散乱，这为提升本案在区域中的地位，进行项目定位预留很大空间。,BEA Confidential. |,76,第三章,意向投资者及消费者调研,意向投资者经营分析,A,意向投资者的需求及经营意愿,B,意向经营者经营预期分析,C,消费者分析,D,BEA Confidential. |,78,意向投资者的投资分析,意向投资者经营分析,A1-1,意向投资者对物业的选择偏好条件,A1-2,意向投资者的购买意愿与购买目的的分析,A1-3,意向经营者对经营产品档次的选择调研,BEA Confidential. |,79,A1-1,意向投资者对物业的选择偏好,BEA Confidential. |,79,投资者普遍看好,CBD,商圈及高档社区,五角场商业崛起带动周边商业,投资者,80%,以上的选择高档的商业购物中心及繁,华的商业街区,投资者对物业的硬件需求不断增高，如中央空调,设备，通电、气及排污管道,物业选择的定位上以,CBD,商圈集中区为主,参考企业,餐饮企业： 麦当劳、肯德基等国外连锁以商业街、,大型购物中心，,CBD,商圈最为看好,服装企业： 爱茜茜里以中高档社区或年票房在,1000,万以上的电影院周围进行选择,超市企业： 屈臣氏选址的偏好在高档商业社区为最,佳。,影视文化： 电影院等文化设施对物业的偏好在商业,街及大型的商业,CBD,区域。,BEA Confidential. |,80,A1-2,意向投资者的购买意愿与购买目的,五角场商圈的价值带动了边沿地带的商业,投资者购买意愿主要是以商养商,杨浦区地段是上海商圈中价格相对较低，发展潜力大。,购买的目的是为了投资升值，以投资的形式来作为收入理财的最大来源。而企业投资是为今后进军上海北面地区打下根基。,BEA Confidential. |,81,A1-3,意向经营者对经营产品档次的选择调研,根据业态业种的不同直接决定了人均的消费力，同时人均消费的多少体现了经营者对经营产品的档次定位。,中端,/,中高端业态的代表商家人均消费表,BEA Confidential. |,82,意向投资者经营投资标准,意向投资者经营分析,A2-1,意向经营者对房屋装修标准及金额的调研,A2-2,意向经营者需求商铺的特征,（商铺面积建筑结构商铺类型仓库需求面积等）,BEA Confidential. |,83,A2-2,意向经营者对房屋装修标准及金额,根据各业态的典型商家,列举投资经营者的规模,按实际投资与需求平方数得出最低与最高装修幅度,.,BEA Confidential. |,85,A2-1,意向经营者对房屋装修标准及金额,经营者装修需求特征,各个行业在投资经营装修上各有不同需求,经营户,(,中型,),大多都控制在,6001200,元,/,平方,电影院及文化娱乐设施则投资更高,BEA Confidential. |,86,A2-2,意向经营者需求商铺的特征,BEA Confidential. |,86,BEA Confidential. |,88,意向投资者的需求及经营意愿,意向投资者商铺面积需求与总价承受能力分析,意向经营者愿意进驻楼层的意向调研（针对三，四层）,意向经营者对物业经营管理模式，租赁价格，付款方式的调研,意向经营者目前的投资规模与经营状况调研,BEA Confidential. |,89,B1-1,意向投资者对商铺面积需求与总价承受能力,针对意向投资者商铺面积一般需求都以中小型为主，,仅有大型连锁或企业实力雄厚的品牌商业可以承受大面积需求,一般投资以小面积,30-100,平方商业投资需求量为最大，而大部分商业连锁店以租赁为主。,例：中式快餐,150200,平方；西式快餐：,350450,平方米。,便利店与便利店的面积需求则相对偏大,(,以租赁为主,),例：大型超市：,10000,平方以上； 便利店：,50-80,平方米；,投资商业铺面都是以中小型业态，如服装店、饰品店等为主。,服装的旗舰店在,1000,平方米以上,.,BEA Confidential. |,90,B2-1,意向经营者愿意进驻楼层的意向调研,服装业务：,在服装业态等经营客户上都偏向在三楼以下，因为商业业态布置习惯于二楼三楼等位置，有部分商家表示除非是大型购物中心可以上三楼。,超市类别：,在便利店或者超市方面，其面积偏大，以便利购物为主。则可以进入第一层或者地下层。,文化娱乐：,在文化娱乐健身等商家可以在三楼以上。,餐饮业态：,在大型购物中心内可以接受三楼以上的位置,。,经营者经营特征：,餐饮类在大型购物中心内可考虑三层以上。,教育健身在购物中心或高端写字楼可考虑进驻三层以上。,文化娱乐设施可在三楼以上或顶层位置。