某地产年终总结分析

,Code of this report |,*,Copyright Centaline Group, 2011,Code of this report |,1,Copyright Centaline Group, 2011,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,Code of this report |,46,Copyright Centaline Group, 2011,2012,年东莞楼市年终总结,东莞中原研究部,2012,年,12,月,引言：,年关将至，每一个行业、每一个人都在盘点！,经济领域有央视经济年度人物！,电影行业有各种电影节颁奖礼闪亮登场！,那么东莞楼市又是怎样一番面貌？,未来又该走向何方？,新闻大事件回顾,12,年东莞楼市概况,业绩排行榜,12,年东莞楼市生态,目录,A,、,C,、,B,、,D,、,12,年楼市放量原因与,13,年展望,EF,、,新闻大事件回顾,Part. A,新闻大事件：,中国经济增速下滑超出政府预期！,前,3,季度中国,GDP35.35,万亿元，同比增长,7.7%,；其中，,1,季度增长,8.1%,，,2,季度增长,7.8%,，,3,季度增长,7.4%,。逐季下降、与常规逐季增长相反，其中,3,季度创,3,年多新低。,温家宝总理今年,3,月,5,日在十一届全国人大五次会议上说，中国,GDP,增长目标为,7.5%,。,新闻大事件：,央行两度降准降息！,中国人民银行宣布自,7,月,6,日起下调存贷款基准利率；其中，金融机构一年期存款基准利率下调,0.25,个百分点，一年期贷款基准利率下调,0.31,个百分点；距离,6,月,8,日央行近,4,年来首次降息，还不到一个月时间。,中国人民银行决定，从,2012,年,5,月,18,日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率,0.5,个百分点，大型金融机构准备金率回落至,20%,。这也是本年度准备金率第二次下调。,新闻大事件：,居民消费价格指数回归“,1,”时代。,最新,CPI,走势：,5-10,月，,3.0% 2.2% 1.8% 2.0% 1.9% 1.7%,，创下,10,年,2,月以来,33,个月新低，通胀压力减小。,CPI,数据基本上显示出整个宏观经济状况在趋向进一步好转，一方面经济增长的速度已经趋稳，开始出现回升，而,CPI,基本上稳定，或者说略有下行，说明整个经济的调整基本上已经到位。,新闻大事件：,美联储启动第三轮量化宽松政策。,9,月,14,日美联储公布，将每月购买,400,亿美元抵押贷款担保债券，并视情况决定额外采购额度。此外，美联储维持了,0%-0.25%,基准利率水平，并承诺维持这一超低利率环境至少到,2015,年中期。此后，欧美巴西等国纷纷跟进。,“亮”化宽松,新闻大事件：,前,3,季度东莞,gdp,增长,3.5%,。,前,3,季度东莞,GDP3510.64,亿元，同比增长,3.5%,，远远低于全国、全省水平；同期固定资产投资总额,822.81,亿元，同比增长,8.9%,；全社会消费品零售总额,1008.26,亿元，同比增长,9.6%,；累计出口总额,619.06,亿美元，同比增长,8.0%,，出口形势大幅好转。,新闻大事件：,十八大后楼市调控政策走向引猜想。,十八大后的房地产走向引起业界的猜想，其中国务院副总理李克强也曾在公开场合讲话中多次强调城镇化，认为立足扩大国内需求这一战略基点需要促进城镇化发展，城镇化是我国发展的一个大战略，是最大的内需潜力所在，推进城镇化发展，可以释放内需巨大潜力，促进经济长期平稳较快发展与社会和谐进步。,新闻大事件：,土地盛宴,-,南城总部基地二期竞拍狂潮。,2012,年,8,月,13,日，上午,10,点整开始，备受瞩目的南城总部基地二期地块进入最后报价阶段，,8,幅商务金融地块占地面积从,5260,到,12000,不等，容积率从,5.848,至,9.5,，整体起拍楼面地价,1298,元,/,，由于此次拍卖没有设置任何苛刻的门槛，采取对市场完全开放的形式，此举引来众多企业的疯狂抢夺，单个地块最大溢价率达到,172.59%,，,8,幅商务金融地块总成交金额达到,13.62,亿元，整体楼面地价,2995,元,/,，整体溢价率,130.77%,。