资源描述
单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,37,2024/9/20,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,目录,2.1 城市地理区位,环渤海,长三角,西南,日本,韩国,青岛位于山东半岛东南部，东临黄海，西接山东省广阔腹地，是,国家沿海重要中心城市，国际性的港口与滨海旅游度假城市，蓝色经济领军城市，国家历史文化名城；,青岛,毗邻韩国和日本，是东北亚地区重要的国际贸易口岸和海上运输枢纽，,2011,年青岛港集装箱吞吐量达,1302,万,TEU,，列全球港口第八,位。,青岛市是副省级城市和全国,5,个计划单列市之一,2.1 城市地理区位,青岛市是,“,山东半岛蓝色经济区” 核心区龙头城市,2011,年,1,月,4,日，国务院批复,山东半岛蓝色经济区发展规划,。这,是国内第一个以海洋经济为主题的区域发展战略,，,标志着山东半岛蓝色经济区建设正式上升为国家发展战略,青岛，作为山东半岛蓝色经济区核心区,胶东半岛高端产业聚集区的龙头城市，将成为我国东部沿海区域经济中心、现代化服务中心、文化中心、国家海洋科研及海洋产业开发中心，国家重要的现代化制造业及高新技术产业基地，东北亚国际航运中心和国家重要的区域性航空港,2.2 人口与行政区划,平度市,胶州市,胶南市,莱西市,即墨市,城阳区,崂山区,黄岛区,1,2,3,4,1.,市南区,2.,市北区,3.,四方区,4.,李沧区,潍坊市,烟台市,黄海,青岛市下辖七个市辖区和五个县级市，,2011,年常住人口约,871.5,万人,市南区、市北区、四方区及李沧区为青岛市老城区的核心区域，称为“市内四区”；黄岛区为青岛市经济技术开发区；城阳区和崂山区为近十几年来发展起来的新城区,2.3 经济发展概况,山东省经济总量排名全国第三,，青岛作为为,山东省经济发展及对外开放的龙头,城市，其,GDP,总量在五个计划单列市中仅次于,深圳，是中国,最具经济活力的城市,之一。,青岛近年来城镇居民人均可支配收入稳步上升，,2012,年达,32145,元，接近北京的水平；且收入增速基本保持在,10%,以上。,2.4 青岛市市域空间发展战略,青岛目前的城市空间发展战略为“环湾保护，拥湾发展”。依托主城区，重点发展胶州湾沿岸地区。再以此为中心向周围卫星城市轴向,辐射。,目录,2012,年青岛市房地产开发投资,930.1,亿元,增长,18.8%,；全市商品房施工面积,6473.7,万平方米,增长,13.8%,；商品房竣工面积,1211.6,万平方米,增长,33.7%,。全年商品房销售面积,950.9,万平方米,下降,7.5%,。,2012,年青岛市商品住宅成交面积,891,万平方米，成交金额,711,亿元，成交均价,7975,元,/,平方米。,3.1 商品房供求及成交分析商品住宅,2012,年，青岛市办公物业成交面积,37.7,万平方米，成交金额,51.7,亿元，成交均价,13733,元,/,平方米。,3.1 商品房供求及成交分析办公物业,2012,年青岛市商业物业成交面积,89.6,万平方米，成交金额,115,亿元，成交均价,12826,元,/,平方米。,3.1 商品房供求及成交分析商业物业,3.2 商品住宅供求及成交分析商品住宅供应区域结构,2012,年新增房源主要集中在胶南、胶州、城阳；未限购的近郊区为全市商品住宅的热点区域，青岛供应结构相对,2011,年更加郊区化。,3.2 商品住宅供求及成交分析商品住宅供应户型结构,2012,年新增房源主力面积区间仍集中在,80-150,平，但各面积区间面积均较去年减少的情况下，,250-300,平面积区间新增面积反而增加了，,而且从,面积占比来看,80-150,平的传统面积段新增面积段中，,80-90,平户型新增占比明显下降。