控制型详细规划

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,城市规划概论,城市规划的工作内容,3,控制性详细规划,1,3,控制性详细规划,一、控制性详细规划的含义、特点,二、土地使用控制,三、环境容量控制,四、建筑建造控制,五、城市设计引导,六、配套设施控制,七、行为活动控制,2,一、控制性详细规划的含义、特点,定义：,以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求,3,特点,控制引导性和灵活操作性。对城市建设项目具体的定性、定量、定位、定界的控制和引导。,通过技术指标来规定土地的使用性质（小类用地）和使用强度，以土地使用控制为主要内容，以综合环境质量控制为要点。,4,控制内容,控制性详细规划所控制的要素：土地使用控制、环境容量控制、建筑建造控制、城市设计引导、配套设施控制、行为活动控制。,控制方法,实现规划意图选取控制的手段，对控制性详细规划功能作用发挥的深度有决定性的影响,5,3,控制性详细规划,一、控制性详细规划的含义、特点,二、土地使用控制,三、环境容量控制,四、建筑建造控制,五、城市设计引导,六、配套设施控制,七、行为活动控制,6,二、土地使用控制,1,、用地面积与用地边界,用地面积。精确度到小数点后两位。用地面积与征地面积有差异。,7,用地边界,是规划用地和道路或其他规划用地之间的分界线，用来划分用地的权属。,地块的用地边界划分原则,1,）严格根据总体规划和其他专业规划、根据用地部门、单位划分地块；,2,）以单一性质划定地块，即一般一个地块只有一种使用性质；,3,）建议有一边和城市道路相邻；,8,4,）结合自然边界、行政界线划分地块；,5,）考虑地价的区位级差；,6,）地块大小应和土地开发的性质规模相协调，以利于统一开发；,7,）对于文物古迹风貌保护建筑及现状质量较好、规划给予保留的地段，可单独划块，不再给定指标；,8,）规划地块划分应满足,“,专业规划线,”,的要求（道路红线、水面蓝线、绿化绿线、文物古迹保护紫线、燃气等橙线）。,尊重地块现有土地使用权和产权边界。,9,2,、土地使用性质控制,划分参照国家标准,城市用地分类与规划建设用地标准,（,GBJ137-90,）。,10,大类、,46,中类、,73,小类,控制性详细规划要求划分到小类,部分用地的归属有一定的困难，建议补充一些新的分类,10,3,、土地使用兼容,指多种用地性质在地块内的混合布置问题。,目的：使控制性详细规划既有,“,弹性,”,，又不失去控制作用。,适建范围规定由用地的适建兼容表反映（,用地使用性质兼容表,）,11,土地使用兼容的原则：,促进相关功能建筑的集中布置,提高土地经济效益,减少环境干扰,确保非营利性设施、市政设施用地不被占用,保持土地使用的有限灵活性、允许部分建筑、设施混合布置,提高应变能力的同时，又不和总体规划相违背。,12,3,控制性详细规划,一、控制性详细规划的含义、特点,二、土地使用控制,三、环境容量控制,四、建筑建造控制,五、城市设计引导,六、配套设施控制,七、行为活动控制,13,三、环境容量控制,对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定,自然环境：日照、通风、绿化等,主要指标：容积率、建筑密度、绿地率,延伸指标：空地率、人口密度、人口容量,14,1,、容积率（,FAR,）,概念：又称楼板面积率或建筑面积密度。是地块内所有建筑物的总建筑面积之和（,Ar,）与地块面积（,Al,）的比值,容积率的确定因素：地块的使用性质；地块的区位；地块的基础设施条件；人口容量；地块的空间环境条件；地块的土地出让价格条件；城市设计要求；建筑方式和形体规划设计,FAR=,Ar,Al,15,地块的使用性质,如，商业、旅店和办公楼等的容积率一般高于住宅、学校、医院和剧院等,地块的区位,如，中心区、旧城区、商业区和沿街地块的地价与居住区、工业区的地价相差很大，对建设用地的使用性质、地块划分大小、容积率高低、投入产出的实际效益等产生直接影响。