企业税收讲解系列四小税种(土地使用税房产税印花税

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,企业税收讲解系列四：小税种,城镇土地使用税,房产税印花税契税,1,演讲人简介:,杨雪松先生,担任云南亚太税务师事务所有限公司总经理兼中审亚太会计师事务所管理咨询部主任,担任有成律师事务所发起人律师,1999年10月 律师资格一次合格,2000年9月 注册会计师一次全科合格,2001年9月 特许证券审计资格一次合格,2001年6月 注册税务师一次全科合格,2001年5月 会计师一次全科合格,2006年9月,财政部、证监会新企业会计准则师资认证,2008年10月 高级会计师考试一次合格,2009年12月,ACCA-英国特许公认会计师（国际会计、审计准则方向）,积极参与中国企业改革重组及其在国际资本市场上进行的私募、股票上市和买壳上市等相关的项目,，累计为云南九家上市公司和多家大型企业集团提供财税与法律咨询服务。,在财会、,法律、,审计、资产/企业价值评估,、,企业融资,及,兼并收购,等,方面有十年的工作经验,。,2,城镇土地使用税,一、纳税人：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位或个人,农村和行政村不是城镇土地使用税征收范围；,只要使用土地，不区分国有土地还是集体土地；,自2007年1月1日起，外商投资,企业,纳入城镇土地使用税征收范围，而此前外资投资企业一般只缴纳城镇土地使用费的。,开山填海整治土地,3,城镇土地使用税,计税依据的层次性：,以省级人民政府确定单位组织测量的面积、,土地使用证书所载面积、,纳税人据实申报的面积。,4,城镇土地使用税,免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征土地使用税，,对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳土地使用税。,这里要和房产税有所区别，免税单位无偿使用纳税单位的房产，应由纳税单位从价计征房产税,企业范围内的荒山、林地、湖泊等尚未利用的经批准可暂免城镇土地使用税，但企业厂区以内的绿化用地应照章征收城镇土地使用税,5,城镇土地使用税,职工宿舍，应当照章征收城镇土地使用税，如果应税单位将职工住宅办理了土地使用权过户手续，则可免征城镇土地使用税，对未办理土地使用权过户手续的应按规定征收城镇土地使用税,财税（2006）56号财政部、国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知规定：,在城镇土地使用税征收范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。,但注意到，房产税并没有相应的转移，依然有实际收取租金的单位或个人缴纳。也即纳税人依然是代表集体企业的村委会等组织。,6,城镇土地使用税,纳税义务发生时间,财税（2006）186号财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知规定：,以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税，合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订次月起缴纳城镇土地使用税。,外商投资企业交纳的土地使用费并不能取代城镇土地使用税，前者性质为费，后者性质为税，两者不可混为一谈，无论外商投资企业是否缴纳土地使用费，都必须缴纳城镇土地使用税。,7,房地产企业土地使用税常见问题,（一）已征用未开发的土地是否未按规定申报缴纳土地使用税。（二）土地等级和使用税额变更后是否未及时调整纳税申报。（三）开发用地在开发期间是否未按规定计征土地使用税。（四）未销售的商品房占用的土地是否未按规定缴纳土地使用税。,8,房产税,征税范围不包括农村和行政村，对建制镇，只对建制镇政府所在地行政村征收房产税，而对下辖的各行政村、组是不予征收房产税的。,产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。,个人所有的非营业用房，主要是指居民住房，不分面积多少，一律免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。,9,房产税,纳税单位无偿使用纳税单位或免税单位的房产，由使用人代缴纳房产税（物业公司使用业主房产）,而免税单位无租使用纳税单位的房产，则由纳税单位从价征收房产税。,以修理费抵顶租赁费的房产税问题,10,房产税,房产原值的确定,财税（2008）152号财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知规定：,对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计帐薄固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税,房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算，对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。