,万平方米,3.2 商品住宅供求及成交分析各区域历年成交价格对比,2012,年全市商品住宅的均价约为,7809,元,/,平，较去年上涨,7.6%,，剔除别墅项目后上涨,2.5,%,由于城郊不限,购，,2012,年城郊五市除平度外，价格在保持平稳的基础上，均有小幅,上升,由于,产品成交结构及开盘项目降价所致，四方、李沧、崂山、城阳、黄岛和高新区,2012,年成交价格均较,2011,年有所下降，其中黄岛区价格下滑幅度最大，约,10.7%,3.2 商品住宅供求及成交分析商品住宅存量,至,2012,年底，青岛商品住宅市场经历了,33,个月的调控，商品住宅存量逐月累积，除少数月份略降外，整体呈线状上升趋势，至,2012,年底，全市商品住宅达到,102078,套，约,1151.76,万平,从青岛市商品住宅可售存量年度走势来看，处,2009,年因成交大增，导致存量略降外，近几年青岛商品住宅存量一直在,上升；,2011,年是调控后的第一个整年，存量上了,80%,，,2012,年市场,对政策的敏感度降低,，开发商和,刚需纷纷入市，市场存量仅上升,5%,。,3.2 商品住宅供求及成交分析商品住宅存量区域结构,截至,2012,年底，青岛存量房源主要集中在胶南、胶州、即墨、黄岛和城阳,；,未,限购,的且距青岛,市区近的近郊区为全市住宅市场存量增长最快的区域，存量占比较去年增加了,7,个百分点，其他区域占比均较去年有所下降。,3.2 商品房供求及成交分析商品住宅存量户型结构,2012,年底存量房源主力面积区间仍集中在,80-150,平，在各面积段存量房源均在增加的情况下，,60,平以下、,80-110,平面积区间存量面积占比也减少了，刚需面积段市场存量份额在缩小。,3.2 商品住宅供求及成交分析商品住宅存量去化周期,区域：,2012,年全市商品住宅去化周期为,15,个月；其中市南区去化压力最大，达,30,个月，即墨市居第二，,25,个月；李沧、平度、高新区去化压力相对较少。,户型：,300,平以上的大户型去化最慢，需,47,个月，,80-90,平去化最快，仅,9,个月。,建筑类型：,超高层房源去化最慢，达,37,个月，其次为别墅，其余房源的去化周期基本在,15,个月左右。,3.3 土地市场概况-整体成交情况,2012年全年招拍挂供应居住商业用地共计458宗，建筑面积3872.9万平方。环比分别上涨35%和89%。,3.3 土地市场概况-各区域供求情况,青岛市土地供应主要集中在下属县级市，,2012,年居住、商业用地平均楼面地价约,1200,元,/,平方米，受供应结构影响，呈下降趋势。,3.3 土地市场概况-各物业类型供求情况,纯住宅用地,2012,年市场供应占比,16%,，两年以来占比下降,35,个百分点,；,纯,商业用地,2012,年占比,56%,，两年以来占比上升,40,个百分点。,3.3 土地市场概况-各物业类型供求情况,纯住宅用地,2012,年市场成交占比,17%,，两年以来占比下降,22,个百分点。纯商业用地,2012,年占比,49%,，两年以来占比上升,30,个百分点。,2010,年以来，商业用地供求比例逐年提高，而纯住宅用地供求明显减少。,2012,年商业类用地已成为青岛市场上供求最大的土地类型。,3.3 土地市场概况-土地成交排行榜,2012,年全市成交土地面积最多的是青岛昌阳投资开发有限公司，共取得土地,418,万平，排在第二和第三位的企业是青岛莱西市资产运营有限公司和万科地产。,2012,年成交土地金额最大的是青岛昌阳投资开发有限公司，共计花费,37.66,亿元，万科地产和青岛世园（集团）有限公司排在第二和第三位。,目录,2012,年市北区商业物业成交面积,2.9,万平方米，成交金额,7.97,亿元，成交均价,27,436,元,/,平方米。,4.1 区域市场分析商业物业成交分析,4.1 区域市场分析周边商业项目,欧亚中心 ，,办公配套，,12,年,6,月开盘，供应面积,11840,平米，已成交面积,6459,平米，成交均价,19200,元,/,平米,万泰随缘，社区配套，,11,年,9,月开盘，,625,平米售罄，成交均价,56950,元,/,平米,中海紫御观邸 ，社区配套，,11,年,7,月开盘，供应面积,21000,平米，已成交面积,6674,平米，成交均价,43700,元,/,平米,晓港名城，,社区配套，,11,年,10,月开盘，供应面积,2633,平米，已成交面积,2554,平米，成交均价,29900,元,/,平米,项目周边销售的商业多为社区配套，价格,19200,-,56950,元,/,平米。