,区位和级差地租决定着土地使用强度,16,人口容量,人口容量高会造成交通拥挤、交通混乱、容量失控等问题，需要以城市交通与基础设施容量指标来控制地块的开发建设强度，,既要避免过度开发，也要防止利用不充分,地块的土地出让价格条件,即政府希望的价格。容积率与出让价格成正比。关键在于获得使社会,-,经济,-,生态环境协调发展的最佳容积率,17,容积率与城市开发的关系,城市开发费用构成主要有,前期投资费用,、开发利用总额以及开发资金的循环速度等。,前期投资费用：土地的有偿使用；场地平整；基础设施建设等。,是一个相对稳定的支出,增加容积率，以利于降低分摊成本。,容积率与可持续发展的关系,过高，造成过分拥挤和环境恶化，将引起人们心理上的紧张和不安定感；同时，环境质量下降，也会引发地租及房价下跌，降低开发利润。,18,2,、建筑密度,概念：指规划地块内各类建筑基底面积占该块用地面积的比例,使城市保持适当的密度，满足日照、空气、防火安全等需要,19,3,、居住人口密度,指单位建设用地上容纳的居住人口数,居住人口密度,=,（地块内的总人口数,/,地块面积）*,100%,4,、绿地率,指规划地块内各类绿化用地总和占该地块用地面积的比例,绿地率,=,地块内绿化用地总面积,/,地块面积*,100%,20,住宅,住宅用地中的绿地,公共绿地,树冠覆盖面积,绿地,21,绿化率：为绿化面积占总用地面积的百分比,公共绿地率：为公共绿地面积占总用地面积的百分比,绿化覆盖率,公共绿地：,如组团绿地应满足宽度不小于,8,米，面积不小于,400m2,，与相应道路相邻，绿化面积不低于,70%,，有不少于,1/3,的绿地面积在标准的简直日照阴影线范围之外的要求，并便于儿童游戏和成人游憩。,22,3,控制性详细规划,一、控制性详细规划的含义、特点,二、土地使用控制,三、环境容量控制,四、建筑建造控制,五、城市设计引导,六、配套设施控制,七、行为活动控制,23,四、建筑建造控制,1,、建筑限高,在一定的层数内，建筑建造的单位成本几乎不变,开发商希望建筑盖得越高越好,基础设施条件的限制（如机场周边建筑限高）,城市天际线的控制等,24,西湖边的建筑：西湖边第一高楼,67,米高的原浙江大学湖滨校区教学主楼爆破拆除（设计为,100,年的使用期，只用了,13,年）,25,小广场的高耸，压迫,26,27,28,29,30,一般建筑物高度,H,与旷地,W,的比例关系的感受,H0.3W,宽阔，空旷,0.3WH0.6W,高耸，压迫,31,建筑限高的确定,1,）在有净空高度限制的飞机场、气象台、电台和其他无线电通讯设施周围的新建、改建建筑物，其控制高度应符合净空高度限制的规定,在文物保护单位和建筑保护单位周围的建设控制地带内新建、改建建筑物，其控制高度应符合建筑和文物保护的有关规定。进行视线分析，提出高度控制和保护措施,沿城市一道路两侧新建、改建建筑物的控制高度，除经批准的详细规划另有规定外，,应符合如下规定：,32,沿路一般建筑的控制高度（,H,）不得超过道路规划红线宽度（,W,）加建筑后退距离（,S,）之和的,1.5,倍,沿路高层组合建筑的高度,A,L(W+S),建筑高度计算,33,2,、建筑后退,概念：指在城市建设中，建筑物相对于规划地块边界的后退距离。,1,）保证必要的建筑后退距离,如果两相邻地块的建筑均紧邻用地红线建筑，如何能保证建筑物之间的日照、采光和通风要求？,34,35,36,37,38,39,保证必要的安全距离与紧急状况下的疏散通道,深圳的,“,握手楼,”,不符合要求,H,1/3H,房屋倒塌范围,40,保证必要的城市公共空间和良好的城市景观,41,2,）建筑后退距离的确定,各个城市对不同情况下建筑后退均有较为详细的规定。一般包括建筑后退用地红线、建筑后退道路红线、建筑后退河道蓝线、建筑后退绿线、黄线、紫线等。其退让距离的确定除必须考虑消防、防汛、交通安全等方面外，还应考虑城市景观、城市公共活动空间要求等。