,BEA Confidential. |,91,B3-1,意向经营者对物业经营管理模式、租赁价格、付款方式的调研,BEA Confidential. |,91,BEA Confidential. |,93,B4-1,意向经营者目前的投资规模及经营状况,国外连锁品牌与国内连锁品牌的经营差距过大，在餐饮、服装、文化娱乐等业态上明显从管理、经营理念上有一定差距，但国内品牌价格会吸引大众消费者。,C,意向经营者经营预期分析,BEA Confidential. |,95,C,意向投资者经营预期分析（即开店标准）,下列品牌为各行业的代表性企业,在选址的过程中会以预期的营业额作为是否开业的依据,.,餐饮业态：,外资连锁企业： 以麦当劳、肯德基为例，在上海地区的连锁经营预期达到年均收入,800,万以上。星巴克咖啡经营预期在,720,万,/,年。,品牌餐饮企业： 味千的预期经营达到,40,万,50,万,/,月，烹大师火锅达人也在,40-50,万元,/,月，俏江南的预期经营达到,150,万,/,月，小难过的预期经营达到,120,万,/,月。,服装业态：,在服装类别上，不同品牌对于物业的档次不一,一般在一线服装以旗舰店为主力，辅以中型专卖店，由于经营方式的不同对其购买投资商铺比例不大。,例：美特斯邦威的经营预期在,70,万以上,/,月，,ZARA,的经营预期在,350,万,/,月。,超市连锁：,主要以租赁形式经营,投资购买商铺主要以自营为主。,例如：屈臣氏,70,万,/,月 全家便利店预期经营在,15,万,/,月以上。,文化娱乐：,以租赁经为主。,一线院线电影年经营预期到,1500,万，迪斯尼英语培训,1000,万,/,年。,BEA Confidential. |,96,C,意向投资者经营预期分析,。,投资客户特征,* 各个行业在投资经营预期上各有不同需求,* 经营户大多都自主经营,* 品牌店自营产品但物业投资以租赁为主。,此地的商业规模及人流量必须达到一定的量，连锁品牌公司才可以进驻本案。,BEA Confidential. |,97,D,消费者分析,D,项目对意向消费者的辐射分析,D,本项目意向消费群的人流动向分析,D,意向消费职业，收入，家庭人口结构与教育程度的调研,D,意向消费者消费产品与内容偏好,BEA Confidential. |,98,D1-1,项目对意向消费者的辐射分析,通过消费者调研问卷中对餐饮、休闲等业态细分发现,主要消费辐射在五角场,商圈与江湾运动场,电玩网吧主要分布在社,区周边的一带,餐饮类主要在中餐酒楼,聚集与特色美食街的地方比较聚集人气,BEA Confidential. |,99,D2-1,本项目意向消费群的人流动向分析,消费者来源范围：,本项目,2,公里内的消费人群进行辐射分析。,消费习惯：,意向消费人群青睐于购物休闲于一体的综合性一站式购物商城购买目的非,常强劲,分析结论：,说明当地人流对高档物业相对比较集中，习惯购物带吃饭的消费群占总消,费习惯的,28%,，因此餐饮加购服装一体的人群会比较集中。,BEA Confidential. |,100,D3-1,意向消费职业、收入、家庭人口结构、与教育程度的调研,在意向消费者的职业与教育水平中可以看见,杨浦区是原来重要的工业基地，普通员工及学生、下岗待业人数比例巨大。,在教育水平上，,73%,只持有高中、专科学历，而本科以上教育水平仅为,10%,BEA Confidential. |,101,D3-2,意向消费职业、收入、家庭人口结构、与教育程度的调研,本案,2,公里范围内的意向消费者多以中低层三口之家为主要家庭结,构，只有占,10%,的人群收入为中高层。,月支出在,2000-4000,元范围内,BEA Confidential. |,102,D4-1,意向消费者消费产品与内容偏好,对于餐饮、娱乐、休闲等业态消费的选择上，以购服装居多，达到了总调研量的,48%,。,该区域的服装消费力巨大,周边缺少大型,KTV,、及洗浴休闲场所、大型美容美发厅,BEA Confidential. |,103,第四章,二期调研问卷分析,购物习惯,BEA Confidential. |,105,女性的专程购物比重较大，相对男性比较中间,消费者购买的习惯主要是专程购物,有明显的购物目的,.,其次是无目的购物,.,所以介于目的和无目的之间,那么产品的定位与娱乐的部分尤为重要,.,20,名男性样本,20,名女性样本,60,名女性样本,调研中倾向去百盛,/,巴黎春天,/,太平洋的消费者居多,其次不同性别，不同年龄都选择去七浦路,分析所得,当地的消费人群属于中档消费群体甚至偏中低档,与市调的结论相符,月收入支出较低,.,高端的消费人群不超过,%.,20,名男性样本,60,名女性样本,20,名女性样本,消费者购物习惯普遍是说不准，其次是每周次,20,名男性样本,20,名女性样本,60,名女性样本,BEA Confidential. |,108,购物喜好,服饰每月消费的金额可突显消费的层次,男性和岁以下的女性选择元以下居多,岁岁的女性选择