,中,海紫御观邸的商业是市北区自,2011,年,1,月成交量最大的商业项目,十五大街，社区配套，,11,年,12,月开盘，已成交面积,4268,平米，成交均价,50000,元,/,平米,卓越大厦 ，,办公配套，,11,年,9,月开盘，供应面积,8846,平米，已成交面积,6132,平米，成交均价,38850,元,/,平米,4.1 区域市场分析周边商业项目典型案例,项目基础信息,项目名称,卓越大厦,位置,市北延吉路,128,号,物业类别,写字楼,/,商铺,物业属性,办公配套,装修标准,毛坯,开发商,卓越集团置地有限公司,开盘时间,2011-09,规划基本信息,规划建筑总面积,4.12,万,可售商业供应量,0.88,万,容积率,3.0,物业信息,物业公司,卓越物业管理有限公司,物业费,8,元,/,.,月,销售,情况,:,项目,2011,年,9,月首期开盘，,规划,有一栋,24,层纯商务写字楼与,1,万余平米,商业，可售,商业总供应量,8800,平方米，已成交,6100,平方米，成交均价,38852,元,/,平米。,典型案例,卓越大厦,本项目,卓越大厦,4.1 区域市场分析周边商业项目典型案例,项目基础信息,项目名称,欧亚中心,位置,市北敦化路,136,号,物业类别,写字楼,/,公寓,/,商铺,物业属性,办公配套,装修标准,毛坯,开发商,青岛欧亚置业有限公司,开盘时间,2012,规划基本信息,规划建筑总面积,8,万,可售商业供应量,1.18,万,容积率,9.48,物业信息,物业公司,青岛华仁物管有限公司,物业费,6,元,/,.,月,销售,情况,:,青岛欧亚中心,是一座高达,152,米的超高层商务综合体,，,地下三层是停车场，,地上,14,层为商业，,520,层为写字间，,2142,层为酒店式,公寓。可售,商业总供应量,11844,平方米，已成交,6500,平方米，成交均价,19300,元,/,平米。,典型案例,欧亚中心,本项目,欧亚中心,4.1 区域市场分析周边商业项目典型案例,项目基础信息,项目名称,中海紫御观邸,位置,市北区西吴家村,250,号,物业类别,住宅,/,写字楼,/,公寓,/,商铺,物业属性,社区配套,装修标准,毛坯,开发商,中海地产青岛公司,开盘时间,2011-07,规划基本信息,规划建筑总面积,25,万,可售商业供应量,2.1,万,容积率,4.5,物业信息,物业公司,中海,物业费,5.4,元,/,.,月,销售,情况,:,中,海紫御观,邸是,一座包含住宅、公寓、写字楼、商业等多种业态的大型综合体项目，其中住宅项目约占,60%,，商业,项目约占,40,%,。可售的,商业总供应量,21000,平方米，已成交,6700,平方米，成交均价,43740,元,/,平米。,典型案例,中海紫御观邸,本项目,中海紫御观邸,2012,年，市北区办公物业成交面积,4.15,万平方米，成交金额,7.5,亿元，成交均价,18119,元,/,平方米,4.2 区域市场分析办公物业成交分析,4.2 区域市场分析周边办公项目,卓越大厦 ，,甲级，,11,年,9,月开盘，供应面积,22569,平米，已成交面积,22451,平米，成交均价,22100,元,/,平米,万泰随缘，,11,年,9,月开盘，供应面积,1125,平米，已成交面积,1033,平米，成交均价,26206,元,/,平米,诺德广场 ，甲级， 供应面积,25630,平米，已成交面积,11962,平米，成交均价,19095,元,/,平米,晓港名城，,11,年,10,月开盘，供应面积,8608,平米，已成交面积,730,平米，成交均价,14706,元,/,平米,欧亚中心 ，,乙级，,12,年年底开盘，供应面积,22575,平米，已成交面积,4878,平米，成交均价,20294,元,/,平米,项目周边办公均价,14700,-,26200,元,/,平米。,卓越大厦是市北区自,2011,年,1,月成交量最大的办公项目，已基本售罄,4.2 区域市场分析周边办公项目典型案例,项目基础信息,项目名称,卓越大厦,位置,市北延吉路,128,号,物业类别,写字楼,/,商铺,物业级别,甲级,装修标准,毛坯,开发商,卓越集团置地有限公司,开盘时间,2011-09,规划基本信息,规划建筑总面积,4.12,万,可售办公供应量,2.26,万,容积率,3.0,物业信息,物业公司,卓越物业管理有限公司,物业费,8,元,/,.,月,销售,情况,:,项目,2011,年,9,月首期开盘，,可售,办公,总供应量,22569,平方米，已成交,22451,平方米，已基本售罄，成交均价,22115,元,/,平米。