,重庆市城市规划管理技术规定,（第五章,3440,条）,42,3,、,建筑间距,建筑间距是指两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。,目的：使建筑物之间保持必要的距离，满足消防、卫生、环保、工程管线和建筑保护等方面的基本要求；同时满足日照、通风要求,43,3,控制性详细规划,一、控制性详细规划的含义、特点,二、土地使用控制,三、环境容量控制,四、建筑建造控制,五、城市设计引导,六、配套设施控制,七、行为活动控制,44,五、城市设计引导,1,、建筑体量、建筑形式与建筑色彩控制,建筑体量大小，是一个相对的概念。一般从建筑竖向尺度、建筑横向尺度和建筑形体三方面提出控制引导要求。,45,建筑形式：如,“,大屋顶,”,等,建筑色彩,46,2,、建筑空间组合控制,建筑群体环境的控制引导，即对由建筑实体围合的城市空间环境及其周边其他环境要求提出控制引导原则。,一般通过规定建筑组群空间组合形式、开敞空间的长宽比、街道空间的高宽比和建筑轮廓线示意等达到控制城市空间环境的空间特征的目的。,封闭空间形态、半开放空间形态和全开放空间形态,47,3,、建筑小品,对绿化小品、商业广告、指示牌等，规定其布置的内容、位置、形式和净空限界,48,3,控制性详细规划,一、控制性详细规划的含义、特点,二、土地使用控制,三、环境容量控制,四、建筑建造控制,五、城市设计引导,六、配套设施控制,七、行为活动控制,49,六、配套设施控制,1,、公共设施配套控制,公共设施配套一般包括文化、教育、体育、公共卫生等公用设施和商业、服务业等生活服务设施,在层次上分：,城市层面的市级公共服务设施,居住区公共服务设施,50,居住区公共服务设施,，分为文化、体育、教育、商业、社区卫生服务中心、行政管理、金融、社区服务、绿地、市政和其他等,其建筑面积分：控制性指标和指导性指标,2,、市政设施配套控制,市政基础设施体系是保证城市生存、持续发展的支撑体系、物质基础,51,主要内容,市政设施用地控制：参照国家标准,城市用地分类与规划建设用地标准（,GBJ137-90,）,，从总体上和地块上两个层次分别控制到中类和小类，划定工程设施的用地界限，引导性规定各项公用工程在地面上构筑物的位置、体量和数量。如：环卫设施（垃圾转运站、公共厕所、污水泵站）、电力设施（变电站、配电所、变配电箱）、电信设施（电话局、邮政局）、燃气设施（煤气调气站）、供热设施等。给水、排水、电力、通讯以及机动车和非机动车停车场（库）控制以及基础设施容量规定,52,市政管线控制：确定工程管线的走向、管径、管底标高、沟径、管井、检查井、地下、地面构筑物等，明确各条管线所占空间位置及相互的空间关系，减少建设中的矛盾，使之安全、顺畅运行,各专项规划的主要内容,给水工程：,在给水分区规划或给水总体规划基础上，编制城市详细规划阶段中的给水规划,1,）计算用水量,依据：,城市单位建设用地综合用水量指标；城市单位人口综合用地指标；人均综合生活用水量指标；单位公共设施用地用水量指标；单位工业用地用水量指标；单位其他用地用水量指标,53,2,）提出对水质、水压的要求（依据国家标准,生活饮用水卫生标准,（,GB5749,）的规定）,3,）布置给水设施和给水管网,4,）计算输配水管渠管径，校核配水管网水量及水压,5,）选择管材,6,）消防栓,排水工程,1,）对污水排放量和雨水量进行具体的统计计算,城市污水量的计算？,城市雨水量的确定,？,Q=,暴雨强度*径流系数*汇水面积,54,2,）对排水系统的布局，管线走向、管径进行计算复核；确定管线平面位置，主要控制点标高,3,）对污水处理工艺提出初步方案,4,）尽量在可能条件下，提出基建投资估算,供电工程,1,）确定规划区中各类建筑的规划用电指标，并进行负荷预测。根据规范,规划单位建筑用地负荷指标,中的数据计算得出预测负荷,2,）确定规划区供电电源的容量、数量、位置及用地。