,总 部 基 地,12,年东莞楼市概况,Part. B,年度商品房供应：,2012,年前,11,个月，东莞商品房供应面积,625.71,万，合计,69031,套，其中商品住宅供应面积,534.83,万，套数,52611,；预计加上,12,月的整体供应量，整个,2012,年商品房供应量将达到约,690,万，同比增长,5.98%,，创下,2007,年以来的,5,年新高。,品牌开发商新盘扎堆，,12,年东莞商品房供应量创下五年新高。,年度供应区域排行：,12,年供应热点区域,-,南城、塘厦、厚街。,2012,年前,11,个月，南城商品房供应面积,97.95,万，合计,13474,套，同比增长,15.59%,，排名所有区域的第一名，全新突破,100,万毫无悬念；塘厦在碧桂园、万科全面开花的情况下，新盘扎堆入市，截止,11,月商品房供应面积,47.94,万，合计,4867,套；厚街、东城、长安在品牌开发商标杆楼盘入市，再次掀起片区置业浪潮。,年度商品房成交,:,政策微调、刚需踊跃入市，,12,年商品房成交全线飘红。,2012,年前,11,个月，东莞商品房成交面积,591.89,万，成交金额,516.10,亿元，合计,62187,套，其中商品住宅成交面积,529.61,万，成交金额,436.84,亿元，合计套数,52492,；预计加上,12,月的整体成交量，整个,2012,年商品房成交量将达到约,656,万，同比增长超过,10%,，创下,2007,年以来的,5,年新高。,商品房成交区域排行：,标杆楼盘纷纷发力，带动片区楼市成交火热。,2012,年前,11,个月，南城商品房成交面积,115.92,万，合计,11939,套，排名所有区域的第一名；塘厦在碧桂园,天麓山、时代城、万科,朗润园扎堆开盘的情况下，商品房成交面积,38.66,万，合计,3896,套；此外，凤岗、万江、松山湖由于众多高性价比刚需楼盘持续畅销，成功跻身东莞区域成交前五。,楼市价格情况：,东莞楼市价格保持平稳，普通住宅中位房价“,6,字头”、均价“,7,字头”。,2012,年前,11,个月，东莞楼市供应激增，特别是南城、凤岗、塘厦、大朗竞争趋于白热化，众多新盘近身肉搏，开发商为了保证出货量，纷纷采取“以价换量”的策略，全年价格保持平稳，普通住宅中位房价,6289,元,/,，同比上升,6.43%,；普通住宅均价,7476,元,/,，同比上升,1.22%,。,年份,2008,年,2009,年,2010,年,2011,年,2012,年,住宅均价,6006,6424,7758,8305,8248,洋房均价,5321,5523,6275,7044,7139,住宅均价,8248,元,/,，同比下降,0.69%,。,备注：洋房均价剔除万科、碧桂园、恒大、保利等精装修楼盘。,楼市价格情况：,剔除精装修楼盘影响，近期洋房价格变化幅度有限。,2011,年,2012,年前,11,个月，东莞楼市逐步趋向稳健，市场活跃度不断提升，洋房售价走势十分平稳，大部分时间均价都在,67007400,元之间，其中最新,11,月均价为,7557,元,/,，环比下降,1.22%,，同比上升,4.96%,。,楼市价格情况：,排名,区域,均价,排名,区域,均价,1,长安,10233,18,大朗,5968,2,松山湖,9775,19,沙田,5721,3,莞城,9124,20,高埗,5672,4,虎门,9122,21,清溪,5617,5,南城,8972,22,石碣,5586,6,塘厦,7889,23,麻涌,5579,7,东城,7721,24,东坑,5479,8,凤岗,7610,25,道滘,5389,9,厚街,7401,26,中堂,5187,10,万江,7368,27,石排,5140,11,茶山,6868,28,望牛墩,5127,12,石龙,6490,29,横沥,4947,13,黄江,6457,30,洪梅,4930,14,寮步,6441,31,企石,4684,15,大岭山,6394,32,桥头,4557,16,樟木头,6105,33,谢岗,3901,17,常平,5984,长安排名区域洋房均价第一，松山湖在金域松湖的冲淡下屈居次席。