,典型案例,卓越大厦,本项目,卓越大厦,4.2 区域市场分析周边办公项目典型案例,项目基础信息,项目名称,诺德广场,位置,市北区敦化路,328,号,物业类别,写字楼,/,公寓,物业级别,甲级,装修标准,毛坯,开发商,青岛京西置业有限公司,开盘时间,2011-09,规划基本信息,规划建筑总面积,14.68,万,可售办公供应量,2.56,万,容积率,6.0,物业信息,物业公司,香港戴德梁行,物业费,5.88,元,/,.,月,销售,情况,:,项目,2011,年,9,月首期开盘，,地下,三层，裙房四层，分别有一栋,27,层商务办公楼和,36,层精装,领馆。可售,办公,总供应量,25631,平方米，已成交,11962,平方米，成交均价,19095,元,/,平米。,典型案例,诺德广场,本项目,诺德广场,2012,年市北区商品住宅成交面积,46.9,万平方米，成交金额,67.2,亿元，成交均价,14350,元,/,平方米。,4.3 区域市场分析商品住宅成交分析,4.3 区域市场分析周边住宅项目,良辰美景 ，,11,年,10,月开盘，供应面积,7,万,平米，已成交,6.3,万,平米，成交均价,15000,元,/,平米，近期,40,套,/,月,万泰随缘，,11,年,9,月开盘，供应面积,0.5,万,平米，已成交,0.17,万,平米，成交均价,24000,元,/,平米,晓港名城，,11,年,10,月开盘，供应面积,26,万,平米，已成交,18.7,万,平米，成交均价,12900,元,/,平米，近期,60,套,/,月,周边,住宅项目均价,12000,-,24000,元,/,平米。,晓,港名城项目在市北区销售情况最佳，去化速度一直较高,中海紫御观邸 ，,11,年,7,月开盘，供应面积,12.9,万,平米，已成交,6.6,万,平米，成交均价,18900,元,/,平米，近期,10,套,/,月,花好月圆，已成交面积,2.9,万,平米，成交均价,12000,元,/,平米,锦绣年华，,11,年,4,月开盘，已成交,0.65,万,平米，成交均价,12400,元,/,平米,4.3 区域市场分析周边住宅项目典型案例,项目基础信息,项目名称,晓港名城,位置,市北冠县路西侧,物业类别,住宅,/,商铺,物业类型,多层,/,高层,装修标准,毛坯,开发商,和记黄埔地产有限公司,开盘时间,2011-10,规划基本信息,规划建筑总面积,93,万,可售住宅供应量,26,万,（一期）,容积率,3.96,物业信息,物业公司,和黄物业服务,物业费,3.25,元,/,.,月,销售,情况,:,项目,2011,年,10,月首期开盘，包括,6,栋高层住宅、,16,栋联排别墅、,1,栋公寓及底商 。,可售住宅,总供应量,260450,平方米，已成交,187032,平方米，成交均价,12973,元,/,平米，现去化速度为,60,套,/,月。,典型案例,晓港名城,本项目,晓港名城,户型,户数（套数）,比例（,%,）,2,房,41,2.75,3,房,943,63.16,4,房,472,31.61,复式,12,0.80,联排,24,1.61,4.3 区域市场分析周边住宅项目典型案例,项目基础信息,项目名称,良辰美景三期,位置,市北山东路,107,号,物业类别,住宅,物业类型,板楼,/,高层,装修标准,毛坯,开发商,华新园置业,开盘时间,2011-10,规划基本信息,规划建筑总面积,16,万,容积率,6.0,物业信息,物业公司,青岛华新园物业,物业费,1.6,元,/,.,月,销售,情况,:,项目,2011,年,10,月首期开盘，,三期将,建,4,栋,35,层高住宅,楼，,居民户数为,975,户。可售住宅,总供应量,97266,平方米，已成交,63040,平方米，成交均价,15029,元,/,平米，,现去化,速度约为,40,套,/,月,。,典型案例,良辰美景三期,本项目,良辰美景,户型,户数（套数）,比例（,%,）,1,房,140,19.39,2,房,386,53.46,3,房,196,27.15,谢谢！,Thanks!,
展开阅读全文