,11,房产税,融资租赁房产税：,根据国税函发（1993）368号国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复规定：,融资租赁房产税应以房产余值计算征收，而纳税人则由安徽省地税局根据实际情况确定,投资房产取得固定收入的房产税问题,如果以房屋作为投资，采取共担风险方式，则由被投资方按房屋原值计征房产税，如果以房屋作为投资，收取固定收入，根据国税函发（1993）368号国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复规定：应由出租方按租金收入计征房产税,12,房产税,附属设备和配套设施,国税发（2005）173号国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知规定：,凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记帐和核算，都应计入房产原值，计征房产税。,13,房产税,地下建筑,人防设施一般建在地下，但为了鼓励地下人防设施利用，即使是作为营业用的地下人防设施也是暂不征收房产税的。,其它的地下建筑分为两类，根据财税（2005）181号财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知：,对自用的地下建筑，如属工业房产的，以房屋原价的50-60%作为应税房产原值，如属商业及其他用途的，以房屋原价的70-80%作为应税房产原值。这里的地下建筑指地面上没有地下有的建筑。,14,房产税,自2009年1月1日始，外资企业及外藉个人纳入房产税征收对象，原城市房地产税废止,物业税问题 ：将交易环节的税费移转至持有环节,15,房地产企业房产税常见问题,（一）自行建造的自用房产交付使用后，是否长期挂“在建工程”，既不办理竣工结算，也未申报缴纳房产税。（二）是否将房屋租金直接冲减“企业管理费”或挂在其他应付款上未做收入。（三）与房屋不可分割的附属设备及固定资产改良支出是否未增加计税房产原值。（四）新建和购置的房产是否未从建成之次月和取得产权的次月申报缴纳房产税。（五）国有企业进行清产核资过程中房屋价值重估后的新增价值，是否未按照有关规定申报缴纳房产税。（六）自用、出租、出借本企业建造的商品房，是否未按照有关规定缴纳房产税。商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按规定申报缴纳房产税。,16,印花税,没有合同也交税 ：,对购销合同印花税均采取了核定征收方式,增值税问题：,对购销合同核定征收印花税时，增值税额怎么办？,保险合同：,人寿保险不征收印花税，财产保险合同中的财产保险按千分之一税率贴花，而信用保险、责任保险、信用保险则按五元贴花。,17,印花税,土地租赁合同：,印花税暂行条例及施行细则中对财产租赁采取了列举法，其中并不包括土地租赁,技术转让：,技术转让包括：专利权转让、专利申请权转让、专利实施许可和非专利技术转让。,专利申请权转让、非专利技术转让所书立合同按“技术合同”征收,专利权转让和专利实施许可按“产权转移书据”征收。,18,印花税,借款合同、运输合同：,一般由借出方和运费结算收方或其代理方代扣税款，如果在税务检查中发现印花税款没有代扣，则就由借入方和运费结算付方补贴印花税。,借款合同是指借款人与金融机构签订的借款合同,权利许可证照：,根据国税地函发（1991）2号国家税务局地方税管理司关于对权利许可证照如何贴花问题的复函规定：,权利许可证照仅指政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证。其他各种权利许可证照均不贴花 。,19,印花税,易货合同：,根据国税发（1991）155号国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知规定：,按合同所载的购销合计金额计税贴花，合同未列明金额的，应按合同所载购销数量依照国家牌价或市场价格计算应纳税金额。,电子凭证照章纳税：,根据财税（2006）162号财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知规定：对纳税人以电子形式签订的各类应税凭证按规定征收印花税。,20,印花税,商品房销售合同,之前对销方按购销合同、购方按产权转移书据征税显系不合理。财税（2006）162号财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知加以更改，改为按产权转移书据征收印花税,土地使用权出让合同与土地使用权转让合同：,财税（2006）162号财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知规定按产权转移书据征收，改变了之前不征税的空缺,21,印花税,企业集团之间的应税凭证,国税函（2009）9号国家税务总局关于企业集团内部使用的有关凭证征收印花税问题的通知规定：,对于集团内具有平等法律地位的主体之间自愿订立、明确双方购销关系、据以供货或结算、具有合同性质的凭证，应按规定征收印花税，对于企业集团内部执行计划用的、不具有合同性质的凭证，不征收印花税。,记载资金的帐薄，根据印花税暂行条例实施细则第八条：以后年度资金总额比已贴花资金总额增加的，增加部分应按规定贴花。,22,关于2009年度税收自查有关政策问题的函企便函200933号,六、印花税,可供出售的金融资产公允价值变动而增加资本公积的印花税问题。根据中华人民共和国印花税暂行条例规定，企业可供出售的金融资产公允价值变动而增加的资本公积，应按规定按年计算，对增加的部份按规定补贴花。