,各区域洋房均价,：（元,/,）,业绩排行榜,Part. C,开发商业绩排名：,东莞中原成交主力楼盘,截止二零一二年十一月,排名,发展商,成交金额（亿元）,同比,占有率,成交套数,成交面积（万）,1,万科地产,62.04,1.68%,12.02%,6448,57.62,2,中信地产,26.70,-8.73%,5.17%,1718,25.42,3,万达集团,22.23,4.31%,943,9.62,4,和记黄埔地产,20.42,3.96%,699,11.36,5,光大地产,16.06,-28.93%,3.11%,1656,12.69,6,富盈地产,14.95,74.71%,2.90%,2263,22.70,7,丰泰地产,14.66,12.22%,2.84%,1394,17.13,8,花样年地产,14.56,15.64%,2.82%,1984,17.65,9,恒大地产,13.48,2.61%,1496,13.96,10,碧桂园集团,11.43,-9.62%,2.21%,1416,15.07,2012,年开发商成交金额排名,楼盘业绩排名：,东莞中原成交主力楼盘,截止二零一二年十一月,排名,发展商,区域,成交面积（万）,成交套数,成交金额（亿元）,同比,1,海逸豪庭,厚街,11.36,699,20.42,2,中信,森林湖,南城,18.52,1082,18.18,40.99%,3,恒大雅苑,南城,15.45,1727,14.89,4,万科,金域华府,南城,12.97,1805,13.71,113.64%,5,长安万达广场,长安,7.34,723,11.74,6,东城万达广场,东城,2.28,220,10.50,7,保利红珊瑚,松山湖,9.78,886,9.83,8,益田,大运城邦,凤岗,10.85,1067,9.43,-14.00%,9,万科,金域松湖,松山湖,11.17,1406,9.08,6.40%,10,锦绣山河,松山湖,5.01,609,8.57,-27.49%,2012,年楼盘成交金额排名,东莞中原成交主力楼盘,截止二零一二年十一月,排名,发展商,区域,成交面积（万）,占有率,成交,均价,同比,1,香市,1,号,寮步,121591,1402,5189,2,万科,金域松湖,松山湖,111277,1401,8087,0.76%,3,卓越,蔚蓝城邦,常平,134909,1390,5656,-15.19%,4,花样年,江山,黄江,116186,1374,6580,-11.66%,5,恒大雅苑,南城,136264,1318,8678,19.91%,6,万科,金域华府,南城,116350,1292,9917,-5.62%,7,益田,大运城邦,凤岗,108504,1067,8688,-9.55%,8,中信,森林湖,南城,182163,1033,9686,-5.90%,9,万科,金域国际,厚街,80033,883,7868,10,中惠,珺庭,黄江,52395,812,5947,-11.37%,2012,年洋房成交套数排名,洋房套数排名：,2012,年东莞楼市生态,Part. D,1,、东莞楼市刚需之年，“以价换量”成为开发商首选。,由于,2011,年楼市的不景气，绝大部分项目积压到,2012,年才蜂拥上市，而央行首次提出满足居民首次置业的自住需求，开发商以此为契机借助降准降息的有利时机，采取“以价换量”的策略，以中小户型为主力军，充分激发区域的购房需求，并取得十分理想出货量、回笼资金，追求出货盘活现金流成为长远趋势。,东莞楼市生态：,2,、与以往截然不同，即使成交达到预期，楼盘也不会贸然提价。,从楼市发展的历程来看，一般楼盘销售达到预定目标，不少项目会采取收回折扣，稳步提高售价的策略，但是,2012,年下半年，即使是成交火热的标杆楼盘对售价的调整也十分谨慎，而是采取“平开平走”的战术，究其原因，刚需为主的市场，购房者对价格较为敏感，接受力偏低，一旦购房门槛提高将大幅增加成交抗性，跑量仍然是开发商长期目标，从,3,季度、,4,季度持续热潮的楼盘可以看出，他们的价格策略并没有发生明显转变。,东莞楼市生态：,3,、随着万达、万科商业项目全面入市，东莞商业综合体“野百合也有春天”。,多年以来，东莞商业市场一直陷入无人问津的尴尬处境，消费外溢、形象低端、缺乏凝聚力、空置严重的短板挥之不去，随着住宅市场受到调控，以及政府打造消费聚集地的需要，东莞的商业综合体迎来发展快车道，从长安万达广场、东城万达广场、万科长安中心的强势突起，,2012,年,1-11,月，东莞商业市场成交金额,77,亿元，已经超过去年全年成交额，同比增长,39.86%,，创下最高纪录。,东莞楼市生态：,东莞楼市生态：,4,、快建快销、加速补地，成为当前开发潮流。