布置规划区中压配电网或中、高压配电网，确定其变电所、开关站的容量、数量、结构形式、位置及用地,55,3,）确定详细规划区中的中高压电力线路的路径、敷设方式及高压走廊宽度,通讯工程；燃气工程；供热工程；管线综合,环卫工程,1,）估算规划范围内固体废弃物产量,2,）布局废物箱、垃圾收集点、垃圾转运站、公厕、环卫管理机构等，确定其位置、服务半径、用地、防护隔离措施,56,防灾规划,1,）消防规划：依据,建筑设计规范,、,高层民用建筑设计防护规范,、,消防站建筑设计规范,、,城镇消防站布局与技术装备标准,等,具体包括：道路的消防要求；建筑物消防间距；消防设施（消防站分级、消防站设置、布局要求、消防栓设置）,2,）防洪规划（防洪标准）,3,）人防规划,57,3,控制性详细规划,一、控制性详细规划的含义、特点,二、土地使用控制,三、环境容量控制,四、建筑建造控制,五、城市设计引导,六、配套设施控制,七、行为活动控制,58,七、行为活动控制,1,、交通活动控制,出入口方位、数量,停车泊位：规划地块内规定的停车车位数量，包括机动车车位数和非机动车车位数。,对社会停车场（库）进行定位、定量（泊位数）、定界控制；对配建停车场（库），包括大型公建项目和住宅的配套停车场（库），进行定量（泊位数）、定点（或定范围）控制。,具体见相关标准,。,59,2,、环境保护规定,根据城市总体规划阶段环境保护的要求及当地环境保护部门制定的环境保护要求，提出该地区环境保护规定，主要包括：噪音震动等允许标准值、水污染物允许排放量、水污染物允许排放浓度、废气污染物允许排放浓度、固体废弃物控制等,60,控制性详细规划内容,确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型,确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求,提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则,根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高,根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。确定地下空间开发利用具体要求,制定相应的土地使用与建筑管理规定。,61,控制性详细规划成果应当包括规划文本、图件和附件。图件由图纸和图则两部分组成，规划说明、基础资料和研究报告收入附件,控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。,62,4,修建性详细规划,一、修建性详细规划概述,二、城市居住用地布局,三、城市居住区详细规划,63,一、修建性详细规划概述,修建性详细规划是控制性详细规划的深化和具体化。,任务是对近期建设的房屋建筑、市政工程、公用事业设施、园林绿地、公共设施做出具体布置，选定技术经济指标，提出建筑空间和艺术处理要求，确定各项建设用地的控制性坐标和标高，为各项工程设计提供依据,64,1,、内容,建设条件分析及综合技术经济论证,建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图,对住宅、医院、学校和托幼等建筑进行日照分析,根据交通影响分析，提出交通组织方案和设计,市政工程管线规划设计和管线综合,竖向规划设计,估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益,65,2,、方案编制,核心内容是空间环境形态设计（整体构思、环境景观和细部构造与小品设施设计等）,1,）在建设条件分析和综合技术经济论证的基础上，对用地功能加以空间组织和分区,2,）建筑的空间布局、景观环境设计（包括建筑物的高度、体量、尺度、比例等的设计）,3,）绿地和公共活动场地系统的规划设计（如街道、广场、绿地、公园、水体、庭院和运动场地等）（建筑的中庭、物顶花园等）,66,4,）交通、道路、和停车场系统的规