电梯叠景洋房项目营销策略案

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,驻马店靖宇广场欢乐城营销策略案,提案思路流程,年度营销目标,产品价值定位,亮相策略,具体营销执行,客户发动策略,第一部分 年度营销目标,驻马店靖宇广场欢乐城,1,期 销售,95%,以上,销售房源,306,套,（总计,322,套）,实现客户积累,3000,组,（按,1,：,10,的成交率计算）,开盘前积累客户,2000,组,（按开盘销售,70%,计算）,当务之急：,1,小高层的居住引导问题,2,客户来电、来访的问题,从产品出发，寻找解决之道,第二部分 产品价值挖掘,建业首个小高层电梯洋房，城市风景线；,一梯两户,/,三户,/,四户板式结构，风、光俱佳的城市养生；,黑、白、米色现代立面，砖红、暖灰时尚格调，色彩巡礼；,单元横向错落拼接，叠景工艺；纵向多主题层次递进，阳台、露台、退台，妙趣横生；,阳光,板式,高层,建筑语言：,风景建筑群落,54-210,叠景洋房，多元养生户型；,首层院景洋房：独有下沉式私家庭院设计，回归院落文明；,顶层瞰景豪宅：独有退台设计，构筑空中别墅，大视野，宽境界；,情趣情景洋房：露台、阳台配合林木景观，立体生态，情景交融；,院景,瞰景,情景,产品语言：,电梯叠景洋房,35%,绿化率，豪阔楼间距，社区整体,3.3,万平方米生态胜景；,“,一轴一中心,”,两大景观系统，桂花主题，多元林木丛生；,小缓坡绿地营造，平地起伏绿色风景；,景观主轴、绿化组团，独立广场、蜿蜒水系，阡陌景观路，亲水亲地，生态画符；,亲绿,亲水,亲地,景观语言：,坡地亲绿林木胜景,建业品牌,16,年，上市机遇，品牌价值至上；,商丘建业,6,年，武汉首义广场欢乐城成熟品质市场见证；,一中分校教育资源，成就小户型投资价值；,富人社区、高素质人群人际场，圈层保证；,金牌服务、标杆物管，价值无限。,品牌,服务,价值,品牌语言：,NO.1,品牌价值,USP,整合挖掘：,品牌,+,产品,（建业品牌、服务、资源的不可复制）,产品,+,景观,（同市场小高层产品景观价值的唯一性）,由,USP,确定项目推广气质,驻马店靖宇广场欢乐城,1,期推广语：,3.3,万绿地覆盖 电梯叠景洋房,以社区,3.3,万平方米绿地覆盖的整体景观为依托，结合桂花人文，强化景观优势；,叠景洋房，从建筑外立面着手，通过楼栋叠错拼接的楼体排列，以“叠景洋房”的全新概念，耳目一新的冲击市场；叠景同时也是院景,/,情景,/,瞰景洋房形态的优势叠加；,电梯洋房，商丘建业首度开发，以品牌张力带动小高层居住理念的引导。,其他推广语建议：,峰景之上的风景建筑,新城市养生,瞰景高层,风景建筑 养生豪宅,坡地原生 电梯叠景洋房,坡地上生长的电梯叠景洋房,卖点提炼：,纯板式,/,小高层,/,电梯叠景洋房,54-210,院景,/,情景,/,瞰景尺度,黑,/,白,/,米色多主题立面叠错拼接,露台,/,阳台,/,退台开放式立体空间,3.3,万亲水,/,亲绿,/,亲地坡地胜景,人文,/,醇熟,/,升级缔构大建业亲和邻里,第三部分 客户发动策略,客户发动策略主要解决三个问题：,老业主、联盟商家,VIP,客户再次或推荐购买的问题,市区换房客户、东三县客户的发动问题,投资客户产品价值认同问题,由于年度要实现开盘前,2000,组的客户积累才能保证年终任务，因此，我们要针对有效客户群体实效营销，策略如下：,来点特别的,针对老业主、老带新客户、联盟商家,VIP,推出优先选房权以及相关优惠，举办,VIP,产品推介专场、,VIP,优先选房专场,等活动，深入挖掘自有高端资源，去化大户型。,VIP,特别购房通道,针对市区换房客户，开展,产品推介社区行,活动，协同相关社区的物业，充分利用其社区的媒体资源，特针对其现居住社区的弊端，如停车位问题，突出项目优势，强化其换房动机。,建业产品文化社区行,针对市区换房客户，开展,生意场大派单,，选择商丘各大市场，集中派单；开展,公务员,DM,，以直邮形式到达购房行为隐蔽的有权客户。,深挖各个专属渠道,针对投资客户，利用一中分校、工业园区职工租房的投资优势，计算投资回报价值，推出,品牌价值报告会、投资讲坛,等活动，以理性顺服理性。特设,客户租赁中心,，搜集租赁双方的资料，建立互动平台，为客户投资提供保障。,以更理性策略说服理性投资者,总之：,投其所好，一对一分层营销，实现逐个击破。,第四部分 亮相策略,形象先行 产品追踪,IMC,整合亮相,3,月,4,月,5,月,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,形象先行亮相：品牌带动形象,产品追踪亮相：品牌,+3.3,万绿地覆盖 电梯叠景洋房,亮相时间部署：,3,月,20,日，,3,期正式公开亮相。