,随着房地产市场去投资、投机化的趋势确立，房地产市场的暴利时代一去不复返，以往依靠囤地坐享土地增值，片面追求毛利润的模式已经变得不合时宜，当前快建快销、滚动开发成为品牌开发商的明智选择，提高市场占有率、整合优势资源变得迫切。经过,2012,年楼市去库存化之后，增加土地储备成为开发商年底的重任，虎门、莞城、石龙均有优质地块被斩获。,东莞楼市生态：,4,、房产从投资属性回归消费属性，折射楼市时代的变迁。,中国楼市曾经经历几轮价格飙升的阶段，地王频现、监管真空、流动性过剩、全民炒房成为那个时代的烙印，如今市场参与各方,-,政府、房企、购房者都以今非昔比，政府在完善住宅结构、房企需求转型、购房者以刚需为主，这些因素都决定未来房产逐渐回归消费属性的时代，此时价格变化幅度趋缓，楼盘的营销也将发生转变，从主力诉求投资保值、价格洼地，向主打居住属性的配套、人文、物管、社区过渡。,2012,年东莞楼市放量原因,Part. E,12,年东莞楼市放量原因：,户型面积减小，房屋总价回归主流人群购买力。,2012,年，东莞楼市刚需之年，市场上中小户型推售比重快速上升，由于单价保持稳中有降，所以市场大部分房子的总价明显小于往年，从而回落到主流刚需购房人群的购买力。,2012,年，剔除精装修楼盘的影响，东莞普通洋房成交当中，单套总价在,70,万元以下所占比重为,66.86%,，,60,万元以下占,48.65%,，高于往年。,后市：,2012,年许多全新楼盘首先推出中小户型产品，并且去货非常理想，而把大户型积压到,2013,年，同时进入,2013,年的时候仍然会有大量的新盘上市，带来新的小户型产品，这样老的大户型、新的小户型两者集中上市，大户型劣势明显，未来想要突破重围，需要在单价上让步，才能与之抗衡。,12,年东莞楼市放量原因：,品牌开发商异军突起，带领楼市成交强烈反弹。,2012,年，东莞品牌开发商取得突破性的一年，除了万科地产、中信地产深挖东莞市场之外，新进入的万达集团、碧桂园集团、保利集团均强势登场，从开发商年度销售额前十外来开发商占,7,个席位就看出，东莞地产格局的变迁。,2012,年前,11,个月，外来开发商成交金额比重达到,52.34%,，本土开发商仅为,47.66%,；而,2011,年当时还是本土开发商占大头为,63.41%,。,2012,年前,11,个月，东莞商品房供应面积,625.71,万，加上,12,月的整体供应量，整个,2012,年商品房供应量将达到约,690,万，创下,2007,年以来的,5,年新高。,与其他城市不同，由于前两年东莞楼市供应偏紧，当前供应激增，虽然会在某些片区给开发商极大的竞争压力，但是更明显的是刺激当地沉寂的购房需求，在定价谨慎的情况下，购房者入市信心十足。,12,年东莞楼市放量原因：,供应激增刺激成交持续释放，成为东莞楼市的显著特征。,12,年东莞楼市放量原因：,开发商降低置业门槛成为刚需一族的福音。,2012,年，央行接连在,6,月、,7,月两次降息，减轻购房者的月供压力，同时部分楼盘针对刚需一族推出的“低首付”、“垫首付”营销手段，争抢有限的客户资源，提高其短期的购买欲望。此外，东莞住房公积金政策虽然明紧暗松，对首次购房的支持力度十分明显，对市场成交也起到一定的促进作用。,首付,月供,契税单,12,年东莞楼市放量原因：,开发商加大营销投入，大型推广明星造势花样百出。,2012,年，由于绝大部分开发商都有繁重的年度销售任务，特别是下半年以来，任务重、时间短，为了保证项目一炮而红引爆市场，不少楼盘都加大营销投入，普遍取得名利双收的理想效果，当中尤其以万达集团、万科地产、中信地产、汇景集团最为给力，销售中心开放、样板房开放、开盘、业主答谢会均有重量级明星嘉宾闪亮登场。,12,年东莞楼市放量原因：,精装修发售楼盘逐渐增多，契合当下省时省心的潮流。,近几年，随着品牌开发商在东莞楼市的扩充，带精装修发售，逐渐成为标杆大盘的首选，并且经过一段时间的培育之后，购房者对精装修的接受度与日俱增，尤其是万科、碧桂园、恒大的精装修楼盘深得刚需群体的青睐，省时省心、节约后续成本，也符合节能环保的趋势。,精,装,房,12,年东莞楼市放量原因：,开发商心态发现变化，更加看重资金的快速回笼。,2012,年，东莞绝大部分开发商定价都十分谨慎，甚至大幅低于市场预期，从而实现跑量，快速回笼资金，究其原因，一方面，,11,年底至,12,年初市场惨淡期，需要资金维持企业正常运营；另一方面是，开发商未来一两年有很多全新项目，急需资金投入，缩短开发周期。