划设计,5,）市民活动的组织,6,）环境指标的规定,7,）其它工作（工程管线规划设计、竖向规划设计以及估算工程量、拆迁量和造价，分析投资效益等,67,3,、空间组织,空间按私密程度分：,附属于建筑物的外部空间（属私有或单位所有的建筑地块内的空地）,地段性半公共空间（相邻建筑之间的外部空间）,城市公共空间（一般由多幢建筑、绿化、小品、道路等围合而成,68,对修建性详细规划空间组织来说，最重要的是城市公共空间,街道空间,广场空间,公园空间,河道空间,植物形成的空间,69,70,71,72,73,74,广场绿化种植,75,滨水带状公园,76,小区绿化,77,空间内在特性,开敞与围合空间,静态与动态空间,空间组织手法,对比,韵律和节奏,比例和尺度,色彩,绿化,道路,建筑小品,78,4,、成果的要求,规划文件：说明书,图纸,规划地段的现状图,规划总平面图,竖向规划图,各项工程设施的综合管线图,反映规划设计意图的立面图、表现图,79,4,修建性详细规划,一、修建性详细规划概述,二、城市居住用地布局,三、城市居住区详细规划,80,1,）居住用地的选择,选择自然条件优良的地区。在丘陵区，宜选择向阳、通风的坡面；在可能情况下，尽量接近水面和风景优美的环境,与城市总体布局结构及其就业区与商业中心等功能地域协调，减少出行距离与时间,注重用地自身及用地周边的环境污染影响，为营造卫生安宁的居住生活空间提供环境保证,居住用地选择应有适宜的规模与用地形状，以合理组织居住生活和配置公共服务设施,81,在城市外围选择居住用地，要考虑与现有城区的功能结构关系，利用旧城区公共设施、就业设施、有利于密切新区与旧区的关系，节省居住建设的初期投资,居住区用地选择要结合房地产市场的需求趋向，考虑建设的可行性与效益,居住用地选择要注意留有余地。,82,2,）居住用地的规划布置,原则：协调与整合城市总体的功能、空间与环境关系；尊重地方文化脉络及居住生活方式；注重同城市绿地开放空间的关系；注重整体环境质量；利于组织与管理,居住用地的分布：集中布置和分散布置,83,4,修建性详细规划,一、修建性详细规划概述,二、城市居住用地布局,三、城市居住区详细规划,84,1,、居住区详细规划的任务和内容,居住区详细规划任务：是创造一个满足日常物质和文化生活需要的舒适、方便、卫生、安宁、优美的居住环境,使用要求；,卫生要求；,安全要求；,经济要求；,施工要求；,美观要求。,85,内容,选择、确定用地位置、范围,确定规模（人口和用地）,拟定居住建筑类型、层数比例、数量、布置方式,拟定公共服务设施的内容、规划、数量、分布和布置方式,拟定各级道路的宽度、断面形式、布置方式,拟定公共绿地的数量、分布和布置方式,拟定有关的工程规划设计方案,拟定各项技术经济指标和造价估算,86,2,、居住区的构成和规模,居住区用地构成：住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿化用地,居住区的规模：居住区人口,35,万，用地,50-100,公顷；小区人口,11.5,万，用地,1230,公顷；组团人口,10003000,，用地,36,公顷,3,、居住区规划结构：,居住小区,-,居住区；居住组团,-,居住区；居住组团,-,居住小区,-,居住区结构模式,87,4,、住宅及其用地的规划布置,几个基本概念：低层住宅（,13,层）；多层住宅（,46,层）；高层住宅（,7,层及以上）,住宅选型,住宅建筑经济和用地经济的关系,住宅层数,进深,长度,层高,平面系数,88,合理选择住宅类型,5,、公共建筑及其用地的规划布置,公共建筑的分类,公共建筑的内容与项目，取决于居民生活水平、生活习惯、周围设施完善程度等,公共建筑定额指标的制定与计算方法（,千人指标,）,89,公共建筑的规划布置,按照分级（主要根据居民对公共建筑使用的频繁程度）、对口（指人口规模）、配套（成套配置）和集中与分散相结合的原则,6,、居住区道路的规划布置（暂略）,7,、居住区绿地的规划布置（暂略）,90,