,IMC,整合亮相,新闻活动造势,案场以及辐射区媒体,大众传播等综合媒体,案场以及辐射区媒体：,案场包装：,形象小吊旗、产品大吊旗、形象背景墙、售楼部导视牌、商业广场道旗、精神堡 垒、围墙、楼体条幅、社区内媒体,销售物料：,单页、折页、户型单张、楼书,针对案场包装，要注重火暴热销的氛围营造，,选择周末、节假日，以彩虹门、条幅等物料，营造热销气氛,，一方面吸引一中分校学生家长，另一方面拦截客户，塑造热销氛围，潜意识影响到访客户。,寻找一切机会利用周边值得利用的资源，积少成多。,节假日里的注目礼,大众传播等媒体：,报纸：稳固、持续传递项目信息、卖点,通栏、硬广、软文、夹报,户外：强化传播，持续攻击,户外、道旗、候车亭、出租车体、商虞城际公交车体,电子媒体：多频、直接传递时效信息,短信、电视飞播、电视宣传片,新闻活动造势：,主题,1,：,4.12,建业品牌报告暨驻马店靖宇广场欢乐城,3,期产品推介会,目的：借势建业上市等机遇，强化品牌实力发动老业主，带动,3,期的公开亮相，引导小高层产品的全新居住理念。,主题,2,：,4.19,商丘居住论坛,目的：利用论坛机会，借力新闻媒体，以,新闻报道的软文形式,，传递,期产品信息，即突出,3,期建业小高层大不同优势。,软文主题：,3.3,万绿地覆盖 建业电梯叠景洋房,第五部分 具体营销执行,强化蓄客 分层营销 时势造势,3,月,4,月,5,月,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,蓄客期,认筹期,开盘期,持续期,营销节点划分,12,月,3,月,4,月,5,月,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,蓄客期,主题：驻马店靖宇广场欢乐城,3,期荣耀问世传播围绕点：建业品牌,+,建业桂园新产品面世策 略：高调造势 密集释放 品牌,+,形象,产品,+,品牌,+,景观（媒体、活动同亮相策略。）媒体组合：报广 户外 短信等。,认筹期,主题：驻马店靖宇广场欢乐城全城认筹,传播点：电梯洋房 多元户型 认筹优惠,策略：一对一分层营销 时势造市,媒体组合：报广 户外 短信等。,3,月,4,月,5,月,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,6.14,公开认筹,活动执行：,5,月,4,日 学生教育专家讲座。,内容：借势高考市场关注的热点，针对一中分校初高中学生，邀请知名教育专家开讲学生教育，阐述,3,期小户产品的投资价值。另外，特针对学生家长推出特定购房优惠，并成立,“,教育租赁中心,”,，为家长提供实惠和服务。,5,月 品牌社区行。,内容：锁定商丘高端人群的居住社区，开展巡演。配合其物业挖掘有再次置业需求的客户资源，开发社区媒体资源，以,3,期的集优特点刺激目标群客户需求。,5.31 VIP,客户专场答谢会。,内容：锁定老业主、联盟商家,VIP,客户、老业主圈层，开展,VIP,专场答谢会，冷餐聚会、发售专卡，并赋予到场客户的优先选房权、额外优惠的利益，体现老业主尊崇，带动业主再次购买或推荐购买。,6.14 VIP,公开认筹。,内容：以发卡形式删选客户，享受特定发卡优惠外，并推出,“,持卡一日，日增,50,元优惠,”,的利益刺激，增加认筹紧迫感。,7.16,样板房开放。,内容：选择最热销房源、抗性最大房源装饰样板间、户型最多房源，配合销售说辞，转不利为有利，以情景体验引导客户意向，为选房做准备。,媒体创新：,认筹前，媒体楼书,重磅策划,。,内容：以建业小高层居住大不同为核心，分类阐述,3,期卖点，纯板式小高层,/,叠景洋房,/,多元户型,/,豪阔楼间距,/3.3,万生态景观,/,品牌服务等，集中释放产品卖点，增强客户购买信心。,开盘期,主题：驻马店靖宇广场欢乐城公开选房以及盛大开盘,传播点：院景,/,瞰景,/,情景户型 坡地景观 建业品牌 电梯洋房,策略：活动营销 时势借势,媒体组合：报媒重磅策划 短信促销告知等。,3,月,4,月,5,月,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,8.2,选房,9.6,开盘,活动执行：,8.1,晚,“,消夏德国啤酒节,”,选房热身活动,内容：于选房前一天晚上将客户集中，以,“,德国啤酒节,”,的形式，与积累的意向客户互动，以集中性的时间、愉悦的氛围强化客户购买信心，为,8,月,2,日的公开选房活动做足热身。,8.2,“,MINI,洋房模型风,”,选房活动,内容：客户选定房源后，赠送其所选房源的,MINI,沙盘，以其收藏价值以及展示价值促进口碑传播。,9.20,“,月圆桂影话团圆,”,中秋节开盘盛会。,内容：借助中秋佳节，以互动的晚会形式，与客户共乐，再次点燃市场热点，以中国传统文化灌输项目气质，实现项目持续热销。,强销期,强销期依据项目销售情况，对剩余房源进行归类、总结，进行专类的产品强销。强销期工作重点即：交房工程节点、新年促销等。,3,月,4,月,5,月,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,T,HANKS,