此外，目前开发贷银行依然收得比较紧，加速销售是最直接的解决资金缺口之道。,12,年东莞楼市放量原因：,全球再掀量化宽松浪潮，资金逐利回流中国进入楼市。,2012,年,9,月份，美联储推出第三轮量化宽松政策，美元走弱，人民币加速升值，资金的逐利性让热钱回流中国，进入二三线城市的商业领域；与此同时，,2012,年国内经济环境严峻，经济增速下滑，制造业不景气，制造业老板不敢贸然追加投资，更倾向把闲钱投入酒店公寓、商铺、写字楼等物业，从富盈,世界汇、汇景,世纪双子、长安万达广场、东城万达广场、环球经贸中心、万科广场所表现出来的吸金力就可见一斑。,12,年东莞楼市放量原因：,品牌开发商商业综合体遍地开花，投资开发热潮涌现。,2012,年，东莞商业综合体遍地开花的一年，商业市场的突然红火，离不开全国商业地产龙头万达集团的战略布局，以及住宅地产龙头万科地产向商业的开拓，对于以制造业发家，又有浓郁经商传统的东莞而言，所席卷的投资热潮不可忽视。,2012,年,1-11,月，东莞商业市场包含商铺、写字楼等物业，总成交金额达到,77,亿元，已经超过去年全年成交额，创下最高纪录。,12,年东莞楼市放量原因：,二三级联动、全民营销成果斐然。,2012,年，东莞部分楼盘采取二三级联动的营销手法，不过与,2011,年情况有所不同，,2011,年由于深圳限购不久，深圳一二手市场都十分惨淡，三级市场地铺为求生存，纷纷开拓外地楼市加入转介大军；今年，深圳楼市趋于回升阶段，而东莞部分楼盘为了开拓客源，积极主动寻求外地广州深圳的转介联动，同时东莞区域内部的联动也存在，其中海逸豪庭、花样年,江山、中熙,弥珍道均取得不错成果。,2013,年东莞楼市展望,Part. F,13,年楼市展望：,中国经济缓慢复苏，城镇化开发将成为新增长点。,十八大会议，国务院提出确保到,2020,年实现城乡居民人均收入比,2010,年翻一番，同时未来几十年最大的发展潜力在城镇化，此举表明为了保持经济较快增长，中国必然通过新城区的建设、扩容，拉动当地的投资热潮；而三驾马车的消费很难在短期之内迅猛增长，同时外贸出口受制于欧美环境，对经济增长的贡献度也在下降。,13,年楼市展望：,全国房产税、保障房继续铺开，但对东莞影响甚微。,住建部部长姜伟新在十八大期间表示，目前正在积极研究扩大房产税试点，与此同时，姜伟新还强调，随着大批保障房陆续建成，配套设施建设、管理分配等都是需要解决的重要问题，今后将继续加强保障房建设资金管理。不可否认，在房产税扩容在即，保障房建设逐渐开花结果的阶段，但对东莞影响甚微，从房产税征收而言，税率低、覆盖范围有限，特别是对刚需首次置业者的影响较小；而东莞保障房的建设不温不火，申请人数远远小于供应量，对商品房的分流作用几乎可以忽略不计。,13,年楼市展望：,房地产逐渐成为很多街镇的支柱产业。,过去几年，东莞土地市场一片红火，特别是外来品牌开发商加快开拓步伐，在热点区域攻城拔寨，商住用地、商业金融用地交投两旺；此外，随之产业升级，腾空出来的旧城改造用地也将旧貌换新颜，各街镇通过房地产提高当地配套设施水平，拉动经济增长，成为支柱产业的趋势愈加明显，特别是塘厦、凤岗、大朗房地产上下游产业链逐渐成型。,13,年楼市展望：,2013,年趋势性预判：供应激增、价格平稳、开发商强者更强。,根据各个项目的工程进度，预计,2013,年东莞商品房潜在供应,846,万，按照,85%,的货量会如期上市，实际供应量约,719,万,。,2012,年,供应激增,品牌开发商,定价谨慎,政策宽松,降低门槛,精装修,中小户型增多,2013,年,维持趋势,更加明显,维持趋势,更加明显,维持趋势,更加明显,更加明显,影响楼市因素趋势分析：,意愿度,蓄势期,活跃期,局部活跃,高峰期,延续期,塘厦镇,南城区,东城区,凤岗镇,虎门镇,长安镇,大朗镇,松山湖,寮步镇,大岭山镇,沙田镇,厚街镇,常平镇,132,81,68,61,54,47,47,46,38,37,36,35,34,桥头镇,中堂镇,樟木头镇,黄江镇,道滘镇,麻涌镇,茶山镇,谢岗镇,石龙镇,清溪镇,高埗镇,望牛墩镇,东坑镇,21,21,17,13,11,9,7,6,6,5,4,4,4,各区域潜在供应,：（万）,Thanks for your attention,Wish you a good day!,