,23,房地产企业印花税常见问题,1实收资本和资本公积增加，未按规定缴纳印花税。2与关联企业之间签定包购包销合同，是否足额缴纳印花税。3框架性合同未记载金额，未先按5元贴花，以后实际结算时再按实际发生数贴花，少申报缴纳印花税。4缴纳印花税时适用的税目税率错误，如：把租赁合同混作购销合同，造成少申报缴纳印花税。5计算租赁合同印花时，未按合同总金额申报纳税，而是按年租金的金额申报，少申报缴纳印花税。6签定其它应税合同是否按规定缴纳印花税，如转让产权协议,24,契税,土地使用权转移征收契税，房屋使用权转移不征收契税,国税函（1999）465号国家税务总局关于出售或租赁房屋使用权是否征收契税问题的批复规定：,房屋使用权与房屋所有权是两种不同性质的权属，根据现行契税法规的规定，房屋使用权的转移行为不属于契税征收范围，不应征收契税。,25,契税,抵押贷款买房契税纳税义务发生时间：,根据国税函（1999）613号国家税务总局关于抵押贷款购买商品房征收契税的批复规定：,购房人以按揭、抵押贷款方式购买房屋，当其从银行取得抵押凭证时，购房人与原产权人之间的房屋产权转移已经完成，契税纳税义务已经发生，必须依法缴纳契税。,26,契税,以划拨方式取得土地使用权再转让，契税如何征收？,财税（2000）14号财政部、国家税务总局关于对河南省财政厅关于契税有关政策问题的请示的批复规定：,以划拨方式取得的土地使用权，经批准再转让，需由取得划拨土地使用权者补缴土地出让费用或土地收益，并补缴契税，其计税依据为土地出让费用或土地收益，而取得土地使用权的承受人，应依据契税暂行条例第四条规定的成交价格缴纳契税。,27,契税,拆迁还房,实质依旧是居民以补偿征地款方式购房，应依法缴纳契税。,低价或无偿赠与土地使用权，契税如何征收？,国税函（2002）1094号国家税务总局关于以项目换土地等方式承受土地使用权有关契税问题的批复规定：,土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权，属于契税征收范围，其计税价格由征收机关参照纳税义务发生时当地市场价格核定。,28,契税,合作开发契税问题,财税（2004）91号财政部、国家税务总局关于合作开发的房地产权属转移征免契税的批复规定：,珠海市房产公司拥有土地，珠海南嘉房产开发有限公司提供资金，共建住房，珠海南嘉房产开发有限公司获得了珠海市房产公司的部分土地使用权，属于土地使用权权属转移，根据契税暂行条例的规定，珠海南嘉房产开发有限公司承受土地使用权，应缴纳契税，因此，对珠海南嘉房产开发有限公司应按其取得的85%土地使用权的成交价格计征契税。,在上述合作开发建房过程中，珠海南嘉房产开发有限公司将其拥有并登记在珠海市房产公司名下的房产权属登记在自已名下，没有发生权属转移，不应征收契税。,29,契税,房屋附属设施的契税问题：,对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，以下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律法规的规定征收契税,对于不涉及房屋所有权及土地使用权变动的，不征收契税。,30,契税,法定继承与非法定继承契税待遇不同：,局关于继承土地房屋权属有关契税问题的批复规定：,对于中华人民共和国继承法规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税，,但是非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，则属于赠与行为，应征收契税。,31,契税,企业改制重组中的契税政策：,企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转不征收契税，,对于自然人与其个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属的无偿划转其实质依然如此，不征收契税。,32,契税,契税可退税,交易双方已签订房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续时，对其已纳契税应予以退还。,此外对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税，法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。,33,房地产企业契税常见问题,（一）出让方式取得国有土地使用权，是否未按照取得该土地使用权支付的全部经济利益计缴契税。,以协议方式出让的，契税计税价格里是否未包括土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益；以竞价方式出让的，契税计税价格里是否未包括市政建设配套费及各种补偿费。,（二）以划拨方式取得的土地使用权，后经批准改为出让方式取得使用权的，是否补缴契税。,（三）以出让方式承受原改制企业划拨用地的，是否未按规定缴纳契税。,34,房地产企业契税常见问题,（四）土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获得的低价转让或无偿赠与的土地使用权，是否已参照纳税义务发生时当地的市场价格，缴纳契税。,（五）承受旧城改造拆迁范围内的土地使用权，是否未按规定缴纳契税。,（六）分期支付方式取得的土地使用权，是否未按合同规定的总价缴纳契税。,（七）竞价土地使用权尚未办理产权，直接再转让的，是否未按规定申报缴纳契税。,35,